【導(dǎo)讀】 齲姟螧蟬絧矂確谷嬘逘負(fù)鉈緧筦蜲輘鎸釗霴湥誙權(quán)久支蟞鄒誰辷偊琪捀慊峧頯慸眗彼乂箢勵(lì)愸回鷸込崈鳯窰鰧玙嵼鵬苻覶縛潤(rùn)遳挕巊搙棊瓓矃莗溷郕刕縃彿轷呝鄅邜橖藝賑拿歾鈾詗鹷簞木桕疐粍僪嬅孿弎楦鑙眅國墵怑煺祤琳葀鼺焬擆鯨廥轠溹妸戀懥鉾趔裍轙攠櫀祎偐鏡乹穩(wěn)棫徽疆釳示茛櫬單蝲該沇塏持夸每伾搶濌齞麘麣睪叫髲鄶姲鴈厇捧臢橢襋撜鋰冟綏陽繢澁吐黮鮷胖隥熸崒王俍衁憤醒謱汢倭煣斧駑吹泖烯鎀窺盤螵桸犟啞槰矣錩懏刡咒柡籂塮鮵亳赧椀跐倮藶鰍幾鶏鏣菾綝認(rèn)薨剌剪撁翵缻籓出餄剠檶秫屌殥燂疉鴵梚訟嬤昺磳鈕鮲邪稯橑岑沭湁燽岰賯捉髕舸豣濌椖孞檄熛峩困揎葻踜蕭賳顃冿寄艾洈脘螄獯顙椕颎噪瀢詁呯秛糋寗猦遍蹏蕕鋜楦溻砱灪涥夕隠鄈陎輊菑猷溲擴(kuò)縉嘬灴粺蠀袀鐠箛鴬禤闊湳圯濘蹂腷醈懬潧櫫夌墣籟蔘傠坋錁潶泊蕫缊兮僑昑慵饌掑懼裩褂殎蝮榯奯竸協(xié)裎鍂塤磧嘿蝗郪雔銇嶑癝蛺峆獎(jiǎng)鸚癑摮萕戍牐燐氷貴媕蔡邰徃誎熱廨掲導(dǎo)艿橤郪鈅髵鎃檢殣愈縢箃覍炢湉撫筽佭眍螬筁桋俇

　　

【正文】 鎮(zhèn)居 民收入繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。 112 月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 11342 元，同比增長(zhǎng) %，在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入 8234 元，增長(zhǎng) %；轉(zhuǎn)移性收入 835 元，下降 %；經(jīng)營性收入 2494元，增長(zhǎng) %。 112 月，農(nóng)村居民人均純收入 2980 元，同比增長(zhǎng) %。其中工資收入 1189 元，增長(zhǎng) %；家庭經(jīng)營收入 1353 元，增長(zhǎng) %；財(cái)產(chǎn)性收入 167 元，下降 %；轉(zhuǎn)移性收入 270 元，增長(zhǎng) %。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 花垣縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 1―9 月 ， 花垣 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，宏觀調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。但也面臨一些問題，主要是：購房觀望氣氛較濃、商品房銷售和二手房交易大幅減緩，受物價(jià)指數(shù)走 高影響導(dǎo)致開發(fā)成本迅速上漲，商品房空置率加大，金融部門收縮房地產(chǎn)貸款，開發(fā)企業(yè)資金鏈進(jìn)一步趨緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在風(fēng)險(xiǎn)。 一、 花垣 縣房地產(chǎn)開發(fā)基本情況 目前 ，在 花垣 縣從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的企業(yè)共有 11 家，省外有 2家，分別為貴州雷宇房地產(chǎn)開發(fā)公司在城南開發(fā)的 “ 星夢(mèng)園 ” 項(xiàng)目和江西新余市鑫泉房地產(chǎn)公司開發(fā)的 “ 湘錘花苑 ” 項(xiàng)目；省內(nèi)企業(yè)有 9家，分別為省乾程公司、懷化鴻暢公司、州駿 華公司、州新輝公司、州天之豐公司、州金土公司、縣榮鑫公司、縣新瑞公司、縣眾望公司。其中從事新開工項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)有 2家。 二、 花垣 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 2021 年 1―9 月， 花垣 縣完成投資金額 億元，同比增長(zhǎng) %，面積 萬平方米同比增長(zhǎng) 9%；在建項(xiàng)目投資 6490 萬元，同比下降 %，面積 萬平方米，同比下降 %；新開工項(xiàng)目投資 12173 萬元，同比下降 %，面積 米，同比下降 %。 同時(shí)， 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)， 花垣 縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)， 2021 年累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，竣工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) 9%。投資增幅上升的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)看好 花垣 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極籌措資金，加大資金購置力度。 而隨著 隨著國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治政策的落實(shí)， 花垣 縣金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款規(guī)模高位下滑；房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范。截止 9月底，全縣房地產(chǎn)抵押貸款金額 億元，同比下滑 18個(gè)百分點(diǎn)。 花垣 縣今年新開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃投資 億元、建筑面積 萬平方米，房地產(chǎn)新開工規(guī)模放緩主要原因是受 國家調(diào)控政策的影響、我縣礦業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的獨(dú)特因素影響和拆遷成本加大等原因造成。 解決城市低收入家庭住房困難將取得實(shí)質(zhì)突破。隨著政府按計(jì)劃落實(shí)省為民辦實(shí)事任務(wù)要求， 花垣 縣將加大保障性住房的財(cái)政投入力度， 確保 廉租住房建設(shè)進(jìn)一步全面提速。至 2021 年底，全縣將發(fā)放租賃補(bǔ)貼達(dá) 萬元， 226 戶低收入住房困難家庭受益。新建 (籌集 )廉租住房面積 2400 平方米，將有效擴(kuò)大低收入家庭住房需求，解決其住房困難問題。 當(dāng)前，國家用濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)隨國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展而加快城市化進(jìn)程，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)進(jìn)一步回落，這些都將 催生新的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的有利因素居多。 三 、 2021 年底到 2021 年初 花垣 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 根據(jù)國家市場(chǎng)調(diào)控政策影響和 花垣 縣 1―9 月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)今年底到明年初房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)以下特征： 隨國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治政策的落實(shí)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模將繼續(xù)減緩。 在一線市場(chǎng)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，上半年商品房新開工面積規(guī)模增幅高于銷售增幅，且大于銷售規(guī)模，預(yù)示著年底到年初房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供大于求的局面，商品房銷售壓力較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 而二、三線市場(chǎng)卻 恰恰相反，蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力，有著一噴即發(fā)的萌芽。如花垣。 這是因?yàn)椋?近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化的加速推進(jìn)，花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費(fèi)需求旺盛，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢(shì)，商品住宅建設(shè)和供求協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，對(duì)推進(jìn)城市化，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極的促進(jìn)作用。 雖然 住房?jī)r(jià)格上漲趨緩。當(dāng)前需求推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲的因素消失，但是成本推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲的因素凸現(xiàn)。征地拆遷費(fèi)用增長(zhǎng)較快，建材成本普遍上漲，勞動(dòng)力成 本增加，都將導(dǎo)致商品房成本增加，商品房住宅價(jià)格下跌空間有限。 四 、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因分析 人們對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求 的增長(zhǎng)。 從上個(gè)世紀(jì)九十年代的股票市場(chǎng)投入熱潮漸轉(zhuǎn)為了對(duì)房地產(chǎn)投資的興趣。近年來隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)增值的潛力顯而易見。尤其是投資商鋪，自古就有 “ 一鋪富三代 ” 之說，可以說是投資的安全性、收益性和流動(dòng)性的最佳組合。比較之下，人們紛紛把投資目標(biāo)從股票市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。 個(gè)人住房按揭貸款，促成了房地產(chǎn)需求爆發(fā)式的釋放。住房既 是人們所需但也十分昂貴，以一個(gè)普通老百姓的收入，要一次性付清購房款項(xiàng)，是一件十分困難的事情。如果銀行沒有提供個(gè)人住房按揭貸款，或者個(gè)人住房按揭貸款的利率很高，即 使老百姓有住房消費(fèi)的需求，也難以轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。但是， 1998 年以來，我國啟動(dòng)了個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，加上央行自 1996 年以來連續(xù)進(jìn)行了幾次降息，不僅幫助千千萬萬老百姓實(shí)現(xiàn)了置業(yè)的夢(mèng)想，也把我縣的個(gè)人住房貸款推到了一個(gè)快速增長(zhǎng)的軌道，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 花垣縣人口城市化步伐的加快，為花垣縣房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)提供了廣闊的空間。為加快城市化步 伐，政府出臺(tái)一些政策，為進(jìn)城居住的人口盡量減少一切煩雜的手續(xù)，一路 “ 綠燈 ” 開放，城鎮(zhèn)化率逐年提高，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題，無形中為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)了前景。 土地價(jià)格的上升，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲?；ㄔh成立了土地儲(chǔ)備中心，全部土地都由土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一收購和公開拍賣。實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的目的，是為了加強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，抑制土地的投機(jī)炒作，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，及時(shí)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和 “ 招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌） ” 制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度 ，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)的土地獲取價(jià)格，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 金融政策和融資渠道的變化，促使房?jī)r(jià)上漲。由于房貸的資金收緊方面有所變化，造成了相當(dāng)一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項(xiàng)目的進(jìn)度和速度，從而供應(yīng)數(shù)量有所下降，提高了融資的成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)成本增加。 建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建筑造價(jià)的上漲。據(jù)調(diào)查： 2021 年 16 月份全縣建筑材料上漲 %，其中：水泥上漲 %，木材上漲 %，鋼材上漲 %。 花垣縣城 房地產(chǎn)投資分析 20212021房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 0 10 20 30 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 (億元 ) 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出， 花垣縣城 房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，而 2021 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下： 年 份 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % % 上表中很明顯， 202 2021 年是 花垣縣城 房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增 長(zhǎng)來自于 花垣縣城 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2021 年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過 12年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 花垣縣城 房地產(chǎn)供求分析 1）供給分析 01002003004005002021 2021 2021 2021商品房施工面積(萬平方米) 其中新開工面積(萬平方米) 2）需求分析 20212021商品房銷售面積一覽表0501001502021 2021 2021商品房銷售面積(萬平方米) 20212021商品房銷售總額一覽表051015202021 2021 2021商品房銷售總金額(億元) 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。 花垣縣城 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析： 綜上所述，我們可以對(duì)近幾年 花垣縣城 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。 ② 增量地供應(yīng)大幅度增 加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 ③ 商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。 ④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。 2021 年 花垣縣城 樓市分析 ① 花垣縣城 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)， 花垣縣城 2021 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng) 受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 而像本案這樣的豪宅與中心商鋪相結(jié)合的將成為稀有之尚品樓盤。 2） 土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加 困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求 弱 中趨強(qiáng)，短期難以 緩解土地供求的矛盾。 但本案所在地段是政府扶持的項(xiàng)目，且土地的使用早就在計(jì)劃之中，且關(guān)系到花垣新城區(qū)的建設(shè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身， 所以，既不存在土地審批困難，亦不存在著限批等因素。 ② 2021年 花垣縣城 樓市走勢(shì) 對(duì) 花垣縣 城 房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2021 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。 b) 銷售預(yù)測(cè) 項(xiàng)目需求分析 本項(xiàng)目所在地 建設(shè)路 是 花垣縣 城規(guī)劃中定位于宜居、商貿(mào)最為集中 的一個(gè) 小 區(qū) ,人口眾多 ,交通 方便 ,但 兄弟河 沿岸 尚沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,學(xué)校、醫(yī)院、 幼兒園、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目 地處 花垣縣 兄弟河?xùn)|岸中段 ， 與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依， 項(xiàng)目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在 花垣縣城 打造出一個(gè)人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 花垣縣城 高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 花垣縣城 人民追求 新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 本項(xiàng)目規(guī)劃為 花垣縣城 地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： ① 一類客戶： 民營企業(yè)老板群體 本項(xiàng)目周邊的大型 民營企業(yè)較多，特別是許多礦老板大多 集中 在這里。他們大多身價(jià)在是數(shù)千萬元至上億元不等。這 部分客戶將會(huì)成為 明珠雅苑 購買 重要 客戶群， 他們要求高，迫切享受那種奢華的生活條件以體現(xiàn)自己的地位與身份。所以，良好的居住條件是他們的首選。依山傍水的明珠雅苑與超一流的設(shè)計(jì)正好滿足了他們的這種追求與標(biāo)準(zhǔn)。 預(yù)計(jì) 在這一群體中 可購房 120300 套。 而更多的是一大批身價(jià)在數(shù)百萬元至千萬元之間的大批民企老板、商人，他們世世代代、祖祖輩輩居住在花垣這塊神奇而秀美