【正文】 別美 國(guó)上 海寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模2474萬(wàn)平方米住宅市場(chǎng)規(guī)模23475萬(wàn)平方米比值30%10%從投資角度來(lái)看，辦公用房的利潤(rùn)較高，寫(xiě)字樓宇作為不動(dòng)產(chǎn)的重要投資品種，其穩(wěn)定的收益和良好的現(xiàn)金流，在西方國(guó)家受到不動(dòng)產(chǎn)投資者、尤其是中長(zhǎng)線投資機(jī)構(gòu)的青睞?；谝陨咸攸c(diǎn)，一些精明的投資者開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。（1）從資源配置角度從資源配置來(lái)看，引領(lǐng)上海高檔寫(xiě)字樓租金的“二區(qū)二路”的周邊配套都達(dá)到了國(guó)際先進(jìn)水平?；春Ｖ新泛湍暇┪髀纷鳛槭屑?jí)商業(yè)中心，沿街五星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓無(wú)不體現(xiàn)著商務(wù)氛圍，并且上海高檔消費(fèi)場(chǎng)所的定位也為區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件，如南京西路的恒隆廣場(chǎng)、淮海中路的連卡佛等。除此之外，地鐵的便利也給此區(qū)域的辦公樓保持其高貴身價(jià)提供了支持。（2）從寫(xiě)字樓品質(zhì)角度從寫(xiě)字樓的品質(zhì)來(lái)看，上海聚集著從建筑設(shè)計(jì)到設(shè)備安裝直至工程配套的人才。（3）從技術(shù)角度從技術(shù)角度來(lái)看，上海完全有能力設(shè)計(jì)建造國(guó)際一流的寫(xiě)字樓。（4）從供求關(guān)系角度從供求關(guān)系上，也給產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓投資提供了巨大的空間。相關(guān)調(diào)查表明，產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓在房產(chǎn)投資中所占的比例，近年已呈節(jié)節(jié)上升趨勢(shì)。在產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓的投資中，投資者尤其看好上海爛尾樓市場(chǎng)。由于爛尾樓的本身多數(shù)為寫(xiě)字樓，根據(jù)目前市場(chǎng)的需求，上海的爛尾樓改造，主要呈兩個(gè)方向：一為酒店式寫(xiě)字樓，另一為純辦公物業(yè)。目前，上海近200棟爛尾樓已有相當(dāng)部分進(jìn)入寫(xiě)字樓投資者的視野。　盡管未來(lái)幾年，上海寫(xiě)字樓的需求量將有大幅增加，但從目前寫(xiě)字樓的新供應(yīng)量以及新開(kāi)工的情況來(lái)看，供應(yīng)量較為適中。因此，未來(lái)幾年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的前景仍然看漲。第六章：促進(jìn)上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的建議及對(duì)策如今，越來(lái)越多的人喜歡用“時(shí)尚”和“前衛(wèi)”來(lái)形容上海。的確，現(xiàn)在的上海正充滿著朝氣。而寫(xiě)字樓作為這個(gè)時(shí)尚城市中的一個(gè)重要組成部分，如何才能朝氣蓬勃地向前發(fā)展，已逐漸成為人們所關(guān)注的話題。6．1控制商務(wù)成本的過(guò)快上升隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化的步伐加快，國(guó)際資本在全球的流動(dòng)日趨頻繁，商務(wù)成本的高低已發(fā)展成為影響國(guó)際資本流動(dòng)的一個(gè)重要因素。6．1．1對(duì)商務(wù)成本的理解所謂商務(wù)成本，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是指企業(yè)享受產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的成本。商務(wù)成本一般可以分為硬性商務(wù)成本和軟性商務(wù)成本。前者包括土地和勞動(dòng)力的價(jià)格，后者包括綠色環(huán)境、交通、政府行政審批程序、服務(wù)、人力資源素質(zhì)、法律、政策等大環(huán)境。作為我國(guó)20世紀(jì)最后10年改革開(kāi)放的前沿地帶，如今的上?，F(xiàn)代化國(guó)際大都市的形象已初露端倪，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力迅速上升。隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，上海的土地和寫(xiě)字樓租金、勞動(dòng)力價(jià)格、城市生活費(fèi)用、城市交通壓力等諸項(xiàng)商務(wù)成本也呈較快上升趨勢(shì)，這無(wú)疑將成為上海今后發(fā)展的一個(gè)隱憂。6．1．2商務(wù)成本過(guò)快上升的負(fù)面影響商務(wù)成本的過(guò)快上升會(huì)使外來(lái)投資者望而生畏，導(dǎo)致資金的外流，引起經(jīng)濟(jì)的衰退。這對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和吸引國(guó)際資本都是極其不利的。因此，上海要建設(shè)成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一的現(xiàn)代化國(guó)際大都市，就必須密切關(guān)注并控制商務(wù)成本。如何使商務(wù)成本保持在既有吸引力又能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的水平上，是一個(gè)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命題。6．1．3如何降低商務(wù)成本由于商務(wù)成本上升過(guò)快會(huì)導(dǎo)致的一系列的不利狀況，因此要從幾方面著手來(lái)降低商務(wù)成本。（1）從軟件成本考慮在軟成本方面：要進(jìn)一步轉(zhuǎn)化政府職能，簡(jiǎn)化行政審批程序、精簡(jiǎn)合并各種收費(fèi)，構(gòu)造一個(gè)反應(yīng)敏捷、高效率的政府服務(wù)體系。事實(shí)證明，高效廉潔的政府和規(guī)范透明的法律政策能大大降低隱性商務(wù)成本；其次，應(yīng)十分注意搞好區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和各開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的合理布局，培育和建立產(chǎn)品配套、原材料供應(yīng)、技術(shù)服務(wù)、上下游產(chǎn)品分工協(xié)作的“產(chǎn)業(yè)鏈”。與過(guò)去單個(gè)項(xiàng)目的投資不同，如今外商在投資時(shí)越來(lái)越重視供應(yīng)鏈的配套和各項(xiàng)服務(wù)的配套。能否在規(guī)劃時(shí)充分考慮這些因素，并真正兌現(xiàn)承諾，對(duì)外商而言，可能比低廉的地價(jià)更具吸引力。（2）從硬件成本考慮在硬成本方面我們?nèi)钥梢在吚芎Γl(fā)揮上?！爸行某鞘小钡挠欣蛩兀阂皇强赏ㄟ^(guò)空間目標(biāo)的轉(zhuǎn)換，更合理更有效地使用土地，以降低土地使用成本。如隨著高速公路、軌道交通和通信網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，上海市郊縣空間的距離大大縮小。同時(shí)在交通便利的郊區(qū)，如南匯、奉賢，依托“兩港”優(yōu)勢(shì)，建立如同蘇州圓區(qū)的大型工業(yè)、貿(mào)易經(jīng)濟(jì)區(qū)，這樣就可以在土地成本、交通便利和產(chǎn)業(yè)服務(wù)等方面形成一定的綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，來(lái)吸引國(guó)內(nèi)外大企業(yè)落戶；二是引導(dǎo)企業(yè)更合理、有效地使用人力資源。如根據(jù)實(shí)際需要，加強(qiáng)專業(yè)定向培訓(xùn)，推薦熟練合格的專業(yè)人員，培養(yǎng)全面多能的企業(yè)員工，提高勞動(dòng)效率，從而有效地降低勞動(dòng)力成本?？偠灾?，在降低商務(wù)成本同時(shí)，要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境，提高法律、政策的透明度和規(guī)范性；要搞好城市建設(shè)，美化環(huán)境；要提高人力資源的素質(zhì)，使投資者感到投資物有所值，并能得到較高的投資回報(bào)。6．2寫(xiě)字樓應(yīng)加強(qiáng)“人性化”設(shè)計(jì)隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)于寫(xiě)字樓的觀念也在不斷更新?！耙匀藶楸尽钡睦砟钫辉絹?lái)越多的發(fā)展商認(rèn)可并付諸實(shí)施，高端寫(xiě)字樓也應(yīng)呈現(xiàn)出人性化的一面。寫(xiě)字樓要為入駐者創(chuàng)造出舒適、健康的辦公環(huán)境，這樣才能保證入駐企業(yè)員工更加充滿工作熱情和活力。這不僅有利于員工提高工作效率，創(chuàng)造出更大的價(jià)值，同時(shí)也增加了員工對(duì)企業(yè)的歸屬感和認(rèn)同感。6．2．1對(duì)外部環(huán)境的要求就外部環(huán)境而言，物業(yè)周邊應(yīng)該有足夠的綠化面積，這樣員工不但感覺(jué)舒適，而且可以在此休息、交流。辦公空間不應(yīng)僅僅局限于室內(nèi)，開(kāi)發(fā)商可以在物業(yè)周邊建造適宜的園林，使員工的工作、會(huì)客乃至商務(wù)談判都可以在戶外進(jìn)行。6．2．2對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)的要求辦公環(huán)境人性化對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)提出了更高要求，物業(yè)應(yīng)該充分考慮建筑結(jié)構(gòu)上的特點(diǎn)。因此，寫(xiě)字樓除了硬件設(shè)備外，共享空間也非常重要。專家認(rèn)為，寫(xiě)字樓每一層都應(yīng)該有特定的共享空間，不同公司的員工可以在這里相互交流。這樣，各個(gè)公司之間會(huì)形成一種鄰里關(guān)系，使得辦公更加人性化。有效溝通可以使員工提高工作效率，企業(yè)也能夠獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。6．2．3對(duì)配套設(shè)施的要求寫(xiě)字樓的配套設(shè)施也應(yīng)充分照顧到企業(yè)辦公的需要。包括商業(yè)、酒店、公寓，會(huì)議中心甚至劇院在內(nèi)的配套設(shè)施，可以為員工的工作、生活創(chuàng)造更好的環(huán)境。這樣，無(wú)論是員工休閑、購(gòu)物、宴請(qǐng)客戶，還是外地客戶來(lái)上海出差或是長(zhǎng)期客戶住在酒店式公寓等的各種需求，就都可以得到滿足了。6．2．4對(duì)細(xì)節(jié)的要求“以人為本”還應(yīng)體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，如交通、員工餐廳乃至洗手間數(shù)量等一些容易被忽視的地方，都是開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)之初就應(yīng)該充分考慮的。“便捷的交通可以避免員工長(zhǎng)時(shí)間奔波，節(jié)省了時(shí)間和金錢(qián)成本，這就是一種很人性化的考慮?！?所以，只有人性化的建筑空間設(shè)計(jì)、良好的休閑生活配套以及方便的交通，才能使員工更有機(jī)地融合辦公與生活，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的統(tǒng)一。在這一“以人為本”的理念之下，上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)定能更好的邁向前方。6．3物業(yè)管理對(duì)寫(xiě)字樓的作用不可忽視寫(xiě)字樓市場(chǎng)將以物業(yè)管理作為產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)之一，這已成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。不僅如此，物業(yè)管理水平的高低還將直接影響到物業(yè)未來(lái)的價(jià)值。目前，上海的許多寫(xiě)字樓從硬件上已經(jīng)具備了高端寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，但管理理念和方式卻難以達(dá)標(biāo)。物業(yè)管理的專業(yè)性很強(qiáng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)自己組建的物業(yè)公司很難做到專業(yè)化。一些物業(yè)公司出于對(duì)短期利益和成本的考慮，對(duì)入駐企業(yè)的投入、對(duì)公共設(shè)施和環(huán)境的改善都不夠，導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)降低?，F(xiàn)在已有許多企業(yè)開(kāi)始聘請(qǐng)國(guó)際知名的物業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行管理，力爭(zhēng)為客戶提供高水準(zhǔn)的服務(wù)和高品質(zhì)的商務(wù)環(huán)境。其實(shí)，現(xiàn)在上海寫(xiě)字樓硬件方面的差別并不太大，但它們?cè)谖飿I(yè)管理水平上的差距卻非常明顯。好的物業(yè)公司會(huì)使物業(yè)保值增值，反之可能貶值。因?yàn)榉?wù)到位與否與客戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)有關(guān)系。有人覺(jué)得價(jià)格越低越好，其實(shí)不然。特別低的物業(yè)管理費(fèi)用很難請(qǐng)到專業(yè)的公司，物業(yè)的保值增值也無(wú)從談起。所以上海的寫(xiě)字樓要更上一層樓，物業(yè)的作用不可忽視。6．4有計(jì)劃地投資上海的爛尾樓面對(duì)目前上海爛尾樓復(fù)活的“春天”，房產(chǎn)專家指出，當(dāng)前投資爛尾樓仍需謹(jǐn)慎。6．4．1投資爛尾樓需規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上海爛尾樓背后一般都有復(fù)雜的法律問(wèn)題，一些爛尾樓的產(chǎn)權(quán)也不是很明確，這是困擾爛尾樓復(fù)工的最大問(wèn)題。目前，上海許多爛尾樓的各種債權(quán)債務(wù)糾纏在一起太過(guò)復(fù)雜，中間環(huán)節(jié)盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，操作起來(lái)問(wèn)題很多。有的雖已經(jīng)法院判決，但執(zhí)行起來(lái)還是存在較大困難。此外，從現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，許多爛尾樓存在著缺陷。上海一些爛尾樓盤(pán)總體設(shè)計(jì)比較老舊，配套設(shè)施不齊全，在房型、室內(nèi)采光、內(nèi)部設(shè)備、選用電梯等方面都明顯落后，如不改建很難符合當(dāng)前的市場(chǎng)需要。但是有的項(xiàng)目改建的空間并不是很大，有的規(guī)劃中已經(jīng)有明確的規(guī)定，無(wú)法更改其性質(zhì)用途。如果把原有建筑推翻重建的話，就大大增加了開(kāi)發(fā)成本。6．4．2投資爛尾樓至少要做好三方面的工作：第一，投資者要從市場(chǎng)角度看這個(gè)爛尾樓盤(pán)是否具有投資價(jià)值，也就是說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)重新包裝和運(yùn)作后，能否符合市場(chǎng)需求從而成為可流動(dòng)的商品。第二，投資者要對(duì)這些爛尾樓進(jìn)行考察分析，了解這些項(xiàng)目的歷史和現(xiàn)狀，根據(jù)爛尾的不同原因而區(qū)別對(duì)待。如果出現(xiàn)爛尾的原因是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，價(jià)格過(guò)高，而現(xiàn)在這些條件已經(jīng)發(fā)生了好轉(zhuǎn)，這樣的爛尾樓自然具有很好的投資價(jià)值；如果是樓盤(pán)本身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)有問(wèn)題，那幺就要考慮改建以及成本，做到量力而行才能有利可圖；如果造成爛尾的原因涉及法律問(wèn)題，那就要慎重對(duì)待。在此基礎(chǔ)上，投資者還要考慮能否理順與銀行等債權(quán)人的關(guān)系，同時(shí)要全面了解當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的一系列相關(guān)政策，在符合政策的前提下得到當(dāng)?shù)卣闹С?，并設(shè)法拿到實(shí)際的優(yōu)惠條件。專家指出：“時(shí)下許多人對(duì)投資爛尾樓有興趣，這當(dāng)然不是什幺壞事。但是投資爛尾樓必須要有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，接手前一定要做好考察工作，理順債權(quán)關(guān)系，該出手時(shí)才出手。”第七章：結(jié) 論在城市化、消費(fèi)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及加入WTO的效應(yīng)帶動(dòng)下，上海經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期，面臨諸多機(jī)遇和挑戰(zhàn)。而上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展也正與上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展相呼應(yīng)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的完全開(kāi)放，為外商進(jìn)入上海進(jìn)一步地降低了商務(wù)成本，使得外商進(jìn)行投資的門(mén)檻更低，上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)蘊(yùn)涵著無(wú)限的商機(jī)。與此同時(shí)，上海寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)投資也更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)更為扎實(shí)。與上世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開(kāi)發(fā)的情況不同，如今的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，力求將寫(xiě)字樓的投資開(kāi)發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上。目前，浦東陸家嘴地區(qū)由于政策、交通、環(huán)境、硬件等方面都擁有得天獨(dú)厚的條件，已經(jīng)吸引了150多家外資銀行的入駐。同時(shí)，浦西的淮海路、南京西路以其濃厚的商業(yè)氛圍和便捷的交通條件，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也十分搶手。另一方面，上海的辦公物業(yè)也從原有的一點(diǎn)為中心發(fā)展到多點(diǎn)聚集效應(yīng)的新格局。從最早出現(xiàn)的外灘地區(qū)，發(fā)展到現(xiàn)在的浦東陸家嘴地區(qū)和南京西路、淮海路、人民廣場(chǎng)、徐家匯等多級(jí)發(fā)展的格局。在城市化的進(jìn)程和城市規(guī)模的擴(kuò)張，以及中央商務(wù)區(qū)所帶來(lái)的聚集效應(yīng)和輻射效應(yīng)的推動(dòng)下，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)龐大而廣闊的發(fā)展前景。謝 辭本文在寫(xiě)作的過(guò)程中，得到了來(lái)自上海理工大學(xué)商學(xué)院張永慶教授、時(shí)啟亮教授、北順?lè)康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司楊影光先生、以及上海理工大學(xué)商學(xué)院諸多老師的大力支持和熱情關(guān)心，對(duì)本人在寫(xiě)作中所產(chǎn)生的各種疑難之處給予細(xì)心分析和耐心講解，并及時(shí)提出不足，幫助本人順利完成論文。在此致以衷心的感謝！參考文獻(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告，第一版，北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概論，第一版，大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，CBD寫(xiě)字樓與國(guó)際公寓，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，浦東商務(wù)指南，第一版，上海：遠(yuǎn)東出版社，中國(guó)經(jīng)濟(jì)，第一版，北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，、姜富明，世博會(huì)對(duì)上海的影響和對(duì)策，上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，當(dāng)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革，第一版，上海：遠(yuǎn)東出版社，2003，地方財(cái)政改革與思考，第一版，北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，房地產(chǎn)投資分析，第一版，上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，商業(yè)房地產(chǎn)投資融資指南，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，房地產(chǎn)估價(jià)，第一版，上海：財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，新編成功物業(yè)管理制度大全，第一版，北京：藍(lán)天出版社，物業(yè)總經(jīng)理手冊(cè)，下冊(cè)，貴陽(yáng)：貴州科技出版社，25 /