【正文】 資咨詢(xún)有限責(zé)任公司組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，在建設(shè)單位的積極配合下，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了全面、深入的可行性研究，具體研究范圍如下：（ 1） 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 意 義 及 必 要 性 ； （ 2） 建 設(shè) 單 位 承 建 能 力 分 析（ 3） 投 資 環(huán) 境 條 件 分 析（ 4） 項(xiàng) 目 建 設(shè) 內(nèi) 容 及 規(guī) 模（ 5） 項(xiàng) 目 實(shí) 施 方 案 的 確 定（ 6） 工 程 建 設(shè) 方 案（ 7） 投 資 估 算 與 資 金 籌 措 。 編制原則經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；其布局要符合城市規(guī)劃的要求；其使用功能滿(mǎn)足居民基本生活的需要。項(xiàng)目的建設(shè)力求功能完善，節(jié)約投資的原則，盡量做到簡(jiǎn)潔、大方。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)建筑節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 建設(shè)地點(diǎn)及用地規(guī)劃本項(xiàng)目分別在兩個(gè)區(qū)域、三個(gè)地塊實(shí)施： (1)XX 路職工住宅小區(qū)：位于太原市東北地區(qū)，XX 路以東，用地北側(cè)為中元玻璃廠在施底商住宅摟，西面為 XX 公司現(xiàn)有住宅，與太原市 XX 路相接，南側(cè)為 XX 公司現(xiàn)有住宅。東面為北同蒲鐵路 線。XX 路小區(qū)北側(cè)地塊總占地 7700 平方米，擬建一棟 21/12 層高層建筑；XX 路小區(qū)南側(cè)地塊總占地 5700 平方米，擬建兩排層數(shù)為五層的多層建筑。(2)建設(shè)南路職工住宅小區(qū)：位于太原市東南地區(qū)，建設(shè)南路以西，北臨紅線寬度為 20 米的規(guī)劃路。XX 小區(qū)地塊總占地 14595 平方米，擬建一棟 28 層高層建筑。 項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目擬在 XX 路小區(qū)和建設(shè)南路小區(qū)兩個(gè)區(qū)域的三個(gè)地塊分別建設(shè)，總建筑面積 64376 平方米，其中住宅部分 55325 平方米，防空層面積(設(shè)于高層地下一層)2402 平方米，地下停車(chē)場(chǎng) 6650 平方米。建設(shè)內(nèi)容主要建設(shè)內(nèi)容包括：新建住宅樓的土建工程、裝飾工程、給排水工程、電氣工程、通風(fēng)工程、消防工程、綜合布線工程以及該區(qū)域范圍內(nèi)的給水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、場(chǎng)地硬化、場(chǎng)地綠化及電力線敷設(shè)等室外工程。 建設(shè)方案XX 路小區(qū)在南北兩個(gè)地塊建設(shè)，北側(cè)區(qū)塊為一棟 21/12 層高層建筑，總建筑面積 24580 平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積 3523 平方米，項(xiàng)目容積率 ，建筑密度 %，綠化率 38%，設(shè)計(jì)安置職工282 戶(hù)，980 余人；南側(cè)地塊為兩棟五層建筑，總建筑面積 7000 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠化率 38%，設(shè)計(jì)安置職工110 戶(hù)，385 人。XX 小區(qū)設(shè)計(jì)一棟 28 層高層建筑，總建筑面積 26146 平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積 3127 平方米。項(xiàng)目區(qū)容積率 ，建筑密度%，綠化率 42%，設(shè)計(jì)安置職工 308 戶(hù)，1080 人；根據(jù)國(guó)家《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，本著注重實(shí)際，統(tǒng)籌兼顧的原則，項(xiàng)目確定住宅建筑共計(jì) 700 套，其中 90 平方米以上戶(hù)型 128 套，90 平方米以下戶(hù)型 572 套。 投資估算及資金籌措總投資項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬(wàn)元其中：XX 小區(qū)投資　　　　　 萬(wàn)元　　　XX 小區(qū)投資　　　　　 萬(wàn)元資金籌措 本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程。項(xiàng)目建設(shè)資金全部由職工住房集資款解決。 建設(shè)工期全部項(xiàng)目建設(shè)工期確定為 24 個(gè)月，其中多層部分工期確定為15 個(gè)月。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 11 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注1 規(guī)劃總用地面積 18671m2其中 XX 小區(qū) 11290 m2 XX 小區(qū) 7381 m22 居住戶(hù)數(shù) 700 戶(hù) 其中安置拆遷戶(hù) 638戶(hù)，廉租戶(hù) 62 戶(hù)3 居住人數(shù) 2450 人4 總建筑面積 64376m2 住宅面積 55325 m2 地下人防工程面積 2402 m2 地下停車(chē)場(chǎng)面積 6650 m25 容積率XX 小區(qū)高層 XX 小區(qū)多層 XX 小區(qū)高層 6 綠化率 ＞30%XX 小區(qū)高層 38%XX 小區(qū)多層 33%XX 小區(qū)高層 42%7 項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬(wàn)元XX 小區(qū) 萬(wàn)元 1541 元/平米XX 小區(qū) 萬(wàn)元 1802 元/平米 研究結(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，符合太原市城市總體規(guī)劃、城市改造修建性詳細(xì)規(guī)劃的要求。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目將在很大程度上解決山西省 XX 公司現(xiàn)有職工及離退休人員的住房問(wèn)題，同時(shí)對(duì)提升企業(yè)形象，深化企業(yè)文化都具有積極的意義。項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善山西省 XX 公司住宅區(qū)危、舊、雜、亂的現(xiàn)狀，有利于推進(jìn)太原市城市化建設(shè)進(jìn)程，改善人居環(huán)境。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)屬于自籌資金建設(shè)，并進(jìn)行物業(yè)托管，為社會(huì)帶來(lái)了一些工作崗位，有助于緩解社會(huì)的就業(yè)壓力，構(gòu)建和諧社會(huì)。 本 項(xiàng) 目 已 作 了 大 量 的 前 期 準(zhǔn) 備 工 作 ， 項(xiàng) 目 的 建 設(shè) 無(wú) 論 在建 筑 功 能 、 設(shè) 施 配 套 ， 還 是 建 設(shè) 標(biāo) 準(zhǔn) 上 ， 都 是 客 觀 的 、 必 要 的 。綜上所述，該項(xiàng)目符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)條件已具備，建設(shè)規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會(huì)效益。本項(xiàng)目是必要的、可行的，建議盡快組織實(shí)施。 第二章　項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 建設(shè)單位簡(jiǎn)介山西省 XX 公司始建于 1955 年，是省屬?lài)?guó)家總承包一級(jí)施工企業(yè)，具備國(guó)家公路工程總承包一級(jí)，公路路基工程、公路路面工程、地基與基礎(chǔ)、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)道工程、土石方工程、橋梁工程專(zhuān)業(yè)承包一級(jí)、巖土工程勘察甲級(jí)、地質(zhì)災(zāi)害治理乙級(jí)、資質(zhì)能力，是通過(guò)國(guó)家質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全三標(biāo)一體認(rèn)證的綜合性施工企業(yè)。公司目前擁有職工 1528 人，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 486 人，總資產(chǎn) 億元，擁有 600 多臺(tái)，總功率 3 萬(wàn)多千瓦性能優(yōu)良的施工機(jī)械，具有豐富的施工經(jīng)驗(yàn)和雄厚的技術(shù)力量。 單位住房現(xiàn)狀情況山西省 XX 公司為五十年代成立的國(guó)有老企業(yè)，現(xiàn)在冊(cè)職工1528 人，離退休職工 897 人，無(wú)工作家屬 89 人，由于多年遺留問(wèn)題和原因，職工住房滿(mǎn)足不了需求，許多老職工仍居住在老平房及窯洞，近年來(lái)分配的大、中專(zhuān)學(xué)生無(wú)法解決住房，職工小區(qū)臟、亂、差得不到改善。① XX 路職工住宅小區(qū)：現(xiàn)有八十年代至九十年代建設(shè)的舊樓房 15 棟，六十至七十年 代平房 26 棟。建筑總面積為 48380㎡，現(xiàn)有總戶(hù)數(shù)為 877 戶(hù)。由于地質(zhì)原因和建筑問(wèn)題，在上世紀(jì)九十年代職工 8 號(hào)、9 號(hào)樓住房出現(xiàn)裂縫和傾斜，多年來(lái)經(jīng)多次加固也未阻止繼續(xù)裂縫和傾斜。經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，已不適合人居住。該擬建地塊現(xiàn)有危險(xiǎn)四層樓房 2 棟（住戶(hù) 84 戶(hù)） ， 3 層舊樓 2 棟（住戶(hù) 68 戶(hù)） ，舊平房窯洞15 排（住戶(hù) 106 戶(hù)） 。其他區(qū)域平房（居住的 52 戶(hù)老職工及家屬） 。另外太原市勝利街改造工程已全面啟動(dòng)，根據(jù)市規(guī)劃總體方案，此次道路改造需拆除公司 18 號(hào)職工住宅樓（55 戶(hù)） 。 ② 建設(shè)南路職工住宅小區(qū)：現(xiàn)有八十至九十年代樓房 6 棟，七十年代平房 19 棟。建筑總面積為 18350㎡，現(xiàn)有總戶(hù)數(shù)為 367 戶(hù)。該地塊現(xiàn)為棚戶(hù)區(qū)，現(xiàn)有危舊平房 12 棟（居住的 79 戶(hù)老職工及家屬） 。其他樓間平房 7 棟 （居住的 42 戶(hù)老職工及家屬） 。 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策近年來(lái)伴隨住房制度的改革和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)上漲讓很多準(zhǔn)備買(mǎi)房人特別是中低收入家庭的購(gòu)房壓力越來(lái)越大。而且，長(zhǎng)期以來(lái)存在的高檔住宅增長(zhǎng)過(guò)快和經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房供應(yīng)不足，富人階層競(jìng)購(gòu)豪宅越演越烈和 工薪階層、中低收入者望房興嘆的矛盾，也一直未見(jiàn)根本化解。中低收入家庭經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，居民購(gòu)買(mǎi)一套商品房要花費(fèi)一個(gè)普通收入家庭 15~ 20 年的全部收入。住房問(wèn)題已成當(dāng)今社會(huì)熱點(diǎn)之一。為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，我國(guó)各級(jí)政府采取了不少措施，經(jīng)濟(jì)適用房就是其中之一。經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)住房制度改革在經(jīng)歷了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，產(chǎn)生的一種新的房屋所有形式，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為解決中低收人家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。國(guó)務(wù)院總理溫家寶 3 月 5 日在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上做政府工作報(bào)告時(shí)指出：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問(wèn)題，加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房市場(chǎng)的重要組成部分，肩負(fù)著保障百姓住房的重任，其地位無(wú)可取代。在建設(shè)部等部門(mén)于 2022 年 5 月聯(lián)合下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中，明確規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限 定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房” 。 我國(guó)從 1994 年起開(kāi)始啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃，十多年來(lái)它為眾多中低收入家庭提供了上千萬(wàn)套價(jià)格相對(duì)低廉的住房。國(guó)家為建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房投入了大量補(bǔ)貼，在經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金、行政事業(yè)性收費(fèi)等方面給予多項(xiàng)政策優(yōu)惠，對(duì)有效解決中低收入家庭的住房問(wèn)題、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展起到了非常重要的作用。我國(guó)正在建設(shè)和諧社會(huì)，其中居住和諧的宗旨和目標(biāo)就是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和居民收入水平的提高，建立多層次的住房供應(yīng)體系，滿(mǎn)足不同收入人群的住房需求，逐步實(shí)現(xiàn)人人有住房的社會(huì)目標(biāo)。2022 年 6 月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 ，結(jié)合本省實(shí)際情況，山西省政府出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)定和辦法，在一定程度上刺激了商品房市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展。本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，其目標(biāo)就是要解決本企業(yè)職工和太原市城市低收入家庭的住房問(wèn)題。項(xiàng)目的建設(shè)符合我國(guó)政府關(guān)心民眾生活和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧發(fā)展的相關(guān)政策。 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善小區(qū)居住環(huán)境目前兩個(gè)小區(qū)住房結(jié)構(gòu)均為棚戶(hù)區(qū)、平房、樓房混雜，設(shè)計(jì)規(guī) 劃布局不合理，胡亂搭建現(xiàn)象嚴(yán)重。由于住宅多建于上世紀(jì)六、七十年代，房屋破舊，水、電、暖等配套設(shè)施不完備，小區(qū)內(nèi)污水、垃圾肆意傾倒，造成環(huán)境的臟、亂、差，居民怨氣沖天，管理難于奏效。因此，亟需對(duì)兩小區(qū)進(jìn)行改造。 項(xiàng)目的建設(shè)可以有效解決職工的住房問(wèn)題自 2022 年年底，太原市政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量劇增。同時(shí)，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)和部分農(nóng)村居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求迅猛擴(kuò)大。但由于近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格也不斷上揚(yáng)，買(mǎi)房已經(jīng)成為老百姓一生中最大的一筆投資。統(tǒng)計(jì)表明，2022 年太原市商品房均價(jià)漲幅在 45％左右；2022 年，商品房均價(jià)進(jìn)一步升高，比年初增長(zhǎng) ％，個(gè)別小區(qū)漲幅超過(guò) 100％，而全國(guó)的平均漲幅在 ％之間，其平均漲幅高出全國(guó) 51％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海、廈門(mén)和青島等發(fā)達(dá)城市。2022年底，太原市商品房最高價(jià)為每平方米 2300 多元，而 2022 年底，商品房最高價(jià)已突破 3000 元大關(guān)。到 2022 年底，每平方米 4500元的價(jià)格也成為市中心地段的平均價(jià)格。高昂的房?jī)r(jià)讓市民望房興嘆。據(jù)測(cè)算，太原市目前居民購(gòu)買(mǎi)一套商品房要花費(fèi)一個(gè)普通收入家庭近 20 年的全部收入。項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，不僅在數(shù)量上可以滿(mǎn)足約 700 戶(hù)職工家庭的住房問(wèn)題，而且價(jià)格較低，住宅銷(xiāo)售每平米均價(jià)為 1802 元(建 設(shè)南路小區(qū)高層)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同類(lèi)地段商品房每平米 3000 元的均價(jià)，僅為商品房?jī)r(jià)的 60%。由于經(jīng)濟(jì)適用房以中小戶(hù)型為主，單套住宅價(jià)格僅約 15 萬(wàn)元左右，資金數(shù)額較小，職工容易接受，真正成為老百姓買(mǎi)得起的房子。因此，項(xiàng)目所建經(jīng)濟(jì)適用房適合普通職工的消費(fèi)能力。由于多年遺留問(wèn)題和原因，山西省 XX 公司職工住房滿(mǎn)足不了需求，許多老職工仍居住在老平房及窯洞，近年來(lái)分配的大、中專(zhuān)學(xué)生無(wú)法解決住房。項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房共計(jì) 55000 余平方米，700 套，可以很大程度上滿(mǎn)足職工的住房需要，對(duì)有效解決本單位職工住房問(wèn)題起到非常重要的作用。 項(xiàng)目的建設(shè)有利于推進(jìn)太原市城市化建設(shè)進(jìn)程太原市是山西省中心城市，國(guó)家歷史文化名城。根據(jù)《太原市城市建設(shè)總體規(guī)劃（2022 年2020 年） 》 ，城市規(guī)劃區(qū)將進(jìn)一步擴(kuò)大，城中村和城市中的一些不和諧建筑將進(jìn)一步改造，使太原市成為環(huán)境整潔、布局合理、景色優(yōu)美的宜居城市。城市的改造和拆遷必須以人為本，大量的拆遷安置問(wèn)題成為城市化進(jìn)程的難題。項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 55000 余平方米，在滿(mǎn)足中職工住房需求的同時(shí)，可以配合城市化建設(shè)，作為拆遷戶(hù)安置的一個(gè)重要組成部分安置拆遷戶(hù)，可以有效化解城市化建設(shè)中的拆遷問(wèn)題和矛盾，促進(jìn)和加快太原市城市化建設(shè)進(jìn)程。 項(xiàng)目的建設(shè)有助于緩解社會(huì)就業(yè)壓力山西省 XX 公司經(jīng)濟(jì)適用房建成后，將采用物業(yè)托管的方式，聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，屆時(shí)勢(shì)必會(huì)增加社會(huì)的工作崗位，緩解社會(huì)的就業(yè)壓力，緩和社會(huì)矛盾，有助于實(shí)現(xiàn)構(gòu)建和諧社會(huì)的發(fā)展目標(biāo)。本項(xiàng)目完成后，山西省 XX 公司職工的居住條件將得到明顯的改善，對(duì)提高企業(yè)外部形象及競(jìng)爭(zhēng)力都大有裨益。所以本項(xiàng)目的建設(shè)是必