【正文】 強(qiáng)烈的文化氛圍和生活氣氛泰山是人類文化。設(shè)計(jì)中應(yīng)注意以下理念：城市公共綠地的延續(xù)建筑作為場(chǎng)所與空間的載體，是一個(gè)與基地環(huán)境相互認(rèn)可、吸收并整合的結(jié)果。“新城新生活”所倡導(dǎo)的“社區(qū)型”開發(fā)模式，超越了小區(qū)“配套”的常規(guī)概念，主張通過營(yíng)造與公共空間緊密結(jié)合的城市商業(yè)氛圍，使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂、就業(yè)都能在社區(qū)中得到解決，彌補(bǔ)邊緣社區(qū)缺少城市人氣的缺陷，從而使百姓能夠安居樂業(yè)。某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司33第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 ； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 ； 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 ； 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ； 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》 ； 《某市城市總體規(guī)劃》 ； 《某市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》 ； 《某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》某市規(guī)劃局出具的本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；規(guī)劃用地紅線圖；1目標(biāo)客戶需求特點(diǎn)。工程地質(zhì)該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供詳細(xì)的地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹和附近的地質(zhì)情況分析，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。三、工程地質(zhì)條件地形、地貌某市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項(xiàng)目區(qū)屬山前平原，總體地勢(shì)表現(xiàn)為北高、南低。京滬、京福高速公路穿境而過，路網(wǎng)密度高于全國(guó)、全省平均水平，各級(jí)公路達(dá) 100余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。通訊某市通迅網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，電信部門可保證項(xiàng)目通迅需要。電源線引自龍?zhí)堵返叵码娎|，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留出線。具體氣象資料如下：氣溫極端最高氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃年平均氣溫 ℃降水年最大降水量 年最小降水量 年平均降水量 年日照時(shí)間 小時(shí)風(fēng)向及風(fēng)速夏季主導(dǎo)風(fēng)向：南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向：東北風(fēng)平均風(fēng)速： 凍深最大凍土深度 420mm二、配套條件給排水某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司31項(xiàng)目區(qū)位于某市自來水供水服務(wù)范圍內(nèi)，萬(wàn)官路中心線下設(shè)有城市供水主干管，本項(xiàng)目擬采用自來水公司提供的自來水；萬(wàn)官路人行道和非機(jī)動(dòng)車道下均有雨、污干管，可就近排入。38′～ 36176。20′～ 117176。同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會(huì)出現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。水、電、氣、暖、通訊設(shè)施等供應(yīng)便利且有保障，交通基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。由于本項(xiàng)目是根據(jù)區(qū)域規(guī)劃定點(diǎn) 確定,建設(shè)用地由某市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備,因此該區(qū)地址沒有其他可比選方案。某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司29第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)擬建的“某市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)項(xiàng)目”位于泰城南部新區(qū)，萬(wàn)官路以南。公建部分總建筑面積為 平方米，為會(huì)所和社區(qū)管理中心以及商業(yè)服務(wù)配套建筑。根據(jù)規(guī)定，最低生活保障家庭2 人以下( 含 2 人) 家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 30 平方米，3 人以上(含 3 人)家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 50 平方米。二、價(jià)格分析根據(jù)暫行規(guī)定的要求，在項(xiàng)目的建設(shè)成本中扣除免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，綜合核算經(jīng)濟(jì)適用住房的成本以及開發(fā)商不高于 3%的利潤(rùn)，確定銷售價(jià)格為 1900 元/平方米。第二節(jié) 項(xiàng)目目標(biāo)群體定位及價(jià)格分析一、項(xiàng)目目標(biāo)群體根據(jù)《某市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》 （泰政發(fā)[2022]89 號(hào)）和《某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》 （某市政府令[第 135 號(hào)] ）的規(guī)定，項(xiàng)目是解決泰山區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和泰山景區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難戶的住房需求，經(jīng)濟(jì)適用住房以售為主、廉租住房以租為某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司27主。根據(jù)某市城區(qū)人均住宅建筑面積已達(dá) 平方米，近年來相繼建成的龍澤花苑、國(guó)華經(jīng)典、嘉德現(xiàn)代城等高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將從提高住房面積轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和環(huán)境，住房開始從生存型轉(zhuǎn)向享受型，從過去的“居者憂其屋” ，進(jìn)到 “居者有其屋”，再進(jìn)到“居者優(yōu)其屋 ”。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心課題組《全面小康社會(huì)的居住目標(biāo)》中的研究分析：“從住宅水平和住宅需求的關(guān)系看，世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均 GDP 超過一千美元、住房面積達(dá)到 30 至 35 平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求” ，同時(shí)考慮到建設(shè)部《全面小康社會(huì)的居住目標(biāo)》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全”的總體目標(biāo)，以及“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 35 平方米，每套住宅平某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司26均面積 120 平方米左右”的標(biāo)準(zhǔn)，可以預(yù)測(cè)某市今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽?。?、 某 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 發(fā) 展 預(yù) 測(cè) 某 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 具 有 很 大 的 發(fā) 展 潛 力目 前 泰 城 城 區(qū) 人 均 住 宅 建 筑 面 積 為 平 方 米 ， 人 均 擁 有 居室 間 ， 成 套 住 宅 平 均 建 筑 面 積 為 平 方 米 /套 。 住 房 作 為 大 宗消 費(fèi) 品 ， 其 價(jià) 格 動(dòng) 則 幾 萬(wàn) 元 、 十 幾 萬(wàn) 元 、 甚 至 幾 十 萬(wàn) 元 ， 對(duì) 于 收 入水 平 不 高 且 社 會(huì) 保 障 制 度 不 完 善 的 我 國(guó) 居 民 來 講 ， 購(gòu) 買 一 套 住 房 需要 傾 其 一 生 積 蓄 ， 關(guān) 系 到 一 個(gè) 家 庭 的 生 計(jì) 問 題 ， 國(guó) 家 雖 幾 次 降 息 ，刺 激 消 費(fèi) 需 求 ， 但 貸 款 時(shí) 限 短 、 額 度 低 ， 條 款 限 制 多 ， 加 之 國(guó) 家 連續(xù) 出 臺(tái) 的 教 育 、 醫(yī) 療 、 住 房 ， 保 障 等 改 革 措 施 ， 使 個(gè) 人 支 出 預(yù) 期 增大 ， 從 一 定 程 度 上 減 弱 了 居 民 貸 款 消 費(fèi) 的 信 心 。 當(dāng) 前 ， 一 方 面是 物 業(yè) 管 理 的 服 務(wù) 質(zhì) 量 跟 不 上 ， 企 業(yè) 行 為 不 規(guī) 范 引 起 業(yè) 主 的 不 滿 ；另 一 方 面 ， 由 于 宣 傳 不 到 位 ， 居 民 的 物 管 意 識(shí) 不 強(qiáng) ， 許 多 業(yè) 主 仍 然某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司25把 物 管 作 為 一 個(gè) 政 府 福 利 ， 或 者 是 開 發(fā) 商 應(yīng) 該 提 供 的 服 務(wù) ， 不 愿 交納 物 業(yè) 管 理 費(fèi) ， 從 而 引 起 糾 紛 。 物 業(yè) 管 理 是 房 地 產(chǎn)開 發(fā) 鏈 中 最 后 一 個(gè) 項(xiàng) 目 ， 是 房 地 產(chǎn) 銷 售 過 程 的 延 伸 ， 近 幾 年 房 地 產(chǎn)升 溫 使 許 多 投 資 者 一 哄 而 上 ， 樓 房 平 地 聳 立 后 ， 物 業(yè) 管 理 卻 沒 有 跟上 ， 有 的 雖 成 立 了 物 業(yè) 管 理 委 員 會(huì) ， 但 服 務(wù) 不 如 人 意 。 特 別是 購(gòu) 買 期 房 時(shí) ， 購(gòu) 房 者 更 是 難 以 把 握 未 來 所 建 房 產(chǎn) 的 狀 況 ， 加 大 了購(gòu) 房 者 與 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 之 間 的 信 息 不 對(duì) 稱 。 二 是 消 費(fèi) 者 購(gòu) 房 時(shí) 的 信 息 不 對(duì) 稱 問題 。 一 是 政 府 把 國(guó) 有 土 地 使 用 權(quán) 出 讓給 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 的 過 程 中 存 在 著 明 顯 的 信 息 不 對(duì) 稱 問 題 。 統(tǒng) 計(jì) 資 料 表 明 ， 某 2022 年 至 2022 年 空 置商 品 住 宅 面 積 為 12 萬(wàn) 平 方 米 、 22 萬(wàn) 平 方 米 、 15 萬(wàn) 平 方 米 ， “有 房 無人 住 ， 有 人 無 房 住 ”的 現(xiàn) 象 并 非 少 數(shù) 。 某 市 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 處 于 剛 剛 起 步 階 段 ， 還 未 形 成 品 牌 化 、 規(guī) ?；?和 集 團(tuán) 化 開 發(fā) ， 大 多 數(shù) 企 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 理 念 低 下 ， 開 發(fā) 商 尚 處 于 簡(jiǎn) 單 的建 樓 賣 樓 階 段 ， 低 水 平 的 市 場(chǎng) 運(yùn) 作 使 得 房 屋 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 品 質(zhì) 欠 缺 ， 開發(fā) 缺 乏 品 味 ， 沒 有 形 成 自 己 的 品 牌 特 色 ， 使 得 一 方 面 大 量 擁 有 購(gòu) 買能 力 的 消 費(fèi) 者 買 不 到 合 適 的 房 屋 ， 另 一 方 面 已 有 的 商 品 房 銷 售 不 出某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司24去 。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 資 質(zhì) 水 平 低 ， 經(jīng) 營(yíng) 理 念 低 。 在 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 火 熱 的 同 時(shí) ， 由 于 房 地 產(chǎn) 業(yè) 相 對(duì) 于其 它 產(chǎn) 業(yè) 更 有 利 可 圖 ， 許 多 企 業(yè) 積 累 資 金 紛 紛 轉(zhuǎn) 向 加 盟 房 地 產(chǎn) 業(yè) ，首 先 搶 占 土 地 這 一 稀 有 資 源 ， 從 而 造 成 土 地 價(jià) 格 虛 高 和 建 筑 成 本 居高 難 下 ， 致 使 房 屋 價(jià) 格 不 斷 上 揚(yáng) ， 商 品 房 供 應(yīng) 結(jié) 構(gòu) 不 盡 合 理 。 存 在 部 分 開 發(fā) 商 盲 目 追 捧 的 現(xiàn) 象 。 當(dāng) 前 的 市 場(chǎng) ， 一 方 面 高 檔 住 房 相 對(duì) 較 多 ， 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 用 的 微利 房 偏 少 并 存 在 社 區(qū) 服 務(wù) 不 配 套 、 建 筑 質(zhì) 量 差 等 種 種 問 題 。兩 年 之 前 某 最 高 房 價(jià) 超 過 3000 元 時(shí) ， 好 多 人 感 覺 已 是 天 價(jià) ， 而 短 短兩 年 之 后 ， 最 高 房 價(jià) 已 超 過 5000 元 ， 房 價(jià) 的 連 續(xù) 攀 升 且 上 漲 過 快 ，加 重 了 普 通 市 民 、 特 別 是 中 低 收 入 者 買 房 負(fù) 擔(dān) 。 房 價(jià) 有 虛 高 成 分 、 上 漲 過 快 ， 超 過 消 費(fèi) 者 的 承 受 能 力 。 房 地 產(chǎn) 結(jié) 構(gòu) 失 衡 問 題 是 房 地 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 中 的 一 個(gè) 痼 疾 ， 目 前 ， 某市 住 宅 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 中 房 地 產(chǎn) 投 資 結(jié) 構(gòu) 同 廣 大 消 費(fèi) 者 購(gòu) 買 力 之 間 出 現(xiàn) 錯(cuò)位 現(xiàn) 象 。 隨 著 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)商 之 間 競(jìng) 爭(zhēng) 的 日 趨 激 烈 ， 經(jīng) 過 市 場(chǎng) 的 整 合 、 重 新 洗 牌 后 ， 一 些 小 的房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 將 逐 漸 退 出 市 場(chǎng) ， 許 多 綜 合 實(shí) 力 較 強(qiáng) 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)商 通 過 發(fā) 展 成 熟 品 牌 管 理 體 系 、 實(shí) 現(xiàn) 高 效 與 科 學(xué) 管 理 、 建 設(shè) 高 品 質(zhì)某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司22服 務(wù) 體 系 等 手 段 提 高 自 身 競(jìng) 爭(zhēng) 力 ， 并 成 為 市 場(chǎng) 強(qiáng) 者 ， 規(guī) 模 優(yōu) 勢(shì) 、 品牌 優(yōu) 勢(shì) 越 來 越 成 為 企 業(yè) 贏 得 競(jìng) 爭(zhēng) 的 關(guān) 鍵 。 預(yù) 計(jì) 隨 著 國(guó) 家 各 項(xiàng) 政 策 的 日 趨 明 朗 ， 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 將 趨 于平 穩(wěn) ， 在 市 場(chǎng) 需 求 增 加 和 成 本 上 漲 因 素 的 影 響 下 ， 某 市 房 價(jià) 將 呈 穩(wěn)步 上 升 的 趨 勢(shì) 。 當(dāng)前 某 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 基 本 上 還 處 于 中 低 消 費(fèi) 水 平 ， 正 常 的 市 場(chǎng) 消 費(fèi) 多 ，投 資 性 、 投 機(jī) 性 購(gòu) 房 比 重 很 小 , 未 出 現(xiàn) 真 正 意 義 上 的 炒 房 行 為 。 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 進(jìn) 一 步 規(guī) 范 ， 房 價(jià) 將 平 穩(wěn) 上 升 。 我 們 對(duì) 1992某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司21年 到 2022 年 間 的 股 票 市 場(chǎng) 、 銀 行 儲(chǔ) 蓄 和 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 運(yùn) 行 行 情 進(jìn) 行了 統(tǒng) 計(jì) ， 10 年 來 我 國(guó) 的 股 票 指 數(shù) 由 700 點(diǎn) 增 長(zhǎng) 到 1200 點(diǎn) ， 增 長(zhǎng) 不到 1 倍 ， 居 民 儲(chǔ) 蓄 利 率 不 斷 降 低 ， 而 某 市 商 品 房 價(jià) 格 則 由 1992 年 的460 元 /㎡ 增 長(zhǎng) 到 1478 元 /㎡ ， 上 漲 倍 ， 其 投 資 價(jià) 值 開 始 顯 現(xiàn) ， 近年 來 投 資 型 購(gòu) 房 者 越 來 越 多 。 2022 年 某 市 的 城 市 化 水 平 為 44%， 按 照 市 委 、 市 政 府 提 出的 “加 速 推 進(jìn) 某 市 工 業(yè) 化 和 城 鎮(zhèn) 化 進(jìn) 程 ”的 規(guī) 劃 ， 必 將 使 城 鎮(zhèn) 人 口迅 速 增 加 ， 如 果 2022 年 某 城 市 化 水 平 達(dá) 到 48%， 那 么 三 年 間 將 新 增城 鎮(zhèn) 人 口 22 萬(wàn) 人 ， 按 屆 時(shí) 人 均 建 筑 面 積 30 平 方 米 計(jì) 算 ， 需 要 新 增住 房 面 積 660 萬(wàn) 平 方 米 ， 相 當(dāng) 于 2022 年 竣 工 住 宅 面 積 的 3 倍 ， 某 市房 產(chǎn) 市 場(chǎng) 仍 有 很 大 的 潛 力 。 二 是 城 鎮(zhèn) 化 水 平 的 提 高 ， 帶 來 房 地 產(chǎn) 的 巨 大 需 求 。 國(guó) 家 提 出 全 面 建 設(shè) 小 康 社 會(huì) 的 目 標(biāo) ， 單 從 居 住 條 件 講 就是 要 基 本 做 到 戶 均 一 套 房 、 人 均 一 間 房 、 功 能 配 套 、 設(shè) 備 齊 全 ， 居民 住 房 將 從 生 存 需 要 向 舒 適 型 轉(zhuǎn) 變 。 房 地 產(chǎn) 消 費(fèi) 市 場(chǎng) 需 求 增 大 。 按 照 國(guó) 際 通 行 的 算 法 ， 人 均建 筑