【正文】 特別要準備好抗風險資金，不可挪用。 （3）要做精品?？v觀開發(fā)全過程，從社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是十分必要的，也使完全可行的。第十五章 研究結論與建議本項目為政府提倡的經濟適用房建設，其影響主要體現(xiàn)在社會影響方面，經濟效益要嚴格貫徹政府關于《經濟適用房管理辦法》的有關規(guī)定，故項目評價側重于對社會評價的定性描述，從“以人為本”的原則出發(fā)，結合本項目的具體實際，研究內容主要為項目的社會影響和環(huán)境影響分析。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。5. 社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。3. 經濟風險經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環(huán)境和經濟發(fā)展有關的不確定因素。2. 政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響對主要對中低收入居民影響較大較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到中低收入的居住人員提高人們的住房質量，提高了中低收入居民的生活水平對居民就業(yè)的影響對某市的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較大項目投資經營方獲得低于3%利潤，提高了居民的生活質量。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業(yè)機會。四是優(yōu)化房地產市場結構，平抑了商品房總體價格水平。我國近年來不斷加快經濟適用房建設，取得了明顯的社會綜合效益，對社會穩(wěn)定與和諧發(fā)展，對房地產業(yè)和國民經濟的持續(xù)協(xié)調發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。經濟適用房作為我國住房市場的重要組成部分，肩負著保障百姓住房的重任，其地位無可取代，是一種具有社會保障性質的政策性商品房，具有經濟性和適用性的特點。一．經濟適用房項目財務評價、銷售稅金及附加估算表（見附表3）（見附表4）1） 財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率財務凈現(xiàn)值（FNPV）=財務內部收益率(FIRR)=28%經過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目具有財務上、經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）12%（第三版參數(shù)），且水平較高，表明項目具有盈利能力，是可行的,但由于是經濟適用房，利潤較低，所以投資回收期較長，大于3年。二、分年投資計劃 根據(jù)項目進度安排，制定以下分年資金投入計劃表。二、總投資估算經估算，其中：，前期費用120萬元，工程費用為5400萬元，；。本項目工程開發(fā)建設進度計劃安排，如下表所示。7. 培訓信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。6. 培訓積分制度。③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院校或專業(yè)培訓機構進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產進修和業(yè)余進修，其中脫產進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。這種培訓由專任講師授課或主持。3. 培訓為公司完成經營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織協(xié)調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。工程部：負責工程前期準備，工作如下：1. 技術準備1)審核施工圖紙。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優(yōu)化方案。1．火災危險性分析分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。 對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性。第八章 勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。主要污染源及污染物本項目住宅建設，其主要污染物是生活污水、廚房油煙及生活垃圾，為保證項目本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產生影響，對上述污染源必須采用適當?shù)闹卫泶胧?。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段758575758555結構階段708570658055裝修階段809585禁止施工55 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機95電錘100105空壓機7585手工鉆100105打樁機95105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機100110電據(jù)100110云石機100110電焊機9095多角磨光機100115空壓機7585施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575交通運輸車輛聲級施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。第七章 環(huán)境影響評價第一節(jié) 環(huán)境條件調查在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。充分利用雨水，減少市政供水。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。第二節(jié) 節(jié)水措施小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。，推廣使用新技術，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用PVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；；電表為DDY17磁卡電表；GRC隔墻板、硅美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/=()外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=()門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=()樓梯間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=()采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于某市臨財干路以南，衛(wèi)育路以東，整個小區(qū)周圍沒有工業(yè)園區(qū)，有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。周邊購物、娛樂場所完善齊備，為居民日常生活提供便捷。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。：配有統(tǒng)一排水管道。3) 室內配套設備：、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶上網(wǎng)，報裝后可立即使用。：廳、房為水泥砂漿拉毛。一．建設規(guī)模某某項目規(guī)劃總用地42857平方米，建筑面積60000平方米，總居住戶數(shù)1000戶，綠化覆蓋率35%，小區(qū)內設幼兒園，配套有文化娛樂中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿市場、居委會、派出所等設施。2007年，為進一步健全和完善我市住房保障制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，某市政府出臺了《關于進一步解決好城市低收入家庭住房困難的實施意見》，把解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難，作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容