【正文】 第十六章 附圖、附表一、附圖敏感性分析圖二、附表附表1 《總投資估算表》附表2 《其他費(fèi)用分項(xiàng)估算表》附表3 《利潤(rùn)表》附表4 《敏感性分析表》附表5 《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》 46 。 （5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （2）公司各部門(mén)緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。 要強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)，該開(kāi)發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化聊城是的市容市貌，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響。從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)，某某建成后，可提供住宅1020套，將切實(shí)解決某市中低收入居民的生活及住房問(wèn)題。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。3. 通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣極可能避免不必要因素的影響。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：1. 通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。二．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。定價(jià)要兼顧國(guó)家政策，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無(wú)無(wú)無(wú)第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)“某某”投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。但考慮到該小區(qū)周?chē)慕煌l件較好，建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。可見(jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。某某小區(qū)的建設(shè)不僅僅是解決了當(dāng)?shù)鼐用竦淖》繂?wèn)題，而且更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，解決人們對(duì)住房、環(huán)境等的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。五是加快城市建設(shè)與發(fā)展，為緩解房屋拆遷矛盾開(kāi)辟了新途徑。三是擴(kuò)大居民住房消費(fèi)，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一是發(fā)揮社會(huì)住房保障功能，解決了一大批中低收入家庭的住房困難。在某市市政府、房改辦及相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃指導(dǎo)下，某市安居中心肩負(fù)著為民辦實(shí)事的歷史使命悄然登場(chǎng)，首個(gè)打造某市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。這幾年，某市的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了跳躍性發(fā)展，各個(gè)城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也是飛速提高，在這樣的背景下，更多的中低收入住房困難房戶面臨著巨大的購(gòu)房壓力。第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用。2） 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 投資利稅率 投資回收期 ，總銷售收入為8400萬(wàn)元，（見(jiàn)附表五利潤(rùn)分配表）投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/總投資額100％＝％投資回收期3年（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 二．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論由以上分析可知，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房的投資開(kāi)發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是可行的。根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合本工程經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)，根據(jù)山東省經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，本小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外銷售的平均售價(jià)預(yù)測(cè)為每1400元/平方米，銷售總收入8400萬(wàn)元（按全部售出測(cè)算）。分年資金投入計(jì)劃表單位：萬(wàn)元名 稱人民幣2008年2009年2010年小計(jì)分年計(jì)劃（%）40%40%20%100%建設(shè)投資 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，該項(xiàng)目主要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)效益分析。由于本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房，所需建設(shè)資金由政府解決。經(jīng)計(jì)算。工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)和設(shè)備購(gòu)置安裝工程費(fèi)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排表序號(hào)分項(xiàng)目?jī)?nèi)容起始時(shí)間結(jié)束時(shí)間備注1前期手續(xù)辦理、施工圖設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探等前期工作2008年7月2008年9月項(xiàng)目總體策劃2樁基施工、主體工程招標(biāo)、安裝工程招標(biāo)2008年10月2008年12月3建筑安裝工程施工2009年1月2009年12月4內(nèi)部裝飾施工、設(shè)備安裝施工2010年1月20010年7月5室外配套施工2010年8月2010年10月6系統(tǒng)調(diào)試、試運(yùn)行、辦理驗(yàn)收手續(xù)、迎接驗(yàn)收2010年11月2010年12月第十一章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 概算依據(jù)與說(shuō)明一、編制依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；山東省建筑工程消耗量定額；山東省安裝工程消耗量定額；聊城地區(qū)材料價(jià)格；當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰脑靸r(jià)；現(xiàn)行投資概算的有關(guān)規(guī)定；《山東省城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦法》。本項(xiàng)目計(jì)劃自2008年7月開(kāi)始前期籌劃， 2010年12月竣工，建設(shè)期2年6個(gè)月。職員可以登錄到公司主頁(yè)上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。不同類別的職員積分要求有所不同。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門(mén)申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書(shū)及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。使職員有時(shí)間、精力來(lái)總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時(shí)進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。5. 培訓(xùn)種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請(qǐng)或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開(kāi)發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開(kāi)發(fā)和提高自身能力。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對(duì)職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、公司理念等），對(duì)職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開(kāi)發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺(jué)或不自覺(jué)地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時(shí)間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神；職員將學(xué)會(huì)如何管理、激勵(lì)、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識(shí)；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。二．勞動(dòng)定員勞動(dòng)定員計(jì)劃表部 門(mén)管理人員營(yíng)業(yè)人員技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1212行政管理其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部222222運(yùn)營(yíng)管理其中：保安部 采購(gòu)部 工程部334222529銷售管理其中：營(yíng)銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部211112323 合計(jì)1451231三．員工培訓(xùn)1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。這一組織形式既能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門(mén)和專業(yè)人員的工作特長(zhǎng),但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門(mén)之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。作好銷售計(jì)劃的編織機(jī)銷售策劃工作。E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作；B、 “三通一平” ；C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。2. 物資準(zhǔn)備3. 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備：現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。2)編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財(cái)務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級(jí)管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項(xiàng)資金使用計(jì)劃。負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對(duì)公司的內(nèi)部職員的個(gè)人資料進(jìn)行管理。一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置為保證某某項(xiàng)目的順利實(shí)施，聊城安居住宅發(fā)展中心，設(shè)立了專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，成立了辦公室、財(cái)務(wù)部、人事部、保安部、采購(gòu)部、工程部、營(yíng)業(yè)部、售后服務(wù)部、物業(yè)管理部等相關(guān)部門(mén)。第九章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力