【正文】 707職工宿舍、食堂等 1000平方米2408山水景觀研發(fā)中心 1200平方米2409園藝研發(fā)中心 1200平方米24010環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 1200平方米24011百種植物生態(tài)園 120畝 18012奇木園 100畝5萬元/畝50013異花園 100畝4萬元/畝40014賓館 4000M 2 1800 15A級別墅1450M 2 22516B級別墅3450M 254017C級別墅12300M 2 133218D級別墅15300M 2 157519露天觀光休閑咖啡吧 300M 2 10520水上彩色音樂噴泉 本項投資額共計3780萬元。 固定資產(chǎn)投資＝工程費用＋其他費用＋預(yù)備費用 ＝11234＋3840＋679 ＝15753萬元 ④建設(shè)期利息 本項目全部投資資金來源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。二、投資計劃與資金籌措 本項目投資共計18047萬元，其中自籌資金10047萬元，銀行貸款3000萬元，外商投資5000萬元。外商投資中長期借款第三年起計提紅利，紅利率按5％計算；長期借款與外商投資利息合并計算。本建設(shè)項目應(yīng)攤銷的無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)主要有：土地使用權(quán)、開辦費、臨時設(shè)施費及工程前期費用等。 利潤估算 （1）利潤預(yù)測假設(shè) ①公司遵循的國家和地方現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大變化； ②現(xiàn)行的信貸、利率、匯率及市場行情無重大變化； ③賦稅基準(zhǔn)及稅率無重大變化； ④項目建設(shè)計劃如期實現(xiàn)； ⑤無其他不可抗力、不可預(yù)見因素造成的重大不利影響?？偼顿Y ＝3560247。 管理風(fēng)險 山莊建設(shè)項目一次性全面鋪開，資金投入量大，投資面廣，建設(shè)期較長，因此能否建立健全管理決策和控制體系，將影響投資的安全與效率。 （2）加強(qiáng)人力資源的管理和開發(fā)特別是科學(xué)設(shè)計并推進(jìn)人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃，提供優(yōu)厚的物質(zhì)待遇從外部挖掘高級優(yōu)秀管理人才和專業(yè)性工程技術(shù)人才，為山莊的戰(zhàn)略發(fā)展提供有力的人力資源支撐。 市場風(fēng)險對策 科學(xué)設(shè)計山莊的市場開發(fā)戰(zhàn)略和策略，建立山莊科學(xué)的市場營銷體系，盡可能化解市場開發(fā)風(fēng)險。 （2）建立項目質(zhì)量責(zé)任機(jī)制，將項目建設(shè)的有關(guān)質(zhì)量責(zé)任明確落實到人，重大項目建立永久責(zé)任追究制度，以保證技術(shù)質(zhì)量管理與控制措施落實到位。二、風(fēng)險控制與防范 政策風(fēng)險對策 加強(qiáng)與市、區(qū)政府部門的聯(lián)系，爭取計劃、國土規(guī)劃等政府部門的支持與配合，密切關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢和城市規(guī)劃，積極進(jìn)行政府公共關(guān)系為山莊爭取良好的外部環(huán)境，并針對政策環(huán)境的變化，采取積極的對策增加山莊對政策環(huán)境的適應(yīng)性。 上述估算結(jié)果表明，本建設(shè)項目在經(jīng)濟(jì)上是合理的，稅前投資利潤率、％、%、％，靜、可分配利潤完全可以完成當(dāng)年的借款償還計劃，說明該項目在經(jīng)濟(jì)上是合理的。18047＝％ 稅后投資利潤率=247。 表 8－10 總成本費用估算表 序號 年份 項目 營運期 2006 2007 2008 2009 1 當(dāng)年運營成本 2 折舊費 3 財務(wù)費用（利息支出） 790 215 4 攤銷費 5 工資及福利費 6 其他費用 7 總成本費用 (約數(shù)) 4385 3910 3801 3692 五、投資收入、稅費及利潤估算財務(wù)收入估算 在估算各年度財務(wù)收入時，按照營運第 1年至第4年園區(qū)各休閑設(shè)施全部成功投入運營、可售園林產(chǎn)品成功出售并已確認(rèn)收入，財務(wù)收入主要指園區(qū)運營銷售收入，由此估算的財務(wù)收入如表811。固定資產(chǎn)折舊估算詳見表8－7。三、還本付息計劃 本項目可行性分析報告僅計算長期借款的還本付息，用以考察該建設(shè)項目的償債能力，確定各年度財務(wù)費用，有利于分析項目的盈利能力。 本項目可行性研究報告按照行業(yè)流動資金占用比例估算項目建設(shè)流動資金投資估算，一般情況下，園林行業(yè)流動資金占固定資產(chǎn)投資總額的比例為10％至15％，取12%來估算鋪底流動資金額，本項投資額約為1934萬元。 ： %－2％估算，%計提，項目工程費用和其他費用共計15074萬元，該項投資為264萬元。 ②其他費用 ：本建設(shè)項目無形資產(chǎn)主要指土地費用，包括租地費、征地費和上繳規(guī)費。5005供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 第八章 投資財務(wù)分析 一、投資估算 按照我國現(xiàn)行資金管理體制和項目的概、預(yù)算編制方法，項目建設(shè)總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動資金投資兩大部分組成。 XX花卉山莊通過科學(xué)的定位，具有鮮明個性特征的功能設(shè)計，很好地適應(yīng)了顧客的需求。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢。 微觀層面： 今年五一期間，%%。湖南省環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已突破100億元，省政府又制定了環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)并出臺具體措施，大力加強(qiáng)環(huán)保工程建設(shè)和環(huán)境保護(hù)科研開發(fā)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)。%；，%，；新建項目 三同時，%。 然而，自然界的原生大樹愈來愈少，供需矛盾日趨緊張。中國2002年的花卉產(chǎn)值達(dá)到2206534萬元，%，這說明了園林花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迅速；另外，據(jù)有關(guān)專家的估計，現(xiàn)在世界上的植物不下千萬，而真正適合于園林綠化的品種極少，不過上百種，科技的需求由此可見。 對于生活污水，山莊擬建設(shè)3個地下廁所，污水污物通過山莊內(nèi)自建的地下管網(wǎng)集中處理后排入市政管網(wǎng)。 建設(shè)規(guī)劃 （1）建設(shè)規(guī)劃原則 ，保持并重點強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，充分尊重山體、水面與自然植被，重視資源及能源的再利用； ，結(jié)合目前現(xiàn)有的資源綜合能力，實現(xiàn)分步建設(shè)。 基礎(chǔ)設(shè)施 山莊用水采用自供水的方式，從水庫和井內(nèi)取水；山莊周邊已有電力和通信設(shè)施，可以隨時接入，只需在山莊內(nèi)建設(shè)一個變電站。 而在與外部市場環(huán)境的關(guān)系方面，由于經(jīng)營管理的完善和山莊品牌的提升而形成的市場吸引力，催生出一個技術(shù)流、資金流、物流和產(chǎn)品流以及服務(wù)流的加速輸入和提升輸出的過程，這個過程中所產(chǎn)生的助動力對XX山莊的跨越式發(fā)展起到了極其重要的促進(jìn)作用。本項目包含的深層內(nèi)核定位于純生態(tài)的概念，依靠科技和文化手段，大力發(fā)展和開拓環(huán)保科技研發(fā)展示中心、園林科技研發(fā)展示中心、休閑娛樂中心和名優(yōu)花卉的培養(yǎng)展示中心等四大主要功能。如國內(nèi)首創(chuàng)并已申報專利的復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物科研項目，以多學(xué)科最新成果相結(jié)合的植物馴化工程技術(shù)為基礎(chǔ)，對于25年生名貴樁景植物活體材料進(jìn)行復(fù)合造型，并最終形成研發(fā)生產(chǎn)銷售維護(hù)一條龍的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場前景廣闊，利潤空間巨大；又如利用組織培養(yǎng)法大批量馴化熱帶蘭、蝴蝶蘭為代表的珍、奇、特花卉果木等；利用引進(jìn)的國際先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)優(yōu)化人居環(huán)境，真正達(dá)到純生態(tài)健康休閑的至臻境界。在本項目中，該公司以現(xiàn)代高科技手段，引種了國內(nèi)外數(shù)百種名貴花木及果樹，同時將公司的生物培植技術(shù)專利復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物項目和自控式地下垃圾箱等國際先進(jìn)技術(shù)引入山莊建設(shè)，填補(bǔ)了我省乃至全國技術(shù)空白，極具顯性的社會意義和現(xiàn)實價值，市場前景喜人。 目前，本項目的建設(shè)得到省、市、區(qū)各級政府的全力支持，XX市政府已批準(zhǔn)我公司立項計劃。合資公司注冊資本1400萬美元，其中XXXX花卉山莊有限公司以土地、房產(chǎn)、種植、專利技術(shù)及部分資金出資，折算人民幣7414萬元，占64．3%比例，菲律賓XX投資發(fā)展有限公司出資500萬美元，%比例。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長沙株潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，緊鄰XX市區(qū)環(huán)線，往來山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。其中技術(shù)、資金和市場三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項朝陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)集人環(huán)科技和休閑娛樂于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實價值。公司經(jīng)營范圍為各項高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營；種植業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進(jìn)。第二章 項目背景 一、政治與政策環(huán)境分析 長期以來，中國國內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系不斷健全與完善，在公有制的實現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟(jì)等方面取得了重大突破。僅以旅游為例，專家預(yù)測，未來的20年間，國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)步入黃金期。XX和株洲均為工業(yè)制造業(yè)集約地區(qū)，環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，極具產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，即便是省會長沙、湖南全省乃至中南地區(qū)，生態(tài)概念亦是令人矚目的焦點。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長株潭三市休閑游的后花園。進(jìn)入山莊進(jìn)行休閑娛樂的消費者在此可以觀摩到先進(jìn)的環(huán)保、園林技術(shù)的研發(fā)流程和產(chǎn)品展示，而科研人員、工程人員、技術(shù)交流和業(yè)務(wù)洽商的來賓也能在山莊的生態(tài)休閑娛樂中心享受到擁抱自然的樂趣。第五章 項目建設(shè)規(guī)劃 一、項目選址 XX花卉山莊選址XX市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，東臨京珠高速公路，西臨107國道，北靠上瑞高速和320國道，南邊就是規(guī)劃中的XX第一路（環(huán)線）。方案內(nèi)容主要包括： （1）園林科技研發(fā)，包括山水景觀研發(fā)中心、園藝研究中心。 第一階段：2004年元月200