【正文】 2022 年 空 置商 品 住 宅 面 積 為 12 萬 平 方 米 、 22 萬 平 方 米 、 15 萬 平 方 米 ， “有 房 無人 住 ， 有 人 無 房 住 ”的 現 象 并 非 少 數 。 房 地 產 市 場 的 信 息 不 對 稱 。 一 是 政 府 把 國 有 土 地 使 用 權 出 讓給 房 地 產 開 發(fā) 商 的 過 程 中 存 在 著 明 顯 的 信 息 不 對 稱 問 題 。 政 府 掌 握著 要 出 讓 國 有 土 地 的 信 息 ， 而 房 地 產 開 發(fā) 商 對 政 府 出 讓 的 國 有 土 地的 信 息 了 解 很 不 充 分 ， 以 至 于 出 現 了 “有 錢 的 找 不 到 合 適 的 地 ， 有地 的 找 不 到 合 適 的 人 ”的 情 況 。 二 是 消 費 者 購 房 時 的 信 息 不 對 稱 問題 。 由 于 房 地 產 商 品 本 身 具 有 顯 著 的 差 別 性 、 復 雜 性 ， 而 購 房 者 往往 又 不 是 房 地 產 方 面 的 專 家 ， 很 難 憑 自 己 的 個 人 經 驗 對 房 地 產 商 品的 性 能 、 質 量 、 建 筑 材 料 、 配 套 設 施 等 進 行 客 觀 準 確 的 判 斷 。 特 別是 購 買 期 房 時 ， 購 房 者 更 是 難 以 把 握 未 來 所 建 房 產 的 狀 況 ， 加 大 了購 房 者 與 房 地 產 開 發(fā) 商 之 間 的 信 息 不 對 稱 。 物 業(yè) 管 理 不 配 套 、 服 務 質 量 差 、 收 費 難 。 物 業(yè) 管 理 是 房 地 產開 發(fā) 鏈 中 最 后 一 個 項 目 ， 是 房 地 產 銷 售 過 程 的 延 伸 ， 近 幾 年 房 地 產升 溫 使 許 多 投 資 者 一 哄 而 上 ， 樓 房 平 地 聳 立 后 ， 物 業(yè) 管 理 卻 沒 有 跟上 ， 有 的 雖 成 立 了 物 業(yè) 管 理 委 員 會 ， 但 服 務 不 如 人 意 。 某 市 物 管 行業(yè) 起 步 晚 ， 服 務 管 理 水 平 普 遍 不 高 ， 缺 少 物 管 方 面 的 專 業(yè) 人 才 ， 許多 人 認 為 物 業(yè) 管 理 人 員 只 要 能 掃 掃 地 、 站 站 崗 就 行 。 當 前 ， 一 方 面是 物 業(yè) 管 理 的 服 務 質 量 跟 不 上 ， 企 業(yè) 行 為 不 規(guī) 范 引 起 業(yè) 主 的 不 滿 ；另 一 方 面 ， 由 于 宣 傳 不 到 位 ， 居 民 的 物 管 意 識 不 強 ， 許 多 業(yè) 主 仍 然某市經濟適用房、廉租房建設泰安 市睿泰建設項目管理有限公司25把 物 管 作 為 一 個 政 府 福 利 ， 或 者 是 開 發(fā) 商 應 該 提 供 的 服 務 ， 不 愿 交納 物 業(yè) 管 理 費 ， 從 而 引 起 糾 紛 。 居 民 消 費 觀 念 滯 后 ， 銀 行 個 人 貸 款 力 度 欠 佳 。 住 房 作 為 大 宗消 費 品 ， 其 價 格 動 則 幾 萬 元 、 十 幾 萬 元 、 甚 至 幾 十 萬 元 ， 對 于 收 入水 平 不 高 且 社 會 保 障 制 度 不 完 善 的 我 國 居 民 來 講 ， 購 買 一 套 住 房 需要 傾 其 一 生 積 蓄 ， 關 系 到 一 個 家 庭 的 生 計 問 題 ， 國 家 雖 幾 次 降 息 ，刺 激 消 費 需 求 ， 但 貸 款 時 限 短 、 額 度 低 ， 條 款 限 制 多 ， 加 之 國 家 連續(xù) 出 臺 的 教 育 、 醫(yī) 療 、 住 房 ， 保 障 等 改 革 措 施 ， 使 個 人 支 出 預 期 增大 ， 從 一 定 程 度 上 減 弱 了 居 民 貸 款 消 費 的 信 心 。 另 外 ， 部 分 居 民 沿襲 幾 十 年 的 保 守 消 費 習 慣 ， 接 受 不 了 “超 前 、 負 債 消 費 觀 念 ”， 這 也在 一 定 程 度 上 制 約 了 居 民 購 房 愿 望 。四 、 某 市 房 地 產 市 場 發(fā) 展 預 測 某 市 房 地 產 市 場 具 有 很 大 的 發(fā) 展 潛 力目 前 泰 城 城 區(qū) 人 均 住 宅 建 筑 面 積 為 平 方 米 ， 人 均 擁 有 居室 間 ， 成 套 住 宅 平 均 建 筑 面 積 為 平 方 米 /套 。 2022 年 某市 人 均 GDP 突破兩千美元。根據建設部政策研究中心課題組《全面小康社會的居住目標》中的研究分析：“從住宅水平和住宅需求的關系看，世界各國的經驗表明，在人均 GDP 超過一千美元、住房面積達到 30 至 35 平方米之前，會保持較旺盛的住房需求” ，同時考慮到建設部《全面小康社會的居住目標》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全”的總體目標，以及“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 35 平方米，每套住宅平某市經濟適用房、廉租房建設泰安 市睿泰建設項目管理有限公司26均面積 120 平方米左右”的標準，可以預測某市今后房地產業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽?。中高收入者的住房消費重點將轉變?yōu)楦纳凭幼≠|量和居住環(huán)境從國際上來看，當人均住房面積大于 25—30 平方米時，住房建設就從高速增長期進入了調整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。根據某市城區(qū)人均住宅建筑面積已達 平方米，近年來相繼建成的龍澤花苑、國華經典、嘉德現代城等高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費重點將從提高住房面積轉變?yōu)楦纳凭幼≠|量和環(huán)境，住房開始從生存型轉向享受型，從過去的“居者憂其屋” ，進到 “居者有其屋”，再進到“居者優(yōu)其屋 ”。即全面提高居住功能質量、居住環(huán)境和現代化的配套設施條件等，住房開始變成實現自我價值、豐富居住生活和進行社交活動的場所，并構成家庭財富的重要組成部分。第二節(jié) 項目目標群體定位及價格分析一、項目目標群體根據《某市經濟適用住房管理暫行辦法》 （泰政發(fā)[2022]89 號）和《某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》 （某市政府令[第 135 號] ）的規(guī)定，項目是解決泰山區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和泰山景區(qū)范圍內城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難戶的住房需求，經濟適用住房以售為主、廉租住房以租為某市經濟適用房、廉租房建設泰安 市睿泰建設項目管理有限公司27主。根據暫行辦法的規(guī)定，經濟適用住房和廉租房適用目標群體為：在泰山區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和泰山景區(qū)范圍內有城鎮(zhèn)常住戶口（含符合當地安置條件的復員、轉業(yè)軍人） ；無房或現住房人均建筑面積低于 10 平方米（包括 10 平方米）的家庭；家庭人均年實際收入低于 5000 元（包括 5000 元，按計算人均住房面積的人口計算家庭收入） ；具體分配方案可由某市住房保障中心制定具體實施方案，報市政府批準后組織實施。二、價格分析根據暫行規(guī)定的要求，在項目的建設成本中扣除免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，綜合核算經濟適用住房的成本以及開發(fā)商不高于 3%的利潤，確定銷售價格為 1900 元/平方米。廉租房的價格根據《某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》 （某市政府令[第 135 號]）規(guī)定，由某市物價局根據國家和省有關文件規(guī)定及成本調查隊審核的建安造價成本，并參照外地市價格水平進行制定，目前惠普家園西區(qū)廉租住房租金標準，為每建筑平方米每月 元，最低生活保障家庭免收保障面積內的租金。根據規(guī)定，最低生活保障家庭2 人以下( 含 2 人) 家庭的保障面積標準為建筑面積 30 平方米，3 人以上(含 3 人)家庭的保障面積標準為建筑面積 50 平方米。某市經濟適用房、廉租房建設泰安 市睿泰建設項目管理有限公司28第三節(jié) 建設規(guī)模根據某市新一輪城市總體規(guī)劃，根據泰政發(fā)〔2022〕95 號文《解決某市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃》 ，并充分結合上述市場情況分析、建設用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項目建設規(guī)模為：本 項 目 總占地面積居住區(qū)用地 hm2（合 畝） ，總建筑面積 平方米，分為兩部分，其中：住宅部分總建筑面積為 平方米，總套數 1760 套，其中：經濟適用住房 平方米，總套數 746 套；廉租房 平方米，總套數 1014 套。公建部分總建筑面積為 平方米，為會所和社區(qū)管理中心以及商業(yè)服務配套建筑?？偩幼魯禐?1760 戶，總居住人口為 5632 人。某市經濟適用房、廉租房建設泰安 市睿泰建設項目管理有限公司29第四章 建設地點和建設條件第一節(jié) 建設地點擬建的“某市經濟適用住房、廉租房建設項目”位于泰城南部新區(qū)，萬官路以南。東臨長城路，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪新村，總占地面積 113200 平方米（合 畝） 。由于本項目是根據區(qū)域規(guī)劃定點 確定,建設用地由某市土地收購儲備中心儲備,因此該區(qū)地址沒有其他可比選方案。本區(qū)建設地點具有如下特點：場內此前為城市規(guī)劃的住宅用地，區(qū)內無影響建設障礙物，待資金及配套條件落實后，可立即著手進行開發(fā)建設，政策上也沒有明顯的障礙。水、電、氣、暖、通訊設施等供應便利且有保障，交通基礎設施條件良好。屬城市規(guī)劃的居住用地，龍?zhí)堵费鼐€市政、商業(yè)、金融、文化等公共設施規(guī)劃密集，發(fā)展?jié)摿艽?，居住條件可望進一步得到改善。同上原因，項目區(qū)周邊一定范圍內今后不會出現工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進一步得到改善。第二節(jié) 建設條件某市經濟適用房、廉租房建設泰安 市睿泰建設項目管理有限公司30一、氣象某市地處東經 116176。20′～ 117176。59′， 北 緯 35176。38′～ 36176。28′之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風氣候區(qū)，春季干燥多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下：氣溫極端最高氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃年平均氣溫 ℃降水年最大降水量 年最小降水量 年平均降水量 年日照時間 小時風向及風速夏季主導風向：南風冬季主導風向：東北風平均風速： 凍深最大凍土深度 420mm二、配套條件給排水某市經濟適用房、廉租房建設泰安 市睿泰建設項目管理有限公司31項目區(qū)位于某市自來水供水服務范圍內，萬官路中心線下設有城市供水主干管，本項目擬采用自來水公司提供的自來水；萬官路人行道和非機動車道下均有雨、污干管，可就近排入。供電項目最大用電負荷 ，某市電力供應充足，用電有保證。電源線引自龍?zhí)堵返叵码娎|，沿項目區(qū)路段已預留出線。燃氣和供熱龍?zhí)堵芬粋热诵械老戮笤O有燃氣和熱力管道，項目用氣和供熱比較方便，本項目可根據需要靈活考慮氣源和熱源。通訊某市通迅網絡已經健全，電信部門可保證項目通迅需要。交通某市的交通在省內綜合運輸網絡中占有重要地位，京滬鐵路縱貫南北，市域內泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。京滬、京福高速公路穿境而過，路網密度高于全國、全省平均水平，各級公路達 100余條，交織輻射省內外各主要城市。項目區(qū)北側為萬官路，與某市城市主干道龍?zhí)堵废噙B，出入交通十分便捷。三、工程地質條件地形、地貌某市境內擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項目區(qū)屬山前平原，總體地勢表現為北高、南低。區(qū)址內原為灌莊村民住宅用地，沒有大的建（構）筑物等障礙，項目所選場地地形高差某市經濟適用房、廉租房建設泰安 市睿泰建設項目管理有限公司32不大，地形平坦。工程地質該項目未做地質勘察，項目承辦單位未提供詳細的地質資料，但據承辦單位介紹和附近的地質情況分析，本項目區(qū)址內地質情況可以滿足多層建筑要求。建議項目單位盡快組織對建設場地進行詳細的地質勘探，提出工程地質報告，為工程設計提供依據。某市經濟適用房、廉租房建設泰安 市睿泰建設項目管理有限公司33第五章 規(guī)劃設計方案第一節(jié) 規(guī)劃設計依據 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 ； 《民用建筑設計通則》 ； 《住宅建筑設計規(guī)范》 ； 《民用建筑照明設計標準》 ； 《民用建筑隔聲設計規(guī)范》 ； 《某市城市總體規(guī)劃》 ； 《某市經濟適用住房管理暫行辦法》 ； 《某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》某市規(guī)劃局出具的本項目規(guī)劃設計條件；規(guī)劃用地紅線圖；1目標客戶需求特點。第二節(jié) 規(guī)劃設計方案一、設計理念在規(guī)劃設計中，本項目將采用“新城新生活”的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個居住區(qū)，將公益設施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們居住的生活空間，某市經濟適用房、廉租房建設泰安 市睿泰建設項目管理有限公司34最大限度地滿足人們的各種需求?！靶鲁切律睢彼珜У摹吧鐓^(qū)型”開發(fā)模式，超越了小區(qū)“配套”的常規(guī)概念，主張通過營造與公共空間緊密結合的城市商業(yè)氛圍，使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂、就業(yè)都能在社區(qū)中得到解決，彌補邊緣社區(qū)缺少城市人氣的缺陷，從而使百姓能夠安居樂業(yè)。力求在規(guī)劃中將本項目設計成標準化、多樣化，節(jié)約用地，節(jié)約能源，節(jié)約用材，節(jié)約用水等可持續(xù)發(fā)展的住宅。設計中應注意以下理念：城市公共綠地的延續(xù)建筑作為場所與空間的載體，是一個與基地環(huán)境相互認可、吸收并整合的結果。公建和住宅在這樣特定的基地環(huán)境中，一方面建筑接受基地環(huán)境的特制要素不斷修正自我，達到與環(huán)境的和諧；另一方面環(huán)境接受建筑的介入使自身增色。強烈的文化氛圍和生活氣氛泰山是人類