【正文】 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 18 根據(jù) ***市房管局統(tǒng)計， 2020 年內(nèi)全市住宅建設(shè)總量為 202 萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房面積為 60 萬平方米， ***市 40 萬平方米，縣級 20 萬平方米。 全市商品房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋竣工 面積 ，比上年增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %。 2020 年 ***市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成 億元，比上年增長%，其中，住宅投資 億元，增長 %。四是高價位住房偏多，中低價位住房偏少，中低收入家庭 能夠買得起的住房偏少。 20202020 年間，經(jīng)濟(jì)適用房投資分別為 、 、 億元，環(huán)比增速分別為 %、 %、%、 %和 %，遠(yuǎn)低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積也沒有明顯增加?！笆濉逼陂g，住宅投資 累計完成 ，年均增幅為 %，非住宅投資累計完成 ，年均增幅高達(dá) %，非住宅的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)快于住宅的發(fā)展。這個數(shù)據(jù)說明，從 2020 年以來，山西省加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造、實(shí)施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開始產(chǎn)生效果 。 2020 年第一季度，山西省房地 產(chǎn)完成投資 億元，住宅完成投資 億元，其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 9378 萬元，同比增長%，辦公樓完成投資 3709 萬元，同比下降 %。同時經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資在各市之間的發(fā)展也并不平衡。與全國和中部六省相比，山西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。商業(yè)營業(yè)用房銷售價格分別為 241 269 313 3403 和 5759元 /平方米，年均增幅為 %，各年的增幅分別為： %、 %、 %、 %和 %。 2020— 2020年商品房平均銷售價格分別為 1349 元 /平方米、 1435 元 /平方米、 1611 元 /平方米、 1777 元 /平方米和 2210 元 /平方米，年平均增幅達(dá) %，各年的增幅分別為%、 %、 %、 %和 %。1— 6 月經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長 %，增速比去年同期提高了%,2020年以來經(jīng)濟(jì)適用房投 資持續(xù)下降的局面得到改變。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州 %、烏魯木齊 %、寧波 %、南寧、杭州和洛陽均上漲 %等。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比 分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲%、 %和 %。 三、市場現(xiàn)狀 房價 近年，我國房價尤其是住房價格上漲較快， 1998 年以來，全國商品住房銷售價格年均上漲 %，比居民消費(fèi)價格年均 %的漲幅高 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 15 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示， 2020 年 6月，全國70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅與上月持平。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應(yīng)市場的現(xiàn)狀并不如人意。 近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價格的攀升和社會各階層收入差距的加大，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏 觀調(diào)控，提出了加強(qiáng)住房保障，建立以普通商品房為主體、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和 90 平方米以下戶型的比例。對上述分組狀況進(jìn)行分析可以看出，家庭年收入在 庭占到七成以上，其中家庭年收入 — 萬元的中低收入群體占到 %， %。如果未來 10 年中國城市化率以每年 個百分點(diǎn)的速度增長，預(yù)計每年新增城市人口將近 2020萬人，按照人均需求住房面積 25 平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過 5億平方米。 截至 2020 年底，中國城市化率為 %，與發(fā)達(dá)國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進(jìn)程仍需繼續(xù)推進(jìn)。有數(shù)據(jù)顯示，在 2020 年至 2020年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響， 35— 45 歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在 億左右，由此決定在 2020 年前， 35— 45歲的群體住房改善需求將會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。理論上，2535 歲人員處于婚齡期 ，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較??；而 35 歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。 2020年 1月專門從事房地產(chǎn)市場研究的 REICO工作室發(fā)表 2020年度報告，報告認(rèn)為，在上世紀(jì)六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段。很多大家庭往往分成了一個個的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。他們在城市勞動多年后，對于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟(jì)情況也就產(chǎn)生了對經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。教育體制的改革使得每年有更多畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對市場房價只能是望洋興嘆，進(jìn)而產(chǎn)生了對經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。 二、需求分析 住房需求主要來自下面三類 情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。在土地供應(yīng)方面，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目和低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。在房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面，對項目資本金比例達(dá)不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 12 業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對空置 3年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。同時規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。 2020 年 ***市政府在出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)適用房堅持保本微利的原則， 實(shí)行政府指導(dǎo)價，基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，利潤不得超過３％。進(jìn)入法律程序準(zhǔn)備出臺的法規(guī)、規(guī)章有《 ***市城市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則》、 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 11 《 ***市城市危險房屋管理實(shí)施細(xì)則》、《 ***市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修改）》等。會議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時，要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度，嚴(yán)格審查購房者資格，合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理。但部分城市低收入家庭住房還比較困難?！? 2020年 8月 1日，國務(wù)院召開會議，原則上通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。并規(guī)定：自 2020 年 6月 1日起，各城市 (含縣城 )年度 (從 6月 1日起計算 )新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑 面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。 (六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。 (三 )合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。 2020 年 5 月 17 日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，文件明確要求：（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 2020 年 3 月 26 日，國務(wù)院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》，具體內(nèi)容：（一）高度重視穩(wěn)定住房價格；（二）切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要 追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；（六）全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；（八）認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 2020 年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有 保障性質(zhì)的政策性商品住房”。 經(jīng)濟(jì)適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是 :停止福利性的實(shí)物住房分配制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化和市場化，建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制及我國國情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)需求。 1998 年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》更明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要目標(biāo)之一是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。 經(jīng)濟(jì)適用房 制度伴隨著住房制度改革進(jìn)程而產(chǎn)生和發(fā)展 。嚴(yán)格地講，經(jīng)濟(jì)適用房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計劃體制、半市場體制的性質(zhì)。強(qiáng)行推行房產(chǎn)市場化，必會產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，于 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 7 是經(jīng)濟(jì)適用房在 1998 年適時推出。到 199 1998年房改的關(guān)鍵時刻，國家意識到在當(dāng)時的情況下，難以實(shí)施房產(chǎn)的完全市場化。不過，在當(dāng)時的情況下，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及承受 能力、經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程安排等方面的制約，住房體制一時還不具備商品化、市場化的條件。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場的變化，對經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識也在深化。 宏觀政策 經(jīng)濟(jì)適用房是我國住房體制 改革的階段性產(chǎn)物，在其產(chǎn)生之時就被賦予了住房供應(yīng)體系的主體地位。經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)利潤，不得超過各項費(fèi)用之和的 3%。經(jīng)濟(jì)適用房的限制主要來自 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 6 利潤方面。 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)享受特定的稅費(fèi) 優(yōu)惠，同時承擔(dān)一定的限制條件。 經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施在解決中低收入家庭住房問題的同時，還體現(xiàn)出一定的宏觀經(jīng)濟(jì)職能，主要指促進(jìn)新的商品化、社會化城市住房供給體系的構(gòu)建，并擴(kuò)大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)增長。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 表 12 序號 項目名稱 單位 備注1 總占地面積 M2其中：凈用地面積 M2 代征道路 M22 總建筑面積 M2建筑物 M2 住宅 M2 其中：高層 M2 物管衛(wèi)居及其他公建 M23 拆遷補(bǔ)償面積 M2拆遷戶數(shù) 戶4 戶型 套 中小戶型戶型1（80M2） 套 套數(shù)比例為戶型2（83M2） 套 %戶型3（87M2） 套 中小戶型戶型4（102M2） 套 面積比例為小計 套 %5 容積率6 建筑密度 %7 綠地率 %8 勞動定員 人9 總投資 萬元 其中：貸款 自有資金10 年均銷售收入 萬元11 年均總成本費(fèi)用 萬元其中：年均可變成本 萬元年均固定成本 萬元12 年均銷售稅金及附加 萬元13 年均利稅總額 萬元14 年均利潤 萬元15 年均所得稅額 萬元16 年均稅后利潤 萬元17投資利稅率 %投資利潤率 %借款償還期 年稅前 稅后% %稅前 稅后 稅前 稅后 自有資金利潤率 %全部投資回收期年財務(wù)評價指標(biāo)全部投資內(nèi)部收益率 %財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 %%%%%數(shù)量 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 5 三、研究結(jié)論 該項目 符合 《 ***市城市總體規(guī)劃》 要求，結(jié)合 ***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同消費(fèi)群體和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要 ； 項目的 建筑規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會效益，研究結(jié)果認(rèn)為 本項目是必要的、可行的。 年均利潤總額為 萬 元，年均所得稅 萬元，年均稅后利潤 萬元。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 概況 本項目總投資 萬元；其中建設(shè)投資 萬元，沒有流動資金。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī) 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 3 統(tǒng)一。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 2 建筑內(nèi)容一覽表 表 11 結(jié)構(gòu)形式1 建筑物 住宅M2框架高層M2框架 物管衛(wèi)居及其他公建M2磚混2 其他 自行車車棚 M2 地下車庫 M2框架 地上車庫 M2磚混 消防水池、蓄水池 座 化糞池 座 道路硬化 M2 綠化 M2 室外配套室外供水管網(wǎng)M2室外排水管網(wǎng)M2