【正文】 資咨詢有限責(zé)任公司組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，在建設(shè)單位的積極配合下，對本項目進(jìn)行了全面、深入的可行性研究，具體研究范圍如下：（ 1） 項 目 建 設(shè) 的 意 義 及 必 要 性 ； （ 2） 建 設(shè) 單 位 承 建 能 力 分 析（ 3） 投 資 環(huán) 境 條 件 分 析（ 4） 項 目 建 設(shè) 內(nèi) 容 及 規(guī) 模（ 5） 項 目 實 施 方 案 的 確 定（ 6） 工 程 建 設(shè) 方 案（ 7） 投 資 估 算 與 資 金 籌 措 。 編制原則經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；其布局要符合城市規(guī)劃的要求；其使用功能滿足居民基本生活的需要。項目的建設(shè)力求功能完善，節(jié)約投資的原則，盡量做到簡潔、大方。嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方有關(guān)建筑節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 建設(shè)地點及用地規(guī)劃本項目分別在兩個區(qū)域、三個地塊實施： (1)XX 路職工住宅小區(qū)：位于太原市東北地區(qū)，XX 路以東，用地北側(cè)為中元玻璃廠在施底商住宅摟，西面為 XX 公司現(xiàn)有住宅，與太原市 XX 路相接，南側(cè)為 XX 公司現(xiàn)有住宅。東面為北同蒲鐵路 線。XX 路小區(qū)北側(cè)地塊總占地 7700 平方米，擬建一棟 21/12 層高層建筑；XX 路小區(qū)南側(cè)地塊總占地 5700 平方米，擬建兩排層數(shù)為五層的多層建筑。(2)建設(shè)南路職工住宅小區(qū)：位于太原市東南地區(qū)，建設(shè)南路以西，北臨紅線寬度為 20 米的規(guī)劃路。XX 小區(qū)地塊總占地 14595 平方米，擬建一棟 28 層高層建筑。 項目建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)規(guī)模本項目擬在 XX 路小區(qū)和建設(shè)南路小區(qū)兩個區(qū)域的三個地塊分別建設(shè)，總建筑面積 64376 平方米，其中住宅部分 55325 平方米，防空層面積(設(shè)于高層地下一層)2402 平方米，地下停車場 6650 平方米。建設(shè)內(nèi)容主要建設(shè)內(nèi)容包括：新建住宅樓的土建工程、裝飾工程、給排水工程、電氣工程、通風(fēng)工程、消防工程、綜合布線工程以及該區(qū)域范圍內(nèi)的給水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、場地硬化、場地綠化及電力線敷設(shè)等室外工程。 建設(shè)方案XX 路小區(qū)在南北兩個地塊建設(shè)，北側(cè)區(qū)塊為一棟 21/12 層高層建筑，總建筑面積 24580 平方米，地下停車場面積 3523 平方米，項目容積率 ，建筑密度 %，綠化率 38%，設(shè)計安置職工282 戶，980 余人；南側(cè)地塊為兩棟五層建筑，總建筑面積 7000 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠化率 38%，設(shè)計安置職工110 戶，385 人。XX 小區(qū)設(shè)計一棟 28 層高層建筑，總建筑面積 26146 平方米，地下停車場面積 3127 平方米。項目區(qū)容積率 ，建筑密度%，綠化率 42%，設(shè)計安置職工 308 戶，1080 人；根據(jù)國家《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，本著注重實際，統(tǒng)籌兼顧的原則，項目確定住宅建筑共計 700 套，其中 90 平方米以上戶型 128 套，90 平方米以下戶型 572 套。 投資估算及資金籌措總投資項目建設(shè)總投資 萬元其中：XX 小區(qū)投資　　　　　 萬元　　　XX 小區(qū)投資　　　　　 萬元資金籌措 本項目為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程。項目建設(shè)資金全部由職工住房集資款解決。 建設(shè)工期全部項目建設(shè)工期確定為 24 個月，其中多層部分工期確定為15 個月。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 11 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號 項 目 指 標(biāo) 備 注1 規(guī)劃總用地面積 18671m2其中 XX 小區(qū) 11290 m2 XX 小區(qū) 7381 m22 居住戶數(shù) 700 戶 其中安置拆遷戶 638戶，廉租戶 62 戶3 居住人數(shù) 2450 人4 總建筑面積 64376m2 住宅面積 55325 m2 地下人防工程面積 2402 m2 地下停車場面積 6650 m25 容積率XX 小區(qū)高層 XX 小區(qū)多層 XX 小區(qū)高層 6 綠化率 ＞30%XX 小區(qū)高層 38%XX 小區(qū)多層 33%XX 小區(qū)高層 42%7 項目建設(shè)總投資 萬元XX 小區(qū) 萬元 1541 元/平米XX 小區(qū) 萬元 1802 元/平米 研究結(jié)論項目的建設(shè)符合我國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，符合太原市城市總體規(guī)劃、城市改造修建性詳細(xì)規(guī)劃的要求。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目將在很大程度上解決山西省 XX 公司現(xiàn)有職工及離退休人員的住房問題，同時對提升企業(yè)形象，深化企業(yè)文化都具有積極的意義。項目的建設(shè)有利于改善山西省 XX 公司住宅區(qū)危、舊、雜、亂的現(xiàn)狀，有利于推進(jìn)太原市城市化建設(shè)進(jìn)程，改善人居環(huán)境。本項目經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)屬于自籌資金建設(shè)，并進(jìn)行物業(yè)托管，為社會帶來了一些工作崗位，有助于緩解社會的就業(yè)壓力，構(gòu)建和諧社會。 本 項 目 已 作 了 大 量 的 前 期 準(zhǔn) 備 工 作 ， 項 目 的 建 設(shè) 無 論 在建 筑 功 能 、 設(shè) 施 配 套 ， 還 是 建 設(shè) 標(biāo) 準(zhǔn) 上 ， 都 是 客 觀 的 、 必 要 的 。綜上所述，該項目符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)條件已具備，建設(shè)規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會效益。本項目是必要的、可行的，建議盡快組織實施。 第二章　項目建設(shè)的意義及必要性 建設(shè)單位簡介山西省 XX 公司始建于 1955 年，是省屬國家總承包一級施工企業(yè)，具備國家公路工程總承包一級，公路路基工程、公路路面工程、地基與基礎(chǔ)、機(jī)場場道工程、土石方工程、橋梁工程專業(yè)承包一級、巖土工程勘察甲級、地質(zhì)災(zāi)害治理乙級、資質(zhì)能力，是通過國家質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全三標(biāo)一體認(rèn)證的綜合性施工企業(yè)。公司目前擁有職工 1528 人，各類專業(yè)技術(shù)人員 486 人，總資產(chǎn) 億元，擁有 600 多臺，總功率 3 萬多千瓦性能優(yōu)良的施工機(jī)械，具有豐富的施工經(jīng)驗和雄厚的技術(shù)力量。 單位住房現(xiàn)狀情況山西省 XX 公司為五十年代成立的國有老企業(yè)，現(xiàn)在冊職工1528 人，離退休職工 897 人，無工作家屬 89 人，由于多年遺留問題和原因，職工住房滿足不了需求，許多老職工仍居住在老平房及窯洞，近年來分配的大、中專學(xué)生無法解決住房，職工小區(qū)臟、亂、差得不到改善。① XX 路職工住宅小區(qū)：現(xiàn)有八十年代至九十年代建設(shè)的舊樓房 15 棟，六十至七十年 代平房 26 棟。建筑總面積為 48380㎡，現(xiàn)有總戶數(shù)為 877 戶。由于地質(zhì)原因和建筑問題，在上世紀(jì)九十年代職工 8 號、9 號樓住房出現(xiàn)裂縫和傾斜，多年來經(jīng)多次加固也未阻止繼續(xù)裂縫和傾斜。經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，已不適合人居住。該擬建地塊現(xiàn)有危險四層樓房 2 棟（住戶 84 戶） ， 3 層舊樓 2 棟（住戶 68 戶） ，舊平房窯洞15 排（住戶 106 戶） 。其他區(qū)域平房（居住的 52 戶老職工及家屬） 。另外太原市勝利街改造工程已全面啟動，根據(jù)市規(guī)劃總體方案，此次道路改造需拆除公司 18 號職工住宅樓（55 戶） 。 ② 建設(shè)南路職工住宅小區(qū)：現(xiàn)有八十至九十年代樓房 6 棟，七十年代平房 19 棟。建筑總面積為 18350㎡，現(xiàn)有總戶數(shù)為 367 戶。該地塊現(xiàn)為棚戶區(qū)，現(xiàn)有危舊平房 12 棟（居住的 79 戶老職工及家屬） 。其他樓間平房 7 棟 （居住的 42 戶老職工及家屬） 。 項目建設(shè)的意義及必要性 項目的建設(shè)符合國家發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策近年來伴隨住房制度的改革和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全國房價呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢。房價上漲讓很多準(zhǔn)備買房人特別是中低收入家庭的購房壓力越來越大。而且，長期以來存在的高檔住宅增長過快和經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房供應(yīng)不足，富人階層競購豪宅越演越烈和 工薪階層、中低收入者望房興嘆的矛盾，也一直未見根本化解。中低收入家庭經(jīng)濟(jì)的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)價格的增長。據(jù)統(tǒng)計，居民購買一套商品房要花費一個普通收入家庭 15~ 20 年的全部收入。住房問題已成當(dāng)今社會熱點之一。為了實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，我國各級政府采取了不少措施，經(jīng)濟(jì)適用房就是其中之一。經(jīng)濟(jì)適用房是我國住房制度改革在經(jīng)歷了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，產(chǎn)生的一種新的房屋所有形式，是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點。經(jīng)濟(jì)適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房。國務(wù)院總理溫家寶 3 月 5 日在十屆全國人大五次會議上做政府工作報告時指出：房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房市場的重要組成部分，肩負(fù)著保障百姓住房的重任，其地位無可取代。在建設(shè)部等部門于 2022 年 5 月聯(lián)合下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，明確規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限 定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房” 。 我國從 1994 年起開始啟動經(jīng)濟(jì)適用房計劃，十多年來它為眾多中低收入家庭提供了上千萬套價格相對低廉的住房。國家為建設(shè)經(jīng)濟(jì)實用房投入了大量補(bǔ)貼，在經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金、行政事業(yè)性收費等方面給予多項政策優(yōu)惠，對有效解決中低收入家庭的住房問題、促進(jìn)社會和諧發(fā)展起到了非常重要的作用。我國正在建設(shè)和諧社會，其中居住和諧的宗旨和目標(biāo)就是隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和居民收入水平的提高，建立多層次的住房供應(yīng)體系，滿足不同收入人群的住房需求，逐步實現(xiàn)人人有住房的社會目標(biāo)。2022 年 6 月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 ，結(jié)合本省實際情況，山西省政府出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)定和辦法，在一定程度上刺激了商品房市場，保證房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展。本項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，其目標(biāo)就是要解決本企業(yè)職工和太原市城市低收入家庭的住房問題。項目的建設(shè)符合我國政府關(guān)心民眾生活和實現(xiàn)社會和諧發(fā)展的相關(guān)政策。 項目的建設(shè)有利于改善小區(qū)居住環(huán)境目前兩個小區(qū)住房結(jié)構(gòu)均為棚戶區(qū)、平房、樓房混雜，設(shè)計規(guī) 劃布局不合理，胡亂搭建現(xiàn)象嚴(yán)重。由于住宅多建于上世紀(jì)六、七十年代，房屋破舊，水、電、暖等配套設(shè)施不完備，小區(qū)內(nèi)污水、垃圾肆意傾倒，造成環(huán)境的臟、亂、差，居民怨氣沖天，管理難于奏效。因此，亟需對兩小區(qū)進(jìn)行改造。 項目的建設(shè)可以有效解決職工的住房問題自 2022 年年底，太原市政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量劇增。同時，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)和部分農(nóng)村居民收入水平不斷提高以及消費觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求迅猛擴(kuò)大。但由于近年來商品房價格也不斷上揚，買房已經(jīng)成為老百姓一生中最大的一筆投資。統(tǒng)計表明，2022 年太原市商品房均價漲幅在 45％左右；2022 年，商品房均價進(jìn)一步升高，比年初增長 ％，個別小區(qū)漲幅超過 100％，而全國的平均漲幅在 ％之間，其平均漲幅高出全國 51％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海、廈門和青島等發(fā)達(dá)城市。2022年底，太原市商品房最高價為每平方米 2300 多元，而 2022 年底，商品房最高價已突破 3000 元大關(guān)。到 2022 年底，每平方米 4500元的價格也成為市中心地段的平均價格。高昂的房價讓市民望房興嘆。據(jù)測算，太原市目前居民購買一套商品房要花費一個普通收入家庭近 20 年的全部收入。項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，不僅在數(shù)量上可以滿足約 700 戶職工家庭的住房問題，而且價格較低，住宅銷售每平米均價為 1802 元(建 設(shè)南路小區(qū)高層)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同類地段商品房每平米 3000 元的均價，僅為商品房價的 60%。由于經(jīng)濟(jì)適用房以中小戶型為主，單套住宅價格僅約 15 萬元左右，資金數(shù)額較小，職工容易接受，真正成為老百姓買得起的房子。因此，項目所建經(jīng)濟(jì)適用房適合普通職工的消費能力。由于多年遺留問題和原因，山西省 XX 公司職工住房滿足不了需求，許多老職工仍居住在老平房及窯洞，近年來分配的大、中專學(xué)生無法解決住房。項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房共計 55000 余平方米，700 套，可以很大程度上滿足職工的住房需要，對有效解決本單位職工住房問題起到非常重要的作用。 項目的建設(shè)有利于推進(jìn)太原市城市化建設(shè)進(jìn)程太原市是山西省中心城市，國家歷史文化名城。根據(jù)《太原市城市建設(shè)總體規(guī)劃（2022 年2020 年） 》 ，城市規(guī)劃區(qū)將進(jìn)一步擴(kuò)大，城中村和城市中的一些不和諧建筑將進(jìn)一步改造，使太原市成為環(huán)境整潔、布局合理、景色優(yōu)美的宜居城市。城市的改造和拆遷必須以人為本，大量的拆遷安置問題成為城市化進(jìn)程的難題。項目建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 55000 余平方米，在滿足中職工住房需求的同時，可以配合城市化建設(shè)，作為拆遷戶安置的一個重要組成部分安置拆遷戶，可以有效化解城市化建設(shè)中的拆遷問題和矛盾，促進(jìn)和加快太原市城市化建設(shè)進(jìn)程。 項目的建設(shè)有助于緩解社會就業(yè)壓力山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用房建成后，將采用物業(yè)托管的方式，聘請物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，屆時勢必會增加社會的工作崗位，緩解社會的就業(yè)壓力，緩和社會矛盾，有助于實現(xiàn)構(gòu)建和諧社會的發(fā)展目標(biāo)。本項目完成后，山西省 XX 公司職工的居住條件將得到明顯的改善，對提高企業(yè)外部形象及競爭力都大有裨益。所以本項目的建設(shè)是必