【文章內(nèi)容簡介】 正式實(shí)施的《 ***市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》明確規(guī)定，政府國土部門依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房年度計(jì)劃在土地利用年度計(jì)劃中優(yōu)先安排，而且其建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收，按規(guī)定應(yīng)收取經(jīng)營服務(wù)性費(fèi)用的按低限收取，小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用由政府承擔(dān)。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)適用房堅(jiān)持保本微利的原則， 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，利潤不得超過３％。為確保開發(fā)建設(shè)單位權(quán)益，所有涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)性收費(fèi)全部實(shí)行交費(fèi)登記卡制度，任何單位不得以押金、保證金等名義變相收取費(fèi)用。 2020 年 ***市政府在出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。該意見指出，“十一五”期間，將重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房 180 萬平方米，其中中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房總計(jì)要占到 ，只有 萬平方米住房為市場調(diào)節(jié)的商品房。同時(shí)規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。 同時(shí)， ***市政府將從信貸、土地供應(yīng)、閑置土地處置等多方面入手，保證中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。在房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 12 業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對空置 3年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。同時(shí)， 對購買自住房且套型建筑面積90 平方米以上個(gè)人住房按揭貸款比例不得低于 30％。在土地供應(yīng)方面，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。加大閑置土地的處置力度，對超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿 2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；對雖動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4 的，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置。 二、需求分析 住房需求主要來自下面三類 情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。 隨著城市化進(jìn)程的加快，我國城市人口增長加快。教育體制的改革使得每年有更多畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時(shí)，由于他們剛參加工作收入有限，面對市場房價(jià)只能是望洋興嘆，進(jìn)而產(chǎn)生了對經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。城市化給城市帶來了大量的外來人口，該部分人口大部分為民工。他們在城市勞動(dòng)多年后，對于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟(jì)情況也就產(chǎn)生了對經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展，使家庭越來越小，成員越 來越少。很多大家庭往往分成了一個(gè)個(gè)的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。加之 80 后生育高峰期的 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 13 年輕人現(xiàn)在即將成家立業(yè)，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。 2020年 1月專門從事房地產(chǎn)市場研究的 REICO工作室發(fā)表 2020年度報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為，在上世紀(jì)六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段。由于土地供給彈性很小，房價(jià)的漲跌主要取決于房屋需求的變化；REICO工作室認(rèn)為， 2545 歲群體是購買商品房的主要群體。理論上，2535 歲人員處于婚齡期 ，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較?。欢?35 歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。因此未來 15 年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。有數(shù)據(jù)顯示，在 2020 年至 2020年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響， 35— 45 歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在 億左右，由此決定在 2020 年前， 35— 45歲的群體住房改善需求將會(huì)刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。而到 2020—2020年的時(shí)候，受第三次“嬰兒潮”的影響， 25— 35 歲人口比重會(huì)上升，這部分人口總數(shù)大概在 左右。 截至 2020 年底，中國城市化率為 %，與發(fā)達(dá)國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進(jìn)程仍需繼續(xù)推進(jìn)。社會(huì)學(xué)者預(yù)計(jì)，未來城市化進(jìn)程將逐步加快。如果未來 10 年中國城市化率以每年 個(gè)百分點(diǎn)的速度增長，預(yù)計(jì)每年新增城市人口將近 2020萬人，按照人均需求住房面積 25 平方米計(jì)算，每年新增城市人口的住房需求將超過 5億平方米。 將購房者的家庭月收入分為五組， 1999 元以下為低收入組，2020— 3000 元為中低收入組， 3001— 5000 元為中等收入組， 5001 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 14 — 8000元為中高收入組， 8001 元以上為高收入組。對上述分組狀況進(jìn)行分析可以看出，家庭年收入在 庭占到七成以上，其中家庭年收入 — 萬元的中低收入群體占到 %， %。中低收入家庭在社會(huì)上占據(jù)了絕大多數(shù)，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場產(chǎn)品在數(shù)量上向中低端產(chǎn)品靠近，對于普通居民住宅的需求加大。 近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價(jià)格的攀升和社會(huì)各階層收入差距的加大，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏 觀調(diào)控，提出了加強(qiáng)住房保障，建立以普通商品房為主體、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和 90 平方米以下戶型的比例。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)過多次調(diào)整后的住房供應(yīng)體系目標(biāo)更加貼近實(shí)際，更加符合我國當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟(jì)狀況。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應(yīng)市場的現(xiàn)狀并不如人意。特別是中小戶型普通商品房的供應(yīng)量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價(jià)格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體住房條件的改善，社會(huì)反響比較強(qiáng)烈。 三、市場現(xiàn)狀 房價(jià) 近年，我國房價(jià)尤其是住房價(jià)格上漲較快， 1998 年以來，全國商品住房銷售價(jià)格年均上漲 %，比居民消費(fèi)價(jià)格年均 %的漲幅高 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 15 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示， 2020 年 6月，全國70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅與上月持平。其中：新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比 分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲%、 %和 %。分地區(qū)看，所有 70 個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海 %、深圳 %、南京 %、北京 10%和石家莊 %等。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州 %、烏魯木齊 %、寧波 %、南寧、杭州和洛陽均上漲 %等。 2020年上半年，全國地級(jí)以上城市都已建立了廉租住房制度。1— 6 月經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長 %，增速比去年同期提高了%,2020年以來經(jīng)濟(jì)適用房投 資持續(xù)下降的局面得到改變。 住房市場分析 山西省住房市場 “十五”期間，由于山西經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，人們的生活水平快速提高，在其它消費(fèi)增長平穩(wěn)的情況下，居民改善居住條件的愿望非常強(qiáng)烈，促使房地產(chǎn)一級(jí)市場需求旺盛，但同時(shí)也出現(xiàn)了商品房價(jià)格上漲過快的問題。 2020— 2020年商品房平均銷售價(jià)格分別為 1349 元 /平方米、 1435 元 /平方米、 1611 元 /平方米、 1777 元 /平方米和 2210 元 /平方米，年平均增幅達(dá) %，各年的增幅分別為%、 %、 %、 %和 %。其中住 宅的銷售價(jià)格分別為 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 16 1249元 /平方米、 1253 元 /平方米、 1263 元 /平方米、 1534 元 /平方米和 1876 元 /平方米，年平均增幅達(dá) %，各年的增幅分別為%、 %、 %、 %和 %。商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格分別為 241 269 313 3403 和 5759元 /平方米，年均增幅為 %，各年的增幅分別為： %、 %、 %、 %和 %。 2020年山西省經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬平方米，同比增長%，新開工面積 185 萬平方米，同 比增長 %，竣工面積 萬平方米，同比增長 %。與全國和中部六省相比，山西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。 2020 年，山西省經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資總量居全國第 16 位，居中部六省第 4位；增速居全國第 20 位，居中部六省第 5 位；占全國經(jīng)濟(jì)適用房投資總量的 %，占中部六省經(jīng)濟(jì)適用房投資總量的 %。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資在各市之間的發(fā)展也并不平衡。在全省 11 個(gè)市中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資比上年增長有 4 個(gè)市，分別是呂梁市、陽泉市、朔州市、 ***市；而其他 7個(gè)市則都有所下降。 2020 年第一季度，山西省房地 產(chǎn)完成投資 億元，住宅完成投資 億元，其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 9378 萬元，同比增長%，辦公樓完成投資 3709 萬元，同比下降 %。雖然經(jīng)濟(jì)適用房投資只占住宅總投資的 7%，但以前僅為 2%3%。這個(gè)數(shù)據(jù)說明，從 2020 年以來，山西省加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造、實(shí)施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開始產(chǎn)生效果 。 目前山西房地產(chǎn)開發(fā)投資處于快速發(fā)展階段，但商品房的開發(fā)和市場供給的結(jié) 構(gòu)性失衡問題 突出，主要表現(xiàn)在：一是非住宅商品 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 17 房開發(fā)較快?！笆濉逼陂g，住宅投資 累計(jì)完成 ，年均增幅為 %，非住宅投資累計(jì)完成 ，年均增幅高達(dá) %，非住宅的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)快于住宅的發(fā)展。二是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。 20202020 年間，經(jīng)濟(jì)適用房投資分別為 、 、 億元，環(huán)比增速分別為 %、 %、%、 %和 %，遠(yuǎn)低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積也沒有明顯增加。三是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房供應(yīng)過少。四是高價(jià)位住房偏多，中低價(jià)位住房偏少，中低收入家庭 能夠買得起的住房偏少。 ***市住房市場 整體情況 “十五”期間， ***市住房產(chǎn)業(yè) 快速發(fā)展，使全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由 2020 年的 平方米增加到 2020 年的 21 平方米 ，形成了商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用 房多層次的住房供應(yīng)和保障體系。 2020 年 ***市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資完成 億元，比上年增長%，其中，住宅投資 億元，增長 %。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為 %。 全市商品房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋竣工 面積 ，比上年增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %。 2020 年， ***市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到 平方米，比上年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)到 ，比上年增加 。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 18 根據(jù) ***市房管局統(tǒng)計(jì)， 2020 年內(nèi)全市住宅建設(shè)總量為 202 萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房面積為 60 萬平方米， ***市 40 萬平方米，縣級(jí) 20 萬平方米。在今后五年內(nèi)全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房 180 萬平方米，其中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適 用房占到 平方米， 萬平方米為市場調(diào)節(jié)住房。由此可以看出，今后五年內(nèi) ***市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和需求量空間很大。 樓盤情況 近幾年 ， ***市商品房建設(shè)逐年加快，新開樓盤數(shù)量不斷增加，檔次也在不斷提高，大都朝著花園式、高層次、高標(biāo)準(zhǔn)方向發(fā)展。 （ 1）樓盤檔次 目前 ***市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個(gè)檔次來劃分。 ○ 1 高檔次樓盤：地理位置、周邊環(huán)境良好，樓層較高 (9— 26 層不等 )，建筑材料質(zhì)量好，房間戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)配套設(shè)施齊全，均配有車庫、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。 ○ 2 中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在 1－ 7層左右，個(gè)別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設(shè)施較全。 ○ 3 低檔次樓盤：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在 1－ 7 層不等，樓房間距小，物業(yè)管理和配套設(shè)施不夠全，無車庫，無綠化或少綠化，周邊公共設(shè)施少。這部分 樓盤以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。 （ 2）戶型面積 由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 19 40288m2不等。就中、高檔樓盤來看， 80m2以下戶型較少，約占 20％以下 。80100m2約占 30％左右，大部分是 100m2以上的戶型，達(dá)到70％左右。 銷售價(jià)格 目前 ***市商品房均價(jià)在 2850 元左右， 二手房價(jià)格也超過 1800元 /m2。高檔次樓盤售價(jià)在每平方米 3000 元以上；中檔樓盤銷售價(jià)格在每平方米 2500－ 2900 元左右；低檔樓盤 銷售價(jià)格在每平方米1300－ 2400左右。 在商品房銷售價(jià)格上， 2020 年 ***市開發(fā)建設(shè)限價(jià)普通商品住房，限房價(jià)格初步定位為 2300元 /m2。 就目前