【正文】 投資估算表 項(xiàng)目建設(shè) 總投資估算匯總表（見(jiàn)表 71）； 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 39 建設(shè)投資估算表（見(jiàn)表 72）； 主要建構(gòu)筑物造價(jià)一覽表（ 73） 其它費(fèi)用估算表（見(jiàn)表 74）； 分年投資計(jì)劃與資金籌措表詳見(jiàn)附表 1。 （ 7） 人防工程易地建設(shè)費(fèi)是指在修建民用 建筑時(shí)，同時(shí)修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室，但因地質(zhì)、地形、結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工等原因不適宜修建防空地下室的，經(jīng)當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T(mén)批準(zhǔn)可不建設(shè)防空地下室，或者防空地下室竣工后，因施工質(zhì)量不合格，經(jīng)過(guò)人防主管部門(mén)驗(yàn)收并經(jīng)過(guò)補(bǔ)修或返工仍不合格的，由建設(shè)單位向所在地人防主管部門(mén)繳納異地建設(shè)費(fèi)。 （ 3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)包括項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告編制費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi) 、施工圖預(yù)算費(fèi)等。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 37 第七章 經(jīng)濟(jì)分析 一、投資估算 投資估算 編制 依據(jù) （ 1） 根據(jù)各專業(yè)提供的建筑安裝工程量和設(shè)備清單； （ 2）《山西省建筑工程概算定額》晉建標(biāo)字（ 2020） 86 號(hào)； （ 3） 其他費(fèi)用依據(jù)《山西省建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》（ 2020）； （ 4） 業(yè)主提供的有關(guān)資料； （ 5） 編制單位掌握的資料。 為了維護(hù)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，共同營(yíng)造“文明、衛(wèi)生、整潔、舒適、優(yōu)雅、有序”的生活、工作環(huán)境，小區(qū)內(nèi)將配置符合環(huán)保的生活分類(lèi)垃圾桶（紅桶、綠桶、黃桶）： （ 1）紅桶為有害垃圾桶，如：日光燈管、電池、噴霧罐、涂改液瓶、指甲油瓶、藥品、藥瓶、針頭、針筒等； 綠桶為不可回收垃圾桶，如：剩余飯菜、魚(yú)肉殘?jiān)?、菜葉、果皮等廚房垃圾； 黃桶為可回收垃圾桶，如：紙類(lèi)、玻璃、金屬、塑料、橡膠、竹木制品、紡織品類(lèi)。 二 、環(huán)境影響及措施 垃圾數(shù)量預(yù)測(cè) 根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的時(shí)間情況以及發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)測(cè)生活垃圾量為*天。 紙類(lèi)：包括書(shū)報(bào)紙、包裝紙和紙板紙等，不包括衛(wèi)生紙。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 35 第六章 環(huán)境分析 一、污染物分析 該 項(xiàng)目為 新建 住宅小區(qū)，所產(chǎn)生的污染物主要為生活垃圾和生活污水。 本次拆遷的法律依據(jù)有： 國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 山西省《城市房屋拆遷條例》 山西省《城市房屋拆遷補(bǔ)助與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫行辦法》 ***市《城市房屋拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法》 建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》 二、原則 評(píng)估原則 在征地拆遷過(guò)程中應(yīng)做到 客觀、公正 ， 在具體評(píng)估時(shí)作業(yè)應(yīng)遵循 下列 原則： （ 1） 合法原則 ，即 要求評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行 ，其中 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等； （ 2） 最佳使用原則最佳使用原則 ，即 指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用； （ 3） 替代原則 ，即 要求評(píng)估結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格； 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 34 （ 4） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ，即要 求評(píng)估結(jié)果應(yīng)是對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值； （ 5） 公平原則 ，即 要求評(píng) 估應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，提出一 個(gè) 對(duì)各方當(dāng)事人都相公平的價(jià)格。 合理性 本項(xiàng)目對(duì)該地塊的開(kāi)發(fā)利用合理， 項(xiàng)目選址符合 ***市城市土地利用總體規(guī) 劃及城市發(fā)展規(guī)劃，符合國(guó)家相關(guān) 政策 標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目 總用地面積為 平方米，合 畝 。年日照時(shí)數(shù)為 3000 小時(shí)，無(wú)霜期東南部 156天、西北部 100 天，年均氣溫 7℃，年均降水 360450 毫米，年均蒸發(fā)量 1144 毫米，降水多集中分布于 79 月間。但總的來(lái)看，區(qū)內(nèi)地層傾角平緩，一般為 5176。 — 15176。本項(xiàng)目將與周邊環(huán)境已有建筑物協(xié)調(diào)一致，且道路綠化合理均衡，滿足城市規(guī)劃要求。 （ 5）水池、水箱采取防水質(zhì)惡化的措施。 節(jié)水措施 （ 1）施工過(guò)程中采用高效節(jié)水型 工藝技術(shù) 、設(shè)備 材料。 （ 2）采暖部分采用分戶熱水地?zé)岵膳到y(tǒng)，戶內(nèi)供暖管道埋設(shè)于地面墊層內(nèi)，除戶內(nèi)管道采用 PE—RT 管，其他管道采用鍍鋅鋼管。 （ 4）地下室外墻外側(cè)采用 300 厚爐渣保溫層，沿外墻散水和室內(nèi)地面下 2M 范圍內(nèi)商團(tuán)。 六、節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能措施 設(shè)計(jì)依據(jù) 國(guó)家頒布實(shí)施的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；各相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)技術(shù)資料。 （ 3）電話寬帶系統(tǒng)：各樓獨(dú)立設(shè)置電話寬帶網(wǎng)絡(luò)交接箱。 電氣專業(yè) 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）建設(shè)單位提供的《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》及《設(shè)計(jì)要求》； （ 2）《當(dāng)?shù)毓╇娍尚行宰稍儓?bào)告》； 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 29 （ 3）國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料。 (4)室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓設(shè)計(jì)流量為 20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h，水壓滿足最不利點(diǎn)消火栓充實(shí)水柱 10M。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 28 (3)室內(nèi)生活給排水系統(tǒng) 生活冷水采用上行 下給垂直供水方式。室外設(shè)置 500m3 消防水池一座，可以滿足消防用水量。鋼 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 27 筋： HPB235及 HRB400。其他設(shè)備用房結(jié)合物業(yè)管理用房統(tǒng)一安排。小區(qū)內(nèi)部設(shè)東西方向及南北方向交叉的主干道，并設(shè)置與主干道相互聯(lián)通的通向各樓棟間的副通道。 新建戶型統(tǒng)計(jì) 本項(xiàng)目新建住宅 套 ， 共 平 方米 ，其中中小戶型（面積在 90 平方米以下） 套， 面積 計(jì)為 平方米。衛(wèi)生間內(nèi)采用活動(dòng)式隔斷將浴廁合理分隔成兩部分 ， 減少干擾。 ④在設(shè)計(jì)上將廚房、餐廳與客廳及臥室等房間隔開(kāi) ， 形成一個(gè)封閉的空間 ， 阻擋了廚房中的油煙及氣味的進(jìn)入。 ③進(jìn)戶入口設(shè)門(mén)廳。會(huì)客時(shí) ， 將內(nèi)門(mén)關(guān)上不影響家人在臥室、衛(wèi)生間、廚房的活動(dòng)。 ⑥把就餐從起居室內(nèi)分離出來(lái)，使用更為方便。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì) (玻璃隔斷等 )隔斷、推拉門(mén)分隔，兩個(gè)空間既有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。 87m2戶型： ①入戶設(shè)有過(guò)渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時(shí)更衣，換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。 ③沒(méi)有明顯的過(guò)廳 ， 將走道隱含在客廳或餐廳中 ， 擴(kuò)大了客廳及餐廳的視覺(jué)效果。 （ 3）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境 為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，住宅布置成南北向，進(jìn)深控制在 左右，起居室、 臥室廚房有自然采光，房?jī)?nèi)空氣南北對(duì)流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個(gè)臥室朝南。 三、 建筑方案 建筑單體設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目以“鮮明時(shí)代特色和舒適居住環(huán)境”為主題，以 21 世紀(jì)的居住水準(zhǔn)為目 標(biāo)，按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)居住環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)設(shè)施完善的居住區(qū)。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周?chē)慕ㄖ锖笸说缆芳t線距離；自道路紅線折點(diǎn)起 70 米范圍內(nèi)，臨其所有建筑退道路 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 22 紅線不得小于 20 米。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問(wèn)題，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 21 第三章 建筑設(shè)計(jì)方案 一、 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 政府有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃中 曾 明確 指出 ， “經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑 ”。聯(lián)保貸款形式實(shí)施將降低住房公積金貸款的門(mén)檻，刺激人們的貸款熱情，方便人們貸款，激發(fā)廣大居民的購(gòu)房熱情。 2020 年 ***住房公積金政策發(fā)生重大調(diào)整，主要包括貸款最高額度、最長(zhǎng)年限增加；同時(shí)，可通過(guò)聯(lián)保的形式貸款。 中國(guó)人民銀行 ***中心支行所公布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至 2020年底， ***全市住房公積金累計(jì)歸集余額為 ，個(gè)人住房貸款余額僅為 ，僅占住房公積金歸集余額的 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn) 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 20 低于此時(shí)全國(guó) ％的平均水平，有 億元的資金長(zhǎng)期沉淀。 就目前 ***市城市居民的消費(fèi)水平所能接受的商品房?jī)r(jià)格在2300元 /m2左右，適用面積也在 90m2左右 ,中 /小戶型銷(xiāo)售比較好 ,大戶型銷(xiāo)售比較困難，在售樓盤(pán)中所剩也以大戶型居多。80100m2約占 30％左右，大部分是 100m2以上的戶型，達(dá)到70％左右。 ○ 3 低檔次樓盤(pán)：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在 1－ 7 層不等，樓房間距小，物業(yè)管理和配套設(shè)施不夠全，無(wú)車(chē)庫(kù)，無(wú)綠化或少綠化，周邊公共設(shè)施少。 樓盤(pán)情況 近幾年 ， ***市商品房建設(shè)逐年加快，新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量不斷增加，檔次也在不斷提高，大都朝著花園式、高層次、高標(biāo)準(zhǔn)方向發(fā)展。 2020 年， ***市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到 平方米，比上年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)到 ，比上年增加 。 ***市住房市場(chǎng) 整體情況 “十五”期間， ***市住房產(chǎn)業(yè) 快速發(fā)展，使全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由 2020 年的 平方米增加到 2020 年的 21 平方米 ，形成了商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用 房多層次的住房供應(yīng)和保障體系。二是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。雖然經(jīng)濟(jì)適用房投資只占住宅總投資的 7%，但以前僅為 2%3%。 2020 年，山西省經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資總量居全國(guó)第 16 位，居中部六省第 4位；增速居全國(guó)第 20 位，居中部六省第 5 位；占全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資總量的 %，占中部六省經(jīng)濟(jì)適用房投資總量的 %。其中住 宅的銷(xiāo)售價(jià)格分別為 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 16 1249元 /平方米、 1253 元 /平方米、 1263 元 /平方米、 1534 元 /平方米和 1876 元 /平方米，年平均增幅達(dá) %，各年的增幅分別為%、 %、 %、 %和 %。 2020年上半年，全國(guó)地級(jí)以上城市都已建立了廉租住房制度。其中：新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，經(jīng)過(guò)多次調(diào)整后的住房供應(yīng)體系目標(biāo)更加貼近實(shí)際，更加符合我國(guó)當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟(jì)狀況。 將購(gòu)房者的家庭月收入分為五組， 1999 元以下為低收入組，2020— 3000 元為中低收入組， 3001— 5000 元為中等收入組， 5001 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 14 — 8000元為中高收入組， 8001 元以上為高收入組。而到 2020—2020年的時(shí)候，受第三次“嬰兒潮”的影響， 25— 35 歲人口比重會(huì)上升，這部分人口總數(shù)大概在 左右。由于土地供給彈性很小，房?jī)r(jià)的漲跌主要取決于房屋需求的變化；REICO工作室認(rèn)為， 2545 歲群體是購(gòu)買(mǎi)商品房的主要群體。經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展，使家庭越來(lái)越小，成員越 來(lái)越少。 隨著城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)城市人口增長(zhǎng)加快。同時(shí)， 對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住房且套型建筑面積90 平方米以上個(gè)人住房按揭貸款比例不得低于 30％。該意見(jiàn)指出，“十一五”期間，將重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房 180 萬(wàn)平方米，其中中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房總計(jì)要占到 ，只有 萬(wàn)平方米住房為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房。 2020年９月１日起， ***市正式實(shí)施的《 ***市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》明確規(guī)定，政府國(guó)土部門(mén)依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房年度計(jì)劃在土地利用年度計(jì)劃中優(yōu)先安排，而且其建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收，按規(guī)定應(yīng)收取經(jīng)營(yíng)服務(wù)性費(fèi)用的按低限收取，小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用由政府承擔(dān)。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，應(yīng)加快建立健全以廉租住房 制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時(shí)明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制 度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適 用住房和廉租住房。2020年建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條給經(jīng)濟(jì)適用房下了更為具體完整的定義，“經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。這決定了經(jīng)濟(jì)適用房制度從產(chǎn)生之日起就具備雙重屬性 :一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是商品房，是房地 產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系的重要組成部分；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房是社會(huì)保障性住房，是現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)住房保障體系的重要組成部分。 1994年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對(duì)象，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系”列為我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)基本內(nèi)容和任務(wù)。經(jīng)