【正文】 火警電話、聯(lián)動(dòng)設(shè)備等組成。（二）設(shè)備選擇及設(shè)置設(shè)備用房分別設(shè)感溫、感煙探測(cè)器；在上述各處走廊及出口設(shè)手動(dòng)報(bào)警按鈕、火警電話、聲光報(bào)警器等。（三）消防聯(lián)動(dòng)及控制要求當(dāng)場(chǎng)區(qū)任意一處發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防控制室接受火警信號(hào)，并經(jīng)確認(rèn)后，聯(lián)動(dòng)相關(guān)設(shè)備：?jiǎn)?dòng)消火栓泵，送、排煙風(fēng)機(jī)；關(guān)閉失火區(qū)防火卷簾門；打開送風(fēng)口、排煙口；切斷火災(zāi)區(qū)非消防電源；接通事故廣播、聲光報(bào)警器、疏散標(biāo)志燈。重要消防設(shè)備除采用總線模塊聯(lián)動(dòng)外，另設(shè)多線直接手動(dòng)控制。（四）消防設(shè)施電源供給及接地消防設(shè)施由變電所及發(fā)電機(jī)配電屏分別提供電源，采用雙電源末級(jí)配電箱自動(dòng)切換供電，報(bào)警系統(tǒng)另配備 UPS 后備電源。消防系統(tǒng)接地與小區(qū)其它接地共用接地體，接地電阻 R4Ω。（五）應(yīng)急、疏散照明住宅公共走廊、樓梯間設(shè)自帶電源的應(yīng)急照明燈，在疏散通道、出入口及樓梯間設(shè)自帶電源的疏散指示燈。疏散照明由消防中心控制。應(yīng)急、疏散照明電源供電時(shí)間不少于 60min。第九章 防災(zāi)減災(zāi)一、總圖該地塊地勢(shì)落差不大，項(xiàng)目地塊所在區(qū)主要為砂質(zhì)泥巖及砂巖構(gòu)成，上部耕作層 ～、強(qiáng)風(fēng)化帶 ～，中風(fēng)化帶巖石新鮮、質(zhì)硬、節(jié)理裂隙不發(fā)育，結(jié)構(gòu)、層理清晰，巖心完整，不易形成泥石流等山體自然災(zāi)害，且地塊周邊未有存在安全隱患的加油站及氣站等。二、建筑建筑主要是防火安全，詳見建筑消防設(shè)計(jì)專篇。三、結(jié)構(gòu)根據(jù)地質(zhì)鉆探報(bào)告顯示該場(chǎng)地適宜建筑。四、地質(zhì)災(zāi)害防范根據(jù)地質(zhì)評(píng)估報(bào)告顯示無地質(zhì)災(zāi)害，場(chǎng)地不是禁建區(qū)和慎建區(qū)，根據(jù)總體設(shè)計(jì)無高切坡、深開挖。五、地震防治本項(xiàng)目地震烈度按 7 度設(shè)防進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)。六、電氣安全（一）防雷、接地：本項(xiàng)目為二類防雷建筑，保護(hù)接地采用 TNS。（二）公用電氣設(shè)備：采用新型的電氣安全產(chǎn)品，不僅能在極早期發(fā)現(xiàn)電氣安全隱患所在，并以多級(jí)告警的方面指示其嚴(yán)重程度，提醒電氣維護(hù)人員及時(shí)排查問題。第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案一、工程建設(shè)進(jìn)度（一）建設(shè)工期根據(jù)同行業(yè)類似項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)以及新建工程的具體特點(diǎn)，確定本項(xiàng)目建設(shè)期限為 2022 年 6 月至 2022 年 5 月，共計(jì) 12 個(gè)月。（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下：2022 年 6 月－2022 年 7 月，完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、勘察、可行性報(bào)告編制及審批；2022 年 8 月上旬，完成初步設(shè)計(jì)；2022 年 8 月下旬，完成施工圖設(shè)計(jì)，施工招標(biāo)及開工準(zhǔn)備工作；2022 年 10 月上旬，完成場(chǎng)地平整及基礎(chǔ)工程；2022 年 10 月中旬－2022 年 4 月，完成主體建筑工程及環(huán)境、道路工程；2022 年 5 月底，完成工程驗(yàn)收，正式投入使用。二、招投標(biāo)方案本項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)程序和招投標(biāo)制度，力創(chuàng)優(yōu)良工程。（一）項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)可研報(bào)告批準(zhǔn)后，項(xiàng)目承辦單位立即組建籌備班子，設(shè)立工程管理部具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)工作，并由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人直接負(fù)責(zé)，常設(shè)固定工作人員 10 人，并根據(jù)工作需要聘請(qǐng)相關(guān)工程技術(shù)人員。（二）招投標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》 、國(guó)家發(fā)改委第 3 號(hào)令以及 A 市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)擬進(jìn)行招投標(biāo)。初步方案如下：招標(biāo)形式由承辦單位按國(guó)家招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式確定施工單位，采用邀標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位?？辈臁⒃O(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)要求勘察及設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：甲級(jí)施工單位資質(zhì)：三級(jí)及以上監(jiān)理單位資質(zhì)：甲級(jí)招標(biāo)信息發(fā)布公開招標(biāo)公告及其他需公告的信息將在政府指定的媒體上公開發(fā)布。招投標(biāo)工作組織由承辦單位自行組織或委托具有乙級(jí)及以上資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織實(shí)施項(xiàng)目的分階段招標(biāo)工作，要求按相關(guān)規(guī)定組織完成編標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)等工作。設(shè)計(jì)階段參加投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位不少于 3 家，施工階段參加投標(biāo)的施工單位不少于 5 家、監(jiān)理單位不得少于 3 家。各階段招標(biāo)方式核準(zhǔn)表建設(shè)項(xiàng)目名稱：A 市公租建設(shè)項(xiàng)目招 標(biāo) 范 圍 招 標(biāo) 組 織 形 式 招 標(biāo) 方 式 形 式項(xiàng) 目 全 部 招 標(biāo) 部 分 招 標(biāo) 自 行 招 標(biāo) 委 托 招 標(biāo) 公 開 招 標(biāo) 邀 請(qǐng) 招 標(biāo)不 采 用招 標(biāo) 方 式招 標(biāo) 估 算 金 額（萬 元 ）備 注勘 察 、測(cè) 量 √ √ √設(shè) 計(jì) √ √ √建 筑 工 程 √ √ √安 裝 工 程 √ √ √監(jiān) 理 √ √ √設(shè) 備 √ √ √重 要 材 料 √ √ √其 他 √合 計(jì)情 況 說 明 ：根據(jù)招投標(biāo)法，結(jié)合本工程的特點(diǎn)，招標(biāo)范圍、招標(biāo) 方式及組織形式擬定如下：勘察、測(cè)量、 設(shè)計(jì)及監(jiān)理工作擬采取自行組織邀請(qǐng)招標(biāo)；設(shè)備和材料采購擬采取委托組織國(guó)內(nèi)公開招標(biāo)；建筑工程及安裝工程施工擬采取委托組織國(guó)內(nèi)公開招標(biāo)。 年 月 日第十一章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部土建工程、設(shè)備及工器具購置、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。二、投資估算依據(jù)（一）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 2022 年 7 月頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ；（二）項(xiàng)目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期；（三）工程量根據(jù)方案設(shè)計(jì)估算；（四）設(shè)備價(jià)格：主要設(shè)備通過廠家詢價(jià)，小型及通用設(shè)備采用市場(chǎng)價(jià)（價(jià)格為到廠價(jià)） ；（五）材料價(jià)格：材料價(jià)格采用市場(chǎng)價(jià)格，不足部分采用近期《黃岡市工程造價(jià)信息》公布的指導(dǎo)價(jià)格（價(jià)格為到廠價(jià)或預(yù)算價(jià)） ；（六）相關(guān)費(fèi)用按國(guó)家及 A 市有關(guān)規(guī)定計(jì)算；（七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。三、項(xiàng)目投資估算（一）建設(shè)投資項(xiàng)目總投資為 11920 萬元，其中：工程費(fèi)用 10532 萬元，土地費(fèi)用 595 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 171 萬元，基本預(yù)備費(fèi) 316 萬元，建設(shè)期利息 306 萬元。建筑工程（1）土建根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。（2）公用配套設(shè)施由各公用專業(yè)按工藝要求，結(jié)合工藝布置和項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)有關(guān)的估算指標(biāo)編制。（3）設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。設(shè)備及安裝工程（1）設(shè)備原價(jià)按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價(jià)進(jìn)行測(cè)算。（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。其他費(fèi)用根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況估算：(1)建設(shè)單位管理費(fèi)：按工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。(2)可研編制費(fèi)：按工程費(fèi)用的 ‰計(jì)取。(3)工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按工程費(fèi)用的 ‰計(jì)取。(4)監(jiān)理費(fèi)：按工程費(fèi)用的 ‰計(jì)取。(5)施工圖審費(fèi)：按工程費(fèi)用的 ‰計(jì)取。預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為固定資產(chǎn)費(fèi)用、無形資產(chǎn)費(fèi)用與其他資產(chǎn)費(fèi)用之和的 3%。建設(shè)期貸款利率按 5 年期貸款利率 %計(jì)。（二）建設(shè)期借款利息本項(xiàng)目無銀行借款，故建設(shè)期借款利息為 306 萬元。（三）流動(dòng)資金該項(xiàng)目不涉及流動(dòng)資金， 故項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為 0 萬元。（四）項(xiàng)目總投資經(jīng)上述計(jì)算，項(xiàng)目總投資為 11920 萬元，其中：工程費(fèi)用 10532萬元，土地費(fèi)用 595 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 171 萬元，基本預(yù)備費(fèi)316 萬元，建設(shè)期利息 306 萬元。項(xiàng)目建設(shè)總投資估算表項(xiàng)目名稱:A 市公租房建設(shè)項(xiàng)目序號(hào) 工程名稱 建設(shè)工 程量 單位單位價(jià)格(元)建筑工程費(fèi)（萬元）安裝工程費(fèi)（萬元）其它費(fèi)用（萬元）估算合計(jì)（萬元）比例%1 工程費(fèi)用 　 　 　 8129 2403 0 10532 % 主體工程 102250 m2750 7669 　 　 7669 　 裝飾工程 102250 m2160 　 1636 　 1636 　 公用工程 102250 m275 　 767 　 767 　 附屬設(shè)施 102250 m345 460 　 　 460 　2工程建設(shè)其他費(fèi)用 　 　 　 　 　 171 766 % 土地費(fèi)用 62 畝 　 　 　 595 595 　 建設(shè)單位管理費(fèi) 　 　 　 　 　 105 105 　 可研編制費(fèi) 　 　 　 　 　 16 16 　 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 　 　 　 　 　 18 18 　 工程監(jiān)理費(fèi) 　 　 　 　 　 26 26 　 施工圖審查費(fèi) 　 　 　 　 　 5 5 　3 預(yù)備費(fèi) 　 　 　 　 　 316 316 % 基本預(yù)備費(fèi) 　 　 　 　 　 316 316 　 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 　 　 　 　 　 　 0 　4 建設(shè)期利息 　 　 　 　 　 306 306 %5 建設(shè)投資合計(jì) 　 　 　 　 　 　 11920 100%（五）有關(guān)問題說明其它費(fèi)用參照國(guó)家和 A 市有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。本估算是按現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時(shí)設(shè)計(jì)造價(jià)水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。四、資金籌措項(xiàng)目總投資 11920 萬元，其中申請(qǐng)銀行貸款資金 9000 萬元，業(yè)主自籌資金 2920 萬元。第十二章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、評(píng)價(jià)依據(jù)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知（發(fā)改投資[2022]1325 號(hào)）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》的通知（計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)）、法規(guī)二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1. 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目共建設(shè)公租房 32654 套，總建筑面積 2254831 平方米，包括住宅和配套公建。2. 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）建設(shè)期 1 年（2）運(yùn)營(yíng)期 29 年（3）房屋折舊年限 50 年（4）無形、遞延資產(chǎn)攤銷年限 5 年（5）基準(zhǔn)收益率 6% （6）所得稅率 25 %（7）營(yíng)業(yè)稅 5 %三、總成本估算1. 總成本估算說明（1）項(xiàng)目建成后，主要的費(fèi)用為管理費(fèi)用，管理費(fèi)用按每年 35萬元估算，每 5 年增長(zhǎng) 8%。（2）根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際，固定資產(chǎn)折舊采用直線法，分類計(jì)算折舊，無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)按規(guī)定年限攤銷。本項(xiàng)目各類固定資產(chǎn)折舊年限、凈殘值率以及無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)的攤銷年限如下表所示：表 折舊攤銷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號(hào) 資產(chǎn)類別 折舊、攤銷年限（年） 凈殘值率（ %）一 固定資產(chǎn)1 房屋及建筑物 50二 無形資產(chǎn) 5 —三 其它資產(chǎn) 5 —2. 總成本費(fèi)用估算結(jié)果根據(jù)上述原則和依據(jù)并結(jié)合市場(chǎng)具體情況進(jìn)行估算，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均總成本為 565 萬元。詳見總成本費(fèi)用估算表。四、銷售收入估算1. 公租房租賃收入（1）公租房市場(chǎng)分析根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 A 市調(diào)查隊(duì) 2022 年作 A 市房屋租金情況調(diào)查情況，2022 年 A 市城區(qū)住房市場(chǎng)租金如下表所示：地區(qū)類別 市場(chǎng)平均租金 范圍一類 新建街、陵園路周邊二類 將軍路、建設(shè)路、杜鵑大道三類 金橋大道、北環(huán)路、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四類 5 火車站、河?xùn)|開發(fā)區(qū)麻市城區(qū)住房平均市場(chǎng)租金為（+++5）/4= 元/m 2/月根據(jù) A 市房屋租金情況調(diào)查報(bào)告，公共租賃住房租金與市場(chǎng)租金的差價(jià)率為 。因而：公租房平均租金= 市場(chǎng)平均租金 差價(jià)率公租房平均租金==5 元/m 2/月（2）項(xiàng)目公租房租賃收入根據(jù)市場(chǎng)分析，2022 年 A 市公租房平均價(jià)格 5 元/m 2/月，本項(xiàng)目公租房全面建成投入使用后為 2022 年 6 月，平均每套公租房按 5 元/m2/月收取租金，其后租金按每五年上漲 5%的趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)進(jìn)度安排，第二年有 1636 套房屋竣工，公租房可以全部進(jìn)入公租房市場(chǎng)，出租率按 100%估算，則第二年公租房租賃收入為81800512/10000=491 萬元。2. 配套商業(yè)用房租金（1）商業(yè)用房出租價(jià)格分析根據(jù) A 市城區(qū)商業(yè)用房租金（2022 年數(shù)據(jù)） ，抽樣如下表：地區(qū) 細(xì)分情況 月租金元／㎡步行街 110融輝路 100工業(yè)路 80將軍路 50金橋大道 40A 市城區(qū)開發(fā)區(qū) 30樣本容量：6，樣本均值： 元/月/㎡。上表表明 2022 年 A 市城區(qū)商業(yè)用房租金均值為 元/月/㎡，考慮公租房項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為基數(shù)計(jì)算商業(yè)用房出租收入。（2）項(xiàng)目商業(yè)用房租賃收入根據(jù)進(jìn)度安排，配套商業(yè)用房 20245㎡，配套商業(yè)用房租金按每 5年上漲 5%考慮，2022 年租金為 202453012/10000=729 萬元，則當(dāng)年租金收入為 729 萬元。其余年份租金收入計(jì)算方法同第 2 年，考慮每 5 年租金上漲 5%。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要報(bào)表有：項(xiàng)目建設(shè)總投資估算表（附表 1）項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（附表 2）銷售收入及銷售稅金估算表（附表 3）項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表（附表 4）固定資產(chǎn)折