【正文】 （ 9）辦公及生活家具購置費(fèi) ：包括能滿足本項(xiàng)目初期正常使用和管理所必須的辦公和生活家具、用具的費(fèi)用。 工程建設(shè)其他費(fèi)用 （ 1）本投資估算中土地使用費(fèi) ，按照《中華人民共和國土地管理法》、《山西省實(shí)施（中華人民共和國土地管理法）辦法》及 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 規(guī)定，分別計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用 。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 36 垃圾處理 生活污水通過管道排入城市污水管道，進(jìn)行集中處理。 廚 房 垃圾：指剩飯菜和瓜果殼等生物性垃圾，適于生化處理或堆肥。為了滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國設(shè)置了城市房屋拆遷相關(guān)法律制度。 二、用地方案 土地權(quán)屬及占地面積 該地塊原歸屬于 ***市 ***鄉(xiāng) ***，后出讓于該項(xiàng)目單位 。 — 60176。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 本項(xiàng)目建成后交通較為便利。 （ 3）室外供熱管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，并加保溫層，保溫層厚度嚴(yán)格計(jì)算。 （ 2）外墻采用 70 厚聚苯板保溫層，聚合物砂漿打底抹面，刷外墻涂料。 （ 2）照明系統(tǒng)：電源由配電室引出低壓 220／ 380V 交流聚氯乙烯電纜直埋引至各樓電纜連接柜。采用單立管排水系統(tǒng)，有組織排入污水管道，排水管應(yīng)采用 PVC管。 五、配套設(shè)施 給排水方案 設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù) (1)《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50015— 2020 (2)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2020) (3)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 CECSS7— 94 (4)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJB— 86 (5)《室外排水設(shè) 計(jì)規(guī)范》 GBJl4— 87 (6)建設(shè)單位設(shè)計(jì)要求 設(shè)計(jì)內(nèi)容 室內(nèi)外給排水及消防用水設(shè)計(jì)。 其它配套設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站布置在小區(qū)西南側(cè)較隱蔽處。南陽臺(tái) (即生活陽臺(tái) )挑出 作為客廳的延伸 ， 將陽臺(tái)門做成落地式平開玻璃門 ， 增加客廳采光面積 ， 陽臺(tái)內(nèi)可設(shè)置躺椅、運(yùn)動(dòng)健身器材等。在門廳中設(shè)置鞋柜、壁柜 ， 為居住者提供換鞋的空間 ， 克服了進(jìn)戶直接入客廳污染室內(nèi)環(huán)境的缺陷。北向結(jié)合廚房設(shè)計(jì)生活陽臺(tái)，洗衣機(jī)直接放在陽臺(tái)，便于使用。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。 102m2戶型： ①有兩個(gè)主臥室朝陽 ， 餐廳、廚房、小臥三個(gè)房間通過餐廳相連 ， 既方便聯(lián)系 ， 又減少客廳開門數(shù)量 ， 便于客廳擺放家具。道路及出入口設(shè)置：地塊內(nèi)部主 道路建筑控制線的寬度不小于 15 米 。 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想有以下幾個(gè)方面為指導(dǎo)原則： （ 1）盡可能的滿足中低收入家庭的住房需求。過去貸款只能以房屋產(chǎn)權(quán)做抵押，現(xiàn)在，貸款者可通過有公積金的其他人員，根據(jù)公積金賬戶情況為其擔(dān)保進(jìn)行貸 款。 ***市住房公積金使用情況 住房公積金是指各單位 及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金，用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。 （ 2）戶型面積 由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 19 40288m2不等。在今后五年內(nèi)全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房 180 萬平方米，其中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適 用房占到 平方米， 萬平方米為市場調(diào)節(jié)住房。三是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房供應(yīng)過少。在全省 11 個(gè)市中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資比上年增長有 4 個(gè)市，分別是呂梁市、陽泉市、朔州市、 ***市；而其他 7個(gè)市則都有所下降。 住房市場分析 山西省住房市場 “十五”期間，由于山西經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，人們的生活水平快速提高，在其它消費(fèi)增長平穩(wěn)的情況下，居民改善居住條件的愿望非常強(qiáng)烈，促使房地產(chǎn)一級市場需求旺盛，但同時(shí)也出現(xiàn)了商品房價(jià)格上漲過快的問題。特別是中小戶型普通商品房的供應(yīng)量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價(jià)格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體住房條件的改善，社會(huì)反響比較強(qiáng)烈。社會(huì)學(xué)者預(yù)計(jì)，未來城市化進(jìn)程將逐步加快。加之 80 后生育高峰期的 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 13 年輕人現(xiàn)在即將成家立業(yè)，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。加大閑置土地的處置力度，對超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿 2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；對雖動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4 的，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置。為確保開發(fā)建設(shè)單位權(quán)益，所有涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)性收費(fèi)全部實(shí)行交費(fèi)登記卡制度，任何單位不得以押金、保證金等名義變相收取費(fèi)用。改革開放以來我國城市住宅建設(shè)快速發(fā)展，城市居民住房條件得到較大改善。 (四 )進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 2020 年 4 月 27 日 ，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控， 并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場：（一）強(qiáng)化規(guī)劃 調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；（二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理； （三 ）加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控， 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 9 保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；（四）完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；（六）加強(qiáng)金融監(jiān)管；（七）切實(shí)整 頓和規(guī)范市場秩序；（八）加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 經(jīng)濟(jì)適用房制度的基本性質(zhì)與我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標(biāo)密切相關(guān)。市場上的商品房價(jià)格與工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力差距較大。經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的確定要與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi) 的普通商品住房價(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 第二章 政策及市場分析 一、經(jīng)濟(jì)適用房政策 概述 經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；其布局要符合城市規(guī)劃的要求；其使用功能滿足居民基本生活的需要。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。 公司簡介 ***公司， 成立于二 000 年七月，公司注冊資金 5000 萬元，開發(fā)資質(zhì)等級為貳級，經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售等。 項(xiàng)目 建設(shè)主要內(nèi)容包括：住宅建筑 及 公建 等 土建工程； 室外配套 及道路硬化、綠化 、管網(wǎng)工程 等配套設(shè)施 工程 。 年均利潤總額為 萬 元，年均所得稅 萬元，年均稅后利潤 萬元。經(jīng)濟(jì)適用房的限制主要來自 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 6 利潤方面。不過，在當(dāng)時(shí)的情況下，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及承受 能力、經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)程安排等方面的制約，住房體制一時(shí)還不具備商品化、市場化的條件。 經(jīng)濟(jì)適用房 制度伴隨著住房制度改革進(jìn)程而產(chǎn)生和發(fā)展 。 2020 年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出，“經(jīng)濟(jì)適用住房是具有 保障性質(zhì)的政策性商品住房”。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。并規(guī)定：自 2020 年 6月 1日起，各城市 (含縣城 )年度 (從 6月 1日起計(jì)算 )新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑 面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上。進(jìn)入法律程序準(zhǔn)備出臺(tái)的法規(guī)、規(guī)章有《 ***市城市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則》、 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 11 《 ***市城市危險(xiǎn)房屋管理實(shí)施細(xì)則》、《 ***市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修改）》等。在房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 12 業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對空置 3年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。他們在城市勞動(dòng)多年后，對于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟(jì)情況也就產(chǎn)生了對經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。有數(shù)據(jù)顯示，在 2020 年至 2020年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響， 35— 45 歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在 億左右，由此決定在 2020 年前， 35— 45歲的群體住房改善需求將會(huì)刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價(jià)格的攀升和社會(huì)各階層收入差距的加大，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏 觀調(diào)控，提出了加強(qiáng)住房保障，建立以普通商品房為主體、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和 90 平方米以下戶型的比例。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州 %、烏魯木齊 %、寧波 %、南寧、杭州和洛陽均上漲 %等。與全國和中部六省相比，山西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢?！笆濉逼陂g，住宅投資 累計(jì)完成 ，年均增幅為 %，非住宅投資累計(jì)完成 ，年均增幅高達(dá) %，非住宅的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)快于住宅的發(fā)展。 全市商品房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋竣工 面積 ，比上年增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %。 ○ 2 中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在 1－ 7層左右，個(gè)別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設(shè)施較全。 在商品房銷售價(jià)格上， 2020 年 ***市開發(fā)建設(shè)限價(jià)普通商品住房，限房價(jià)格初步定位為 2300元 /m2。截至 2020年 3 月，全市累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款僅為 。因此，該開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)本項(xiàng)目的技術(shù)能力 及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，達(dá)到了國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 用地使用強(qiáng)度： （ 1）用地面積： 總用地面積為 平方米，合 畝 ；（ 2） 容積率： ； （ 3） 建筑密度： %； （ 4） 綠化：居住用地內(nèi)綠地率約為 %； （ 5） 建筑規(guī)模：總建筑面積為 平方米，其中住宅 平 方米 ，物管衛(wèi)居及其它公 建 平方米 ；（ 6） 建筑間距：建筑間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)章的要求。 （ 2）套型多樣 結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點(diǎn)，結(jié)合 ***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同需要的多種套型住宅，形式各異。 ⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡潔 ， 滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。每戶至少有一個(gè)朝南的臥室。靜鬧環(huán)境截然分開 ， 可保證臥室安靜與私密性的要求 ， 不會(huì)因?yàn)闀?huì)客、看電視影響休息和子女學(xué)習(xí)等。地漏應(yīng)采用高水封地漏 ， 有效地解決下水道返臭、逆水問題 ， 并使流水通暢便于清理 ， 易于檢修。 交通組織 住宅區(qū)共設(shè)有 2 個(gè)主要出入口，分別位于 南 面 和 小區(qū)東 北 角 ?；A(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級采用 C30；基礎(chǔ)墊層采用 C15。 雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。 (2)樓內(nèi)采暖均為分戶計(jì)量，采用一戶一表制，采暖系統(tǒng)采用單管水平串聯(lián)跨越式系統(tǒng)。 （ 6）消防系統(tǒng)：住宅及大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急 廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。室內(nèi)設(shè)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。 （ 4）按規(guī)定安裝各級水表，以控制用水量。 礦區(qū)總體上西北翼寬緩，地層傾角一般 5176。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 32 水文地質(zhì)條件 ***地處黃土高原，屬溫帶大陸型氣候，降水少、日照多，晝夜溫差大，四季分明。 規(guī)劃 為了城市發(fā)展和社會(huì)繁榮穩(wěn)定， 該地塊 被劃為城市規(guī)劃用地，為居住用地， 用于居民住房建設(shè)，以滿足 ***市 廣大中低收入家庭的住房需求。 四、影響分析 本項(xiàng)目補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償依據(jù)、補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)均符合國家相關(guān)規(guī)定，并且符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)現(xiàn)了土地的合理利用。 生活污水 生活污水指居民生活中排出的受過不同程度污染的水體，主要有廚房廢水及因生活衛(wèi)生產(chǎn)生的廢水。 影響分析 本項(xiàng)目建設(shè)及建成后產(chǎn)生的垃圾不會(huì)對環(huán)境形成明顯的影響，且在項(xiàng)目實(shí)施過程中及建成后均采取相關(guān)處理措施，從而最大程度上實(shí)現(xiàn)了對環(huán)境的保護(hù)。 （ 6） 城市消防設(shè)施配套費(fèi)指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積 30%的建設(shè)項(xiàng)目）各類工程項(xiàng)目的單位和個(gè)人，均需繳納的用于城市消防站等消防設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。 總投資估算匯總表 表 71 單位：萬元投資比例（ % ）1 建設(shè)投資 % 建設(shè)投資靜態(tài)部分 %1. 1. 1 建筑工程費(fèi) %1. 1. 2 設(shè)備及工器具購置費(fèi) %1. 1. 3 安裝工程費(fèi) %1. 1. 4 工程建設(shè)其他費(fèi)用 %1. 1. 5 基本預(yù)備費(fèi) %1. 2 建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分 %1. 2. 1 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) %1. 2. 2 建設(shè)期利息 %2 流動(dòng)資金 %3 項(xiàng)目總投資 %合計(jì)工程或費(fèi)用名稱序號
。 （ 4）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)包括設(shè)計(jì)、施工階段 對工程實(shí)施 監(jiān)理 工作所需的 費(fèi) 用，按照國家物價(jià)局、建設(shè)部 [1992]價(jià)費(fèi)字 479 號執(zhí)行 。 （ 2）生活垃圾分類投入相應(yīng)的垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)禁隨 意丟棄。 瓶罐：各類瓶罐物品，包括塑料的、金屬