【正文】 合計(jì) 原值 攤銷 凈值 總成本費(fèi)用估算 （1）總成本費(fèi)用估算 估算依據(jù)： ①項(xiàng)目建成后， 2006年將投入全面運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用主要由林木及園藝入園成本、維修費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、育林費(fèi)、研發(fā)費(fèi)等構(gòu)成，費(fèi)用估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見(jiàn)表89。 表 89 年運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用估算 序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備注 1 維修 550 約占固定資產(chǎn) 5% 2 水 300t每天， 3 電 500kwh每天， 4 環(huán)保 150 5 育林 150 6 游客保險(xiǎn) 80 7 其它不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 200 8 花卉苗木采購(gòu)成本 1000 8 合計(jì) ②項(xiàng)目建成后，職工定員約 450人，年工資總額＝450＝540萬(wàn)元，年福利費(fèi)＝年工資額14％＝，年社保金=540=108萬(wàn)元。 ③其他費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)會(huì)議費(fèi)等等，一般按照運(yùn)營(yíng)成本、員工工資及福利、折舊及攤銷等費(fèi)用總和的 ％計(jì)算。 為計(jì)算簡(jiǎn)便，在估算年總成本時(shí)，假設(shè)在營(yíng)運(yùn)期間能達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)規(guī)模，則年總成本費(fèi)用估算公式為： 總成本費(fèi)用＝當(dāng)年運(yùn)營(yíng)成本＋折舊費(fèi)＋利息支出＋攤銷費(fèi)＋員工工資及福利費(fèi)＋其他費(fèi)用 （ 2）總成本費(fèi)用估算表 根據(jù)前文的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算的運(yùn)營(yíng)期間總成本費(fèi)用見(jiàn)表 8－10。 表 8－10 總成本費(fèi)用估算表 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 營(yíng)運(yùn)期 2006 2007 2008 2009 1 當(dāng)年運(yùn)營(yíng)成本 2 折舊費(fèi) 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出） 790 215 4 攤銷費(fèi) 5 工資及福利費(fèi) 6 其他費(fèi)用 7 總成本費(fèi)用 (約數(shù)) 4385 3910 3801 3692 五、投資收入、稅費(fèi)及利潤(rùn)估算財(cái)務(wù)收入估算 在估算各年度財(cái)務(wù)收入時(shí)，按照營(yíng)運(yùn)第 1年至第4年園區(qū)各休閑設(shè)施全部成功投入運(yùn)營(yíng)、可售園林產(chǎn)品成功出售并已確認(rèn)收入，財(cái)務(wù)收入主要指園區(qū)運(yùn)營(yíng)銷售收入，由此估算的財(cái)務(wù)收入如表811。 表 811 收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 年實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)收入 （萬(wàn)元） 備注 1 技術(shù)轉(zhuǎn)讓和服務(wù) 800 2 觀賞奇木 1000 林木產(chǎn)品銷售 3 觀賞異花 1200 園藝產(chǎn)品銷售 4 賓館 1036 5 別墅 2523 6 餐飲 144 7 垂釣 36 8 咖啡吧 18 9 游泳 20 10 養(yǎng)殖 20 11 娛樂(lè) (KTV、水上娛樂(lè)等) 510 12 合計(jì) 7507 稅費(fèi)估算 根據(jù)我國(guó)稅法有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目建成后園區(qū)年上繳增值稅和流轉(zhuǎn)稅總額 （綜合稅率為9%）。 利潤(rùn)估算 （1）利潤(rùn)預(yù)測(cè)假設(shè) ①公司遵循的國(guó)家和地方現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大變化； ②現(xiàn)行的信貸、利率、匯率及市場(chǎng)行情無(wú)重大變化； ③賦稅基準(zhǔn)及稅率無(wú)重大變化； ④項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃如期實(shí)現(xiàn)； ⑤無(wú)其他不可抗力、不可預(yù)見(jiàn)因素造成的重大不利影響。 （2）損益表的編制 損益表也稱利潤(rùn)表，它反映收入與成本的配比關(guān)系以及利潤(rùn)分配關(guān)系。根據(jù)上文估算結(jié)果，利用下列公式預(yù)計(jì)運(yùn)營(yíng)期各個(gè)年度的損益表如 8－12。 利潤(rùn)總額＝財(cái)務(wù)收入－稅費(fèi)－總成本費(fèi)用 凈利潤(rùn) =利潤(rùn)總額所得稅 可分配利潤(rùn) =凈利潤(rùn)盈余公積金法定公益金 表 8－12 損益表 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 營(yíng) 運(yùn) 期 2006 2007 2008 2009 1 財(cái)務(wù)收入 7507 7507 7507 7507 2 稅費(fèi) 3 總成本費(fèi)用 4385 3910 3801 3692 4 利潤(rùn)總額（ 123） 5 所得稅 1000 1036 6 凈利潤(rùn)（ 45） 7 盈余公積金 8 公益金 82 9 可分配利潤(rùn)（ 678） 編制說(shuō)明： 所得稅根據(jù)現(xiàn)行稅收政策以內(nèi)資企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)估算，沒(méi)有考慮稅收優(yōu)惠政策。 法定公益金根據(jù)現(xiàn)行政策，標(biāo)準(zhǔn)為5%10%本項(xiàng)目采取標(biāo)準(zhǔn)為5%來(lái)提取。六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 投資利潤(rùn)率 稅前投資利潤(rùn)率＝247。18047＝％ 稅后投資利潤(rùn)率=247。18047＝％ 投資利稅率 投資利稅率＝年平均利稅總額247。總投資 ＝3560247。18047 ＝％ 靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期＝總投資247。年均利潤(rùn)總額 ＝18047247。 ＝（年） 動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期≈In(1Ii/R)247。In(1+i) ＝In(1180476％/)247。In(1+6%) ＝（年）注：I表示總投資額；i表示貼現(xiàn)率，選取銀行貸款基礎(chǔ)利率6％貼現(xiàn)；R表示年均利潤(rùn)總額。 上述估算結(jié)果表明，本建設(shè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的，稅前投資利潤(rùn)率、％、%、％，靜、可分配利潤(rùn)完全可以完成當(dāng)年的借款償還計(jì)劃，說(shuō)明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 一、風(fēng)險(xiǎn)因素 XX花卉山莊的開(kāi)發(fā)與建設(shè)具有投資規(guī)模大、建設(shè)項(xiàng)目多、投資周期長(zhǎng)，受內(nèi)外因素影響大的特點(diǎn)，因此存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，概括起來(lái)主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)： 政策風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)范調(diào)整及變化，對(duì)于山莊經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)影響頗大，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 管理風(fēng)險(xiǎn) 山莊建設(shè)項(xiàng)目一次性全面鋪開(kāi)，資金投入量大，投資面廣，建設(shè)期較長(zhǎng)，因此能否建立健全管理決策和控制體系，將影響投資的安全與效率。特別是山莊的戰(zhàn)略性人才管理是否科學(xué)有效對(duì)于山莊的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)具有十分重大的意義，公司現(xiàn)有人力管理開(kāi)發(fā)狀況和人力資源存量對(duì)于山莊戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （1）由于中國(guó)2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭過(guò)熱可能導(dǎo)致未來(lái)出現(xiàn)通貨膨脹帶來(lái)工程成本可能上漲的風(fēng)險(xiǎn)。 （2）進(jìn)行大規(guī)模、成片投資開(kāi)發(fā)，建設(shè)項(xiàng)目全面鋪開(kāi)，如果運(yùn)作不好，可能導(dǎo)致建設(shè)過(guò)程中的現(xiàn)金流量不足的風(fēng)險(xiǎn)。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 山莊以園林科技作為打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，開(kāi)發(fā)的生態(tài)山水植物景觀、自控式地下垃圾箱和花卉植物引種、育種技術(shù)其先進(jìn)性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 山莊的潛在市場(chǎng)需求大，存在將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)山莊市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，休閑娛樂(lè)山莊進(jìn)入門檻不是很高存在不良競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。二、風(fēng)險(xiǎn)控制與防范 政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 加強(qiáng)與市、區(qū)政府部門的聯(lián)系，爭(zhēng)取計(jì)劃、國(guó)土規(guī)劃等政府部門的支持與配合，密切關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)和城市規(guī)劃，積極進(jìn)行政府公共關(guān)系為山莊爭(zhēng)取良好的外部環(huán)境，并針對(duì)政策環(huán)境的變化，采取積極的對(duì)策增加山莊對(duì)政策環(huán)境的適應(yīng)性。 管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 （1）加強(qiáng)內(nèi)部管理，按科學(xué)民主要求強(qiáng)化項(xiàng)目論證與研究。 （2）加強(qiáng)人力資源的管理和開(kāi)發(fā)特別是科學(xué)設(shè)計(jì)并推進(jìn)人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃，提供優(yōu)厚的物質(zhì)待遇從外部挖掘高級(jí)優(yōu)秀管理人才和專業(yè)性工程技術(shù)人才，為山莊的戰(zhàn)略發(fā)展提供有力的人力資源支撐。 （3）高標(biāo)準(zhǔn)地做好園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，扎扎實(shí)實(shí)搞好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備與企業(yè)服務(wù)工作，規(guī)范內(nèi)部管理。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 （1）加快項(xiàng)目的進(jìn)度規(guī)劃與實(shí)施，盡可能縮短投資與建設(shè)周期，爭(zhēng)取盡早投入運(yùn)營(yíng)并產(chǎn)生效益，減少通貨膨脹可能產(chǎn)生的不利影響。 （2）實(shí)行投資資金集中管理支付制度，按批準(zhǔn)的項(xiàng)目預(yù)算、施工合同和工程進(jìn)度撥付項(xiàng)目資金；建立健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算制度和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和跟蹤。 （3）做好項(xiàng)目的資金預(yù)算管理，同時(shí)加大融資力度，采取征地分期付款及部分帶資施工，以保證投入建設(shè)的項(xiàng)目能順利按期完工投產(chǎn)。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 （1）對(duì)每個(gè)擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性論證，實(shí)事求是地考慮各種技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量事故風(fēng)險(xiǎn)、按照科學(xué)的程序決策，既要考慮項(xiàng)目較好的效果，又要考慮出現(xiàn)不利情況下的應(yīng)對(duì)措施及承受能力，有時(shí)要預(yù)留備選方案。 （2）建立項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任機(jī)制，將項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)質(zhì)量責(zé)任明確落實(shí)到人，重大項(xiàng)目建立永久責(zé)任追究制度，以保證技術(shù)質(zhì)量管理與控制措施落實(shí)到位。 3．密切關(guān)注園林和環(huán)境保護(hù)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，加大研發(fā)投資，確保山莊園林和環(huán)保技術(shù)的先進(jìn)性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 科學(xué)設(shè)計(jì)山莊的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和策略，建立山莊科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷體系，盡可能化解市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。增加對(duì)山莊的投資，加大山莊的科技含量和提高市場(chǎng)的文化品位，打造山莊的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高生態(tài)休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的門檻，化解惡性競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。3