【正文】 系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。(2)樓內采暖均為分戶計量，采用一戶一表制，采暖系統(tǒng)采用單管水平串聯(lián)跨越式系統(tǒng)。暖通專業(yè) 采暖規(guī)劃概況本區(qū)設一個冬季采暖熱力站向小區(qū)內各建筑供暖。水質為一般生活用水。衛(wèi)生間設集中給排水系統(tǒng)。雨水有組織排入城市雨水管網。本項目設消防專用水泵二臺保證消防用水壓力。 系統(tǒng)方案(1)室外給水系統(tǒng)水源由城市供水管網，經小區(qū)配套給水管網提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨立設置，分別設置室外消防水和室內消防水系統(tǒng)，管網環(huán)狀布置。（2）集中公建結構形式：磚混結構?；A混凝土強度等級采用C30；基礎墊層采用C15。四、結構方案設計條件(1)抗震等級：按抗震設防列度7度設防；耐火等級為II級；(2)主要設計使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標準風壓 ㎡ 標準雪壓 ㎡結構選型擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集中公共建筑。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達室，負責日常的便民活動。住宅區(qū)沿內部小區(qū)主干道設置步行景觀節(jié)點，為居民提供散步、鍛煉場所。住宅區(qū)共設有2個主要出入口，分別位于南面和小區(qū)東北角。戶型統(tǒng)計表31輔助工程本項目強調綠化圍合建筑理念，在小區(qū)內每個樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內滲透與各組團綠地相連，向外擴展與城市道路綠化帶相連，使得整個綠化系統(tǒng)形成網狀結構，創(chuàng)造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。北陽臺(即服務陽臺)可設儲藏設施、曬衣架等，以減少室內家具的充滿度，使室內更整潔、舒適。⑥充分利用陽臺擴展戶外空間，完善陽臺休息環(huán)境。地漏應采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。⑤衛(wèi)生間，內設長浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾桿、手紙盒等。門廳對保溫、防寒都起到一定的作用。門廳是人們從室外進入室內的緩沖空間，這項設計將門廳從以往的客廳中獨立出來，可增強室內空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。靜鬧環(huán)境截然分開，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會因為會客、看電視影響休息和子女學習等。各套型對客廳開門較少,廳內都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。83及80m2戶型：①客廳內設兩個門，一個門對外與門廳相連，另一個門對內通過走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。⑦每戶設有朝南的陽臺，適當增加進深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。每戶至少有一個朝南的臥室。④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風，洗臉盆設在前室；管道集中，節(jié)約投資。③廚房設計模塊化，為成套廚房家具進入廚房提供條件。②起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。④走進客廳，對面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外，其余房間均對直接采光通風。（4）合理分配戶內各功能空間的面積，適當擴大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。（2）套型多樣結合現(xiàn)代住宅的特點，結合***市居民的居住水準及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應不同需要的多種套型住宅，形式各異。（1）設計原則以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據，合理組織住宅套型平面，住宅設計突出以起居廳為主的設計原則。配套要求：按《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》配套相適應的公共設施及市政設施。消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。二、規(guī)劃設計方案用地使用強度：（1）用地面積： 平方米，；（2）容積率：；（3）建筑密度：%；（4）綠化：%；（5）建筑規(guī)模：， 平方米，；（6）建筑間距：建筑間距應符合相關規(guī)范及規(guī)章的要求。（2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點，體現(xiàn)時代特色和地域城市風貌。以中小戶型為主。其目標群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會家庭總數70%的群體。因此，該開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)本項目的技術能力及經濟實力，達到了國家相關標準要求。四、開發(fā)企業(yè)分析目前***市具有房地產開發(fā)企業(yè)將近130家左右，其中具有壹級開發(fā)資質的有一家，具有貳級開發(fā)資質的有五家，具有叁級開發(fā)資質的有三十家，具有肆級開發(fā)資質的六十五家。采用聯(lián)保形式貸款較房屋產權抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數目可觀的抵押登記費。過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為10萬元，現(xiàn)增加到15萬元；過去貸款最長年限為10年，現(xiàn)延長為20年。截至2006年3月。即便是在2003年，全國個人住房公積金貸款率個別城市達到了80%的這個小高潮中，***市的個人住房公積金放貸率也僅僅是1%。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。統(tǒng)計表明***市房價與居民收入之比已超過8:1，而發(fā)展中國家合理的房價收入比應在36之間，住房消費已成為許多市民不能承受之重。在商品房銷售價格上，2006年***市開發(fā)建設限價普通商品住房，限房價格初步定位為2300元/m2。 銷售價格目前***市商品房均價在2850元左右，二手房價格也超過1800元/m2。就中、高檔樓盤來看，80m2以下戶型較少，約占20％以下。這部分樓盤以經濟實用房、新農村改造建設房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在1－7層左右，個別也有高層，戶型結構可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設施較全。（1）樓盤檔次目前***市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個檔次來劃分。由此可以看出，今后五年內***市房地產建設規(guī)模和需求量空間很大。根據***市房管局統(tǒng)計，2006年內全市住宅建設總量為202萬平方米，其中經濟適用住房面積為60萬平方米，***市40萬平方米，縣級20萬平方米。%；，%；，%。2006年***，%，其中，%。四是高價位住房偏多，中低價位住房偏少，中低收入家庭能夠買得起的住房偏少。20012005年間，、%、%、%、%%，遠低于同期房地產開發(fā)投資的增幅，經濟適用房竣工面積也沒有明顯增加?！笆濉逼陂g，%，%，非住宅的建設規(guī)模和發(fā)展速度遠快于住宅的發(fā)展。這個數據說明，從2006年以來，山西省加快經濟適用房建設和棚戶區(qū)改造、實施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調控措施開始產生效果。2007年第一季度，其中經濟適用房完成投資9378萬元，%，辦公樓完成投資3709萬元，%。同時經濟適用房的開發(fā)投資在各市之間的發(fā)展也并不平衡。與全國和中部六省相比，山西省經濟適用房建設發(fā)展緩慢。商業(yè)營業(yè)用房銷售價格分別為2412693133403和5759元/平方米，%，各年的增幅分別為：%、%、%、%%。2001—2005年商品房平均銷售價格分別為1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，%，%、%、%、%%。1—%，%,2005年以來經濟適用房投資持續(xù)下降的局面得到改變。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：%、%、%、南寧、%等。分類別看，經濟適用房、%、%%，%、%%。三、市場現(xiàn)狀房價近年，我國房價尤其是住房價格上漲較快，1998年以來，%，%據國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調查顯示，2007年6月，%，；%，漲幅與上月持平。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應市場的現(xiàn)狀并不如人意。近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價格的攀升和社會各階層收入差距的加大，國家加大了對房地產市場的宏觀調控，提出了加強住房保障，建立以普通商品房為主體、經濟適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補充的住房供應體系，并明確了普通商品房用地和90平方米以下戶型的比例。對上述分組狀況進行分析可以看出，—%，%。預計每年新增城市人口將近2000萬人，按照人均需求住房面積25平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過5億平方米。 截至2005年底，%，與發(fā)達國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進程仍需繼續(xù)推進。有數據顯示，在2006年至2010年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響，35—45歲的群體所占的比重上升，由此決定在2010年前，35—45歲的群體住房改善需求將會刺激房地產市場的發(fā)展。理論上，2535歲人員處于婚齡期，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較?。欢?5歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。2007年1月專門從事房地產市場研究的REICO工作室發(fā)表2006年度報告，報告認為，在上世紀六十、七十、八十年代，中國曾經出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進入了成年年齡段。很多大家庭往往分成了一個個的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。他們在城市勞動多年后，對于提升自己的生活質量有迫切心情，鑒于其經濟情況也就產生了對經濟適用房的巨大需求。教育體制的改革使得每年有更多畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對市場房價只能是望洋興嘆，進而產生了對經濟適用房的巨大需求。二、需求分析住房需求主要來自下面三類情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。在土地供應方面，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房土地供應，其年度供應量不低于居住用地供應總量的70％，繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目和低密度、大套型住房的土地供應。在房地產開發(fā)信貸方面，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對空置3年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。同時規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上，以確保中小套型住房結構比例。2006年***市政府在出臺的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格，進一步促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》。在此基礎上，經濟適用房堅持保本微利的原則，實行政府指導價，基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構成，利潤不得超過３％。進入法律程序準備出臺的法規(guī)、規(guī)章有《***市城市房屋拆遷實施細則》、《***市城市危險房屋管理實施細則》、《***市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修改）》等。會議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時，要規(guī)范經濟適用住房建設和管理制度，嚴格審查購房者資格，合理確定住房標準，嚴格上市交易管理，加強單位集資合作建房管理。但部分城市低收入家庭住房還比較困難?！?007年8月1日，國務院召開會議，原則上通過《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。并規(guī)定：自2006年6月1日起，各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到70%以上。(六)完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。2006年5月17日，建設部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，文件明確要求：（一）切實調整住房供應結構。2005年3月26日，國務院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，具體內容：（一）高度重視穩(wěn)定住房價格；（二）切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；（三）大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；（四）嚴格控制被動性住房需求，