【導讀】用地規(guī)劃許可審批。項目已經(jīng)進入規(guī)劃設計階段，由于資金運作的原。因，項目暫時擱淺。本項目地處柳州市魚峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰柳州市長途汽車站和國家重點工業(yè)區(qū)陽和工業(yè)區(qū)。項目紅線內(nèi)建筑面積為畝，背山臨江，通、通訊通和土地平整），不存在拆遷問題。出資的獨立法人機構(gòu)。公司注冊資金1000萬元，公司現(xiàn)有人員26人，具有現(xiàn)代化企業(yè)管理機制。是一個年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開發(fā)。運作和工程施工的開發(fā)團隊。該公司的法人代表和董事長將由薛博元先生擔任。和運營的經(jīng)驗和當?shù)夭邉潬I銷經(jīng)驗。Liang）本人及旗下團隊操刀定做。具有寬廣的視角和先進的設計理念。和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項目提供設計。別墅、臨街商鋪。項目的經(jīng)營方式為：住宅部分全部銷售，商鋪部分。出售部分租賃10后轉(zhuǎn)售，車位全部租賃，10年后轉(zhuǎn)售。

　　

【正文】 ：住宅的規(guī)劃設計上以四大組團四個不同的主題“春花”、“夏華”、“秋實”、“冬雪”為主線，分別根據(jù)主題設置組團主題園林和休閑小品，住宅多以南北朝向，形成半合圍。戶型以小三房二廳為主（面積 110平方米左右）平層和四房二廳為主（面積 120左右），專家酒店式公寓以一房一廳（面積 4060平方米）為主。戶型設計上體現(xiàn)公共空間和私密空間的分割和融合，體現(xiàn)干濕分區(qū)。整體多層住宅體現(xiàn)人居文化以及自然風景，底層架空成為公共 休閑空間，入戶設置酒店式大堂以及接待桌椅，體現(xiàn)各棟住宅的公共空間和私密空間的隔離和融合，營造具有文化品位同時濃濃友情的人居文化。 配套公共設施規(guī)劃：項目整體配套公共建筑包括幼兒園、會所、運動場所以及休閑場所，在建筑風格上與整體建筑規(guī)劃和園林規(guī)劃相結(jié)合，功能上體現(xiàn)項目的尊貴高尚的定位，滿足業(yè)主知識、娛樂、休閑以及幼兒教育的需要。 配套設備系統(tǒng)：根據(jù)項目的定位，結(jié)合項目的特點，在本項目配套如下設備系統(tǒng)，體現(xiàn)“生活科技化”：信息網(wǎng)絡系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。 a） 信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：由 Inter 寬帶網(wǎng) 接入（每戶要求 10M 帶寬）。設置小區(qū)局域網(wǎng)絡系統(tǒng)及網(wǎng)絡信息服務，程控電話，有(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 線電視和 VOD 點播。 b） 安全防范系統(tǒng)：（ 1）門禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對講及家庭安防系統(tǒng) c） 物業(yè)管理系統(tǒng)：（ 1）停車場管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災自動報警，設備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務：提供許多個性化的服務、 24 小時物業(yè)服務 (四 ) 道路系統(tǒng)規(guī)劃 項目入口： 根據(jù)項目周邊交通動線情況，考慮人車分流以及別墅與高尚住宅分開，小 區(qū)入口進行下面規(guī)劃： d） 住宅主入口：面對南二環(huán)路設置為小區(qū)的主入口，一般住宅由主入口進入小區(qū)環(huán)行車道； e） 別墅主入口：別墅區(qū)域與多層住宅區(qū)域進行適當分隔，別墅主入口為西邊蓮花客運站北側(cè)，由該入口進入別墅區(qū)域； 道路系統(tǒng)： 本小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)分三級網(wǎng)路： a） 小區(qū)級道路：整個小區(qū)級道路為環(huán)行，但別墅與多層住宅之間進行適當?shù)倪M出管理以保障別墅的私密性； b） 小區(qū)級次道路：分別伸向各個組團外圍，與小區(qū)級道路聯(lián)結(jié)，(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 可以行駛車輛； c） 宅間小路：組團內(nèi)以及各住宅間均以步行小路為主，達到人車分流、動靜相隔。 (五 ) 停車場規(guī)劃 本項目別墅 停車場為每棟自有，屬于別墅附帶設施。住宅區(qū)域的停車場地下停車場（主要在西北角公寓樓下面）、架空層停車場（多層住宅架空部分）以及公共底墑停車場（東北角會所和文教區(qū)域的空地），整個項目停車位 510 個。 (六 ) 項目技術(shù)經(jīng)濟指標 用地平衡表 項目 占地面積 百分比 人均占地（㎡ /人） 規(guī)劃建設用地 89431 ㎡ 100% 其中 居住用地 52571 ㎡ % 道路停車場用地 15660 ㎡ % 公共建筑用地 7380 ㎡ % 公共綠化用地 13800 ㎡ % 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 項目 單位 數(shù)值 規(guī)劃用地 ㎡ 其中 城市道路用地 ㎡ 規(guī)劃建設用地面積 ㎡ 89431 建筑基層面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 公建面積 ㎡ 6524 住宅建筑面積 ㎡ 其中 低層面積 ㎡ 多層面積 ㎡ 高層面積 ㎡ 居住戶數(shù) 戶 912 居住人數(shù) 人 3163 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 40 人防地下室面積 ㎡ 3050 停車數(shù)量 輛 510 其 地下停車 輛 156 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 中 半地下停車 輛 312 架空停車 輛 42 公共建筑一覽表 項目 用地面積 建筑面積 六班幼兒園 1828 ㎡ ㎡ 公廁 96 ㎡ 垃圾中轉(zhuǎn)站 150㎡ 96 ㎡ 會所 ㎡ 其中 老年活動中心 75 ㎡ 青少年活動中心 75 ㎡ 文化娛樂中心 ㎡ 物業(yè) 管理用房 100㎡ 居委會用房 100㎡ 變配電用房 80 ㎡ 四、項目開發(fā)計劃 (一 ) 開發(fā)方案設想與分析 根據(jù)項目的定位以及柳州目前項目開發(fā)的實際情況，本項目的開發(fā)步驟將根據(jù)情況進行分期開發(fā)建設，主要開發(fā)步驟為： 一期開發(fā)：開發(fā)西南角別墅部分以及園林環(huán)境的建設。一期主推環(huán)境和別墅，通過環(huán)境的建設，初步營造項目整體氛圍，讓客戶體(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 會到小區(qū)的今后生活模式，在成功推出別墅后，整體提升本項目的品位后才開二期多層及高層住宅的建設，可以一定尺度上提升住宅的價位和品質(zhì)。 二期開發(fā)：開發(fā)北部和中 部的多層住宅以及配套公共建筑的建設，主要推多層住宅，在成功推出柳州市市場上缺失的高尚別墅后，整體營造了本項目的高尚品位，再推出相對別墅價格低得多的住宅，快速獲得市場的追捧。 第三期開發(fā)：開發(fā)西北部商業(yè)和小高層，由于西北部商業(yè)需要小區(qū)內(nèi)形成規(guī)模以及周邊商業(yè)發(fā)展到一定程度才更具有市場競爭力，而小高層主要面對陽和工業(yè)園區(qū)的外來產(chǎn)業(yè)專業(yè)人事，一方面需要與陽和工業(yè)區(qū)的建設相結(jié)合，另一方面需要和本項目規(guī)模形成后整體環(huán)境營造后才可行。在成功開發(fā)小區(qū)的其他物業(yè)后，推出商業(yè)和小高層，作為項目中利潤率最大物業(yè)獲得更大的收益 ，保障成功。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 第六章 市場與營銷方案 一、項目的整體開發(fā)理念 理念之一：圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 理念之二：做精品，樹品牌 —— 作為一個有遠大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； —— 先天的自然資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件； —— 不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì) 理念之三：尊重共性，突出個性 —— 別墅的特性 和消費者消費偏好要尊重，但柳州的客戶可教育； —— 只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。 二、關(guān)于項目整體推廣的原則 前期蓄勢要充分。 高臺蓄水，概念傳播 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。因此，我們應該在正式推廣銷售之前進行充分的蓄勢和市場預熱。這一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗目標消費群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。同時我們的重要任務是進行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費 群的關(guān)注。 初期推廣要謹慎。 少量面市，試探市場 在本項目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前蓮花城附近尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實，同時本案產(chǎn)品和所針對的消費群都需要經(jīng)過市場的檢驗，因此在推廣初期以少量別墅的推出進行產(chǎn)品和價格的市場檢驗，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。 正式推廣要層次清晰、組團性強。 分期推出，滾動開發(fā) 別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應該層次清晰，概念明確，組團性強。 三、營銷概念的導入： 從 “水”的方面做 足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 一個別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水” 從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點，也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點的最大出發(fā)點，因此在思考方向上我們把思考重點放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新，同時將生態(tài)、人文（藝術(shù)學校、商校）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點。 概念創(chuàng)意： 尋求水概念的升華和突破成為我們的重點 —— 獨創(chuàng)“橋居時代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念 —— 獨辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率” 跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“ 島居”、“親水”等水概念：現(xiàn)有眾多的別墅在營銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時在市場上風光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。因此本案對于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。 將水的概念做到極至：自由之水是自然景觀中的奇麗角色。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 最后流 入大海，水對所有人都有著不可抗拒的吸引力。要將水的概念做到極至，我們從多個角度進行思考、落實。 從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜； 從動態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流； 從聲音來講，從猛烈到潺潺細語…… 水的多種多樣和豐富變幻使我們在產(chǎn)品的落實上可以有多種思考： 從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等； 從組團上可以有中式水系、日式水系、西式水系等； 從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場； 從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。 四、營銷策略： (一 )項目賣點： 真正意義的別墅：柳州市場上尚未出現(xiàn)真正意義上的別墅，以復式樓業(yè)態(tài)的疊拼式“別墅”或者聯(lián)排式排樓“別墅”，本項目在建筑形式上是柳州第一個真正意義的別墅項目，是彌補柳州住宅高端市場的空白點的產(chǎn)品，沒有相應的競爭對手； 項目的規(guī)劃超越柳州現(xiàn)有樓盤：柳州房地產(chǎn)由于發(fā)展較晚，本地開發(fā)實力有限，現(xiàn)有開發(fā)的樓盤其整體規(guī)劃相比發(fā)達地區(qū)有較大的(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 差距，本項目從規(guī)劃設計上直接聘請英國皇家設計大師 SIMOM LUANG 操刀，超前規(guī)劃，成為柳州房地產(chǎn)市場的一個新地標； 項目園林規(guī)劃實 現(xiàn)公園化：園林規(guī)劃一直是柳州房地產(chǎn)市場的軟肋，稍微好一些的園林規(guī)劃的樓盤即受到客戶的追捧。本項目的建筑緊緊圍繞塑造高尚生活品質(zhì)的云林規(guī)劃上，特別是對于山水文化的透徹挖掘和實現(xiàn)，成為柳州市場是園林最人性化的項目； 文化品位和文化氛圍的優(yōu)勢：項目外圍有柳州商校、柳州工藝美術(shù)學校，項目內(nèi)部從建筑風格到園林規(guī)劃，從綠化小品到山水文化的詮釋，無不體現(xiàn)項目的文化品位，營造一種濃濃的人居文化氛圍。 交通的便利性：本項目所在地屬于柳州的交通咽喉地帶，稍偏離城市中心的喧囂，但距離市中心非常近，交通又非常方便，即享受自 然賜予的寧靜又享受城市繁華的便利； 周邊以及項目內(nèi)部配套的豐富：周邊旅游、商業(yè)、餐飲等非常齊全，可以享受到柳州最獨特的風味以及旅游景觀，同時項目內(nèi)部會所的功能配置在整個柳州現(xiàn)有房地產(chǎn)項目中屬于最齊備的，享受到尊貴生活的本質(zhì)； 高科技信息智能化社區(qū)：項目配套的設備均采用高科技智能化產(chǎn)品，實現(xiàn)智能化居家和智能化管理，一方面保障人身和財物的安全，另一方面生活的便利性得到最大的體現(xiàn)； 戶型的合理和超前性：無論別墅的戶型還是一般住宅的戶型設(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 計，均從人性的本源出發(fā)，實現(xiàn)各種空間的巧妙分割和融合，戶型面積不大 ，但實用合理。 陽和工業(yè)區(qū)和洛維旅游區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持：陽和工業(yè)區(qū)是再造一個工業(yè)柳州的產(chǎn)業(yè)園，同時洛維旅游區(qū)是柳州近幾年重點開發(fā)的旅游產(chǎn)業(yè)的中心，同時具有兩大產(chǎn)業(yè)做支撐，成為未來的開發(fā)熱土； 寶蓮中心，風升水起：本項目地處柳州蓮花山下，居蓮花山的南側(cè)，后有靠山，前景燦爛，實屬