【正文】 因此，項目銷售風險和受房地產(chǎn)市場波動的影響較小，項目建設的社會風險很小。帶動鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)、餐飲、商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于該項目是經(jīng)濟適用住房工程，因此暫不考慮所得稅與稅后利潤的分配。表93 規(guī)費及其他費用估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1新建房屋白蟻防治費按2元/m2估算2工程監(jiān)理按10元/m2計算3工程保險費按5元/m2計算4招標、評標費、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費按10元/m2計算5其他費用按8元/m2計算6合計不可預見費：，按總建筑面積20元/㎡估算開發(fā)建設投資為以上費用之和，合計為3845萬元。項目土地費用暫不計入本次估算范圍。第9章 招標專章根據(jù)江蘇省人民政府《省政府關于印發(fā)江蘇省工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定的通知》（蘇政發(fā)（2004）48號），本項目屬于關系社會公共利益、公眾安全的基礎設施項目和使用國有資金投資項目，按照依法必須招標的規(guī)模標準：（一）勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的；（二）施工單項合同估算價在100萬元人民幣以上或者建筑面積2000平方米以上的；（三）重要設備和材料等貨物的采購，單項合同估算價在50萬元以上的；（四）單項合同估算價低于本條第（一）、（二）、（三）項規(guī)定的規(guī)模標準，但符合下列標準之一的項目：1．總投資額在2000萬元人民幣以上的；2．本規(guī)定第五條第（一）、（二）項和第六條規(guī)定的項目，總投資中使用財政預算資金、納入財政管理的各種政府性專項建設基金或者行政事業(yè)性收費資金、國家融資的金額在100萬元人民幣以上的。（2）人員來源“項目組”人員擬由句容市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心派遣和新增人員組成。項目控制是項目管理的重要環(huán)節(jié)，是項目管理成敗的關鍵。項目管理體系由組織體系和制度體系組成?！绊椖拷M”一般獨立于政府組織結構之外，可以是有資質(zhì)的社會中介組織，也可以由政府組建。（3）在建筑工程中提高房屋的采光性能，節(jié)約照明燈耗。廚房、衛(wèi)生間應安裝機械排風裝置。所有外窗的窗墻面積比均滿足《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》有關窗墻面積比的規(guī)定。當設計建筑的外窗不符合下表規(guī)定時，其空調(diào)采暖年耗電指數(shù)（或耗電量）不超過參照建筑的空調(diào)采暖年耗電指數(shù)（或耗電量）。（2）居住建筑的外窗面積不應過大，背朝向的窗墻面積比，；東；。所有參加工程建設的施工企業(yè)，必須采取有效措施控制施工過程中揚塵、土方和建筑垃圾的運輸、堆放過程中要防止撒、漏對環(huán)境衛(wèi)生的影響。建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督機構應當對其進行檢查，不符合安全標準的，不得投入使用。本項目建議內(nèi)容主要為多層住宅的建設，在施工期及運營期，通過加強管理，嚴格按照有關標準執(zhí)行環(huán)保措施，不會對周圍環(huán)境造成污染。生活垃圾收集后由當?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一外運處理。（5）施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門指定場所統(tǒng)一處理。在施工過程中，應當遵守國家和當?shù)赜嘘P環(huán)境保護的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。生活垃圾、糞便清運率、無害化處理率達100%。（1）環(huán)境空氣根據(jù)句容市環(huán)境監(jiān)測站2008年對該地區(qū)的大氣監(jiān)測結果，該區(qū)域大氣中SONOTSP的現(xiàn)狀值均小于《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》二級標準，故該區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，詳見表51。a；合計為34880立方米在弱點機房、浴室、衛(wèi)生間等處設局部等電位連接。盡量選用節(jié)能燈具。變電所設置本工程設1座變電所，每座變電所容量為3000kVA。（2）設計水量：本工程按“三類建筑”設計，室內(nèi)20L/S，室外15L/S，火災延續(xù)時間2小時，火災發(fā)生次數(shù)為一次。（3）排水設計項目排水采用雨污分流方式排水。砼：C25~C30；鋼材：采用HRB400、HRB335和HPB235；填充墻：外墻采用200厚KM1型非承重空心磚。多樣化的住宅戶型為住戶提供了較大的選擇余地，以南北向為主要朝向。（1）小區(qū)四周封閉的圍墻內(nèi)配置常綠喬木和常綠灌木作為視線遮擋和安全考慮；（2）主要車行道兩邊栽植香樟等常綠喬木，步行道兩邊栽植常綠的成叢灌木；（3）中心綠地、公共綠地以常綠喬木、落葉喬木和常綠灌木配制成景觀樹叢，每個樹叢以三~四棵喬木為主配以各種形狀的灌木和多色彩的花卉高低栽植組成叢，疏落布置，形成立體景觀。通過步行景觀軸的設置來聯(lián)系水系、宅間綠地和小品，組成統(tǒng)一和諧的景觀形態(tài)，使綠色序列空間逐漸清晰，令優(yōu)雅寧靜又具有觀賞性的居住環(huán)境落到實處。（2）道路按功能分為車行和人行，人行主要集中于內(nèi)部休閑步行綠化帶，車行采取兩個等級，即主車道和院落內(nèi)宅前路，既能保證汽車通到每家每戶，又可以避免機動交通對住戶的干擾。各個組團之間都進行有機的融合，營造出錯落有致的庭院景觀，大片的花園植物，步移景換，空間開敞和通透。全方位的景觀營造，整體性的規(guī)劃建筑設計，使綠色滲透到每個角落，小區(qū)居民可以在任何地點、任何角度享受與綠色景觀空間融為一體的景色。表42 戶型面積及比例戶型面積（m2）戶數(shù)戶型比例（%）A：5536B：75132C：9048總戶數(shù)216100項目地塊位于華陽鎮(zhèn)河濱北路北側、羊角山路西側，占地面積18畝。項目建設地已完成“三通一平”，滿足交通運輸、供電、施工用水等施工條件。（1）道路：項目場址南側為河濱北路、東側為羊角山路，交通便利。本項目區(qū)域水系發(fā)達、河流縱橫，地表水、地下水都較豐富，足以保證工程用水。年末民用汽車擁有量13586輛，比上年凈增874輛，其中私人汽車擁有量9510輛，比上年凈增832輛，%、%。句容境內(nèi)10312國道，滬寧、寧常、寧杭3條高速，12333243等10多條公路，縱橫交錯呈網(wǎng)狀鋪開，宛若經(jīng)脈將句容和周邊連成一體，密不可分。全鎮(zhèn)的各項社會事業(yè)與經(jīng)濟建設同步發(fā)展，逐漸配套齊全，形成了以鎮(zhèn)區(qū)集中布局、兼顧鎮(zhèn)域的格局，人們的生活條件日趨改善。合理滿足中低收入階層需要，加大經(jīng)濟適用房和安居工程建設力度，降低農(nóng)民進城門檻”的發(fā)展要求。只有不斷加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，提高各類房地產(chǎn)市場的透明度，逐步形成反映房地產(chǎn)真實供求關系的房地產(chǎn)價格，才能更好地發(fā)揮市場功能，改善投資結構，引導合理需求。，保障低收入者住房需求城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市(區(qū))、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關部門要加強監(jiān)督檢查。表21 句容市“十一五”期間住房建設年度計劃（單位：萬平方米）年度商品住房政策性住房合計新建商品住房城中村改造20065226602007513660200854520095452010324440合計2061925250表22 句容市“十一五”期間住宅用地年度實施計劃（單位：平方公里）年度商品住房用地政策性住房用地20062007200820092010合計句容市政府的5年規(guī)劃為句容市房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展開拓了廣闊的發(fā)展空間。2．遠期(2011年~2020年)GDP年均增長12％，至2020年總量達到680億元，人均GDP達到93000元左右，三次產(chǎn)業(yè)結構預期調(diào)整為4：52：44。1．接軌核心：強化與南京市的城際聯(lián)動發(fā)展，密切交通聯(lián)系，深化產(chǎn)業(yè)合作，做強做優(yōu)旅游、居住等服務功能，在水電等區(qū)域基礎設施上與南京有機銜接。（5）本項目總用地面積18畝，總建筑面積17600m2，其中住宅面積16500m2。、研究范圍國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄（2005年本）》國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》《句容市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》《句容市住房建設規(guī)劃（20062010）》建設單位提供的相關資料本研究工作范圍主要是項目建設背景，項目建設條件，項目工程建設方案，環(huán)境、節(jié)能、投資分析，項目社會效益，可行性研究結論與建議等。目 錄第1章 總論 1 法定地址 1 1 研究范圍 2 3 3第2章 項目發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策相符性分析 5 5 9 12 13第3章 項目所在地概況和建設條件 14 14 14 16第4章 項目建設規(guī)模及建設方案 19 19 19 20第5章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 36 36 41第6章 節(jié)能 44 44 45 47第7章 項目組織與管理 49 49 50 52第8章 建設計劃 53 53第9章 招標專章 58第10章 投資估算及資金籌措 58 58 60 60第11章 社會效益分析 62 62 63 63 63財務評價附表：附表1：項目總投資估算表附表2：投資使用計劃與資金籌措表附圖：附圖1：河濱北路經(jīng)濟適用住房項目地理位置示意圖附圖2：河濱北路經(jīng)濟適用住房項目規(guī)劃設計圖I / 73第1章 總論項目名稱：句容河濱北路經(jīng)濟適用住房項目項目、法定地址業(yè)主名稱：句容市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心法定地址：句容市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目名稱：句容河濱北路經(jīng)濟適用住房項目項目建設單位：句容市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心建設地點：句容市華陽鎮(zhèn)河濱北路北側、羊角山路西側規(guī)劃用途：拆遷安置項目建設期：1年項目總投資：3845萬元本項目用地面積為12200平方米，計18畝。主要技術經(jīng)濟指標見表13。土地利用率較高。2．科教興市：充分借用南京科技力量與環(huán)境，推進各行業(yè)的技術創(chuàng)新，加強傳統(tǒng)行業(yè)的高新技術化，強化科技、經(jīng)濟結合的中介環(huán)境，提高全民受教育程度。本項目的實施將全面發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢，加快推進城鄉(xiāng)一體化進程，全力打造南京都市圈最佳人居環(huán)境，促進房地產(chǎn)業(yè)的又好又快的發(fā)展。近年來，由于房產(chǎn)市場發(fā)展過快過熱，建設部、國家發(fā)改委等七部委發(fā)布了一系列穩(wěn)定住房價格工作的意見:強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應結構；加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費；加強經(jīng)濟適用房建設，完善廉租房制度；切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。住房是一種必需品，它不可能通過完全市場競爭達到供求均衡；而且，住房是人的一項基本權利，保障人的住房權利是政府的責任。去年以來，全國各大中城市房產(chǎn)市場逐漸變冷，商品房價格漲幅大幅下降，%。（2）項目符合句容市市委、市政府改善民生、促進經(jīng)濟增長、保持社會和諧穩(wěn)定的重要舉措，也是完善我市分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障工作的重要內(nèi)容的職能規(guī)劃要求。句容建在被第四系覆蓋的緩丘崗地上，第四系厚度受地區(qū)構造的控制，城區(qū)處于準陽山字形構造的右反射弧。對接南京的12條道路，使南京和句容連為一體。供電：句容市城鄉(xiāng)用電普及率達100%，句容境內(nèi)無用電死角，在所有主要道路和工業(yè)區(qū)，都有110KV的雙回線路，并且已經(jīng)實現(xiàn)了所有110KV線路的環(huán)網(wǎng)互供，變電站之間也可以互相倒負荷。、地貌條件全市屬丘陵山區(qū)，地形起伏不大，總體呈北高南低，鎮(zhèn)域形似長方形。（2）供水：未來依托區(qū)域供水，隨道路鋪設自來水管。句容市建材資源豐富，各類建材廠眾多，項目建設所需的砂子、石料、磚、木材等均由當?shù)亟ú膹S家提供，鋼材、水泥由各生產(chǎn)廠家駐句容供貨商定點供應。該地塊交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。本方案總體規(guī)劃的主要特點為：（1）人本——充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然、自然和諧、經(jīng)典高貴的生態(tài)居住環(huán)境。社區(qū)內(nèi)雅致的人文氛圍，安靜的環(huán)境更讓住戶呼吸到潔凈的空氣和享受生活的甜蜜。（3）道路節(jié)點：道路節(jié)點處設置綠化空間，突出視覺景觀形象，加強空間引導并增強住區(qū)的空間意象。文化環(huán)境創(chuàng)造有高雅文化環(huán)境的社區(qū)是當今社區(qū)規(guī)劃設計的一個重要延伸。除道路外，綠地均覆以綠色草坪，選擇冬天不枯黃的草種，草坪呈起伏堆置；（4）設備房四周栽植常綠灌木圍合，地面采用植草磚并植草。平面實用方便，并做到明廳、明廚、明衛(wèi)，實現(xiàn)戶戶通風、間間有景的優(yōu)異布局，并使用戶擁有充足的陽光、良好的景觀和安靜的獨立空間。（1）設計依據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》（GB500162006）《建筑給水排水設計規(guī)范》（GB500152003）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB501402005）《室外給水設計規(guī)范》（GB500132006）《室外排水設計規(guī)范》（GB500142006）（2）給水設計1．水源由122省道引入DN300市政給水管，以供生活及消防用水量。1．雨水