【正文】 公建和住宅在這樣特定的基地環(huán)境中，一方面建筑接受基地環(huán)境的特制要素不斷修正自我，達(dá)到與環(huán)境的和諧；另一方面環(huán)境接受建筑的介入使自身增色。第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計方案一、設(shè)計理念在規(guī)劃設(shè)計中，本項目將采用“新城新生活”的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個居住區(qū)，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們居住的生活空間，某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司34最大限度地滿足人們的各種需求。區(qū)址內(nèi)原為灌莊村民住宅用地，沒有大的建（構(gòu)）筑物等障礙，項目所選場地地形高差某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司32不大，地形平坦。交通某市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，市域?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。供電項目最大用電負(fù)荷 ，某市電力供應(yīng)充足，用電有保證。59′， 北 緯 35176。屬城市規(guī)劃的居住用地，龍?zhí)堵费鼐€市政、商業(yè)、金融、文化等公共設(shè)施規(guī)劃密集，發(fā)展?jié)摿艽?，居住條件可望進(jìn)一步得到改善。東臨長城路，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪新村，總占地面積 113200 平方米（合 畝） 。某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司28第三節(jié) 建設(shè)規(guī)模根據(jù)某市新一輪城市總體規(guī)劃，根據(jù)泰政發(fā)〔2022〕95 號文《解決某市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃》 ，并充分結(jié)合上述市場情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項目建設(shè)規(guī)模為：本 項 目 總占地面積居住區(qū)用地 hm2（合 畝） ，總建筑面積 平方米，分為兩部分，其中：住宅部分總建筑面積為 平方米，總套數(shù) 1760 套，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 平方米，總套數(shù) 746 套；廉租房 平方米，總套數(shù) 1014 套。根據(jù)暫行辦法的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房適用目標(biāo)群體為：在泰山區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和泰山景區(qū)范圍內(nèi)有城鎮(zhèn)常住戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的復(fù)員、轉(zhuǎn)業(yè)軍人） ；無房或現(xiàn)住房人均建筑面積低于 10 平方米（包括 10 平方米）的家庭；家庭人均年實際收入低于 5000 元（包括 5000 元，按計算人均住房面積的人口計算家庭收入） ；具體分配方案可由某市住房保障中心制定具體實施方案，報市政府批準(zhǔn)后組織實施。中高收入者的住房消費(fèi)重點將轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和居住環(huán)境從國際上來看，當(dāng)人均住房面積大于 25—30 平方米時，住房建設(shè)就從高速增長期進(jìn)入了調(diào)整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。 另 外 ， 部 分 居 民 沿襲 幾 十 年 的 保 守 消 費(fèi) 習(xí) 慣 ， 接 受 不 了 “超 前 、 負(fù) 債 消 費(fèi) 觀 念 ”， 這 也在 一 定 程 度 上 制 約 了 居 民 購 房 愿 望 。 某 市 物 管 行業(yè) 起 步 晚 ， 服 務(wù) 管 理 水 平 普 遍 不 高 ， 缺 少 物 管 方 面 的 專 業(yè) 人 才 ， 許多 人 認(rèn) 為 物 業(yè) 管 理 人 員 只 要 能 掃 掃 地 、 站 站 崗 就 行 。 由 于 房 地 產(chǎn) 商 品 本 身 具 有 顯 著 的 差 別 性 、 復(fù) 雜 性 ， 而 購 房 者 往往 又 不 是 房 地 產(chǎn) 方 面 的 專 家 ， 很 難 憑 自 己 的 個 人 經(jīng) 驗 對 房 地 產(chǎn) 商 品的 性 能 、 質(zhì) 量 、 建 筑 材 料 、 配 套 設(shè) 施 等 進(jìn) 行 客 觀 準(zhǔn) 確 的 判 斷 。 房 地 產(chǎn) 市 場 的 信 息 不 對 稱 。 當(dāng) 前 某 市 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 雖 已 達(dá) 115 家 ， 但 是 擁 有 國 家 資 質(zhì) 的 只 有 62 家 ， 其 中 擁有 一 級 資 質(zhì) 的 只 有 2 家 ， 二 級 的 有 6 家 ， 三 級 、 四 級 分 別 是 21 家 和33 家 。 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 前 景 看 好 、 加之 房 價 連 年 不 斷 上 漲 ， 相 對 于 其 他 行 業(yè) 的 利 潤 率 而 言 ， 可 以 說 近 幾年 來 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 暴 利 已 經(jīng) 是 公 開 的 秘 密 ， 由 此 導(dǎo) 致 外 來 資 本 “逐 利而 來 ”， 大 量 涌 入 。 這 種 脫 離 市 場 規(guī) 律某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司23的 房 價 上 漲 ， 造 成 房 屋 定 位 脫 離 實 際 ， 高 價 房 過 多 ， 形 成 了 有 價 無市 的 局 面 。 一 些 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 受 利 益 驅(qū) 動 過 于 熱 衷 高 檔 商 品 房 的 開發(fā) ， 導(dǎo) 致 高 檔 商 品 房 樓 盤 供 應(yīng) 過 多 、 房 價 虛 高 ， 超 出 市 場 需 求 和 老百 姓 經(jīng) 濟(jì) 承 受 能 力 ， 也 造 成 房 價 過 高 的 假 象 ； 與 此 同 時 ， 由 于 中 低檔 住 房 的 利 潤 偏 低 ， 很 多 開 發(fā) 商 不 愿 意 開 發(fā) ， 再 加 上 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 、廉 租 住 房 等 針 對 中 低 收 入 階 層 的 保 障 性 住 房 政 策 落 實 不 夠 到 位 ， 導(dǎo)致 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 開 發(fā) 要 么 規(guī) 模 過 小 、 要 么 價 格 過 高 、 要 么 標(biāo) 準(zhǔn) 偏 高 、要 么 購 房 資 格 審 查 不 嚴(yán) ， 或 者 兼 而 有 之 ， 增 加 了 中 低 收 入 者 買 房 的難 度 。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 向 規(guī) 模 化 、 品 牌 化 方 向 發(fā) 展 。 今 年 國 家 針 對 局部 市 場 過 熱 的 情 況 出 臺 了 調(diào) 整 房 貸 利 率 等 調(diào) 控 政 策 ， 某 房 地 產(chǎn) 市 場未 受 到 大 的 影 響 ， 經(jīng) 過 短 期 觀 望 之 后 ， 已 步 入 正 常 的 發(fā) 展 軌 道 。 三 是 投 資 型 買 房 漸 成 時 尚 。 根 據(jù) 調(diào) 查 資 料 顯 示 ， 2022 年 某城 區(qū) 有 43%的 城 市 家 庭 有 3 間 或 3 間 以 上 的 住 房 ， 大 部 分 居 民 有 換購 住 房 的 需 要 。 某 2022 年 底 人 均 住 房 建 筑 面 積 平方 米 ， 人 均 GDP 為 1615 美 元 ， 還 處 于 住 宅 和 房 地 產(chǎn) 業(yè) 快 速 發(fā) 展 的階 段 ， 而 由 現(xiàn) 在 發(fā) 展 到 全 面 建 成 小 康 社 會 ， 并 達(dá) 到 中 等 發(fā) 達(dá) 國 家 水平 ， 按 現(xiàn) 在 的 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 速 度 ， 還 將 有 一 段 較 長 的 時 間 ， 因 此 ， 某 市房 地 產(chǎn) 業(yè) 可 持 續(xù) 發(fā) 展 潛 力 相 當(dāng) 大 。 隨 著 住 房 供 應(yīng) 的 進(jìn) 一 步 改 善 、 銷 售環(huán) 節(jié) 的 規(guī) 范 、 住 房 金 融 的 支 持 ， 居 民 收 入 的 穩(wěn) 步 提 高 ， 今 后 幾 年 某市 房 地 產(chǎn) 仍 將 持 續(xù) 發(fā) 展 。 居 住 環(huán) 境 不 斷 改 善 。 住 房 消 費(fèi) 信 貸 逐 步 擴(kuò) 大 。 由 此 帶 動 城 鎮(zhèn) 居 民 居 住 消 費(fèi) 逐 年 提 高 ， 1998 年 某 人均 居 住 消 費(fèi) 333 元 ， 2022 年 增 加 到 512 元 ， 2022 年 達(dá) 到 551 元 。 個 人 購 房 進(jìn) 入 零 售 時 代 ， 居 住 消 費(fèi) 比 例 逐 年 提 高 。 隨 著 銷 量 的 增 長 ， 某 房 價 也 持 續(xù) 增 長 , 1992 年 全 市 商 品 房平 均 銷 售 價 格 只 有 460 元 /㎡ ， 1999 年 漲 到 930 元 /㎡ ， 2022 年 達(dá) 到1608 元 /㎡ ， 目 前 全 市 最 高 房 價 已 超 過 5000 元 /㎡ 。 1992 年 ， 全 市 有 9 家 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公司 相 繼 成 立 ， 改 變 了 由 政 府 部 門 壟 斷 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 、 經(jīng) 營 的 局 面 ， 隨著 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 ， 截 止 2022 年 底 全 市 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 已 增 至 115 家 。 1992 年 至 2022 年 ， 全 市 房 地產(chǎn) 綜 合 開 發(fā) 完 成 投 資 億 元 ， 年 均 增 長 %。某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司17第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢及存在問題城 市 化 進(jìn) 程 加 快 、 房 改 政 策 的 實 施 以 及 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ，促 使 某 市 房 地 產(chǎn) 業(yè) 步 入 快 速 發(fā) 展 階 段 。 因 此 ， 充 分 利 用 泰 城 優(yōu) 美 的自 然 環(huán) 境 ， 結(jié) 合 某 市 泰 山 區(qū) 的 開 發(fā) ， 依 據(jù) 某 市 城 市 規(guī) 劃 要 求 ， 進(jìn) 行解 決 城 市 低 收 入 家 庭 的 住 房 困 難 問 題 ， 創(chuàng) 造 優(yōu) 美 、 舒 適 的 居 住 環(huán) 境 ，并 帶 動 附 近 地 區(qū) 的 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 ， 符 合 國 家 相 關(guān) 產(chǎn) 業(yè) 政 策 。 ”“以城 市 低 收 入 家 庭 為 對 象 ， 進(jìn) 一 步 建 立 健 全 城 市 廉 租 住 房 制 度 ， 改 進(jìn)和 規(guī) 范 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 制 度 ， 力 爭 到 “十 一 五 ”期 末 ， 使 低 收 入 家 庭住 房 條 件 得 到 明 顯 改 善 ”。 為進(jìn) 一 步 健 全 和 完 善 住 房 保 障 體 系 ， 某 市 住 房 保 障 中 心 根 據(jù) 某 市 低 收入 住 房 困 難 家 庭 情 況 ， 在 2022 年 已 經(jīng) 建 設(shè) 萬 平 方 米 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住房 、 2022 年 建 設(shè) 萬 平 方 米 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 及 萬 平 方 米 廉 租 房的 基 礎(chǔ) 上 ， 擬 再 建 設(shè) 萬 平 方 米 的 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 和 廉 租 房 。某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司14二 、 符 合 某 城 市 化 發(fā) 展 方 向 和 規(guī) 劃 要 求一 直 以 來 ， 某 市 委 、 市 政 府 對 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 建 設(shè) 和 廉 租 住 房 制度 建 設(shè) 工 作 高 度 重 視 ， 2022 年 和 2022 年 連 續(xù) 兩 年 將 此 項 工 作 列 為為 民 要 辦 的 實 事 之 一 。 理 順 租 售 房 比 價 關(guān) 系 ， 形 成 ‘梯 級 消 費(fèi) ’的 良 性 循 環(huán) 。 ”該 項 目 的 建 設(shè) 有 助 于 改 善城 市 中 低 收 入 家 庭 生 活 居 住 環(huán) 境 條 件 的 改 善 ， 有 利 于 人 民 群 眾 物 質(zhì)文 化 生 活 水 平 的 提 高 ， 有 利 于 山 東 和 諧 社 會 的 全 面 建 設(shè) 。 鼓 勵 農(nóng) 村 人 口 進(jìn) 入 中 小 城 市 和 小 城 鎮(zhèn) 定 居 ，特 大 城 市 要 從 調(diào) 整 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 的 源 頭 入 手 ， 形 成 用 經(jīng) 濟(jì) 辦 法 等 控 制 人某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司13口 過 快 增 長 的 機(jī) 制 。 某 市 是 一 個 老 城 區(qū) ， 資 料 表明 ， 1970 年 建 成 的 房 屋 現(xiàn) 有 萬 平 方 米 ， 占 城 區(qū) 房 屋 總 建 筑 面 積（ 萬 平 方 米 ） 的 %， 1970 年 —1980 年 建 成 的 房 屋 現(xiàn) 有 萬 平 方 米 ， 占 城 區(qū) 房 屋 總 建 筑 面 積 的 %， 這 些 房 子 由 于 建某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司12設(shè) 較 早 ， 不 僅 建 筑 功 能 不 能 滿 足 人 滿 的 日 常 需 要 ， 而 且 外 部 也 年 久 失 修 ，與 現(xiàn) 代 化 的 旅 游 城 市 不 相 適 應(yīng) 。泰 城 目 前 住 房 閑 置 量 較 大 ， 同 時 又 擁 有 相 當(dāng) 數(shù) 量 的 住 房 困 難 戶和 地 域 小 康 住 房 標(biāo) 準(zhǔn) 的 住 戶 。隨著泰城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實施，到“十一五”末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的 50 平方公里擴(kuò)大到達(dá)到100 平方公里，其中建成區(qū)面積 65 平方公里，人口達(dá)到 65 萬；到某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司112022 年某市將跨入大城市行列，城市人口達(dá)到 100 萬，城區(qū)面積突破100 平方公里，城市化水平要從 2022 年的 36%提升到 2022 年的50%。所以我們不能僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析住房問題，它是關(guān)系到我國社會穩(wěn)定與和諧的大問題。據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，我國的基尼系數(shù)已達(dá) ，超過了 國際警戒標(biāo)準(zhǔn)。到 2022 年底，城鎮(zhèn)人均住房某市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)泰安 市睿泰建設(shè)項目管理有限公司10建筑面積達(dá)到 27 平方米。第二節(jié) 項目提出的背景一 、 是 國 家 解 決 （ 中 ） 低 收 入 家 庭 的 住 房 問 題 ， 促 進(jìn) 社 會 穩(wěn) 定的 重 要 舉 措 ， 是 宏 觀 調(diào) 控 住 房 市 場 的 重 要 手 段 ?！笆晃濉币詠?，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)速度逐年加快、效益大幅提升的良好態(tài)勢，2022 年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）突破 1500 億元，達(dá)到 億元，按可比價格計算（下同） ，比上年增長 %。某 交 通 便 利 ， 科 技 文 化 發(fā) 達(dá) 。境內(nèi)泰山融自然景觀與人文景觀于一體，是我國最早被聯(lián)合國命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。年內(nèi)，全市出生 萬人，人口出生率 ‰；死亡 萬人，死亡率 ‰；人口