【導(dǎo)讀】用地規(guī)劃許可審批。項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，由于資金運(yùn)作的原。因，項(xiàng)目暫時(shí)擱淺。本項(xiàng)目地處柳州市魚(yú)峰區(qū)柳石路，位于南環(huán)路和柳石路交界處，緊鄰柳州市長(zhǎng)途汽車(chē)站和國(guó)家重點(diǎn)工業(yè)區(qū)陽(yáng)和工業(yè)區(qū)。項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)建筑面積為畝，背山臨江，通、通訊通和土地平整），不存在拆遷問(wèn)題。出資的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)。公司注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，公司現(xiàn)有人員26人，具有現(xiàn)代化企業(yè)管理機(jī)制。是一個(gè)年輕有活力和豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。運(yùn)作和工程施工的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。該公司的法人代表和董事長(zhǎng)將由薛博元先生擔(dān)任。和運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)夭邉潬I(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)。Liang）本人及旗下團(tuán)隊(duì)操刀定做。具有寬廣的視角和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念。和記黃埔、合和等香港地產(chǎn)巨頭的項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)。別墅、臨街商鋪。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式為：住宅部分全部銷(xiāo)售，商鋪部分。出售部分租賃10后轉(zhuǎn)售，車(chē)位全部租賃，10年后轉(zhuǎn)售。

　　

【正文】 ：住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)上以四大組團(tuán)四個(gè)不同的主題“春花”、“夏華”、“秋實(shí)”、“冬雪”為主線(xiàn)，分別根據(jù)主題設(shè)置組團(tuán)主題園林和休閑小品，住宅多以南北朝向，形成半合圍。戶(hù)型以小三房二廳為主（面積 110平方米左右）平層和四房二廳為主（面積 120左右），專(zhuān)家酒店式公寓以一房一廳（面積 4060平方米）為主。戶(hù)型設(shè)計(jì)上體現(xiàn)公共空間和私密空間的分割和融合，體現(xiàn)干濕分區(qū)。整體多層住宅體現(xiàn)人居文化以及自然風(fēng)景，底層架空成為公共 休閑空間，入戶(hù)設(shè)置酒店式大堂以及接待桌椅，體現(xiàn)各棟住宅的公共空間和私密空間的隔離和融合，營(yíng)造具有文化品位同時(shí)濃濃友情的人居文化。 配套公共設(shè)施規(guī)劃：項(xiàng)目整體配套公共建筑包括幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所以及休閑場(chǎng)所，在建筑風(fēng)格上與整體建筑規(guī)劃和園林規(guī)劃相結(jié)合，功能上體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴高尚的定位，滿(mǎn)足業(yè)主知識(shí)、娛樂(lè)、休閑以及幼兒教育的需要。 配套設(shè)備系統(tǒng)：根據(jù)項(xiàng)目的定位，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，在本項(xiàng)目配套如下設(shè)備系統(tǒng)，體現(xiàn)“生活科技化”：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。 a） 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：由 Inter 寬帶網(wǎng) 接入（每戶(hù)要求 10M 帶寬）。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話(huà)，有(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 線(xiàn)電視和 VOD 點(diǎn)播。 b） 安全防范系統(tǒng)：（ 1）門(mén)禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng) c） 物業(yè)管理系統(tǒng)：（ 1）停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) （ 4）背景音樂(lè)，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個(gè)性化的服務(wù)、 24 小時(shí)物業(yè)服務(wù) (四 ) 道路系統(tǒng)規(guī)劃 項(xiàng)目入口： 根據(jù)項(xiàng)目周邊交通動(dòng)線(xiàn)情況，考慮人車(chē)分流以及別墅與高尚住宅分開(kāi)，小 區(qū)入口進(jìn)行下面規(guī)劃： d） 住宅主入口：面對(duì)南二環(huán)路設(shè)置為小區(qū)的主入口，一般住宅由主入口進(jìn)入小區(qū)環(huán)行車(chē)道； e） 別墅主入口：別墅區(qū)域與多層住宅區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)分隔，別墅主入口為西邊蓮花客運(yùn)站北側(cè)，由該入口進(jìn)入別墅區(qū)域； 道路系統(tǒng)： 本小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)分三級(jí)網(wǎng)路： a） 小區(qū)級(jí)道路：整個(gè)小區(qū)級(jí)道路為環(huán)行，但別墅與多層住宅之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)倪M(jìn)出管理以保障別墅的私密性； b） 小區(qū)級(jí)次道路：分別伸向各個(gè)組團(tuán)外圍，與小區(qū)級(jí)道路聯(lián)結(jié)，(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 可以行駛車(chē)輛； c） 宅間小路：組團(tuán)內(nèi)以及各住宅間均以步行小路為主，達(dá)到人車(chē)分流、動(dòng)靜相隔。 (五 ) 停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃 本項(xiàng)目別墅 停車(chē)場(chǎng)為每棟自有，屬于別墅附帶設(shè)施。住宅區(qū)域的停車(chē)場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)（主要在西北角公寓樓下面）、架空層停車(chē)場(chǎng)（多層住宅架空部分）以及公共底墑停車(chē)場(chǎng)（東北角會(huì)所和文教區(qū)域的空地），整個(gè)項(xiàng)目停車(chē)位 510 個(gè)。 (六 ) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地平衡表 項(xiàng)目 占地面積 百分比 人均占地（㎡ /人） 規(guī)劃建設(shè)用地 89431 ㎡ 100% 其中 居住用地 52571 ㎡ % 道路停車(chē)場(chǎng)用地 15660 ㎡ % 公共建筑用地 7380 ㎡ % 公共綠化用地 13800 ㎡ % 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 規(guī)劃用地 ㎡ 其中 城市道路用地 ㎡ 規(guī)劃建設(shè)用地面積 ㎡ 89431 建筑基層面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 公建面積 ㎡ 6524 住宅建筑面積 ㎡ 其中 低層面積 ㎡ 多層面積 ㎡ 高層面積 ㎡ 居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 912 居住人數(shù) 人 3163 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 40 人防地下室面積 ㎡ 3050 停車(chē)數(shù)量 輛 510 其 地下停車(chē) 輛 156 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 中 半地下停車(chē) 輛 312 架空停車(chē) 輛 42 公共建筑一覽表 項(xiàng)目 用地面積 建筑面積 六班幼兒園 1828 ㎡ ㎡ 公廁 96 ㎡ 垃圾中轉(zhuǎn)站 150㎡ 96 ㎡ 會(huì)所 ㎡ 其中 老年活動(dòng)中心 75 ㎡ 青少年活動(dòng)中心 75 ㎡ 文化娛樂(lè)中心 ㎡ 物業(yè) 管理用房 100㎡ 居委會(huì)用房 100㎡ 變配電用房 80 ㎡ 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 (一 ) 開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析 根據(jù)項(xiàng)目的定位以及柳州目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)步驟將根據(jù)情況進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要開(kāi)發(fā)步驟為： 一期開(kāi)發(fā)：開(kāi)發(fā)西南角別墅部分以及園林環(huán)境的建設(shè)。一期主推環(huán)境和別墅，通過(guò)環(huán)境的建設(shè)，初步營(yíng)造項(xiàng)目整體氛圍，讓客戶(hù)體(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 會(huì)到小區(qū)的今后生活模式，在成功推出別墅后，整體提升本項(xiàng)目的品位后才開(kāi)二期多層及高層住宅的建設(shè)，可以一定尺度上提升住宅的價(jià)位和品質(zhì)。 二期開(kāi)發(fā)：開(kāi)發(fā)北部和中 部的多層住宅以及配套公共建筑的建設(shè)，主要推多層住宅，在成功推出柳州市市場(chǎng)上缺失的高尚別墅后，整體營(yíng)造了本項(xiàng)目的高尚品位，再推出相對(duì)別墅價(jià)格低得多的住宅，快速獲得市場(chǎng)的追捧。 第三期開(kāi)發(fā)：開(kāi)發(fā)西北部商業(yè)和小高層，由于西北部商業(yè)需要小區(qū)內(nèi)形成規(guī)模以及周邊商業(yè)發(fā)展到一定程度才更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而小高層主要面對(duì)陽(yáng)和工業(yè)園區(qū)的外來(lái)產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)人事，一方面需要與陽(yáng)和工業(yè)區(qū)的建設(shè)相結(jié)合，另一方面需要和本項(xiàng)目規(guī)模形成后整體環(huán)境營(yíng)造后才可行。在成功開(kāi)發(fā)小區(qū)的其他物業(yè)后，推出商業(yè)和小高層，作為項(xiàng)目中利潤(rùn)率最大物業(yè)獲得更大的收益 ，保障成功。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 第六章 市場(chǎng)與營(yíng)銷(xiāo)方案 一、項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)理念 理念之一：圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn) —— 作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢(qián)是本能和動(dòng)力；只有賺錢(qián)，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣(mài)掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣(mài)掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。 理念之二：做精品，樹(shù)品牌 —— 作為一個(gè)有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢(qián)，更要做精品，樹(shù)品牌； —— 先天的自然資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件； —— 不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級(jí)品質(zhì) 理念之三：尊重共性，突出個(gè)性 —— 別墅的特性 和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重，但柳州的客戶(hù)可教育； —— 只有突出個(gè)性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 二、關(guān)于項(xiàng)目整體推廣的原則 前期蓄勢(shì)要充分。 高臺(tái)蓄水，概念傳播 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 無(wú)論是板塊的啟動(dòng)還是本案概念的傳播推廣都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行。因此，我們應(yīng)該在正式推廣銷(xiāo)售之前進(jìn)行充分的蓄勢(shì)和市場(chǎng)預(yù)熱。這一階段，我們可以通過(guò)假想目標(biāo)客戶(hù)的拜訪(fǎng)檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)消費(fèi)群市場(chǎng)定位是否合理而準(zhǔn)確，同時(shí)了解其抗性和購(gòu)買(mǎi)阻力。同時(shí)我們的重要任務(wù)是進(jìn)行產(chǎn)品概念和營(yíng)銷(xiāo)主題的炒作與宣傳，在別墅市場(chǎng)塑造品牌形象和擴(kuò)大知名度，借此吸引目標(biāo)消費(fèi) 群的關(guān)注。 初期推廣要謹(jǐn)慎。 少量面市，試探市場(chǎng) 在本項(xiàng)目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前蓮花城附近尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實(shí)，同時(shí)本案產(chǎn)品和所針對(duì)的消費(fèi)群都需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的檢驗(yàn)，因此在推廣初期以少量別墅的推出進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格的市場(chǎng)檢驗(yàn)，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。 正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。 分期推出，滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 別墅尤其是獨(dú)棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團(tuán)性強(qiáng)。 三、營(yíng)銷(xiāo)概念的導(dǎo)入： 從 “水”的方面做 足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。 (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 一個(gè)別墅社區(qū)的營(yíng)造無(wú)外乎兩點(diǎn)：“山”與“水” 從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無(wú)法回避的重點(diǎn)，也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點(diǎn)的最大出發(fā)點(diǎn)，因此在思考方向上我們把思考重點(diǎn)放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新，同時(shí)將生態(tài)、人文（藝術(shù)學(xué)校、商校）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)。 概念創(chuàng)意： 尋求水概念的升華和突破成為我們的重點(diǎn) —— 獨(dú)創(chuàng)“橋居時(shí)代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念 —— 獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來(lái)替代“綠化率” 跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“ 島居”、“親水”等水概念：現(xiàn)有眾多的別墅在營(yíng)銷(xiāo)概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說(shuō)的言之有物、言之有理的很少。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來(lái)越多地沿用后，就顯得蒼白和無(wú)力。因此本案對(duì)于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。 將水的概念做到極至：自由之水是自然景觀中的奇麗角色。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 最后流 入大海，水對(duì)所有人都有著不可抗拒的吸引力。要將水的概念做到極至，我們從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。 從深度來(lái)講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜； 從動(dòng)態(tài)來(lái)講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流； 從聲音來(lái)講，從猛烈到潺潺細(xì)語(yǔ)…… 水的多種多樣和豐富變幻使我們?cè)诋a(chǎn)品的落實(shí)上可以有多種思考： 從景觀上可以營(yíng)造溪流、湖塘、水灣等； 從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等； 從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場(chǎng)； 從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營(yíng)造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。 四、營(yíng)銷(xiāo)策略： (一 )項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 真正意義的別墅：柳州市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)真正意義上的別墅，以復(fù)式樓業(yè)態(tài)的疊拼式“別墅”或者聯(lián)排式排樓“別墅”，本項(xiàng)目在建筑形式上是柳州第一個(gè)真正意義的別墅項(xiàng)目，是彌補(bǔ)柳州住宅高端市場(chǎng)的空白點(diǎn)的產(chǎn)品，沒(méi)有相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 項(xiàng)目的規(guī)劃超越柳州現(xiàn)有樓盤(pán)：柳州房地產(chǎn)由于發(fā)展較晚，本地開(kāi)發(fā)實(shí)力有限，現(xiàn)有開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)其整體規(guī)劃相比發(fā)達(dá)地區(qū)有較大的(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 差距，本項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)上直接聘請(qǐng)英國(guó)皇家設(shè)計(jì)大師 SIMOM LUANG 操刀，超前規(guī)劃，成為柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新地標(biāo)； 項(xiàng)目園林規(guī)劃實(shí) 現(xiàn)公園化：園林規(guī)劃一直是柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟肋，稍微好一些的園林規(guī)劃的樓盤(pán)即受到客戶(hù)的追捧。本項(xiàng)目的建筑緊緊圍繞塑造高尚生活品質(zhì)的云林規(guī)劃上，特別是對(duì)于山水文化的透徹挖掘和實(shí)現(xiàn)，成為柳州市場(chǎng)是園林最人性化的項(xiàng)目； 文化品位和文化氛圍的優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目外圍有柳州商校、柳州工藝美術(shù)學(xué)校，項(xiàng)目?jī)?nèi)部從建筑風(fēng)格到園林規(guī)劃，從綠化小品到山水文化的詮釋?zhuān)瑹o(wú)不體現(xiàn)項(xiàng)目的文化品位，營(yíng)造一種濃濃的人居文化氛圍。 交通的便利性：本項(xiàng)目所在地屬于柳州的交通咽喉地帶，稍偏離城市中心的喧囂，但距離市中心非常近，交通又非常方便，即享受自 然賜予的寧?kù)o又享受城市繁華的便利； 周邊以及項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套的豐富：周邊旅游、商業(yè)、餐飲等非常齊全，可以享受到柳州最獨(dú)特的風(fēng)味以及旅游景觀，同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)部會(huì)所的功能配置在整個(gè)柳州現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目中屬于最齊備的，享受到尊貴生活的本質(zhì)； 高科技信息智能化社區(qū)：項(xiàng)目配套的設(shè)備均采用高科技智能化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)智能化居家和智能化管理，一方面保障人身和財(cái)物的安全，另一方面生活的便利性得到最大的體現(xiàn)； 戶(hù)型的合理和超前性：無(wú)論別墅的戶(hù)型還是一般住宅的戶(hù)型設(shè)(2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) (2)(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2) 計(jì)，均從人性的本源出發(fā)，實(shí)現(xiàn)各種空間的巧妙分割和融合，戶(hù)型面積不大 ，但實(shí)用合理。 陽(yáng)和工業(yè)區(qū)和洛維旅游區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持：陽(yáng)和工業(yè)區(qū)是再造一個(gè)工業(yè)柳州的產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)洛維旅游區(qū)是柳州近幾年重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的旅游產(chǎn)業(yè)的中心，同時(shí)具有兩大產(chǎn)業(yè)做支撐，成為未來(lái)的開(kāi)發(fā)熱土； 寶蓮中心，風(fēng)升水起：本項(xiàng)目地處柳州蓮花山下，居蓮花山的南側(cè)，后有靠山，前景燦爛，實(shí)屬