【正文】 國務(wù)院批準(zhǔn)的西南部地區(qū)“三中心、兩樞紐”的重要城市，在中西部之間起著承上啟下的作用。近年來，成都市連續(xù)被評為全國最佳旅游城市、全國最佳森林城市。2007年，成都市被國務(wù)院批準(zhǔn)稱為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革配套試點城市。（一）城市性質(zhì)及規(guī)模成都市是四川省省會，中國副省級城市之一，四川省政治、經(jīng)濟、文教中心，國家經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃單列市，也是國家歷史文化名城。93年被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一。成都市轄9區(qū)4市6縣，面積12390平方公里，,。成都市中心城區(qū)面積598平方公里，目前的建成區(qū)面積約283平方公里。未建成區(qū)域117平方公里屬于規(guī)劃的建設(shè)用地，198平方公里為非建設(shè)用地。（二）自然條件地理項目區(qū)域位于成都市區(qū)位于成都平原東部，平均海拔約500米。成都平原是我國西南地區(qū)最大的平原。地勢西部略高東略低，屬典型的內(nèi)陸地帶。平原及臺地構(gòu)造上屬成都坳陷，區(qū)域地質(zhì)穩(wěn)定性一般良好，主要工程地質(zhì)問題是局部地帶的區(qū)域穩(wěn)定性，裂隙膨脹土，砂土液化，軟土層地基及臺地邊坡穩(wěn)定性。氣候成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有春早、夏熱、秋涼、冬暖的氣候特點，年平均氣溫16攝氏度，年降雨量1000毫米左右。氣候的一個顯著特點是多云霧，日照時間短、空氣較為潮濕。成都的雨水集中在8兩個月，冬春兩季干旱少雨，極少冰雪。水資源成都市有岷江和沱江兩大水系，又有舉世文明的都江堰灌溉工程，水資源充沛，多年平均年徑流深715毫米，年徑流總量89億立方米。目前，成都市建立了60多個污水凈化設(shè)施，污水處理廠14個。城區(qū)及臨近河段的污染物濃度總體上已呈下降趨勢。2008年，中心城區(qū)成都市中心城區(qū)污水處理規(guī)模將新增82萬噸/天，五城區(qū)(含高新區(qū))污水處理率將達到90%以上。交通成都交通經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，以公路、鐵路和航空運輸為主的四通八達的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系已基本形成，市域綜合交通網(wǎng)絡(luò)及場站體系正日臻完善。成都是全國45個公路主樞紐城市之一，也是四川省高速公路網(wǎng)的重要支撐點。過境國道主干線有三條，國省干線公路13條，已建成 “1環(huán)+9射”狀的市域高速公路網(wǎng)，總里程達437公里，輻射成都90%以上國土面積；全市公路總里程2006年達到18089公里。中心城區(qū)現(xiàn)有城市道路1445公里，道路面積3686萬平方米。旅游成都旅游資源得天獨厚并具鮮明的成都特色：一是人文景觀多。全市現(xiàn)有人文景觀172處,全國重點文物保護單位6個，省級文物保護單位33個。二是自然景觀全。三是旅游資源分布相對集中。四是成都旅游地理位置十分優(yōu)越。（三）城市社會經(jīng)濟的現(xiàn)狀與發(fā)展成都的致力于創(chuàng)建中國中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強的現(xiàn)代特大中心城市。成都已形成了電子信息、機械、食品、醫(yī)藥和化工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，形成了競爭力較強的家具和鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。成都市被連續(xù)被評為“中國城市綜合實力50強”，綜合實力排中西部地區(qū)前列。近年來，成都市國民經(jīng)濟快速增長。（見圖1），%。其中：，%；，%；，%。一、二、::。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值達39510元（約5785美元）。成都市城市建設(shè)成效顯著，中心城區(qū)水環(huán)境綜合整治工程、舊城改造、城中村改造等一批重大建設(shè)項目順利推進，城市功能不斷提升；公用事業(yè)服務(wù)能力不斷增強：。成都科技實力雄厚，已成為中國西南地區(qū)綜合實力第一強市。,；。％。％。城市居民人均可支配收入18659元，%；農(nóng)村居民人均純收入7129元，%。二、XX區(qū)概況“濯錦之江，源遠流長”，以聞名千古的濯錦之江冠名的XX區(qū)，地處成都市東南部，位于國務(wù)院批復(fù)成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開發(fā)建設(shè)區(qū)域。，常住人口40萬人，轄13個街道辦事處和2個鄉(xiāng)。區(qū)內(nèi)平均海拔500米，其西北部地勢平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，為“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)發(fā)達的城郊，℃，年降雨量800－1000毫米。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是成都市最繁華的中心城區(qū)。三、項目周邊概況本項目位于三環(huán)路外側(cè)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來，隨著城市建設(shè)進程的加快和“城鄉(xiāng)一體化新居工程”的推進，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進程進一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。第四章 需求分析與政策保障一、需求趨勢住房是人們基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭對住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟學(xué)的語言來說，這部分群體對住房的需求是剛性需求。然而，隨著我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價上漲較快，部分中、低收入人群的住房保障問題逐漸顯露出來。為解決房地產(chǎn)市場存在的種種問題，近幾年從中央到地方各級政府部門出臺了一系列政策，通過規(guī)定90平方米以下中小戶型的建設(shè)比例、加大住房保障、從緊的貨幣政策等政府調(diào)控和完善市場機制的手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，尤其是“住房保障”這個帶著濃厚民生意味的詞，在2007成為了一個被提及率幾乎最高的詞匯。發(fā)展需求。從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢來看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有的農(nóng)村重點的集鎮(zhèn)，他們在國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的，這是一個需求的總的發(fā)展趨勢。過去的的遺留問題。在發(fā)展過程中，不僅有人口集聚以后的住房需求。實際上在前30年城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，是欠帳的，在改革開放之后才開始城鎮(zhèn)化發(fā)展的新機制、新步伐，城市建設(shè)的水平才逐步提高。實際上在70年代、80年代建設(shè)的房子，甚至之前有很多房子，包括現(xiàn)在正在進行的老舊房屋改造，都是過去遺留下來的。人口分布不均。我國是一個人均資源量比較少的、緊缺的國家。在城鎮(zhèn)化過程中，一直都面臨著資源和環(huán)境的壓力。另有一個重要現(xiàn)實問題，95%的人是集中在不到50%的東、中部地區(qū)的國土面積上，加大了實際上有供需不對稱的因素。需求現(xiàn)狀。據(jù)2004年統(tǒng)計，成都市符合經(jīng)濟適用房申購條件的市民多達7萬余戶，經(jīng)濟適用房的有效供給遠遠不足。需然政府近幾年加大了政府保障性住房的建設(shè)力度，但遠遠不夠。從2006公布的《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》看，20072010年，每年的公共住房（政府保障性住房），加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建設(shè)任務(wù)任重而道遠。二、住房保障的對象及政策目標(biāo)住房保障最直白地講就是住房領(lǐng)域的社會保障，是政府為彌補市場“失靈”，運用經(jīng)濟、行政和法律的手段，以滿足全體國民的基本住房需求。住房保障的對象，從狹義上講是少數(shù)低收入、住房困難群體；從廣義上講，囊括了可支付能力不足的廣大中等收入群體和有特殊住房需求的群體(如老年人、殘疾人等)。如果說對少數(shù)貧困群體實施的特殊性住房保障是一種社會救助，那么對廣大中等收入群體實施的普遍性住房保障則是提高其住房消費可支付能力的一種扶持。更確切地說，特殊性住房保障是對貧困群體的救助、體現(xiàn)了社會公平與互助，而普遍性的住房保障提升廣大社會成員可支付能力則是社會和諧和經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，一個完善的住房保障制度應(yīng)是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機結(jié)合。盡管住房保障的對象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府實施住房保障的政策目標(biāo)只有一個，就是讓“人人住有所居”，而不是“人人都有產(chǎn)權(quán)房”。遵循特殊保障與普遍保障相結(jié)合，政府主導(dǎo)與市場機制相結(jié)合，中央決策與地方因地制宜創(chuàng)新相結(jié)合的基本原則，來構(gòu)建以“住有所居”為目標(biāo)的多元住房保障體系。我國的保障性住房建設(shè)可界定為：是政府從供給面入手實施住房保障的一種方式，其受益的對象主要是低收入群體，也應(yīng)包括部分可支付能力不足的中等收入群體。更確切地講，凡為政府政策目標(biāo)、為特定保障對象服務(wù)、享受政府土地、信貸和稅收某種優(yōu)惠政策興建的住房都可視為保障性住房的一部分。三、保障性住房的供給形式與供給方式（一）保障性住房的供給形式與對象保障性住房的供給形式以廉租房、經(jīng)濟適用房及限價房的形式供應(yīng)。廉租房根據(jù)規(guī)劃，新建廉租住房將在經(jīng)濟適用房和限價商品房小區(qū)中配建，配建比例按規(guī)劃將控制在建筑面積的10％～15％。針對五城區(qū)（含成都高新區(qū)）廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭。，人均住房面積16平方米以下的家庭。經(jīng)濟適用房針對五城區(qū)（含成都高新區(qū)）經(jīng)濟適用住房保障對象為收入、住房均符合規(guī)定條件的困難家庭。2008年度經(jīng)濟適用住房保障對象為家庭年收入4萬元以下、人均住房面積16平方米以下的家庭。從2010年起，中心城區(qū)經(jīng)濟適用房的保障“準(zhǔn)入線”從家庭年收入由40000元以下調(diào)整為50000元以下，使更多“夾心層”家庭實現(xiàn)“安居夢”。限價房限價商品住房供應(yīng)對象為不符合經(jīng)濟適用住房申購條件，又無力購買市場價普通商品住房的本市居民以及在本市務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來務(wù)工家庭。2008年度限價商品住房供應(yīng)對象為家庭年收入在6萬元以下、家庭住房面積在55平方米以下或人均住房面積在16平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續(xù)繳納社保兩年以上的外來務(wù)工家庭；年齡在35周歲以上、無自有住房、具有本市戶口的單身居民。（二）保障性住房的供給方式從各國的實踐來看，保障性住房供給主要有以下方式：政府直接投資興建公共住房，以低租金出租給低收入群體英國在1945—1975年間，地方政府建造公房290多萬套，有效緩解了二戰(zhàn)后的“房荒”。美國在1949—1979年間，由政府興建公共住房的總量從17萬套增加至120萬套，從而有效解決了低租金住房供給不足和低收入者的住房難問題。而日本的公共住房多是以公營和公團方式供給的，依據(jù)《1951年公營住宅法》，公營住房是地方政府為有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和殘疾家庭提供的低租金住房。而公團是依據(jù)《日本住宅公團法》成立的特殊法人，專門從事公共住房建設(shè)、住宅區(qū)改造和經(jīng)營，其興建的公共住房既有租賃房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群體。我國香港從1961年開始推出“廉租房計劃”，此后又推出“居屋計劃”。目前，全美有120萬戶家庭住在政府投資興建的公共住房里；英國雖經(jīng)歷1980年代大規(guī)模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市場的20%左右：我國香港公營住房占市場份額的40%左右。政府與私營機構(gòu)合作公私合伙合作的具體模式多種多樣：可以是政府和企業(yè)出地或出資、或政府提供優(yōu)惠政策，激勵私營企業(yè)和非盈利組織開發(fā)建設(shè)，在有利于實現(xiàn)政府住房保障政策目標(biāo)和經(jīng)濟上可持續(xù)的基礎(chǔ)上，將具體經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)和非盈利組織，即建設(shè)一轉(zhuǎn)移(BT)模式。也可以是政府從私營企業(yè)收購閑置的存量房，由政府擁有，社團組織營運，即購買—擁有—營運(P00)模式?；蛘哂伤綘I機構(gòu)開發(fā)建設(shè)、并擁有產(chǎn)權(quán)，專業(yè)化經(jīng)營，由政府監(jiān)督和給予適當(dāng)政策優(yōu)惠，即建設(shè)—擁有—經(jīng)營—監(jiān)督—補貼模式。正是在這種模式下，各國出現(xiàn)了許多與政府合作的專門從事住房開發(fā)建設(shè)、租賃服務(wù)的私營企業(yè)和非盈利組織，如英國住房協(xié)會、美國的低收入住房聯(lián)盟和社區(qū)發(fā)展社團和德國的GAGFAH住房公司，它們都擁有和經(jīng)營大量面向中低收入階層不同檔次、既可租又可售的住房。政府激勵私營企業(yè)、非盈利組織、住房合作社投資開發(fā)面向中低收入者的住房政府運用信貸、稅收政策工具，動員和引導(dǎo)社會各方力量積極參與，也是加快保障性住房建設(shè)的重要渠道。在祟尚市場經(jīng)濟的美國，政府為鼓勵私營企業(yè)和非盈利組織(宗教團體、勞工聯(lián)盟和社區(qū)組織)開發(fā)面向中低收入者的租賃房，出臺了多項政策，比如為私營機構(gòu)提供低息貸，鼓勵他們興建低于市場租金的租賃房，其出租對象是無法享受公共住房、收入為地區(qū)平均水平的中等收入家庭；為開發(fā)商興建租賃房提供還貸利率1%的補貼，政府對租金水平進行管治，限定承租對象收入不高于地區(qū)平均收入水平的80%，同時政府對承租的低收入住戶提供房租補貼；鼓勵興建面向中等收入群體的租賃房和多戶租賃房，鼓勵舊城翻修改造存量租賃房，鼓勵為老年人、傷殘人士興建帶有醫(yī)療康復(fù)設(shè)施的租賃住房等政策。在政府政策法規(guī)的指引和激勵下，私營企業(yè)和非盈利組織的廣泛介入，促進了保障性住房的開發(fā)建設(shè)和多樣化。從上述分析看到，各國政府從供給面入手積極干預(yù)住宅市場，加大保障性住房建設(shè)，多有以下特點：一是保障對象廣泛，既有需要特別救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和殘疾人，也有部分買不起商品房的中等收入者。二是政策靈活、多樣，既可以是政府直接投資興建、從市場上收購存量房，也可以是為私營機構(gòu)和非盈利組織提供抵押貸款違約保險，以保障開發(fā)資金的可得性；提供長期低息貸款和稅收減免。三是政策扶持的重點突出，多鼓勵開發(fā)建設(shè)保障性租賃房，并依據(jù)市場需求變化不斷進行調(diào)整。由此產(chǎn)生的政策效應(yīng)是顯而易見的：① 實現(xiàn)了“住有所居”的住房保障政策目標(biāo)，滿足了低收入者和可支付能力弱的中等收入群體的基本住房需求。② 通過政府投資和政策指引，動員多方力量參與，將開發(fā)成本控制在租金水平和銷售價格可以承受的范圍內(nèi)，加快了可支付住房的建設(shè)，強化了政府和企業(yè)的社會責(zé)任，營造了社會公平正義、互助友愛的社會環(huán)境。③ 優(yōu)化了住宅市場結(jié)構(gòu)。政府增加保障性住房供給是對市場的“遺失補缺”，有利于形成保障性住房與商品房、租房與售房、存量房與新建房、不同品質(zhì)、價位、戶型面積和地域分布住房共存的格局。多樣化的住房供給與社會經(jīng)濟發(fā)展水平和國民消費水平相適應(yīng)，消費需求的多元化和梯度升級不僅是中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的不竭源泉，也是保障性住房可持續(xù)性的基礎(chǔ)。我國政府從需求面入手，以現(xiàn)行的信貸、財稅優(yōu)惠政策提升廣大中低收入群體可支付能力，從住宅市場上去租房購房；也包括從供給面入手運用各種政策工具、動員多方力量，增加面向中低收入者的保障性住房的供給。且保障性住房的形式也應(yīng)是多種多樣的，既可租也可售。在社會經(jīng)濟發(fā)展的不同階段，政府住房保障的對象、保障方式應(yīng)根據(jù)國情和市場的實際需求不斷進行調(diào)整。四、成都市保障性住房建設(shè)總體規(guī)劃為引導(dǎo)和促進成都市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房需求，合理引導(dǎo)住房消費，建設(shè)資源節(jié)約型社會，加強對近期城市住房建設(shè)的指導(dǎo)，成都市政府制定了《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》。規(guī)劃現(xiàn)狀：依據(jù)我市2006年住房調(diào)查，至2005年底。其中，、。規(guī)劃期內(nèi)住房需求：根據(jù)五城區(qū)人口、經(jīng)濟變化趨勢，