【正文】 總投資估算匯總表 表 71 單位：萬元投資比例（ % ）1 建設(shè)投資 % 建設(shè)投資靜態(tài)部分 %1. 1. 1 建筑工程費(fèi) %1. 1. 2 設(shè)備及工器具購置費(fèi) %1. 1. 3 安裝工程費(fèi) %1. 1. 4 工程建設(shè)其他費(fèi)用 %1. 1. 5 基本預(yù)備費(fèi) %1. 2 建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分 %1. 2. 1 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) %1. 2. 2 建設(shè)期利息 %2 流動(dòng)資金 %3 項(xiàng)目總投資 %合計(jì)工程或費(fèi)用名稱序號(hào)
。 預(yù)備費(fèi) 基 本預(yù)備費(fèi)取一類工程費(fèi)用和二類其他費(fèi)用之和的 8%； 價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)目前物價(jià)狀況，按零計(jì)算。 （ 8） 城市新增用水量增容費(fèi)是指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積 30%的建設(shè)項(xiàng)目）各類工程項(xiàng)目的單位，需要新增用水量的，須按《山西省實(shí)施 城市節(jié)約用水管理規(guī)定 辦法》 ,向城市節(jié)水部門一次性交納增容費(fèi)。 （ 6） 城市消防設(shè)施配套費(fèi)指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積 30%的建設(shè)項(xiàng)目）各類工程項(xiàng)目的單位和個(gè)人，均需繳納的用于城市消防站等消防設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。 （ 4）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)包括設(shè)計(jì)、施工階段 對(duì)工程實(shí)施 監(jiān)理 工作所需的 費(fèi) 用，按照國家物價(jià)局、建設(shè)部 [1992]價(jià)費(fèi)字 479 號(hào)執(zhí)行 。 （ 2）建設(shè)單位管理費(fèi)包括建設(shè)單位 開辦費(fèi)、 建設(shè)單位管理經(jīng)費(fèi)等 為保證項(xiàng)目建設(shè)工作正常進(jìn)行所需的各種費(fèi)用 。 建設(shè)投資估算 建筑工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)依據(jù)《山西省建筑工程概算定額》概算指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際建筑設(shè)計(jì)情況進(jìn)行調(diào)整確定。 影響分析 本項(xiàng)目建設(shè)及建成后產(chǎn)生的垃圾不會(huì)對(duì)環(huán)境形成明顯的影響，且在項(xiàng)目實(shí)施過程中及建成后均采取相關(guān)處理措施，從而最大程度上實(shí)現(xiàn)了對(duì)環(huán)境的保護(hù)。 （ 2）生活垃圾分類投入相應(yīng)的垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)禁隨 意丟棄。 生活垃圾從源頭開始分類， 實(shí)行分類投放、分類收集 、分類運(yùn)輸和分類處理 ， 促進(jìn)垃圾的減量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋處理。本項(xiàng)目住宅部分為 平方米，按人均住房面積為 30 平方米計(jì)算，該社區(qū)一天產(chǎn)生的垃圾為 噸 。 生活污水 生活污水指居民生活中排出的受過不同程度污染的水體，主要有廚房廢水及因生活衛(wèi)生產(chǎn)生的廢水。 瓶罐：各類瓶罐物品，包括塑料的、金屬的、玻璃的等，不包括陶瓷 的。 電器件：包括柱形和扣形電池，以及各種廢舊電器等。 生活垃圾類別 可回收物：指宜于資源利用的垃圾，包括紙類、塑料、橡膠、玻璃、金屬和織物等。 四、影響分析 本項(xiàng)目補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償依據(jù)、補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)均符合國家相關(guān)規(guī)定，并且符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)現(xiàn)了土地的合理利用。 征地拆遷原則 在征地拆遷時(shí)應(yīng)遵守以下基本原則： （ 1）符合城市規(guī)劃的要求； （ 2）有利于城市舊區(qū)改造； （ 3）合理補(bǔ)償； （ 4）有利于環(huán)境的改善； 三、補(bǔ)償 本 項(xiàng)目凈用地面積 平方米 ， 項(xiàng)目單位 按 每畝 30 萬元進(jìn)行補(bǔ)償，共 支付土地補(bǔ)償費(fèi) 萬元。 2020 年，我國出臺(tái)了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，這是拆遷所遵循的法律依據(jù)。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 33 第五章 征地拆遷 一、總述 對(duì)已有建筑物的拆遷是為了保證國家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。 規(guī)劃 為了城市發(fā)展和社會(huì)繁榮穩(wěn)定， 該地塊 被劃為城市規(guī)劃用地，為居住用地， 用于居民住房建設(shè)，以滿足 ***市 廣大中低收入家庭的住房需求。 土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃 土地利用現(xiàn)狀 該項(xiàng)目總用地面積為 平方米。 項(xiàng)目 地塊 位于 ***市南三環(huán)路 ***。 ***市是水資源缺乏地區(qū)之一，全市水資源總量為 億立方米，有大中型水庫 6 座，總庫容 億立方米。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 32 水文地質(zhì)條件 ***地處黃土高原，屬溫帶大陸型氣候，降水少、日照多，晝夜溫差大，四季分明。 — 8176。邊緣局 部地段直立至倒轉(zhuǎn)。東南翼較陡，地層傾角最大 30176。 礦區(qū)總體上西北翼寬緩，地層傾角一般 5176。 項(xiàng)目地質(zhì)條件 工程地質(zhì) ***市礦藏資源豐富，是我國著名的 “ 煤鄉(xiāng) ” ，煤炭儲(chǔ)量大、質(zhì)量好、熱值高，已探明的煤炭總儲(chǔ)量達(dá) 億噸，是我國重要的優(yōu)質(zhì)動(dòng)力煤生產(chǎn)基地。項(xiàng)目周邊無標(biāo)志性或特殊建筑。 第四章 項(xiàng)目選址及土地利用 一、項(xiàng)目選址 項(xiàng)目位置 該經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目 位于 ***市南 三環(huán)路 ***。 （ 4）按規(guī)定安裝各級(jí)水表，以控制用水量。 （ 2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無效消耗，提 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 31 高水資源利用率。采暖供熱系統(tǒng)，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，不得擴(kuò)大負(fù)荷，設(shè)置計(jì)量儀表嚴(yán)格控制。 室內(nèi)供熱系統(tǒng)采用低溫地板輻射采暖技術(shù)，增大發(fā)熱面積，使熱輻 射均勻。室內(nèi)設(shè)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。 （ 5）門窗三道密封保溫、隔熱、隔音。不 采暖樓梯間為 50 厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料； （ 3）戶門采用雙膠合板門，內(nèi)夾 20 厚模塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為 12mm，氣密性不低于 3 級(jí)，傳熱系數(shù)為 。 建筑設(shè)計(jì)節(jié)能措施 （ 1）屋面采用 80mm 聚苯板保溫層， SBS 防水層；坡屋面鋪 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 30 油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。 （ 6）消防系統(tǒng)：住宅及大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急 廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。 （ 4）有線電視系統(tǒng)：各樓獨(dú)立設(shè)置電視信號(hào)放大箱。本項(xiàng)目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計(jì)防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。 設(shè)計(jì)內(nèi)容 （ 1）本設(shè)計(jì)包括建設(shè)紅線內(nèi)的以下內(nèi)容 :變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)； 防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對(duì)講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。 (2)樓內(nèi)采暖均為分戶計(jì)量，采用一戶一表制，采暖系統(tǒng)采用單管水平串聯(lián)跨越式系統(tǒng)。 暖通專業(yè) 采暖規(guī)劃概況 本區(qū)設(shè)一個(gè)冬季采暖熱力站向小區(qū)內(nèi)各建筑供暖。水壓滿足最不利點(diǎn)自由水頭 ，水質(zhì)為一般生活用水。衛(wèi)生間設(shè)集中給 排水系統(tǒng)。 雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。本項(xiàng)目設(shè)消防專用水泵二臺(tái)保證消防用水壓力。 系統(tǒng)方案 (1)室外給水系統(tǒng) 水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨(dú)立設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。 （ 2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級(jí)采用 C30；基礎(chǔ)墊層采用 C15。 四 、 結(jié)構(gòu)方案 設(shè)計(jì)條件 (1)抗震等級(jí)：按抗震設(shè)防列度 7 度設(shè)防；耐火等級(jí)為 II 級(jí)； (2)主要設(shè)計(jì)使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)壓 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)雪壓 ㎡ 結(jié)構(gòu)選型 擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集 中公共建筑。物業(yè)管理位于小區(qū) 北面 靠近 小區(qū)入口 處，并布置傳達(dá)室，負(fù)責(zé)日常的便民活動(dòng)。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點(diǎn)，為居民提供 散步、鍛煉場(chǎng)所。 交通組織 住宅區(qū)共設(shè)有 2 個(gè)主要出入口，分別位于 南 面 和 小區(qū)東 北 角 。 戶型統(tǒng)計(jì) 表 31 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 （M 2 /套 ） 套數(shù)( 套 ) 面積小計(jì)（ M 2 ） 套數(shù)比例 面積比例1 戶型1 % %2 戶型2 % % 比例為 %3 戶型3 % %4 戶型4 % % 比例為 %5 合計(jì) % %中小戶型套數(shù)中小戶型面積備注 輔 助工程 綠化景觀規(guī)劃 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)綠化圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個(gè)樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團(tuán)綠地相連，向外擴(kuò)展與城市道路綠化帶相連，使得整個(gè)綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，創(chuàng) 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 26 造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。北陽臺(tái) (即服務(wù)陽臺(tái) )可設(shè)儲(chǔ)藏設(shè)施、曬衣架等 ， 以減少室內(nèi)家具的充滿度 ， 使室內(nèi)更整潔、舒適。 ⑥充分利用陽臺(tái)擴(kuò)展戶外空間 ， 完善陽臺(tái)休息環(huán)境。地漏應(yīng)采用高水封地漏 ， 有效地解決下水道返臭、逆水問題 ， 并使流水通暢便于清理 ， 易于檢修。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 25 ⑤衛(wèi)生間 ， 內(nèi)設(shè)長浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾?xiàng)U、手紙盒等。門廳對(duì)保溫、防寒都起到一定的作用。門廳是人們從室外進(jìn)入室內(nèi)的緩沖空間 ，這項(xiàng)設(shè)計(jì)將門廳從以往的客廳中獨(dú)立出來 ， 可增強(qiáng)室內(nèi)空間的私密性 ， 并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。靜鬧環(huán)境截然分開 ， 可保證臥室安靜與私密性的要求 ， 不會(huì)因?yàn)闀?huì)客、看電視影響休息和子女學(xué)習(xí)等。各套型對(duì)客廳開門較少 ,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面 ， 利于家具布置 ， 平面利用率高。 83 及 80m2戶型： ①客廳內(nèi)設(shè)兩個(gè)門 ， 一個(gè)門對(duì)外與門廳相連 ， 另一個(gè)門對(duì)內(nèi)通過走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。 ⑦每戶設(shè)有朝南的陽臺(tái)，適當(dāng)增加進(jìn)深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。每戶至少有一個(gè)朝南的臥室。 ④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風(fēng)，洗臉盆設(shè)在前室；管道 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 24 集中，節(jié)約投資。 ③廚房設(shè)計(jì)模塊化，為成套 廚房家具進(jìn)入廚房提供條件。 ②起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。 ⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡潔 ， 滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。 ④走進(jìn)客廳 ， 對(duì)面有一片完整的墻面 ， 便于住戶裝飾。 ②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外 ， 其余房間均對(duì) 直接采光通風(fēng) 。 （ 4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積， 適當(dāng)擴(kuò)大起居室的面積， 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 23 衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”， 分別 形成動(dòng)區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。 （ 2）套型多樣 結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點(diǎn)，結(jié)合 ***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同需要的多種套型住宅，形式各異。 （ 1）設(shè)計(jì)原則 以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)突出以起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。配套要求： 按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配套相適應(yīng)的公共設(shè)施及市政設(shè)施。 消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 用地使用強(qiáng)度： （ 1）用地面積： 總用地面積為 平方米，合 畝 ；（ 2） 容積率： ； （ 3） 建筑密度： %； （ 4） 綠化：居住用地內(nèi)綠地率約為 %； （ 5） 建筑規(guī)模：總建筑面積為 平方米，其中住宅 平 方米 ，物管衛(wèi)居及其它公 建 平方米 ；（ 6） 建筑間距：建筑間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)章的要求。 （ 2）尊重 地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)代特色和地域城市風(fēng)貌。以中小戶型為主。其目標(biāo)群體被明確集中于 “中等偏下 及 低收入家庭 ”，即僅包括全社會(huì)家庭總數(shù) 70%的群體 。因此，該開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)本項(xiàng)目的技術(shù)能力 及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，達(dá)到了國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。 四 、開發(fā)企業(yè)分析 目前 ***市具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將近 130 家左右，其中具有壹級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級(jí)開發(fā)資質(zhì)的六十五家。 采用聯(lián)保形式貸款較房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數(shù)目可觀的抵押登記費(fèi)。 過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為 10 萬元，現(xiàn)增加到 15 萬元；過去貸款最長年限為 10 年，現(xiàn)延長為 20 年。截至 2020年 3 月，全市累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款僅為 。即便是在 2020 年，全國個(gè)人住房公積金貸款率個(gè)別城市達(dá)到了 80%的這個(gè)小高潮中， ***市的個(gè)人住房公積金放貸率也僅僅是 1%。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。 統(tǒng)計(jì)表明 ***市房價(jià)與居民收入之比已超過 8:1，而發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比應(yīng)在 36之間，住房消費(fèi)已成為許多市民不能承受之重。 在商品房銷售價(jià)格上， 2020 年 ***市開發(fā)建設(shè)限價(jià)普通商品住房，限房價(jià)格初步定位為 2300元 /m2。 銷售價(jià)格 目前 ***市商品房均價(jià)在 2850 元左右， 二手房價(jià)格也超過 1800元 /m2。就中、高檔樓盤來看， 80m2以下戶型較少，約占 20％以下 。這部分 樓盤以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。 ○ 2 中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在 1－ 7層左右，個(gè)別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設(shè)施較全。 （ 1）樓盤檔次 目前 ***市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個(gè)檔次來劃分。由此可以看出，今后五年內(nèi) ***市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和需求量空間很大。