【正文】 陽(yáng)光新城 清水灣經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可性行研究報(bào)告 45 目 錄 第一章 業(yè)主單位及項(xiàng)目狀況 ..................................... 5 1． 1 項(xiàng)目業(yè)主單位概況 ......................................................................... 5 1． 2 項(xiàng)目概況 ......................................................................................... 6 1． 3 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 ............................................................... 21 第 二章 發(fā)展規(guī)劃 /產(chǎn)業(yè)政策 /及行業(yè)準(zhǔn)入分析 ................................................. 22 2． 1 發(fā)展規(guī)劃分析 ............................................................................... 22 2． 2 產(chǎn)業(yè)政策分析 ............................................................................... 23 2． 3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 ............................................................................... 24 第三章 節(jié)能方案分析 ..................................................................................... 25 3． 1 用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能規(guī)范 ................................................................... 25 3． 2 節(jié)能措施綜述 ............................................................................... 25 3． 3 能耗狀況及能耗指標(biāo)分析 ........................................................... 26 3． 4 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 ........................................................... 27 第四章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案 .............................................. 29 4． 1 項(xiàng)目選址及用地方案 ................................................................... 29 4． 2 場(chǎng)址建設(shè)條件 .............................................................................. 29 4． 3 土地利用合理性分析 ................................................................... 30 4． 4 征地拆遷及安置規(guī)劃方案 ........................................................... 30 第五章 環(huán)境及生態(tài)影響分析 .......................................................................... 31 5． 1 設(shè)計(jì)依據(jù) .................................................................................... 31 5． 2 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 .................................................................... 31 中電 該項(xiàng)目的建設(shè)使 老城區(qū)石油路一帶 地帶的居民居住條件得到了較大改善，方便了廣大群眾，提高了城 市品味，并對(duì)當(dāng)?shù)卣猩桃Y、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，對(duì)洛陽(yáng) 市 老城 區(qū)的城市建設(shè)起到積極的推動(dòng)作用，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益。通過(guò)積極宣傳與圖片展覽及項(xiàng)目的成功實(shí)施，項(xiàng)目區(qū)域周邊廣大市民充分認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的重要性。區(qū)屬各個(gè)部門給項(xiàng)目實(shí)施大開(kāi)綠燈，多次深入現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)解決前期準(zhǔn)備工作中遇到的問(wèn)題。 7． 3行業(yè)影響分析 項(xiàng)目的實(shí)施將有力的推進(jìn)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施 ,保障中低收入家庭住房條件的改善是洛陽(yáng)市政府積極響應(yīng)國(guó)家建設(shè)和諧社會(huì)的號(hào)召 ,本項(xiàng)目的建設(shè)將改善 1493 戶居民的居住條件 ,對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展 ,發(fā)揮一定作用。 綜上所述，本項(xiàng)目為房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā) 建設(shè)項(xiàng)目，投資 風(fēng)險(xiǎn)不大 ,收益較 穩(wěn)定 。 （ 2） 預(yù)計(jì) 經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià) 測(cè)算 預(yù)計(jì)住 宅平米售價(jià) (均價(jià) ): a. 每平方米建筑成本價(jià)： 小高層 住宅 ： 1350+= /平方米 多層住宅： 1050+= 元 /平方米 公攤費(fèi)用 =（ ） 247。 中電陽(yáng)光新城 清水灣經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可性行研究報(bào)告 40 （ 4）預(yù)備費(fèi)估算 基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用 5%估算，由于建設(shè)期較 長(zhǎng) ，本項(xiàng)目考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 6%。 建筑物和構(gòu)筑物均按一般的天然基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)計(jì)，未考慮地基需特殊處理的費(fèi)用。陽(yáng)光新城 清水灣經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可性行研究報(bào)告 37 情況說(shuō)明： 按照國(guó)家及省有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所有工作均公開(kāi)招標(biāo)。 按照有 關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的招標(biāo)方式采用公開(kāi)招標(biāo)。 6． 3 建設(shè)周期 由于項(xiàng)目較大，計(jì)劃分期實(shí)施， 一期工程建設(shè)周期初步計(jì)劃為 36個(gè)月。 勘察設(shè)計(jì)：場(chǎng)區(qū)測(cè)量勘察、總體方案設(shè)計(jì)；初步設(shè)計(jì)及審批；中電 6． 1． 4嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過(guò)程中，接受建設(shè)主管部門和社會(huì)監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。 6． 1． 2實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。 中電 5． 5 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 雖然本項(xiàng)目在建設(shè)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)環(huán)境有一定的影響，但由于該地域環(huán)境容量較大，并且在項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)中采取一定的防范措施，在 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)垃圾、生活污水進(jìn)行處理，所以，本項(xiàng)目在建設(shè)中與建成后的運(yùn)營(yíng)中，對(duì)當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境及生態(tài)環(huán)境造中電 （ 2）在建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，料場(chǎng)布置在遠(yuǎn)離居民區(qū)的位置，采用噴水降塵、減震降噪等方法減低粉塵、噪聲對(duì)環(huán)境的影響。 （ 2）項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的生活污水和固體生活垃圾。 中電陽(yáng)光新城” 的 東 南角，北至道北五路，南至石油公司、鐵路專用線，東至小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的經(jīng)四路，西至規(guī)劃道路經(jīng)三路 ,此 地 塊是 老城 區(qū) 邙山鎮(zhèn)中溝 村的集體土地。陽(yáng)光新城 清水灣經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可性行研究報(bào)告 30 項(xiàng)目的建設(shè)將大大提高 洛陽(yáng)市部分中低收入的 居民居住條件，同時(shí)改善周邊環(huán)境狀況，是一個(gè)利國(guó)利民的項(xiàng)目，得到當(dāng)?shù)鼐用竦臍g迎和政府的支持，有良好的社會(huì)基礎(chǔ)和條件。 4． 2． 3周邊建筑物與環(huán)境條件 項(xiàng)目規(guī)劃選址 北為道北五路，南為石油公司、鐵路專用線，東至 規(guī)劃 道路 經(jīng)四路，西至規(guī)劃道路經(jīng)三路 。 4． 2． 2工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 工程擬建設(shè)位置為洛河二級(jí)階地。陽(yáng)光新城 清水灣經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可性行研究報(bào)告 29 第四章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案 4． 1項(xiàng)目選址及用地方案 本期 清水灣 項(xiàng)目 選址 位于 “中電 3． 4． 4電氣節(jié)能措施 變配電選用高效低能耗的變壓器，變配電間設(shè)置自動(dòng)控制系中電 3． 4． 3暖通節(jié)能措施 單體家用空調(diào)選用符合國(guó)家節(jié) 能標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，安裝時(shí)注意管道保溫。 （ 4）地面： 地面墊層設(shè) 150 厚泡沫混凝土，熱阻 (m2 k) （ 3）外窗： a)窗墻面積比 ， K≤ 遮陽(yáng)系數(shù) SC≤ b)窗墻面積比 ， K≤ 3. 0 遮陽(yáng)系數(shù) SC≤ c)窗墻面積比 ， K≤ 遮陽(yáng)系數(shù) SC≤ d)窗墻面積比 ， K≤ 遮陽(yáng)系數(shù) SC≤ 3． 3． 1． 2窗墻面積比及外窗可開(kāi)啟面積的規(guī)定 （ 1）每個(gè)朝向的窗墻面積比 ≤ （ 2）窗墻面積比 ，玻璃的可見(jiàn)光投射比≥ （ 3）外窗可開(kāi)啟比例≥窗面積的 30％ 3． 3． 1． 3外窗的氣密性 外窗的氣密性 ≥ 4級(jí) 中電加強(qiáng)計(jì)量措施。 （ 2）項(xiàng)目采用集中供熱，以減低能耗。 3． 1用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能規(guī)范 本項(xiàng)目用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能規(guī)范嚴(yán)格執(zhí)行以下國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部令 2020年第 76 號(hào)） （ 2） 《建筑外窗氣密性分級(jí)及檢測(cè)方法》【 GB71012020】 （ 3）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》【 GB500342020】 （ 4）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》【 GB6017693】 （ 5） 國(guó)家、地方現(xiàn)行的相關(guān)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。本項(xiàng)目屬經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)， 資金和建設(shè)用地都得到 政府政策支持。 2． 3行業(yè)準(zhǔn)入分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 行業(yè) 已經(jīng)實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)，政府除了宏觀調(diào)控，企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng) 完全遵循市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行 。陽(yáng)光新城”經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目系河南省 2020 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目、河南省 “ 8511”投資促進(jìn)計(jì)劃項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)建設(shè)得到了洛陽(yáng)市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)委局及友鄰單位的重視與大力支持。 項(xiàng)目的建設(shè)符合 洛陽(yáng) 市的 城市 發(fā)展規(guī)劃， 建設(shè)地址位于 洛陽(yáng)城市整體規(guī)劃中道北片區(qū)的西北角 ， 屬于洛陽(yáng)市拉大城市框架的支撐部分 。陽(yáng)光新城 清水灣經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可性行研究報(bào)告 23 （ 1） 至 2020 年 ,洛陽(yáng)主城區(qū)人口規(guī)模為 205 萬(wàn)人，主城區(qū)建設(shè)用地 203 平方公里，人均建設(shè)用地 99 平方米。即：偃師市、孟津縣、新安縣、宜陽(yáng)縣、伊川縣、嵩縣、洛寧縣、欒川縣、汝陽(yáng)縣以及吉利區(qū)、澗西區(qū)、西工區(qū)、 老城區(qū)、廛河區(qū)、洛龍區(qū)六區(qū)，洛陽(yáng)市轄域面積 萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積 544 平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積 1610 平方公里，總?cè)丝?670余萬(wàn)，市區(qū)常住人口近 200 萬(wàn)人。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表 月數(shù) 項(xiàng)目 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 前期工作 土建施工 設(shè)備訂貨 裝飾工程 交付使用 中電 中電調(diào)壓柜的設(shè)置應(yīng)符合《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》的相關(guān)要求。小區(qū)中壓煤氣經(jīng)調(diào)壓柜調(diào)壓后，沿小區(qū)煤氣低壓管網(wǎng)入戶。日 住宅管道燃?xì)馄?100％。 (3) 用氣量估算 耗熱 定額及用氣指標(biāo) 中電化糞池清掏周期 90天，污水停留時(shí)間為 12 個(gè)小時(shí)。 排水體制 設(shè)計(jì) ： 小區(qū)采用雨污分流制。根據(jù)自來(lái)水公司意見(jiàn)水壓基本可滿足小區(qū)多層建筑供水壓力要求，規(guī)劃小區(qū)不再設(shè)加壓設(shè)施。 汽車洗車用水計(jì)入未預(yù)見(jiàn)水量。 給水工程 設(shè)計(jì)： 中電 c.《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GBJl5— 88)。在電纜轉(zhuǎn)彎、分支、引上處設(shè)檢查井。小區(qū)電信線路以電纜穿管理地方式敷設(shè)。 電信 設(shè)計(jì)： 電話主線預(yù)測(cè)指標(biāo)：住宅 l對(duì)／戶，公建 2— 3對(duì) ／ 100M2。燈桿高 — 米，距道路邊沿 ，間距 25米左右。要求最小埋深 米 (管頂 至路面 )。 (4) 供電電源 根據(jù)規(guī)劃布局，規(guī)劃 4座 10Kv箱式變電站 。陽(yáng)光新城 清水灣經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可性行研究報(bào)告 16 路和變電所深入負(fù)荷中心，可以節(jié)省設(shè)備材料、降低電能損耗、提高供電質(zhì)量。 區(qū)內(nèi)停車：按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求設(shè)計(jì)重組的停車位，以地面停車為主，部分考慮地下停車。陽(yáng)光新城 清水灣經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可性行研究報(bào)告 15 坡度可達(dá) 8％，小臺(tái)階和綠地可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況設(shè)置。