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正文內(nèi)容

某經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧

2025-07-02 10:12 本頁面


【正文】 平 方米 , 物管衛(wèi)居及公建 平方米, 總建筑面積 平方米 。 項(xiàng)目 建設(shè)主要內(nèi)容包括:住宅建筑 及 公建 等 土建工程; 室外配套 及道路硬化、綠化 、管網(wǎng)工程 等配套設(shè)施 工程 。詳見下表 11。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 2 建筑內(nèi)容一覽表 表 11 結(jié)構(gòu)形式1 建筑物 住宅M2框架高層M2框架 物管衛(wèi)居及其他公建M2磚混2 其他 自行車車棚 M2 地下車庫 M2框架 地上車庫 M2磚混 消防水池、蓄水池 座 化糞池 座 道路硬化 M2 綠化 M2 室外配套室外供水管網(wǎng)M2室外排水管網(wǎng)M2室外配電工程M2室外供熱管網(wǎng)M2煤氣管網(wǎng)工程M2序號(hào) 建筑物、構(gòu)筑物名稱 數(shù)量單位 項(xiàng)目目標(biāo) 因此本項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀為建設(shè)原則,定位于滿足區(qū)域中低收入家庭對住房的需求。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī) 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 3 統(tǒng)一。通過規(guī)劃設(shè)計(jì),創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 概況 本項(xiàng)目總投資 萬元;其中建設(shè)投資 萬元,沒有流動(dòng)資金。 資金籌措:企業(yè)自有資金 萬元; 銀行貸款 萬元,均用于建設(shè)投資。 年均利潤總額為 萬 元,年均所得稅 萬元,年均稅后利潤 萬元。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包含建筑指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(見表 12)。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 表 12 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 備注1 總占地面積 M2其中:凈用地面積 M2 代征道路 M22 總建筑面積 M2建筑物 M2 住宅 M2 其中:高層 M2 物管衛(wèi)居及其他公建 M23 拆遷補(bǔ)償面積 M2拆遷戶數(shù) 戶4 戶型 套 中小戶型戶型1(80M2) 套 套數(shù)比例為戶型2(83M2) 套 %戶型3(87M2) 套 中小戶型戶型4(102M2) 套 面積比例為小計(jì) 套 %5 容積率6 建筑密度 %7 綠地率 %8 勞動(dòng)定員 人9 總投資 萬元 其中:貸款 自有資金10 年均銷售收入 萬元11 年均總成本費(fèi)用 萬元其中:年均可變成本 萬元年均固定成本 萬元12 年均銷售稅金及附加 萬元13 年均利稅總額 萬元14 年均利潤 萬元15 年均所得稅額 萬元16 年均稅后利潤 萬元17投資利稅率 %投資利潤率 %借款償還期 年稅前 稅后% %稅前 稅后 稅前 稅后 自有資金利潤率 %全部投資回收期年財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)全部投資內(nèi)部收益率 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 %%%%%數(shù)量 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 5 三、研究結(jié)論 該項(xiàng)目 符合 《 ***市城市總體規(guī)劃》 要求,結(jié)合 ***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求,在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同消費(fèi)群體和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅,滿足廣大中低收入居民的住房需要 ; 項(xiàng)目的 建筑規(guī)模合理,建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng),具有顯著的社會(huì)效益,研究結(jié)果認(rèn)為 本項(xiàng)目是必要的、可行的。 第二章 政策及市場分析 一、經(jīng)濟(jì)適用房政策 概述 經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅,其建造體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則;其布局要符合城市規(guī)劃的要求;其使用功能滿足居民基本生活的需要。 經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施在解決中低收入家庭住房問題的同時(shí),還體現(xiàn)出一定的宏觀經(jīng)濟(jì)職能,主要指促進(jìn)新的商品化、社會(huì)化城市住房供給體系的構(gòu)建,并擴(kuò)大內(nèi)需,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)濟(jì)適用房政策是公民住房社會(huì)保障體系的主要組成部分,是一項(xiàng)深得民心的安民政策。 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)享受特定的稅費(fèi) 優(yōu)惠,同時(shí)承擔(dān)一定的限制條件。經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)時(shí)享受的優(yōu)惠主要有:( 1)用于建造經(jīng)濟(jì)適用房的土地,實(shí)行政府行政劃撥,免交土地出讓金;( 2)建造經(jīng)濟(jì)適用房的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收。經(jīng)濟(jì)適用房的限制主要來自 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 6 利潤方面。經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格由開發(fā)成本、稅金及利潤三部分構(gòu)成,基準(zhǔn)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),價(jià)格的上浮幅度,由有定價(jià)權(quán)的政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定,下浮幅度不限。經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)利潤,不得超過各項(xiàng)費(fèi)用之和的 3%。經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的確定要與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng),以保本微利為原則,與同一區(qū)域內(nèi) 的普通商品住房價(jià)格保持合理差價(jià),切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 宏觀政策 經(jīng)濟(jì)適用房是我國住房體制 改革的階段性產(chǎn)物,在其產(chǎn)生之時(shí)就被賦予了住房供應(yīng)體系的主體地位。 經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房政策推出幾年來,在中央有關(guān)部門的積極推動(dòng)下,各地采取了多種形式,組織經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),但進(jìn)展情況卻大有不同。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場的變化,對經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識(shí)也在深化。在我國經(jīng)濟(jì)改革初期,中央就針對城鎮(zhèn)居民住房難問題提出了允許居民自建住房及有關(guān)商品化改革設(shè)想。不過,在當(dāng)時(shí)的情況下,由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及承受 能力、經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程安排等方面的制約,住房體制一時(shí)還不具備商品化、市場化的條件。 1991 年6 月,國務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》(國發(fā)〔 1991〕 30 號(hào)文件)中提出:“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用的商品房,優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。到 199 1998年房改的關(guān)鍵時(shí)刻,國家意識(shí)到在當(dāng)時(shí)的情況下,難以實(shí)施房產(chǎn)的完全市場化。市場上的商品房價(jià)格與工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力差距較大。強(qiáng)行推行房產(chǎn)市場化,必會(huì)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng),于 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 7 是經(jīng)濟(jì)適用房在 1998 年適時(shí)推出。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè) 工程由政府主導(dǎo),通過采取統(tǒng)一劃撥土地、統(tǒng)一規(guī)劃、免收多項(xiàng)費(fèi)用、限制利潤率等一系列措施來降低成本。嚴(yán)格地講,經(jīng)濟(jì)適用房并非完全意義上的商品房,具有半福利房、半商品房、半計(jì)劃體制、半市場體制的性質(zhì)。其經(jīng)濟(jì)性指其價(jià)格相對于完全意義上的商品房價(jià)格,能適應(yīng)中低收入家庭(主要是工薪階層)的經(jīng)濟(jì)承受能力。 經(jīng)濟(jì)適用房 制度伴隨著住房制度改革進(jìn)程而產(chǎn)生和發(fā)展 。 1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對象,具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系”列為我國城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)基本內(nèi)容和任務(wù)。 1998 年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》更明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要目標(biāo)之一是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。 經(jīng)濟(jì)適用房制度的基本性質(zhì)與我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標(biāo)密切相關(guān)。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是 :停止福利性的實(shí)物住房分配制度,實(shí)現(xiàn)住房商品化和市場化,建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制及我國國情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度,以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)需求。這決定了經(jīng)濟(jì)適用房制度從產(chǎn)生之日起就具備雙重屬性 :一方面,經(jīng)濟(jì)適用房是商品房,是房地 產(chǎn)市場供應(yīng)體系的重要組成部分;另一方面,經(jīng)濟(jì)適用房是社會(huì)保障性住房,是現(xiàn)階段我國社會(huì)住房保障體系的重要組成部分。 經(jīng)濟(jì)適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。 1998 年,建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 8 用房的若干意見》指出 :發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的是為了建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的住房供應(yīng)體系,加快住房建設(shè),促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),不斷地滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。 2020 年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出,“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有 保障性質(zhì)的政策性商品住房”。2020年建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條給經(jīng)濟(jì)適用房下了更為具體完整的定義,“經(jīng)濟(jì)適用房,是指政府提供政策優(yōu)惠,限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格,具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。 2020 年 3 月 26 日,國務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》,具體內(nèi)容:(一)高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格;(二)切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任:房價(jià)提高到政治高度,建立政府負(fù)責(zé)制,省政府負(fù)總責(zé),對住房價(jià)格上漲過快,控制不力,要 追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任;(三)大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng),并督促建設(shè);(四)嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求,主要是控制拆遷數(shù)量;(五)正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求;(六)全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行;(七)積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施;(八)認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。 2020 年 4 月 27 日 ,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控, 并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場:(一)強(qiáng)化規(guī)劃 調(diào)控,改善商品房結(jié)構(gòu);(二)加大土地供應(yīng)調(diào)控力度,嚴(yán)格土地管理; (三 )加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控, 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 9 保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng);(四)完善城鎮(zhèn)廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求;(五)運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場,特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度;(六)加強(qiáng)金融監(jiān)管;(七)切實(shí)整 頓和規(guī)范市場秩序;(八)加強(qiáng)市場監(jiān)測,完善市場信息披露制度。 2020 年 5 月 17 日,建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,文件明確要求:(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適 用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃,對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。 (二 )進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策,完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策,有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策,引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求??茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模,加強(qiáng)土地使用監(jiān)管,制止囤積土地行為。 (三 )合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減緩被動(dòng)性住房需求過快增長。 (四 )進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管,制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制 度建設(shè),規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 (六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度,全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 該《意見》明確提出,各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則,充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求,合 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 10 理安排普通商品住房的區(qū)位布局, 統(tǒng)籌落實(shí)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例要求。并規(guī)定:自 2020 年 6月 1日起,各城市 (含縣城 )年度 (從 6月 1日起計(jì)算 )新審批、新開工的商品住房總面積中,套型建筑 面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重,必須達(dá)到 70%以上。同時(shí)明確了套型建筑面積的概念,“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積,由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。” 2020年 8月 1日,國務(wù)院召開會(huì)議,原則上通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。改革開放以來我國城市住宅建設(shè)快速發(fā)展,城市居民住房條件得到較大改善。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容,作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé),應(yīng)加快建立健全以廉租住房 制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。會(huì)議要求,在加快建立健全廉租住房制度的同時(shí),要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度,嚴(yán)格審查購房者資格,合理確定住房標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格上市交易管理,加強(qiáng)單位集資合作建房管理。 ***市地方政策 “十五”期間, ***市出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)法規(guī)及部門規(guī)章,有《 ***市住房分配貨幣化實(shí)施辦法》、《 ***市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法》、《 ***市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》、《 ***市直管公房平房出售辦法》、《 ***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理試行辦法》、《 ***市住宅 共用部位、共用設(shè)備項(xiàng)維修資金管理辦法》等。進(jìn)入法律程序準(zhǔn)備出臺(tái)的法規(guī)、規(guī)章有《 ***市城市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則》、 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 11 《 ***市城市危險(xiǎn)房屋管理實(shí)施細(xì)則》、《 ***市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(修改)》等。 2020年9月1日起, ***市
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