【正文】 用陽臺擴展戶外空間 ， 完善陽臺休息環(huán)境。住宅區(qū)沿內部小區(qū)主干道設置步行景觀節(jié)點，為居民提供 散步、鍛煉場所。 （ 2）集中公建結構形式：磚混結構。衛(wèi)生間設集中給 排水系統(tǒng)。 設計內容 （ 1）本設計包括建設紅線內的以下內容 :變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)； 防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。 建筑設計節(jié)能措施 （ 1）屋面采用 80mm 聚苯板保溫層， SBS 防水層；坡屋面鋪 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 30 油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。 室內供熱系統(tǒng)采用低溫地板輻射采暖技術，增大發(fā)熱面積，使熱輻 射均勻。 第四章 項目選址及土地利用 一、項目選址 項目位置 該經濟適用房開發(fā)項目 位于 ***市南 三環(huán)路 ***。東南翼較陡，地層傾角最大 30176。 ***市是水資源缺乏地區(qū)之一，全市水資源總量為 億立方米，有大中型水庫 6 座，總庫容 億立方米。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 33 第五章 征地拆遷 一、總述 對已有建筑物的拆遷是為了保證國家公共設施和公益事業(yè)建設用地。 生活垃圾類別 可回收物：指宜于資源利用的垃圾，包括紙類、塑料、橡膠、玻璃、金屬和織物等。本項目住宅部分為 平方米，按人均住房面積為 30 平方米計算，該社區(qū)一天產生的垃圾為 噸 。 建設投資估算 建筑工程費 建筑工程費依據《山西省建筑工程概算定額》概算指標，結合本項目實際建筑設計情況進行調整確定。 （ 8） 城市新增用水量增容費是指新建、改建、擴建（包括翻修后超過原面積 30%的建設項目）各類工程項目的單位，需要新增用水量的，須按《山西省實施 城市節(jié)約用水管理規(guī)定 辦法》 ,向城市節(jié)水部門一次性交納增容費。 預備費 基 本預備費取一類工程費用和二類其他費用之和的 8%； 價差預備費根據目前物價狀況，按零計算。 （ 2）建設單位管理費包括建設單位 開辦費、 建設單位管理經費等 為保證項目建設工作正常進行所需的各種費用 。 生活垃圾從源頭開始分類， 實行分類投放、分類收集 、分類運輸和分類處理 ， 促進垃圾的減量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋處理。 電器件：包括柱形和扣形電池，以及各種廢舊電器等。 2020 年，我國出臺了《城市房屋拆遷管理條例》，這是拆遷所遵循的法律依據。 項目 地塊 位于 ***市南三環(huán)路 ***。邊緣局 部地段直立至倒轉。項目周邊無標志性或特殊建筑。采暖供熱系統(tǒng)，嚴格按設計負荷設置，不得擴大負荷，設置計量儀表嚴格控制。不 采暖樓梯間為 50 厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料； （ 3）戶門采用雙膠合板門，內夾 20 厚模塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為 12mm，氣密性不低于 3 級，傳熱系數為 。本項目建筑按三類防雷的建筑物設計防雷系統(tǒng)，在屋頂設置避雷帶。水壓滿足最不利點自由水頭 ，水質為一般生活用水。 系統(tǒng)方案 (1)室外給水系統(tǒng) 水源由城市供水管網，經小區(qū)配套給水管網提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨立設置，分別設置室外消防水和室內消防水系統(tǒng)，管網環(huán)狀布置。物業(yè)管理位于小區(qū) 北面 靠近 小區(qū)入口 處，并布置傳達室，負責日常的便民活動。北陽臺 (即服務陽臺 )可設儲藏設施、曬衣架等 ， 以減少室內家具的充滿度 ， 使室內更整潔、舒適。門廳對保溫、防寒都起到一定的作用。 83 及 80m2戶型： ①客廳內設兩個門 ， 一個門對外與門廳相連 ， 另一個門對內通過走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。 ③廚房設計模塊化，為成套 廚房家具進入廚房提供條件。 ②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外 ， 其余房間均對 直接采光通風 。配套要求： 按《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》配套相適應的公共設施及市政設施。以中小戶型為主。 采用聯(lián)保形式貸款較房屋產權抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數目可觀的抵押登記費。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。就中、高檔樓盤來看， 80m2以下戶型較少，約占 20％以下 。由此可以看出，今后五年內 ***市房地產建設規(guī)模和需求量空間很大。四是高價位住房偏多，中低價位住房偏少，中低收入家庭 能夠買得起的住房偏少。 2020 年第一季度，山西省房地 產完成投資 億元，住宅完成投資 億元，其中經濟適用房完成投資 9378 萬元，同比增長%，辦公樓完成投資 3709 萬元，同比下降 %。 2020— 2020年商品房平均銷售價格分別為 1349 元 /平方米、 1435 元 /平方米、 1611 元 /平方米、 1777 元 /平方米和 2210 元 /平方米，年平均增幅達 %，各年的增幅分別為%、 %、 %、 %和 %。 三、市場現(xiàn)狀 房價 近年，我國房價尤其是住房價格上漲較快， 1998 年以來，全國商品住房銷售價格年均上漲 %，比居民消費價格年均 %的漲幅高 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 15 據國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調查顯示， 2020 年 6月，全國70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅與上月持平。如果未來 10 年中國城市化率以每年 個百分點的速度增長，預計每年新增城市人口將近 2020萬人，按照人均需求住房面積 25 平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過 5億平方米。 2020年 1月專門從事房地產市場研究的 REICO工作室發(fā)表 2020年度報告，報告認為，在上世紀六十、七十、八十年代，中國曾經出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進入了成年年齡段。 二、需求分析 住房需求主要來自下面三類 情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。 2020 年 ***市政府在出臺的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格，進一步促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。 2020 年 5 月 17 日，建設部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，文件明確要求：（一）切實調整住房供應結構。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務和目標是 :停止福利性的實物住房分配制度，實現(xiàn)住房商品化和市場化，建立與社會主義市場經濟體制及我國國情相適應的城鎮(zhèn)住房新制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費需求。強行推行房產市場化，必會產生負面效應，于 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 7 是經濟適用房在 1998 年適時推出。 宏觀政策 經濟適用房是我國住房體制 改革的階段性產物，在其產生之時就被賦予了住房供應體系的主體地位。 經濟適用房政策實施在解決中低收入家庭住房問題的同時，還體現(xiàn)出一定的宏觀經濟職能，主要指促進新的商品化、社會化城市住房供給體系的構建，并擴大內需，拉動經濟增長。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會效益、經濟效益達到有機 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 3 統(tǒng)一。公司共有在冊職工 36 人，其中工程技術人員 33 名，高級職稱人員 2 人，中級職稱人員 20 人，初級職稱 11 人。 項目建設規(guī)模及目標 建設內容 本項目 新建住 宅 ， 共 平 方米 ， 物管衛(wèi)居及公建 平方米， 總建筑面積 平方米 。 資金籌措：企業(yè)自有資金 萬元； 銀行貸款 萬元，均用于建設投資。經濟適用房在建設時享受的優(yōu)惠主要有：（ 1）用于建造經濟適用房的土地，實行政府行政劃撥，免交土地出讓金；（ 2）建造經濟適用房的行政事業(yè)性收費減半征收。在我國經濟改革初期，中央就針對城鎮(zhèn)居民住房難問題提出了允許居民自建住房及有關商品化改革設想。其經濟性指其價格相對于完全意義上的商品房價格，能適應中低收入家庭（主要是工薪階層）的經濟承受能力。 1998 年，建設部《關于大力發(fā)展經濟適 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 8 用房的若干意見》指出 :發(fā)展經濟適用住房的目的是為了建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的住房供應體系，加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點，不斷地滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。 (二 )進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。 該《意見》明確提出，各地要根據總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 10 理安排普通商品住房的區(qū)位布局， 統(tǒng)籌落實住房供應結構比例要求。 ***市地方政策 “十五”期間， ***市出臺了一系列房地產法規(guī)及部門規(guī)章，有《 ***市住房分配貨幣化實施辦法》、《 ***市城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》、《 ***市經濟適用住房建設管理辦法》、《 ***市直管公房平房出售辦法》、《 ***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理試行辦法》、《 ***市住宅 共用部位、共用設備項維修資金管理辦法》等。 同時， ***市政府將從信貸、土地供應、閑置土地處置等多方面入手，保證中低價位、中小套型住房供應結構的轉變。城市化給城市帶來了大量的外來人口，該部分人口大部分為民工。因此未來 15 年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。中低收入家庭在社會上占據了絕大多數，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場產品在數量上向中低端產品靠近，對于普通居民住宅的需求加大。分地區(qū)看，所有 70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海 %、深圳 %、南京 %、北京 10%和石家莊 %等。 2020年山西省經濟適用房施工面積 萬平方米，同比增長%，新開工面積 185 萬平方米，同 比增長 %，竣工面積 萬平方米，同比增長 %。 目前山西房地產開發(fā)投資處于快速發(fā)展階段，但商品房的開發(fā)和市場供給的結 構性失衡問題 突出，主要表現(xiàn)在：一是非住宅商品 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 17 房開發(fā)較快。房地產業(yè)開發(fā)投資占固定資產投資的比重為 %。 ○ 1 高檔次樓盤：地理位置、周邊環(huán)境良好，樓層較高 (9— 26 層不等 )，建筑材料質量好，房間戶型多樣，結構合理，物業(yè)配套設施齊全，均配有車庫、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。高檔次樓盤售價在每平方米 3000 元以上；中檔樓盤銷售價格在每平方米 2500－ 2900 元左右；低檔樓盤 銷售價格在每平方米1300－ 2400左右。 2020年 3月， ***市個人住房公積金歸集余額達到 億元，覆蓋率達 70%以上，個人住房公積金放貸率降到了 %。 本項目開發(fā)企業(yè) ***公司 的 主要經營業(yè)務為房地產開發(fā) 及商品房銷售，其資質為貳級 。 （ 3） 規(guī)劃設計中注重提高生活質量，處理好 建筑及綠 化 、 道路硬化 的關系 ， 合理組織室外步行和活動場地，進一步提高室外公共設施水平。廚廁設施標準化，集中管井，力求達到居住性、舒適性和安全性的要求。 ⑤衛(wèi)生間門隱藏于進門處 ， 改善了客廳的景觀效果。 ⑤臥室的布置，做到“動靜分區(qū)”，使臥室具有較強的私密性。 ②大臥室設置在南向 ， 小臥室設置在北側 ， 并通過走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯(lián)系 ， 通風采光良好。設置地漏以沖洗地面。小區(qū)沿貫通小區(qū)內部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關系。結構形式如下： （ 1）住宅結構形式： 鋼筋混凝土結構；主體混凝土強度等級均采用 C30。 (2)室外排水系統(tǒng) 生活污水經室外化糞池處理進入城市下水管網。 設計依據 (1)《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》 GB50019— 2020 (2)《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2020 版 ) (3)《 山西省民用建筑節(jié)能設計標準》 DB304— 216— 1999 (4) 建設單位設計要求 采暖設計 (1)本工程采暖熱源由換熱站提供。 （ 5）對講系統(tǒng)：各住宅單元均設有對講系統(tǒng)，通過總線連接至本樓對講主機。 安裝工程設計節(jié)能措施 （ 1）給排水部分：給水管暗管采用 PP—R 管，地溝內及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用 UPVC 管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。 （ 3）選用節(jié)水型，質量可靠的衛(wèi)生潔具。境內地下礦藏還有鐵、銅、鋁、鋅、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花崗石等。構造簡單。該 地塊現(xiàn) 利用率極低，其上 附著 少數建筑 物 ， 其余 多 為荒地 被垃圾覆蓋 。 本項目地塊上附著少數建筑物，共涉及到搬遷 12 戶 475 平方米，按每平方米 元進行補償，共支付拆遷安置費用 萬元。 其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、磚瓦和陶器等。 （ 3）將裝修土頭垃圾裝袋后堆放在垃圾桶旁。 經濟適用住房建設項目 可行性研究 報告 38 （ 5） 城市基礎設施配套費指指在規(guī)劃區(qū)內進行新建、改建、擴建（包括翻修后超過原面積 30%的建設項目）各類工程項目的單位和個人，均需繳納的用于完善該項目基礎設施的費