【正文】 。 宏觀政策 經濟適用房是我國住房體制 改革的階段性產物，在其產生之時就被賦予了住房供應體系的主體地位。經濟適用房的限制主要來自 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 6 利潤方面。 經濟適用房政策實施在解決中低收入家庭住房問題的同時，還體現出一定的宏觀經濟職能，主要指促進新的商品化、社會化城市住房供給體系的構建，并擴大內需，拉動經濟增長。 年均利潤總額為 萬 元，年均所得稅 萬元，年均稅后利潤 萬元。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會效益、經濟效益達到有機 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 3 統(tǒng)一。 項目 建設主要內容包括：住宅建筑 及 公建 等 土建工程； 室外配套 及道路硬化、綠化 、管網工程 等配套設施 工程 。公司共有在冊職工 36 人，其中工程技術人員 33 名，高級職稱人員 2 人，中級職稱人員 20 人，初級職稱 11 人。 公司簡介 ***公司， 成立于二 000 年七月，公司注冊資金 5000 萬元，開發(fā)資質等級為貳級，經營房地產開發(fā)及商品房銷售等。 項目建設規(guī)模及目標 建設內容 本項目 新建住 宅 ， 共 平 方米 ， 物管衛(wèi)居及公建 平方米， 總建筑面積 平方米 。該區(qū)將按照現代居住生活模式建設具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務設施、豐富的地域文化內涵的新型居住區(qū)。 資金籌措：企業(yè)自有資金 萬元； 銀行貸款 萬元，均用于建設投資。 第二章 政策及市場分析 一、經濟適用房政策 概述 經濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現適用、經濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；其布局要符合城市規(guī)劃的要求；其使用功能滿足居民基本生活的需要。經濟適用房在建設時享受的優(yōu)惠主要有：（ 1）用于建造經濟適用房的土地，實行政府行政劃撥，免交土地出讓金；（ 2）建造經濟適用房的行政事業(yè)性收費減半征收。經濟適用房價格的確定要與城鎮(zhèn)中低收入家庭經濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內 的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現政府給予的各項優(yōu)惠政策。在我國經濟改革初期，中央就針對城鎮(zhèn)居民住房難問題提出了允許居民自建住房及有關商品化改革設想。市場上的商品房價格與工薪階層為主的中低收入者的經濟承受力差距較大。其經濟性指其價格相對于完全意義上的商品房價格，能適應中低收入家庭（主要是工薪階層）的經濟承受能力。 經濟適用房制度的基本性質與我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標密切相關。 1998 年，建設部《關于大力發(fā)展經濟適 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 8 用房的若干意見》指出 :發(fā)展經濟適用住房的目的是為了建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的住房供應體系，加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點，不斷地滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。 2020 年 4 月 27 日 ，國務院常務會議中再次提出要進一步加強房地產市場宏觀調控， 并提出八項措施引導和調控房地產市場：（一）強化規(guī)劃 調控，改善商品房結構；（二）加大土地供應調控力度，嚴格土地管理； （三 ）加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控， 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 9 保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；（四）完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節(jié)力度；（六）加強金融監(jiān)管；（七）切實整 頓和規(guī)范市場秩序；（八）加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 (二 )進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。 (四 )進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。 該《意見》明確提出，各地要根據總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 10 理安排普通商品住房的區(qū)位布局， 統(tǒng)籌落實住房供應結構比例要求。改革開放以來我國城市住宅建設快速發(fā)展，城市居民住房條件得到較大改善。 ***市地方政策 “十五”期間， ***市出臺了一系列房地產法規(guī)及部門規(guī)章，有《 ***市住房分配貨幣化實施辦法》、《 ***市城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》、《 ***市經濟適用住房建設管理辦法》、《 ***市直管公房平房出售辦法》、《 ***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理試行辦法》、《 ***市住宅 共用部位、共用設備項維修資金管理辦法》等。為確保開發(fā)建設單位權益，所有涉及經濟適用住房的建設性收費全部實行交費登記卡制度，任何單位不得以押金、保證金等名義變相收取費用。 同時， ***市政府將從信貸、土地供應、閑置土地處置等多方面入手，保證中低價位、中小套型住房供應結構的轉變。加大閑置土地的處置力度，對超出合同約定動工開發(fā)日期滿 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權；對雖動工建設，但開發(fā)建設面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4 的，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置。城市化給城市帶來了大量的外來人口，該部分人口大部分為民工。加之 80 后生育高峰期的 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 13 年輕人現在即將成家立業(yè)，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。因此未來 15 年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。社會學者預計，未來城市化進程將逐步加快。中低收入家庭在社會上占據了絕大多數，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場產品在數量上向中低端產品靠近，對于普通居民住宅的需求加大。特別是中小戶型普通商品房的供應量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體住房條件的改善，社會反響比較強烈。分地區(qū)看，所有 70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海 %、深圳 %、南京 %、北京 10%和石家莊 %等。 住房市場分析 山西省住房市場 “十五”期間，由于山西經濟的快速健康發(fā)展，人們的生活水平快速提高，在其它消費增長平穩(wěn)的情況下，居民改善居住條件的愿望非常強烈，促使房地產一級市場需求旺盛，但同時也出現了商品房價格上漲過快的問題。 2020年山西省經濟適用房施工面積 萬平方米，同比增長%，新開工面積 185 萬平方米，同 比增長 %，竣工面積 萬平方米，同比增長 %。在全省 11 個市中，經濟適用房開發(fā)投資比上年增長有 4 個市，分別是呂梁市、陽泉市、朔州市、 ***市；而其他 7個市則都有所下降。 目前山西房地產開發(fā)投資處于快速發(fā)展階段，但商品房的開發(fā)和市場供給的結 構性失衡問題 突出，主要表現在：一是非住宅商品 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 17 房開發(fā)較快。三是大戶型住房供應過多，而小戶型住房供應過少。房地產業(yè)開發(fā)投資占固定資產投資的比重為 %。在今后五年內全市城鎮(zhèn)每年建設住房 180 萬平方米，其中低價位、中小套型普通商品房、經濟適 用房占到 平方米， 萬平方米為市場調節(jié)住房。 ○ 1 高檔次樓盤：地理位置、周邊環(huán)境良好，樓層較高 (9— 26 層不等 )，建筑材料質量好，房間戶型多樣，結構合理，物業(yè)配套設施齊全，均配有車庫、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。 （ 2）戶型面積 由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 19 40288m2不等。高檔次樓盤售價在每平方米 3000 元以上；中檔樓盤銷售價格在每平方米 2500－ 2900 元左右；低檔樓盤 銷售價格在每平方米1300－ 2400左右。 ***市住房公積金使用情況 住房公積金是指各單位 及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。 2020年 3月， ***市個人住房公積金歸集余額達到 億元，覆蓋率達 70%以上，個人住房公積金放貸率降到了 %。過去貸款只能以房屋產權做抵押，現在，貸款者可通過有公積金的其他人員，根據公積金賬戶情況為其擔保進行貸 款。 本項目開發(fā)企業(yè) ***公司 的 主要經營業(yè)務為房地產開發(fā) 及商品房銷售，其資質為貳級 。 本項目的設計思想有以下幾個方面為指導原則： （ 1）盡可能的滿足中低收入家庭的住房需求。 （ 3） 規(guī)劃設計中注重提高生活質量，處理好 建筑及綠 化 、 道路硬化 的關系 ， 合理組織室外步行和活動場地，進一步提高室外公共設施水平。道路及出入口設置：地塊內部主 道路建筑控制線的寬度不小于 15 米 。廚廁設施標準化，集中管井，力求達到居住性、舒適性和安全性的要求。 102m2戶型： ①有兩個主臥室朝陽 ， 餐廳、廚房、小臥三個房間通過餐廳相連 ， 既方便聯系 ， 又減少客廳開門數量 ， 便于客廳擺放家具。 ⑤衛(wèi)生間門隱藏于進門處 ， 改善了客廳的景觀效果。以起居室為中心，合理組織戶內交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風條件。 ⑤臥室的布置，做到“動靜分區(qū)”，使臥室具有較強的私密性。北向結合廚房設計生活陽臺，洗衣機直接放在陽臺，便于使用。 ②大臥室設置在南向 ， 小臥室設置在北側 ， 并通過走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯系 ， 通風采光良好。在門廳中設置鞋柜、壁柜 ， 為居住者提供換鞋的空間 ， 克服了進戶直接入客廳污染室內環(huán)境的缺陷。設置地漏以沖洗地面。南陽臺 (即生活陽臺 )挑出 作為客廳的延伸 ， 將陽臺門做成落地式平開玻璃門 ， 增加客廳采光面積 ， 陽臺內可設置躺椅、運動健身器材等。小區(qū)沿貫通小區(qū)內部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關系。 其它配套設施 垃圾轉運站布置在小區(qū)西南側較隱蔽處。結構形式如下： （ 1）住宅結構形式： 鋼筋混凝土結構；主體混凝土強度等級均采用 C30。 五、配套設施 給排水方案 設計規(guī)范及依據 (1)《建筑給排水設計規(guī)范》 GB50015— 2020 (2)《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2020) (3)《居住小區(qū)給水排水設計規(guī)范》 CECSS7— 94 (4)《室外給水設計規(guī)范》 GBJB— 86 (5)《室外排水設 計規(guī)范》 GBJl4— 87 (6)建設單位設計要求 設計內容 室內外給排水及消防用水設計。 (2)室外排水系統(tǒng) 生活污水經室外化糞池處理進入城市下水管網。采用單立管排水系統(tǒng)，有組織排入污水管道，排水管應采用 PVC管。 設計依據 (1)《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》 GB50019— 2020 (2)《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2020 版 ) (3)《 山西省民用建筑節(jié)能設計標準》 DB304— 216— 1999 (4) 建設單位設計要求 采暖設計 (1)本工程采暖熱源由換熱站提供。 （ 2）照明系統(tǒng)：電源由配電室引出低壓 220／ 380V 交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。 （ 5）對講系統(tǒng)：各住宅單元均設有對講系統(tǒng)，通過總線連接至本樓對講主機。 （ 2）外墻采用 70 厚聚苯板保溫層，聚合物砂漿打底抹面，刷外墻涂料。 安裝工程設計節(jié)能措施 （ 1）給排水部分：給水管暗管采用 PP—R 管，地溝內及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用 UPVC 管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。 （ 3）室外供熱管網采用地溝敷設，并加保溫層，保溫層厚度嚴格計算。 （ 3）選用節(jié)水型，質量可靠的衛(wèi)生潔具。 項目周邊環(huán)境 本項目建成后交通較為便利。境內地下礦藏還有鐵、銅、鋁、鋅、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花崗石等。 — 60176。構造簡單。 二、用地方案 土地權屬及占地面積 該地塊原歸屬于 ***市 ***鄉(xiāng) ***，后出讓于該項目單位 。該 地塊現 利用率極低，其上 附著 少數建筑 物 ， 其余 多 為荒地 被垃圾覆蓋 。為了滿足經濟發(fā)展的需要，我國設置了城市房屋拆遷相關法律制度。 本項目地塊上附著少數建筑物，共涉及到搬遷 12 戶 475 平方米，按每平方米 元進行補償，共支付拆遷安置費用 萬元。 廚 房 垃圾：指剩飯菜和瓜果殼等生物性垃圾，適于生化處理或堆肥。 其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、磚瓦和陶器等。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 36 垃圾處理 生活污水通過管道排入城市污水管道，進行集中處理。 （ 3）將裝修土頭垃圾裝袋后堆放在垃圾桶旁。 工程建設其他費用 （ 1）本投資估算中土地使用費 ，按照《中華人民共和國土地管理法》、《山西省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》及 《城市房屋拆遷管理條例》 規(guī)定，分別計算建設項目取得土地使用權而支付的費用 。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 38 （ 5） 城市基礎設施配套費指指在規(guī)劃區(qū)內進行新建、改建、擴建（包括翻修后超過原面積 30%的建設項目）各類工程項目的單位和個人，均需繳納的用于完善該項目基礎設施的費用。 （ 9）辦公及生活家具購置費 ：包括能滿足本項目初期正常使用和管理所必須的辦公和生活家具、用具的費