【正文】 甲級(jí)商辦樓的概念在上海人心目中更是幾近于零。由于國內(nèi)尚未形成一個(gè)完整統(tǒng)一的寫字樓市場，寫字樓特別是商品寫字樓的開發(fā)更是鳳毛麟角。3．1發(fā)展背景上世紀(jì)80年代末至90年代初，中國剛開始確立改革開放的發(fā)展方向。第三章：上海市寫字樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀上海寫字樓自起步、成長而發(fā)展至今，其發(fā)展?fàn)顩r始終與長江三角洲經(jīng)濟(jì)乃至上海自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連。相比較而言，寫字樓的市場化程度則偏低。但是，到目前為止，寫字樓市場的細(xì)分程度沒有住宅市場明顯。如果寫字樓主力客戶是傳統(tǒng)型大型企業(yè)，那配套應(yīng)該是以商業(yè)配套為主，如果寫字樓客戶群是中小型為主，那幺他的配套應(yīng)該是生活配套。2．2寫字樓市場隨著社會(huì)的前進(jìn)、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，寫字樓的聚集范圍越來越大，寫字樓市場便由此應(yīng)運(yùn)而生。隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中央商務(wù)區(qū)的概念已經(jīng)越來越深入人心。 毫無疑問，通常在中央商務(wù)區(qū)的寫字樓租金，是一個(gè)城市最昂貴的，就如同曼哈頓之于紐約，銀座之于東京。此外，從最初的純金融、證券和房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)向產(chǎn)業(yè)多元化漸變。前有黃浦江，后有浦東機(jī)場，懷抱中央綠地，隨著大連路與復(fù)興路隧道的打通，交通上會(huì)更為便利。一旦上海的中央商務(wù)區(qū)得到定型，整個(gè)城市的中心也將定型，商業(yè)文化娛樂業(yè)帶動(dòng)起來的輻射，不是全市性的，而是全國乃至全球性的。曾經(jīng)，上海并沒有中央商務(wù)區(qū)概念，想的只是多搞幾條商業(yè)街。這是一個(gè)聳人聽聞的天價(jià)，但已經(jīng)不是最盛時(shí)期的價(jià)格。這個(gè)地區(qū)的商業(yè)，必是國際品牌，并通常是旗艦店的所在地，而該城市的大型文化活動(dòng)，也在該區(qū)域舉行。所謂中央商務(wù)區(qū)，也稱CBD，是一個(gè)城市最繁忙，最密集，地價(jià)最高，效益不分白天黑夜以小時(shí)計(jì)，人才吸引力超高，通常依港灣或河流的地區(qū)，且交通十分便利[3]。這種總部往往有特殊的要求，如需要底層有營業(yè)大廳、證券交易等特殊功能，這種類型的地產(chǎn)要求開發(fā)商在項(xiàng)目初期就要針對其需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。還有一種介于上述兩種之間的類型，就是大型企業(yè)，特別是金融、保險(xiǎn)業(yè)的區(qū)域性總部。比如即將落成的位于倫敦市中心區(qū)的瑞士再保險(xiǎn)公司，堪稱世界最新頂級(jí)寫字樓。目前國內(nèi)外的寫字樓都有趨向表明，隨著市場的成熟和業(yè)態(tài)發(fā)展，出租寫字樓也越來越專業(yè)化，有明顯的聚集趨勢。出租出售型商業(yè)寫字樓是我們目前市場上的主體。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下功夫。第五：軟件服務(wù)相對酒店的五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓服務(wù)有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)硬件設(shè)施在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入駐企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。除此之外，其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進(jìn)。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但這顯然只是暫時(shí)的。第三：建筑文化　　所謂建筑文化，對于寫字樓而言，其實(shí)就是那一座座摩天大樓的建筑文化。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達(dá)的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。第二：超大規(guī)模這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。那幺，3A 、5A寫字樓具體有哪些標(biāo)準(zhǔn)呢？第一：黃金地段房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。相比之下，3A 與5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。2．1．2寫字樓的界定標(biāo)準(zhǔn)與分類（1）寫字樓的界定標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的界定標(biāo)準(zhǔn)，目前主要有兩類：一是根據(jù)甲級(jí)與乙級(jí)寫字樓來劃分，另一種則是用3A與5A的標(biāo)準(zhǔn)來劃分。不同的企業(yè)對寫字樓內(nèi)部空間也有不同要求，總的來講都趨向于選擇與自己企業(yè)形象、產(chǎn)品定位相吻合的建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)。在國外的寫字樓市場，不同行業(yè)對寫字樓的區(qū)域選擇以及設(shè)備要求都有顯著的區(qū)別。今天的金融、保險(xiǎn)、咨詢，特別是科技研發(fā)機(jī)構(gòu)寫字樓就是其生產(chǎn)基地，是創(chuàng)造價(jià)值的場所。2．1寫字樓與中央商務(wù)區(qū)2．1．1寫字樓寫字樓可以說是我們社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。第二章：寫字樓與寫字樓市場寫字樓作為房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要組成部分，它的發(fā)展正越來越被人們所重視和看好。圖11：各主要地區(qū)寫字樓面積比較地區(qū)面積（平方米）紐約東京香港上海35004200670330除了上海經(jīng)濟(jì)本身快速發(fā)展的因素以外，上海還將成為中國的金融、貿(mào)易、航運(yùn)等中心。目前東京的寫字樓4200萬平方米，紐約3500萬平方米，中國香港地區(qū)670萬平方米。上海的寫字樓市場分為浦東與浦西兩大部分，浦西的寫字樓集中于靜安、黃浦、盧灣與虹橋開發(fā)區(qū)，浦東則主要是陸家嘴。中國經(jīng)濟(jì)正日益融入全球經(jīng)濟(jì)鏈條，作為正在創(chuàng)建國際經(jīng)濟(jì)金融貿(mào)易中心的上海無疑是跨國公司、國際資本、高新技術(shù)和高級(jí)人才進(jìn)入中國的首選之地。尤其是中國加入WTO之后，隨著上海國際地位的不斷提升、金融業(yè)等各項(xiàng)政策是全面放開以及上海申博成功的契機(jī)，使上海本身的城市綜合競爭能力迅速地上升，各種投資環(huán)境都十分理想，這在相當(dāng)程度上帶動(dòng)了市場對寫字樓的需求。市場的強(qiáng)大需求催化了上海寫字樓市場的快速升級(jí)，同時(shí)，寫字樓的升級(jí)又拓展了上海未來市場需求的廣闊空間。上海市寫字樓市場作為房地產(chǎn)的一個(gè)特殊的方面，其市場狀況與發(fā)展趨勢具有相當(dāng)大的研究價(jià)值。目前上海市房地產(chǎn)市場主要包括普通居民住宅房、商品房、商業(yè)性樓盤以及商務(wù)樓，其中普通住宅房和商品房主要用于個(gè)人住房消費(fèi)，而商業(yè)性樓盤和商務(wù)樓則多為企業(yè)所用。作為一個(gè)國際化的大都市，上海在政治、經(jīng)濟(jì)上所取得的不斷進(jìn)步也同時(shí)為上海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。上海市寫字樓市場狀況與發(fā)展趨勢研究第一章：緒 論進(jìn)入21世紀(jì)，中國經(jīng)濟(jì)與長江三角洲經(jīng)濟(jì)保持快速、穩(wěn)定的發(fā)展，上海的國民經(jīng)濟(jì)也繼續(xù)保持良好的增長勢頭，這為上海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境，并由此推進(jìn)了土地使用制度、城市空間結(jié)構(gòu)、居民分配制度、居民需求結(jié)構(gòu)的相應(yīng)轉(zhuǎn)換。與此同時(shí)，隨著網(wǎng)e時(shí)代和經(jīng)濟(jì)一體化時(shí)代的到來，上海已經(jīng)開始向建設(shè)世界級(jí)城市邁進(jìn)。在這樣的條件下，上海的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、成長和發(fā)展的過程，呈現(xiàn)出較為理想的運(yùn)行態(tài)勢。隨著上海作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、金融中心地位的不斷鞏固，國內(nèi)外的一些著名研發(fā)機(jī)構(gòu)和跨國公司等紛紛開始將目光轉(zhuǎn)向上海，為上海的寫字樓市場帶來無限商機(jī)。近年來，上海寫字樓群蓬勃發(fā)展，目前已形成小陸家嘴、南京西路、淮海路、人民廣場、虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯等多個(gè)寫字樓聚集的板塊市場。寫字樓市場已逐漸成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大動(dòng)因。越來越多的企業(yè)總部、跨國公司和駐華機(jī)構(gòu)等相繼入駐上海的寫字樓，使其成為上海的一大亮點(diǎn)。上海擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢與軟硬環(huán)境，上海的寫字樓早就把目光投向世界，從不同的地域、不同的文化背景汲取營養(yǎng)，學(xué)習(xí)一切好的建筑方式和文化分格，逐步向國際共同標(biāo)準(zhǔn)靠攏。從區(qū)域功能與規(guī)劃狀況來看，浦東的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)作為浦東開放的標(biāo)志之一，其規(guī)劃起點(diǎn)很高，建筑設(shè)計(jì)相當(dāng)于當(dāng)代國際先進(jìn)水平，因此，國際跨國大集團(tuán)以及一系列外向型的實(shí)力公司往往都愿意選擇浦東作為公司的駐扎地；而從上海市政規(guī)劃分析，接通浦江兩岸的多條隧道、橋梁以及軌道交通正在建設(shè)當(dāng)中，再加上2010年上海世博會(huì)的影響，浦東寫字樓的硬件條件將成為上海寫字樓區(qū)域中的上佳者。而上海迄今僅330萬平方米，即使到2007年，預(yù)計(jì)也不過530萬平方米[1]，因此從長線看，上海寫字樓的絕對量不算多，上海的寫字樓市場還將擁有更加龐大而廣闊的發(fā)展前景。所以，上海寫字樓市場的投資回報(bào)率也相當(dāng)值得看好。在社會(huì)飛速前進(jìn)的今天，越來越多的人開始關(guān)注寫字樓市場的發(fā)展。早期的寫字樓是從工廠管理部分化而產(chǎn)生的附屬性建筑，屬于非生產(chǎn)性部門。而隨著這些行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對于寫字樓的要求開始越來越高。這一點(diǎn)在我們國內(nèi)市場上也有反映。國外寫字樓發(fā)展商在項(xiàng)目規(guī)劃之初，通常會(huì)通過大量的市場調(diào)查，確定所開發(fā)項(xiàng)目的客戶群體，設(shè)計(jì)出有針對性，兼顧辦公、會(huì)議、休閑、培訓(xùn)等功能的寫字樓，市場需求層次比較清晰。所謂甲級(jí)寫字樓，其實(shí)是人們的一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。所謂3A、5A，是指建筑有三個(gè)或五個(gè)自動(dòng)功能：通訊自動(dòng)化（CA），辦公自動(dòng)化（OA）及建筑管理自動(dòng)化（BA），有些建筑中將火災(zāi)報(bào)警功能從BA中分離出來，而成為獨(dú)立的火災(zāi)消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA），有的建筑設(shè)立一個(gè)綜合的建筑維護(hù)自動(dòng)化系統(tǒng)（MA），這就是所謂的3A或5A[2]。這對于酒店可能并非個(gè)個(gè)是真理，但對于寫字樓來講，擁有黃金地段無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套，經(jīng)營成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上5A的。無論西方還是東方，無論發(fā)達(dá)還是落后的國家，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。第四：硬件設(shè)施就像星級(jí)酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。但就寫字樓的本質(zhì)而言，硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)。圖21：3A、5A及其界定標(biāo)準(zhǔn)3A5A界定標(biāo)準(zhǔn)通訊自動(dòng)化（CA）辦公自動(dòng)化（OA）建筑管理自動(dòng)化（BA）CA OABA火災(zāi)消防自動(dòng)化（FA）建筑維護(hù)自動(dòng)化（MA）黃金地段超大規(guī)模建筑文化硬件設(shè)施軟件服務(wù)（2）寫字樓的分類寫字樓大體可以分為出租出售型寫字樓和公司總部型寫字樓兩大類型。公司總部型寫字樓通常是跨國公司自己置地，自己委托建筑設(shè)計(jì)。它們大都喜歡建在城市的中心地帶，但不一定能拿到土地自己開發(fā)，因而尋找購買建成或正在建設(shè)的項(xiàng)目，作為公司地區(qū)總部。2．1．3中央商務(wù)區(qū)談到寫字樓，就必然要涉及中央商務(wù)區(qū)的概念。在這個(gè)地區(qū)，沒有工業(yè)和加工業(yè)，大量的金融業(yè)、證券業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息業(yè)密集其間。以日本銀座為例，每平方米的年租金大約是200萬日元，合人民幣16萬元左右。所以，進(jìn)入CBD的企業(yè)，不僅享受著各項(xiàng)便利，更是一種身份的象征，可以讓合作伙伴很容易就產(chǎn)生高信任度。但是隨著上海的飛速發(fā)展，已經(jīng)越來越需要一個(gè)中央商務(wù)區(qū)的出現(xiàn)。1996年，上海市政府正式提出了CBD概念，而陸家嘴就是以CBD定位打造的，從建筑格局到道路到綠化，無一不是大手筆，形成與上海任何地方都不同的風(fēng)景?，F(xiàn)在，入駐金茂更是一種身份的象征，這一點(diǎn)上，與CBD已經(jīng)非常接近。商業(yè)方面，可以見到亞洲最大的正大廣場；文化娛樂方面，除了剛開業(yè)的水族館外，東方明珠腳下的休閑區(qū)也漸成規(guī)模。然而，通常一個(gè)城市只有一個(gè)中央商務(wù)區(qū)，雖然在一些特大型城市，還會(huì)有一些區(qū)域性商務(wù)中心，但中央商務(wù)區(qū)只有一個(gè)，而這個(gè)中央商務(wù)區(qū)，將產(chǎn)生這座城市50～60％的GDP。目前上海的一些高檔的寫字樓聚集區(qū)，都不約而同地希望自己成為上海的CBD。一個(gè)國家寫字樓市場的發(fā)展在很大程度上要靠該國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動(dòng)，不同類型寫字樓對寫字樓周邊配套設(shè)施要求不一樣。關(guān)于寫字樓市場的發(fā)展過程，就我國來講，大致可以分為五個(gè)階段：第一階段是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓及一些國有企業(yè)在工廠建小辦公樓；第二階段是外企進(jìn)入中國，一部分酒店開始承擔(dān)寫字樓的功能，酒店中入駐了一些國外駐滬辦事處或者一些小的貿(mào)易公司，這時(shí)候就開始有了對寫字樓的需求；第三階段是內(nèi)資與外資合建的寫字樓建成后，很多大公司迅速搬到里面辦公；第四階段是由于看到了高利潤回報(bào)率，更多國外開發(fā)商和一些實(shí)力強(qiáng)勁的國內(nèi)企業(yè)開始興建寫字樓；到了第五階段，隨著我國市場的國際化進(jìn)程，寫字樓產(chǎn)品也日益與國際先進(jìn)項(xiàng)目接軌。在住宅市場，小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房、公寓以及別墅等產(chǎn)品分類十分細(xì)致。寫字樓市場的開發(fā)和定位已經(jīng)逐漸成為人們關(guān)注的話題。隨著上海在基礎(chǔ)設(shè)施、人文資源、市場規(guī)模以及國際地位等諸多方面的不斷提高和完善，上海寫字樓市場正步入發(fā)展的繁榮階段。當(dāng)時(shí)，國家經(jīng)濟(jì)規(guī)模有限，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也尚待重新架構(gòu)。這一期間，商品寫字樓市場供應(yīng)極為短缺，大部分寫字樓用地仍被作為行政辦公用地處理，通過批租和出讓等市場化途徑開發(fā)的商品寫字樓極其有限。在當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的大背景下，無論從政府還是從房地產(chǎn)開發(fā)商都無法給我國的寫