【正文】 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 34頁 十三、最高可以接受的單價(jià)分布 在最高可以接受的單價(jià)訪問調(diào)查中，處于 30003500 元 /㎡之間的比例為36% , 35004000 元 /㎡的比例為 32%, 40004500 元 /㎡的比例為 18%, 45005000 元 /㎡的比例為 9%, 50005500 元 /㎡的比例為 5%。 小結(jié)： ? 最高可以接受的平均單價(jià)為 3950 元 /㎡。通過項(xiàng)目形象檔次的提升及營(yíng)銷推廣手法的應(yīng)用，最大限度提高消費(fèi)者的心理預(yù)期，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn) 15%的心理 價(jià)位提升，即 4500 元 /㎡應(yīng)該是本項(xiàng)目一個(gè)比較合理的價(jià)格定位。 單價(jià)分布45005000元 /㎡9%50005500元 /㎡5%40004500元 /㎡18%30003500元 /㎡36%35004000元 /㎡32%30003500元 /㎡ 35004000元 /㎡40004500元 /㎡45005000元 /㎡50005500元 /㎡ 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 35頁 ? 可以接受的單價(jià)在 4000 元 /㎡以下的比例達(dá)到了 68%， 4000 元 /㎡以上的選擇比例為 32%，可見消費(fèi)者對(duì)寫字樓的價(jià)格預(yù)期并不高，對(duì)項(xiàng)目入市前的價(jià)格定位有一定的壓力。 ? 分行業(yè)平均單價(jià)對(duì)比 通過分行業(yè)最高可接受單價(jià)的匯總分析，電子及通訊業(yè)最高可接受單價(jià)均值為 3960 元 /㎡，機(jī)械機(jī)電為 3810 元 /㎡，房地產(chǎn) /建筑 /裝潢為 4250 元 /㎡，旅游業(yè)為 3870 元 /㎡，信息咨詢服務(wù)業(yè)為 4500 元/㎡，美術(shù)廣告設(shè)計(jì)為 4180 元 /㎡，能源工業(yè)為 3670 元 /㎡ ， IT 業(yè)為 3920 元 /㎡，貿(mào)易為 4400 元 /㎡，其他為 3880 元 /㎡。 由于行業(yè)性質(zhì)的不同， 房地產(chǎn) /建筑 /裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、貿(mào)易等行業(yè)由于對(duì)辦公物業(yè)形象檔次的要求相對(duì)較高，同時(shí)行業(yè)利潤(rùn)率也具有比較優(yōu)勢(shì)，因此對(duì)物業(yè)單價(jià)的接受能力也相對(duì)較高，均值都在 4000 元 /㎡以上，因此這些行業(yè)將是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 36頁 十四、總價(jià)要求分布 通過市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，要求總價(jià)在 1020 萬之間的比例為 20%, 2040 萬的比例為 34%, 4060 萬的比例為 17%, 6080 萬的 比例為 10%, 80100萬的比例為 7%, 100200萬的比例為 5%, 200500萬的比例為 5%, 500 萬以上的比例為 2%。 小結(jié)： ? 總價(jià)在 2040 萬之間的單位需求量最大，占到了 34%。 ? 超過 70%比例的總價(jià)要求在 60 萬以下。 總價(jià)分布100200萬5%200500萬5%80100萬7%6080萬10%5 0 0 萬以上2%1020萬20%2040萬34%4060萬17%1020萬2040萬4060萬6080萬80100萬100200萬200500萬5 0 0 萬以上 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 37頁 十五、最高可接受的租金分布 在最高可接受的租金統(tǒng)計(jì)分析中，處于 2030 元 /㎡之間的比例為 40%, 3040 元 /㎡的比例為 18%, 4050 元 /㎡的比例為 18%, 5060 元 /㎡的比例為 13%, 6070 元 /㎡的比例為 9%, 70 元 /㎡ 以上的比例為 2%。 小結(jié)： ? 最高可接受的平均租金為 39 元 /㎡，比目前的市場(chǎng)平均租金 元 /㎡有 55%的提升空間，由此可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場(chǎng)中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因?yàn)樽饪偷某凶饽芰τ邢?，缺乏上檔次的寫字樓供應(yīng)也是一個(gè)重要的原因，對(duì)于本項(xiàng)目“惠州市最高檔次寫字樓”的定位無疑是一個(gè)重要的市場(chǎng)支撐。 最高可接受的租金分布3 0 4 0 元/㎡18%6 0 7 0 元/㎡9%7 0 元/㎡以 上2% 2 0 3 0 元/㎡40%5 0 6 0 元/㎡13%4 0 5 0 元/㎡18%2 0 3 0 元/㎡3 0 4 0 元/㎡4 0 5 0 元/㎡5 0 6 0 元/㎡6 0 7 0 元/㎡7 0 元/㎡以 上 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 38頁 ? 超過四成的受訪者可以接受租金在 40 元 /㎡以上的辦公物業(yè)，說明惠州市中高檔寫字樓出租市場(chǎng)有著相當(dāng)?shù)臐摿Α? ? 分行業(yè)租金對(duì)比 通過分行業(yè)租金水平的匯總分析，電子及通訊業(yè)最高可接受的平均租金為 40 元 /㎡， 機(jī)械機(jī)電為 35 元 /㎡，房地產(chǎn) /建筑 /裝潢為 43 元/㎡，旅游業(yè)為 31 元 /㎡，信息咨詢服務(wù)業(yè)為 45 元 /㎡，美術(shù)廣告設(shè)計(jì)為 41 元 /㎡，能源工業(yè)為 36 元 /㎡， IT 業(yè)為 44 元 /㎡，貿(mào)易為39 元 /㎡，其他為 33 元 /㎡。 由于電子及通訊、房地產(chǎn) /建筑 /裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、 IT等行業(yè)的特殊性，承租能力相對(duì)較強(qiáng)。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 39頁 十六、對(duì)硬件設(shè)施的要求 在寫字樓硬件設(shè)施的要求中： 綜合比例 選擇安裝中央空調(diào)系統(tǒng)的綜合比例為 26%, 會(huì)議中心的綜合比例為 8%, 公共部分背景音樂系統(tǒng)的綜合比例為 2%, 給排水系統(tǒng)的綜合比例為 8%, 有限電視系統(tǒng)的綜合比例為 7% , 寬頻網(wǎng)絡(luò)的綜合比例為 31%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的綜合比例為 9%, 樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)的綜合比例為 9%。 硬件設(shè)施寬頻網(wǎng)絡(luò)31%有限電視系統(tǒng)7%公共部分的背景音樂系統(tǒng)2%會(huì)議中心8%給排水系統(tǒng)8%公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)9%中央空調(diào)系統(tǒng)26%樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)9% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 40頁 單項(xiàng)選擇比例 中央空調(diào)系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 73%, 會(huì)議中心的單項(xiàng)選擇比例為 23%, 公共部分的背景音樂系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 7%, 給排水系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 22%, 有限電視系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 20%, 寬頻網(wǎng)絡(luò)的單項(xiàng)選擇比例為 91%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 27%, 樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為 27%。 小 結(jié)： ? 中央空調(diào)的選擇比例超過 70% ，而目前辦公物業(yè)中安裝中央空調(diào)的比例只有 10%左右，可以看出消費(fèi)者對(duì)辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對(duì)于本項(xiàng)目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項(xiàng)目的檔次合和形象，同時(shí)也是迎合市場(chǎng)需求的必然選擇。 ? 寬帶網(wǎng)的選擇比例超過 90％，因此對(duì)于現(xiàn)代辦公物業(yè)的開發(fā)來講，寬帶網(wǎng)的設(shè)置是必要的同時(shí)也是必須的。而作為本項(xiàng)目的定位來講，主干網(wǎng)的容量建議為 100M，入戶 10MB。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 41頁 ? 公用會(huì)議中心的選擇比例超過 20％，從市調(diào)中反應(yīng)的情況來看，像拍賣公司等性質(zhì)的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較 強(qiáng)烈，因此建議在裙樓部分可適當(dāng)考慮一定規(guī)模的會(huì)議中心功能的設(shè)置。 ? 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果來看，雖然公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話中繼系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、公共部分的背景音樂系統(tǒng)的選擇比例不高，但從現(xiàn)代辦公物業(yè)的開發(fā)來講，這些系統(tǒng)又是必須的。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 42頁 十七、對(duì)寫字樓軟件服務(wù)的選擇傾向 在寫字樓軟件服務(wù)的選擇中： 綜合比例 要求提供票務(wù)服務(wù)的綜合比例為 6%, 代辦郵政服務(wù)的綜合比例為 13%, 報(bào)紙雜志代訂服務(wù)的綜合比例為 27%, 餐飲服務(wù)的綜合比例為 16%, 室內(nèi)清潔服務(wù)的綜合比例為 25%, 維修服 務(wù)的綜合比例為 13%，沒有提到衣物干濕洗服務(wù) 和 翻譯服務(wù)。 軟件服務(wù)代辦郵政服務(wù)13%票務(wù)服務(wù)6%維修服務(wù)13%室內(nèi)清潔服務(wù)25% 餐飲服務(wù)16%報(bào)紙雜志的代訂服務(wù)27%票務(wù)服務(wù)代辦郵政服務(wù) 報(bào)紙雜志的代訂服務(wù)餐飲服務(wù)室內(nèi)清潔服務(wù)維修服務(wù) 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場(chǎng) A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 43頁 單項(xiàng)選擇比例 要求提供票務(wù)服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為 17%, 代辦郵政服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為 33% , 報(bào)紙雜志的代訂服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為 70%,餐飲服務(wù)的單 項(xiàng)選擇比例為 40%, 室內(nèi)清潔服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為 63%, 維修服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為 33%。 小結(jié)： ? 本項(xiàng)目軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯功能。 ? 票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報(bào)紙雜志代訂服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中考慮。 ? 餐飲服務(wù)可以在超市部分考慮 ，不需在寫字樓部分單獨(dú)設(shè)置。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告