【正文】 展示的要求不高，且大多在工業(yè)區(qū)自己廠房內(nèi)辦公，既 行業(yè)結(jié)構(gòu)旅游業(yè)2%食品工業(yè)1%能源工業(yè)4%IT10%制造業(yè)9%貿(mào)易6%其他7%電子及通訊業(yè)7% 機械機電2%房地產(chǎn)/ 建筑/ 裝潢21%信息咨詢服務(wù)業(yè)24%美術(shù)廣告設(shè)計7% 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 11頁 方便又經(jīng)濟，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實力的制造企業(yè)，會開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達到展示公司形象和實力的目的，因此制造業(yè)沒有作為本次市調(diào)的重點。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 12頁 二、辦公面積 本次市調(diào)中辦公面積在 50 ㎡以 下的比例為 3%, 50100 ㎡的比例為18%,100200 ㎡的比例為 31%, 200300 ㎡的比例為 10%, 300500 ㎡的比例為 8%, 5001000 ㎡的比例為 18%, 1000 ㎡以上的比例為 12%。 辦公面積5 0 ㎡以下3%300500㎡8%5001000㎡18%1 0 0 0 ㎡以上12%50100㎡18%100200㎡31%200300㎡10%5 0 ㎡以下50100㎡100200㎡200300㎡300500㎡5001000㎡1 0 0 0 ㎡以上 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 13頁 ? 500 ㎡以上辦公面積的公司所占的比例達到了 30%，主要由制造企業(yè)構(gòu)成。 小結(jié)： ? 從惠州目前辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性來看，自有的比例不足三成，超過七成的公司通過租賃辦公物業(yè)來實現(xiàn)公司的正常運轉(zhuǎn)，一方面是由于部分寫字樓（特別是金融機構(gòu)開發(fā)的寫字樓，如廣東發(fā)展銀行大廈、匯銀大廈）只租不賣，但 從幾個推向市場的寫字樓的銷售情況來看，效果并不理想，顯示企業(yè)長期經(jīng)營的信心不足。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 16頁 四、自有物業(yè)屬性 從本次市調(diào)統(tǒng)計分析結(jié)果來看： 自購比 例為 55% 自建比例為 45% 小結(jié)： 從目前自有物業(yè)的屬性分析來看，自建辦公物業(yè)的比例達到了 45%，顯示整個惠州寫字樓市場還相當(dāng)原始，自建自用的現(xiàn)象非常普遍；同時也說明惠州寫字樓市場由于企業(yè)實力及經(jīng)營信心的相對不足，購買寫字樓的熱情不高，市場還沒有真正啟動。 小結(jié)： ? 總體平均購買單價 3180 元 /㎡。 購買單價2 0 0 0 元/ ㎡以下17%20213000元 /㎡50%40005000元 /㎡8%5 0 0 0 元/ ㎡以上17%30004000元 /㎡8%2 0 0 0 元/ ㎡以下20213000元 /㎡30004000元 /㎡40005000元 /㎡5 0 0 0 元/ ㎡以上 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 18頁 ? 同時可以看到盡管惠州的辦公物業(yè)市場不景氣，購買單價在 5000 元/㎡以上的比例卻達到了 17%，這部分物業(yè)的購買時間大多集中在19911996 年之間，由于公司發(fā)展時間相對較長，同時能在這么多年中生存下來，說明公司目前也頗有實力，且隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，原有的辦公物業(yè)在硬件及形象上越來越不能滿足他們的需求 ，因此這部分公司打算重新購置辦公物業(yè)的愿望相對較強。 小結(jié)： ? 市場平均租金水平為 元 /㎡。 ? 行業(yè)租金水平對比 通過分行業(yè)租金水平的統(tǒng)計分析，電子及通訊業(yè)平均租金水平為 24元 /㎡，機械機電 20 元 /㎡，房地產(chǎn) /建筑 /裝潢 26 元 /㎡，旅游業(yè) 15元 /㎡，信息咨詢服務(wù)業(yè) 28 元 /㎡，美術(shù)廣告設(shè)計 21 元 /㎡，能源工業(yè) 26 元 /㎡， IT 業(yè) 33 元 /㎡，制造業(yè) 9 元 /㎡，貿(mào)易 22 元 /㎡，其他 19 元 /㎡。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 21頁 對目 前辦公物業(yè)的評價 七、比較滿意的方面 通過本次市調(diào)數(shù)據(jù)的匯總分析： 綜合比例 地段的綜合選擇比例為 32%, 交通便捷的綜合比例為 33%, 價格 /租金合理的綜合比例為 10%, 硬件配置不錯的綜合比例為 5%, 軟件服務(wù)好的綜合比例為 1%, 物業(yè)管理不錯的綜合比例為 8%, 物業(yè)升值潛力大的綜合比例為 5%, 物業(yè)外部形象好的綜合比例為 6%。 小結(jié)： ? 可以明顯看出，地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 23頁 八、存在的主要問題 存在的主要問題反映中，認(rèn)為目前辦公物業(yè)地段較偏的綜合比例為 2%, 交通不便的綜合比例為 7%, 租金偏高的綜合比例為 11%, 硬件設(shè)施落后的 綜合比例為 31%, 軟件服務(wù)不足的綜合比例為 11%, 物業(yè)管理差的綜合比例為 21%, 物業(yè)的外部形象差的綜合比例為 17%。 存在的問題地段較偏2%交通不便7%租金偏高11%物業(yè)的外部形象差17%物業(yè)管理差21% 軟件服務(wù)不足11%硬件設(shè)施落后31%地段較偏交通不便租金偏高硬件設(shè)施落后軟件服務(wù)不足物業(yè)管理差物業(yè)的外部形象差 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 24頁 ? 由于惠州純寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量不大，而且基本上屬于 90 年代的建筑，同時惠州決大多數(shù)公司的辦公場所設(shè)在住宅樓中，因此辦公物業(yè)外部形象及物業(yè)管理也存在很大問題。 小結(jié)： ? 超過四成的受訪對象有可能在 2 年內(nèi)更換目前的辦公環(huán)境，可以看出惠州市辦公物業(yè)市場存在相當(dāng)大的潛力，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場的青睞。 可以看出信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計、房地產(chǎn) /建筑 /裝潢等對公司形象要求較高的行業(yè)對更換目前辦公環(huán)境的要求最為強烈，而目前惠州辦公物業(yè)的租售市場中明顯缺乏這種檔次物業(yè)的有效供給，對于項目的入市無疑是一大利好。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 27頁 十、對辦公物業(yè)買和租的選擇傾向 通過對有意向更換辦公場所公司的進一步調(diào)查分析，傾向于買的比例為45%，傾向于租的比例為 55%。 買和租的選擇傾向買45%租55%買租 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 28頁 十一、選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素 從本次市調(diào)數(shù)據(jù)分析的結(jié)果來看，在選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素中 綜合比例 地段的綜合選擇比例為 18%, 交通的綜合比例為 18%, 價格的綜 合比例為18%, 硬件配置的綜合比例為 11%, 軟件服務(wù)的綜合比例為 6%, 物業(yè)管理的綜合比例為 12%, 物業(yè)升值潛力的綜合比例為 2%, 物業(yè)外部形象的綜合比例為 10%, 是否有實力大公司入駐的綜合比例為 4%, 是否與政府部門接近的綜合比例為 1%。 小結(jié)： ? 考慮到寫字樓使用的方便性及經(jīng)濟性，地段、交通、價格三者構(gòu)成了消費者選擇辦公物業(yè)的最基本也是最重要的因素。 ? 由于決大部分消費者購買的目的是自用，因此對物業(yè)的升值潛力不是很在意。 ? 一個寫字樓物業(yè)中有實力大公司的進駐對整個項目形象檔次的提升無疑有積極的作用，而此選項的單項選擇比例超過一成，因此在項目營銷推廣中實力公司的入駐也是一大賣點。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 31頁 十二、面積要求 在選擇新的辦公物業(yè)時，要求面積在 50 ㎡以下的比例為 3%, 50100 ㎡的比例為 18%, 100200㎡的比例為 31%, 200300㎡比例為 24% ， 300500㎡的比例為 12%, 5001000 ㎡的比例為 9%, 1000 ㎡以上的比例為 3%。 ? 50100 ㎡之間的單位也受到了許多小型公司的青睞，選擇比例接近兩成。 至祥策劃 地產(chǎn)專家 惠州百合家園 ◎ 寫字樓市場研究報告 地址：深圳市福虹路世貿(mào)廣場 A 座 1104 室 電話： 83690516 83690505 第 33頁 ? 分行業(yè)的平均面積要求 從分行業(yè)需求面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看 電子及通訊業(yè)的平均面積要求為 150 ㎡ 機械機電為 115 ㎡ 房地產(chǎn) /建筑 /裝潢為 253 ㎡ 旅游業(yè)為