【正文】 的、玻璃的等，不包括陶瓷 的。 征地拆遷原則 在征地拆遷時應遵守以下基本原則： （ 1）符合城市規(guī)劃的要求； （ 2）有利于城市舊區(qū)改造； （ 3）合理補償； （ 4）有利于環(huán)境的改善； 三、補償 本 項目凈用地面積 平方米 ， 項目單位 按 每畝 30 萬元進行補償，共 支付土地補償費 萬元。 土地現(xiàn)狀及相關規(guī)劃 土地利用現(xiàn)狀 該項目總用地面積為 平方米。 — 8176。 項目地質條件 工程地質 ***市礦藏資源豐富，是我國著名的 “ 煤鄉(xiāng) ” ，煤炭儲量大、質量好、熱值高，已探明的煤炭總儲量達 億噸，是我國重要的優(yōu)質動力煤生產基地。 （ 2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無效消耗，提 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 31 高水資源利用率。 （ 5）門窗三道密封保溫、隔熱、隔音。 （ 4）有線電視系統(tǒng)：各樓獨立設置電視信號放大箱。 暖通專業(yè) 采暖規(guī)劃概況 本區(qū)設一個冬季采暖熱力站向小區(qū)內各建筑供暖。本項目設消防專用水泵二臺保證消防用水壓力。 四 、 結構方案 設計條件 (1)抗震等級：按抗震設防列度 7 度設防；耐火等級為 II 級； (2)主要設計使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標準風壓 ㎡ 標準雪壓 ㎡ 結構選型 擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集 中公共建筑。 戶型統(tǒng)計 表 31 序號 項目 面積 （M 2 /套 ） 套數(shù)( 套 ) 面積小計（ M 2 ） 套數(shù)比例 面積比例1 戶型1 % %2 戶型2 % % 比例為 %3 戶型3 % %4 戶型4 % % 比例為 %5 合計 % %中小戶型套數(shù)中小戶型面積備注 輔 助工程 綠化景觀規(guī)劃 本項目強調綠化圍合建筑理念，在小區(qū)內每個樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內滲透與各組團綠地相連，向外擴展與城市道路綠化帶相連，使得整個綠化系統(tǒng)形成網狀結構，創(chuàng) 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 26 造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 25 ⑤衛(wèi)生間 ， 內設長浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾桿、手紙盒等。各套型對客廳開門較少 ,廳內都有較完整的整體墻面 ， 利于家具布置 ， 平面利用率高。 ④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風，洗臉盆設在前室；管道 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 24 集中，節(jié)約投資。 ④走進客廳 ， 對面有一片完整的墻面 ， 便于住戶裝飾。 （ 1）設計原則 以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設計突出以起居廳為主的設計原則。 （ 2）尊重 地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點，體現(xiàn)時代特色和地域城市風貌。 四 、開發(fā)企業(yè)分析 目前 ***市具有房地產開發(fā)企業(yè)將近 130 家左右，其中具有壹級開發(fā)資質的有一家，具有貳級開發(fā)資質的有五家，具有叁級開發(fā)資質的有三十家，具有肆級開發(fā)資質的六十五家。即便是在 2020 年，全國個人住房公積金貸款率個別城市達到了 80%的這個小高潮中， ***市的個人住房公積金放貸率也僅僅是 1%。 銷售價格 目前 ***市商品房均價在 2850 元左右， 二手房價格也超過 1800元 /m2。 （ 1）樓盤檔次 目前 ***市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個檔次來劃分。 2020 年 ***市房地產業(yè)開發(fā)投資完成 億元，比上年增長%，其中，住宅投資 億元，增長 %。這個數(shù)據(jù)說明，從 2020 年以來，山西省加快經濟適用房建設和棚戶區(qū)改造、實施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調控措施開始產生效果 。商業(yè)營業(yè)用房銷售價格分別為 241 269 313 3403 和 5759元 /平方米，年均增幅為 %，各年的增幅分別為： %、 %、 %、 %和 %。分類別看，經濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比 分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲%、 %和 %。對上述分組狀況進行分析可以看出，家庭年收入在 庭占到七成以上，其中家庭年收入 — 萬元的中低收入群體占到 %， %。理論上，2535 歲人員處于婚齡期 ，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較??；而 35 歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。教育體制的改革使得每年有更多畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對市場房價只能是望洋興嘆，進而產生了對經濟適用房的巨大需求。同時規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70％以上，以確保中小套型住房結構比例。會議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時，要規(guī)范經濟適用住房建設和管理制度，嚴格審查購房者資格，合理確定住房標準，嚴格上市交易管理，加強單位集資合作建房管理。 (六 )完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。 經濟適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國家關于經濟適用房建設與管理的一系列重要文件中。嚴格地講，經濟適用房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計劃體制、半市場體制的性質。隨著經濟的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場的變化，對經濟適用房的認識也在深化。 經濟適用房的建設享受特定的稅費 優(yōu)惠，同時承擔一定的限制條件。 經濟指標 概況 本項目總投資 萬元；其中建設投資 萬元，沒有流動資金。 二、項目概況 項目建設地點 該項目 位于 ***市南三環(huán)路 ***。公司下設經理辦、總工辦、項目部、預算部、財務部、售房部等部門。通過規(guī)劃設計，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。經濟適用房政策是公民住房社會保障體系的主要組成部分，是一項深得民心的安民政策。 經濟適應房政策推出幾年來，在中央有關部門的積極推動下，各地采取了多種形式，組織經濟適用房建設，但進展情況卻大有不同。經濟適用房建設 工程由政府主導，通過采取統(tǒng)一劃撥土地、統(tǒng)一規(guī)劃、免收多項費用、限制利潤率等一系列措施來降低成本。這決定了經濟適用房制度從產生之日起就具備雙重屬性 :一方面，經濟適用房是商品房，是房地 產市場供應體系的重要組成部分；另一方面，經濟適用房是社會保障性住房，是現(xiàn)階段我國社會住房保障體系的重要組成部分。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適 用住房和廉租住房。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制 度建設，規(guī)范發(fā)展經濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，應加快建立健全以廉租住房 制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。該意見指出，“十一五”期間，將重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，全市城鎮(zhèn)每年建設住房 180 萬平方米，其中中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用住房、廉租住房總計要占到 ，只有 萬平方米住房為市場調節(jié)的商品房。 隨著城市化進程的加快，我國城市人口增長加快。由于土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化；REICO工作室認為， 2545 歲群體是購買商品房的主要群體。 將購房者的家庭月收入分為五組， 1999 元以下為低收入組，2020— 3000 元為中低收入組， 3001— 5000 元為中等收入組， 5001 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 14 — 8000元為中高收入組， 8001 元以上為高收入組。其中：新建商品住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 。其中住 宅的銷售價格分別為 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 16 1249元 /平方米、 1253 元 /平方米、 1263 元 /平方米、 1534 元 /平方米和 1876 元 /平方米，年平均增幅達 %，各年的增幅分別為%、 %、 %、 %和 %。雖然經濟適用房投資只占住宅總投資的 7%，但以前僅為 2%3%。 ***市住房市場 整體情況 “十五”期間， ***市住房產業(yè) 快速發(fā)展，使全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由 2020 年的 平方米增加到 2020 年的 21 平方米 ，形成了商品房、廉租房、經濟適用 房多層次的住房供應和保障體系。 樓盤情況 近幾年 ， ***市商品房建設逐年加快，新開樓盤數(shù)量不斷增加，檔次也在不斷提高，大都朝著花園式、高層次、高標準方向發(fā)展。80100m2約占 30％左右，大部分是 100m2以上的戶型，達到70％左右。 中國人民銀行 ***中心支行所公布的統(tǒng)計資料顯示，截至 2020年底， ***全市住房公積金累計歸集余額為 ，個人住房貸款余額僅為 ，僅占住房公積金歸集余額的 ％，遠遠 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 20 低于此時全國 ％的平均水平，有 億元的資金長期沉淀。聯(lián)保貸款形式實施將降低住房公積金貸款的門檻，刺激人們的貸款熱情，方便人們貸款，激發(fā)廣大居民的購房熱情。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問題，構建社會主義和諧社會。 三、 建筑方案 建筑單體設計 住宅設計 本項目以“鮮明時代特色和舒適居住環(huán)境”為主題，以 21 世紀的居住水準為目 標，按照現(xiàn)代居住生活模式建設居住環(huán)境優(yōu)美、配套服務設施完善的居住區(qū)。 ③沒有明顯的過廳 ， 將走道隱含在客廳或餐廳中 ， 擴大了客廳及餐廳的視覺效果。廚房與就餐空間相連，并采用輕質 (玻璃隔斷等 )隔斷、推拉門分隔，兩個空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。會客時 ， 將內門關上不影響家人在臥室、衛(wèi)生間、廚房的活動。 ④在設計上將廚房、餐廳與客廳及臥室等房間隔開 ， 形成一個封閉的空間 ， 阻擋了廚房中的油煙及氣味的進入。 新建戶型統(tǒng)計 本項目新建住宅 套 ， 共 平 方米 ，其中中小戶型（面積在 90 平方米以下） 套， 面積 計為 平方米。其他設備用房結合物業(yè)管理用房統(tǒng)一安排。室外設置 500m3 消防水池一座，可以滿足消防用水量。 (4)室內消火栓系統(tǒng) 室內消火栓設計流量為 20L/S，火災延續(xù)時間 2h，水壓滿足最不利點消火栓充實水柱 10M。 （ 3）電話寬帶系統(tǒng)：各樓獨立設置電話寬帶網絡交接箱。 （ 4）地下室外墻外側采用 300 厚爐渣保溫層，沿外墻散水和室內地面下 2M 范圍內商團。 節(jié)水措施 （ 1）施工過程中采用高效節(jié)水型 工藝技術 、設備 材料。本項目將與周邊環(huán)境已有建筑物協(xié)調一致，且道路綠化合理均衡，滿足城市規(guī)劃要求。但總的來看，區(qū)內地層傾角平緩，一般為 5176。項目 總用地面積為 平方米，合 畝 。 本次拆遷的法律依據(jù)有： 國務院《城市房屋拆遷管理條例》 山西省《城市房屋拆遷條例》 山西省《城市房屋拆遷補助與補償標準暫行辦法》 ***市《城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》 建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》 二、原則 評估原則 在征地拆遷過程中應做到 客觀、公正 ， 在具體評估時作業(yè)應遵循 下列 原則： （ 1） 合法原則 ，即 要求評估應以估價對象的合法權益為前提進行 ，其中 合法權益包括合法產權，合法使用，合法處分等； （ 2） 最佳使用原則最佳使用原則 ，即 指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用； （ 3） 替代原則 ，即 要求評估結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格； 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 34 （ 4） 估價時點原則 ，即要 求評估結果應是對象在估價時點時的客觀合理價格或價值； （ 5） 公平原則 ，即 要求評 估應站在中立的立場上，提出一 個 對各方當事人都相公平的價格。 紙類：包括書報紙、包裝紙和紙板紙等，不包括衛(wèi)生紙。 為了維護社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，共同營造“文明、衛(wèi)生、整潔、舒適、優(yōu)雅、有序”的生活、工作環(huán)境，小區(qū)內將配置符合環(huán)保的生活分類垃圾桶（紅桶、綠桶、黃桶）： （ 1）紅桶為有害垃圾桶，如：日光燈管、電池、噴霧罐、涂改液瓶、指甲油瓶、藥品、藥瓶、針頭、針筒等； 綠桶為不可回收垃圾桶，如：剩余飯菜、魚肉殘渣、菜葉、果皮等廚房垃圾； 黃桶為可回收垃圾桶，如：紙類、玻璃、金屬、塑料、橡膠、竹木制品、紡織品類。 （ 3）勘察設計費包括項目建議書和可行性研究報告編制費、勘察費、設計費 、施工圖預算費等。 投資估算表 項目建設 總投資估算匯總表（見表 71）； 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 39 建設投