【正文】 第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)理念 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本項(xiàng)目將采用 “ 新城新生活 ” 的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個(gè)居住區(qū)，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們居住的生活空間，泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 33 最大限度地滿足人們的各種需求。區(qū)址內(nèi)原為灌莊村民住宅用地，沒有大的建（構(gòu)）筑物等障礙，項(xiàng)目所選場(chǎng)地地形高差不大，地形平坦。 交通 泰安市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，市域?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。 供電 項(xiàng)目最大用電負(fù)荷 ，泰 安市電力供應(yīng)充足，用電有保證。59′，北緯 35176。 屬城市規(guī)劃的居住用地， 龍?zhí)堵?沿線市政、商業(yè)、金融、文化等公共設(shè)施規(guī)劃密集，發(fā)展?jié)摿艽螅幼l件可望進(jìn)一步得到改善。東臨長(zhǎng)城路，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪新村 ，總占地面積 112600 平方米（合 畝） 。 第三節(jié) 建設(shè)規(guī)模 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 27 根據(jù)泰安市新一輪城市總體規(guī)劃， 根據(jù) 泰政發(fā)〔 2020〕 95 號(hào) 文《 解決泰安市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃》 ， 并充分結(jié)合上述市場(chǎng)情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為： 本項(xiàng)目 總占地面積 居住區(qū)用地 hm2（合 畝），總建筑面積 平方米，分為兩部分，其中： 住宅部分 總建筑面積為 平方米，總套數(shù) 1775 套，其中：經(jīng) 濟(jì)適用住房 平方米，總套數(shù) 746 套；廉租房 平方米，總套數(shù)1029 套。根據(jù)暫行辦法的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租房 適用 目標(biāo) 群體為： 在泰山區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和泰山景區(qū)范圍內(nèi)有城鎮(zhèn)常住戶口泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 26 （含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的復(fù)員、轉(zhuǎn)業(yè)軍人）； 無房或現(xiàn)住房人均建筑面積低于 10 平方米（包括 10 平方米）的家庭； 家庭人均年實(shí)際收入低于 5000 元（包括 5000 元，按計(jì)算人均住房面積的人口計(jì)算家庭收入）； 具體分配方案可由 泰安市住房保障中心 制定具體實(shí)施方案，報(bào) 市政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施 。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 25 中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和居住環(huán)境 從國(guó)際上來看，當(dāng)人均住房面積大于 25—30 平方米時(shí)，住房建設(shè)就從高速增長(zhǎng)期進(jìn)入了調(diào)整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。另外，部分居民沿襲幾十年的保守消費(fèi)習(xí)慣，接受不了 “ 超前、負(fù)債消費(fèi)觀念 ” ，這也在一定程度上制約了居民購(gòu)房愿望。 泰安市 物管行業(yè)起步晚，服務(wù)管理水平普遍不高，缺少物管方面的專業(yè)人才，許多人認(rèn)為物業(yè)管理人員只要能掃掃地、站站崗就行。由于房地產(chǎn)商品本身具有顯著的差別性、復(fù)雜性，而購(gòu)房者往往又不是房地產(chǎn)方面的專家，很難憑自己的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)商品的性能、質(zhì)量、建筑材料、配套設(shè)施等進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的判斷。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱。當(dāng)前 泰安市 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖已達(dá) 115 家，但是擁有國(guó)家資質(zhì)的只有 62 家，其中擁有一級(jí)資質(zhì)的只有 2 家，二級(jí)的有 6 家，三級(jí)、四級(jí)分別是 21 家和33 家。房地產(chǎn)行業(yè)前景看好、加之房?jī)r(jià)連年不斷上漲，相對(duì)于其他行業(yè)的利潤(rùn)率而言，可以說近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的暴利已經(jīng)是公開的秘密，由此導(dǎo)致外來資本 “ 逐利而來 ” ，大量涌入。這種脫離市場(chǎng)規(guī)律的房?jī)r(jià)上漲，造成房屋定位脫離實(shí)際，高價(jià)房過多，形成了有 價(jià)無市的泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 22 局面。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動(dòng)過于熱衷高檔商品房的開發(fā)，導(dǎo)致高檔商品房樓盤供應(yīng)過多、房?jī)r(jià)虛高，超出市場(chǎng)需求和老百姓經(jīng)濟(jì)承受能力，也造成房?jī)r(jià)過高的假象；與此同時(shí)，由于中低檔住房的利潤(rùn)偏低，很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，再加上經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等針對(duì)中低收入 階層的保障性住房政策落實(shí)不夠到位，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價(jià)格過高、要么標(biāo)準(zhǔn)偏高、要么購(gòu)房資格審查不嚴(yán)，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。 房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展。今年國(guó)家針對(duì)局部市場(chǎng)過熱的情況出臺(tái)了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，泰安房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到大的影響 ， 經(jīng)過短期觀望之后，已步入正常的發(fā)展軌道。三是投資型買房漸成時(shí)尚。根據(jù)調(diào)查資料顯示， 2020 年泰安城區(qū)有 43%的城市家庭有 3 間或 3 間以上的住房，大部分居民有換購(gòu)住房的需要。泰安 2020 年底人均住房建筑面積 平方米，人均 GDP 為 1615 美元，還處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會(huì)，并達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還將有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，因此， 泰安市 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。隨著住房供應(yīng)的進(jìn)一步改善 、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年 泰安 市房地產(chǎn)仍將持續(xù)發(fā)展。 居住環(huán)境不斷改善。 住房消費(fèi)信貸逐步擴(kuò)大。由此帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)逐年提高， 1998 年泰安人均居住消費(fèi) 333 元， 2020 年 增加到 512 元， 2020 年達(dá)到 551 元。 個(gè)人購(gòu)房進(jìn)入零售時(shí)代 ，居住消費(fèi)比例逐年提高。隨著銷量的增長(zhǎng) ， 泰安房?jī)r(jià)也持續(xù)增長(zhǎng) , 1992 年全市商品房平均銷售價(jià)格只有 460 元 /㎡， 1999 年漲到 930 元 /㎡， 2020 年達(dá)到 1608 元 /㎡，目前全市最高房?jī)r(jià)已超過 5000 元 /㎡。 1992 年，全市有 9 家房地產(chǎn)開 發(fā)公司相繼成立，改變了由政府部門壟斷房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的局面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止 2020 年底全市房地產(chǎn)企業(yè)已增至 115 家。 1992 年至 2020 年，全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)完成投資 億元，年均增長(zhǎng) %。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 16 第三 章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢(shì)及存在問題 城市化進(jìn)程加快、房改政策的實(shí)施 以及 人民生活水平的提高，促使 泰安 市房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。因此，充分利用泰城優(yōu)美的自然環(huán)境，結(jié)合泰安市泰山區(qū)的開發(fā)，依據(jù)泰安市城市規(guī)劃要求，進(jìn)行解決城市低收入家庭的住房困難問題，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，并帶動(dòng)附近地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。”“以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，力爭(zhēng)到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善”。為進(jìn)一步健全和完善住房保障體系，泰安市住房保障中心根據(jù)泰安市低收入住房困難家庭情況， 在 2020 年 已經(jīng)建設(shè) 萬 平方米 經(jīng)濟(jì)適用住房、2020 年建設(shè) 萬 平方米 經(jīng)濟(jì)適用住房 及 萬平方米廉租房的基礎(chǔ)上 ，擬再建設(shè) 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房 。 二、符合泰安城市化發(fā)展方向和規(guī)劃要求 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 14 一直以來，泰安市委、市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和廉租住房制度建設(shè)工作高度重視， 2020 年和 2020 年連續(xù)兩年將此項(xiàng)工作列為為民要辦的實(shí)事之一。理順租售房比價(jià)關(guān)系，形成‘梯級(jí)消費(fèi)’的 良性循環(huán)。 ” 該項(xiàng)目的建設(shè)有助于 改善 城市中低收入家庭生活居住環(huán)境條件的改善，有利于人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，有利于山東和諧社會(huì)的全面建設(shè)。鼓勵(lì)農(nóng)村人口進(jìn)入中小城市和小城鎮(zhèn)定居，特大城市要從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的源頭入手，形成用經(jīng)濟(jì)辦法等控制人口過快增長(zhǎng)泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 13 的機(jī)制。泰安市是一個(gè)老城區(qū)，資料表明， 1970 年建成的房屋現(xiàn)有 萬平方米，占城區(qū)房屋總建筑面積（ 萬平方米）的 %， 1970 年 —1980 年建成的房屋現(xiàn)有 萬平方米，占城區(qū)房屋總建筑面積的 %，這些房子由于建設(shè)較早，泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 12 不僅建筑功能不能滿足人滿的日常需要，而且外部也年久失修，與現(xiàn)代化的旅游城市不相適應(yīng)。 泰城 目前住房閑置量較大，同時(shí)又擁有相當(dāng)數(shù)量的住房困難戶和地域小康住房標(biāo)準(zhǔn)的住戶。隨著泰城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，到 “ 十一五 ” 末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的 50 平方公里擴(kuò)大到達(dá)泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 11 到 100 平方公里，其中建成區(qū)面積 65 平方公里，人口達(dá)到 65 萬；到2020 年泰安市將跨入大城市行列，城市人口達(dá)到 100 萬，城區(qū)面積突破 100 平方公里，城市化水平要從 2020 年的 36%提升到 2020年的 50%。所以我們不能僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析住房問題，它是關(guān)系到我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定與和諧的大問題。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng) 計(jì)，我國(guó)的基尼系數(shù)已達(dá) ，超過了 國(guó)際警戒標(biāo)準(zhǔn)。到 2020 年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到 27 平方米。 第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 一、 是國(guó)家 解決 （中）低收入家庭的住房問題，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的重要舉措，是宏觀調(diào)控住房市場(chǎng)的重要手段。 “ 十 一 五 ” 以來，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)速度逐年加快、效益大幅提升的良好態(tài)勢(shì)， 2020 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP）突破 1500 億元，達(dá)到 億 元，按可比價(jià)格計(jì)算（下同），比上年增長(zhǎng) %。 泰安交通便利，科技文化發(fā)達(dá)。境內(nèi)泰山融自然景觀與人文景觀于一體，是我國(guó)最早被聯(lián)合國(guó)命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。年內(nèi)，全市出生 萬人，人口出生率 ‰ ；死亡 萬人，死亡率‰ ；人口自然增加 萬人，自然增長(zhǎng)率 ‰ 。東西長(zhǎng)約 公里，南北寬約 102 公里，總面積 7762 平方公里。 完善 相應(yīng)的配套設(shè)施 建設(shè)及 綠化，并通過有關(guān)部門組織的驗(yàn)收 。 所需 資金 廉租房投資 全部由泰安市政府財(cái)政投入 ； 經(jīng)濟(jì)適用住房投資 由項(xiàng)目承辦單位自有資金投入 1800 萬元，其余可滾動(dòng)開發(fā)解決。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè) 項(xiàng) 目是泰安市委、市政府 按照泰政發(fā)〔 2020〕 95 號(hào) 文 《 解決泰安市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃》 而建設(shè)的，是 在已經(jīng)建設(shè)完成兩期的基礎(chǔ)上進(jìn)一步 切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難，完善住房保障制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展 的又一重要舉措 。該公司正在實(shí)施的泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房項(xiàng)目建設(shè) ， 是為了改善泰安市城區(qū)低收入家庭住房困難的面 貌，該項(xiàng)工程是泰安市構(gòu)建和諧社會(huì)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要內(nèi)容，同時(shí)也是泰安市政府履行住房保障職能、為民辦好事、辦實(shí)事的重要職責(zé) ，市委、 市政府關(guān)注民生、維護(hù)社會(huì)公平的具體體現(xiàn)。在國(guó)家和省市組織的歷次檢查中，均對(duì)住房保障中心的工作給予了充分肯定， 泰安 市紀(jì)檢監(jiān)察部門對(duì)住房保障中心的反腐倡廉工作給予了高度評(píng)價(jià)，2020 年 3 月，住房保障中心被 泰安 團(tuán)市委授予 “ 泰安市青年文明號(hào) ”泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 2 稱號(hào)。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目 名稱及 申報(bào)單位概況 一、項(xiàng)目名稱 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè) 項(xiàng)目 二、建設(shè)地點(diǎn) 泰城南部新區(qū)， 萬官路以南 。 東臨長(zhǎng)城路 ，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪 新村。 項(xiàng)目 開發(fā)單位 ： （ 1）單位名稱：泰安市惠安住房開發(fā)有限公司 （ 2）單位地址：泰安市泰山區(qū)徐家樓街道辦事處 （ 3）注冊(cè)資本： 1000 萬元 （ 4）法定代表人：亓中河 （ 5）單位簡(jiǎn)介： 泰安市惠安住房開發(fā)有限公司成 立于二 00 八年九月，該公司系由泰安市住房保障中心出資 1000 萬元組建而成 。本項(xiàng)工作已經(jīng)得到泰安市政府的高度重視和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。 一、 項(xiàng)目 建設(shè) 規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地 （合 畝），居住區(qū)用地 hm2泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 5 （合 畝）， 總建筑面積 平方米，分為兩部分，其中： 住宅部分 總建筑面積為 平方米，總套數(shù) 1775 套，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 平方米，總套數(shù) 746 套；廉租房 平方米，總套數(shù)1029 套。 三、項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 兩 年 ，分 三 期實(shí)施如下： 一期： 2020 年 12 月 — 2020 年 8 月，完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、征地及勘察設(shè)計(jì)等前期工作，建設(shè) 經(jīng)濟(jì)適用住房 建 筑面積 平方米 。 四、項(xiàng)目效益分析 該項(xiàng)目的 建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。泰安因境內(nèi)的泰山而得名，取泰山安則四海皆安之意，象征國(guó)泰民安。泰城是 全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北距省會(huì)濟(jì)南 66 公里，南距三