【正文】 **市南三環(huán)路***。***市是水資源缺乏地區(qū)之一，有大中型水庫6座。***地處黃土高原，屬溫帶大陸型氣候，降水少、日照多，晝夜溫差大，四季分明?！?176。邊緣局部地段直立至倒轉(zhuǎn)。東南翼較陡，地層傾角最大30176。礦區(qū)總體上西北翼寬緩，地層傾角一般5176。項(xiàng)目地質(zhì)條件***市礦藏資源豐富，是我國著名的“煤鄉(xiāng)”，煤炭儲(chǔ)量大、質(zhì)量好、熱值高，是我國重要的優(yōu)質(zhì)動(dòng)力煤生產(chǎn)基地。項(xiàng)目周邊無標(biāo)志性或特殊建筑。第四章 項(xiàng)目選址及土地利用一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目位置該經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目位于***市南三環(huán)路***。（4）按規(guī)定安裝各級(jí)水表，以控制用水量。（2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無效消耗，提高水資源利用率。采暖供熱系統(tǒng)，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，不得擴(kuò)大負(fù)荷，設(shè)置計(jì)量儀表嚴(yán)格控制。室內(nèi)供熱系統(tǒng)采用低溫地板輻射采暖技術(shù)，增大發(fā)熱面積，使熱輻射均勻。室內(nèi)設(shè)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。（5）門窗三道密封保溫、隔熱、隔音。不采暖樓梯間為50厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料；（3）戶門采用雙膠合板門，內(nèi)夾20厚模塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為12mm，氣密性不低于3級(jí)。（1）屋面采用80mm聚苯板保溫層，SBS防水層；坡屋面鋪油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。（6）消防系統(tǒng)：住宅及大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。（4）有線電視系統(tǒng)：各樓獨(dú)立設(shè)置電視信號(hào)放大箱。本項(xiàng)目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計(jì)防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。 設(shè)計(jì)內(nèi)容（1）本設(shè)計(jì)包括建設(shè)紅線內(nèi)的以下內(nèi)容:變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對(duì)講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。(2)樓內(nèi)采暖均為分戶計(jì)量，采用一戶一表制，采暖系統(tǒng)采用單管水平串聯(lián)跨越式系統(tǒng)。暖通專業(yè) 采暖規(guī)劃概況本區(qū)設(shè)一個(gè)冬季采暖熱力站向小區(qū)內(nèi)各建筑供暖。水質(zhì)為一般生活用水。衛(wèi)生間設(shè)集中給排水系統(tǒng)。雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。本項(xiàng)目設(shè)消防專用水泵二臺(tái)保證消防用水壓力。 系統(tǒng)方案(1)室外給水系統(tǒng)水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨(dú)立設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。（2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)?；A(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級(jí)采用C30；基礎(chǔ)墊層采用C15。四、結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)條件(1)抗震等級(jí)：按抗震設(shè)防列度7度設(shè)防；耐火等級(jí)為II級(jí)；(2)主要設(shè)計(jì)使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)壓 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)雪壓 ㎡結(jié)構(gòu)選型擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集中公共建筑。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達(dá)室，負(fù)責(zé)日常的便民活動(dòng)。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點(diǎn)，為居民提供散步、鍛煉場所。住宅區(qū)共設(shè)有2個(gè)主要出入口，分別位于南面和小區(qū)東北角。戶型統(tǒng)計(jì)表31輔助工程本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)綠化圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個(gè)樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團(tuán)綠地相連，向外擴(kuò)展與城市道路綠化帶相連，使得整個(gè)綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。北陽臺(tái)(即服務(wù)陽臺(tái))可設(shè)儲(chǔ)藏設(shè)施、曬衣架等，以減少室內(nèi)家具的充滿度，使室內(nèi)更整潔、舒適。⑥充分利用陽臺(tái)擴(kuò)展戶外空間，完善陽臺(tái)休息環(huán)境。地漏應(yīng)采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。衛(wèi)生間，內(nèi)設(shè)長浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾?xiàng)U、手紙盒等。門廳對(duì)保溫、防寒都起到一定的作用。門廳是人們從室外進(jìn)入室內(nèi)的緩沖空間，這項(xiàng)設(shè)計(jì)將門廳從以往的客廳中獨(dú)立出來，可增強(qiáng)室內(nèi)空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。靜鬧環(huán)境截然分開，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會(huì)因?yàn)闀?huì)客、看電視影響休息和子女學(xué)習(xí)等。各套型對(duì)客廳開門較少,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。83及80m2戶型：①客廳內(nèi)設(shè)兩個(gè)門，一個(gè)門對(duì)外與門廳相連，另一個(gè)門對(duì)內(nèi)通過走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。⑦每戶設(shè)有朝南的陽臺(tái)，適當(dāng)增加進(jìn)深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。每戶至少有一個(gè)朝南的臥室。④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風(fēng)，洗臉盆設(shè)在前室；管道集中，節(jié)約投資。③廚房設(shè)計(jì)模塊化，為成套廚房家具進(jìn)入廚房提供條件。②起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。④走進(jìn)客廳，對(duì)面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外，其余房間均對(duì)直接采光通風(fēng)。（4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，適當(dāng)擴(kuò)大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動(dòng)區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。（2）套型多樣結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點(diǎn)，結(jié)合***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同需要的多種套型住宅，形式各異。（1）設(shè)計(jì)原則以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)突出以起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。配套要求：按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配套相適應(yīng)的公共設(shè)施及市政設(shè)施。消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案用地使用強(qiáng)度：（1）用地面積： 平方米，；（2）容積率：；（3）建筑密度：%；（4）綠化：%；（5）建筑規(guī)模：， 平方米，；（6）建筑間距：建筑間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)章的要求。（2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)代特色和地域城市風(fēng)貌。以中小戶型為主。其目標(biāo)群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會(huì)家庭總數(shù)70%的群體。因此，該開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)本項(xiàng)目的技術(shù)能力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，達(dá)到了國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。四、開發(fā)企業(yè)分析目前***市具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將近130家左右，其中具有壹級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級(jí)開發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級(jí)開發(fā)資質(zhì)的六十五家。采用聯(lián)保形式貸款較房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數(shù)目可觀的抵押登記費(fèi)。過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為10萬元，現(xiàn)增加到15萬元；過去貸款最長年限為10年，現(xiàn)延長為20年。截至2006年3月。即便是在2003年，全國個(gè)人住房公積金貸款率個(gè)別城市達(dá)到了80%的這個(gè)小高潮中，***市的個(gè)人住房公積金放貸率也僅僅是1%。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。統(tǒng)計(jì)表明***市房價(jià)與居民收入之比已超過8:1，而發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比應(yīng)在36之間，住房消費(fèi)已成為許多市民不能承受之重。在商品房銷售價(jià)格上，2006年***市開發(fā)建設(shè)限價(jià)普通商品住房，限房價(jià)格初步定位為2300元/m2。 銷售價(jià)格目前***市商品房均價(jià)在2850元左右，二手房價(jià)格也超過1800元/m2。就中、高檔樓盤來看，80m2以下戶型較少，約占20％以下。這部分樓盤以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在1－7層左右，個(gè)別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設(shè)施較全。（1）樓盤檔次目前***市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個(gè)檔次來劃分。由此可以看出，今后五年內(nèi)***市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和需求量空間很大。根據(jù)***市房管局統(tǒng)計(jì)，2006年內(nèi)全市住宅建設(shè)總量為202萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房面積為60萬平方米，***市40萬平方米，縣級(jí)20萬平方米。%；，%；，%。2006年***，%，其中，%。四是高價(jià)位住房偏多，中低價(jià)位住房偏少，中低收入家庭能夠買得起的住房偏少。20012005年間，、%、%、%、%%，遠(yuǎn)低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積也沒有明顯增加。“十五”期間，%，%，非住宅的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)快于住宅的發(fā)展。這個(gè)數(shù)據(jù)說明，從2006年以來，山西省加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造、實(shí)施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開始產(chǎn)生效果。2007年第一季度，其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資9378萬元，%，辦公樓完成投資3709萬元，%。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資在各市之間的發(fā)展也并不平衡。與全國和中部六省相比，山西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格分別為2412693133403和5759元/平方米，%，各年的增幅分別為：%、%、%、%%。2001—2005年商品房平均銷售價(jià)格分別為1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，%，%、%、%、%%。1—%，%,2005年以來經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)下降的局面得到改變。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：%、%、%、南寧、%等。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、%、%%，%、%%。三、市場現(xiàn)狀房價(jià)近年，我國房價(jià)尤其是住房價(jià)格上漲較快，1998年以來，%，%據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年6月，%，；%，漲幅與上月持平。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應(yīng)市場的現(xiàn)狀并不如人意。近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價(jià)格的攀升和社會(huì)各階層收入差距的加大，國家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，提出了加強(qiáng)住房保障，建立以普通商品房為主體、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和90平方米以下戶型的比例。對(duì)上述分組狀況進(jìn)行分析可以看出，—%，%。預(yù)計(jì)每年新增城市人口將近2000萬人，按照人均需求住房面積25平方米計(jì)算，每年新增城市人口的住房需求將超過5億平方米。 截至2005年底，%，與發(fā)達(dá)國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進(jìn)程仍需繼續(xù)推進(jìn)。有數(shù)據(jù)顯示，在2006年至2010年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響，35—45歲的群體所占的比重上升，由此決定在2010年前，35—45歲的群體住房改善需求將會(huì)刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。理論上，2535歲人員處于婚齡期，對(duì)住房的需求屬于剛性需求，彈性較小；而35歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。2007年1月專門從事房地產(chǎn)市場研究的REICO工作室發(fā)表2006年度報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為，在上世紀(jì)六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段。很多大家庭往往分成了一個(gè)個(gè)的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。他們在城市勞動(dòng)多年后，對(duì)于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟(jì)情況也就產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。教育體制的改革使得每年有更多畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時(shí)，由于他們剛參加工作收入有限，面對(duì)市場房價(jià)只能是望洋興嘆，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。二、需求分析住房需求主要來自下面三類情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對(duì)象。在土地供應(yīng)方面，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。在房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對(duì)空置3年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。同時(shí)規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。2006年***市政府在出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)適用房堅(jiān)持保本微利的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，利潤不得超過３％。進(jìn)入法律程序準(zhǔn)備出臺(tái)的法規(guī)、規(guī)章有《***市城市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則》、《***市城市危險(xiǎn)房屋管理實(shí)施細(xì)則》、《***市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修改）》等。會(huì)議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時(shí)，要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度，嚴(yán)格審查購房者資格，合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理。但部分城市低收入家庭住房還比較困難?！?007年8月1日，國務(wù)院召開會(huì)議，原則上通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。并規(guī)定：自2006年6月1日起，各城市(含縣城)年度(從6月1日起計(jì)算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適