【正文】 ***公司***經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目可行性研究報告目 錄 第一章 申報單位及項目概況 1一、申報單位概況 1申報項目 1申報單位 1公司簡介 1二、項目概況 1項目建設(shè)地點 1項目建設(shè)規(guī)模及目標 1經(jīng)濟指標 3三、研究結(jié)論 5第二章 政策及市場分析 5一、經(jīng)濟適用房政策 5概述 5宏觀政策 6***市地方政策 10二、需求分析 12三、市場現(xiàn)狀 14房價 14住房市場分析 15***市住房公積金使用情況 19三、開發(fā)企業(yè)分析 20第三章 建筑設(shè)計方案 21一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 21二、規(guī)劃設(shè)計方案 21三、建筑方案 22建筑單體設(shè)計 22輔助工程 25四、結(jié)構(gòu)方案 26設(shè)計條件 26結(jié)構(gòu)選型 26五、配套設(shè)施 27給排水方案 27暖通專業(yè) 28電氣專業(yè) 28六、節(jié)能節(jié)水措施 29節(jié)能措施 29節(jié)水措施 30第四章 項目選址及土地利用 31一、項目選址 31項目位置 31項目周邊環(huán)境 31項目地質(zhì)條件 31二、用地方案 32土地權(quán)屬及占地面積 32土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃 32第五章 征地拆遷 33一、總述 33二、原則 33評估原則 33征地拆遷原則 34三、補償 34四、影響分析 34第六章 環(huán)境分析 35一、污染物分析 35生活垃圾類別 35生活污水 35二、環(huán)境影響及措施 35垃圾數(shù)量預(yù)測 35垃圾處理 36影響分析 36第七章 經(jīng)濟分析 37一、投資估算 37投資估算編制依據(jù) 37建設(shè)投資估算 37投資估算表 38二、融資方案 42概述 42融資方案 43三、財務(wù)評價 43評價依據(jù) 43評價范圍及評價方法 44基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 44年收入和營業(yè)稅金及附加估算 44成本費用估算 45財務(wù)評價指標 46第八章 社會影響評價 48一、適應(yīng)性 48二、社會影響 49經(jīng)濟適用房建設(shè)的宏觀影響 49經(jīng)濟適用房建設(shè)對***市的影響 52第九章 結(jié)論 53附表附圖第一章 申報單位及項目概況一、申報單位概況申報項目***公司***經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目可行性研究報告申報單位申報單位：***公司公司類型：有限責任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售。公司簡介***公司，成立于二000年七月，公司注冊資金5000萬元，開發(fā)資質(zhì)等級為貳級，經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售等。公司共有在冊職工36人，其中工程技術(shù)人員33名，高級職稱人員2人，中級職稱人員20人，初級職稱11人。公司下設(shè)經(jīng)理辦、總工辦、項目部、預(yù)算部、財務(wù)部、售房部等部門。二、項目概況項目建設(shè)地點該項目位于***市南三環(huán)路***。項目建設(shè)規(guī)模及目標， 平方米。項目建設(shè)主要內(nèi)容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、綠化、管網(wǎng)工程等配套設(shè)施工程。詳見下表11。建筑內(nèi)容一覽表表11因此本項目以經(jīng)濟、實用、美觀為建設(shè)原則，定位于滿足區(qū)域中低收入家庭對住房的需求。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務(wù)設(shè)施、豐富的地域文化內(nèi)涵的新型居住區(qū)。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟效益達到有機統(tǒng)一。通過規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。經(jīng)濟指標；，沒有流動資金。資金籌措：；，均用于建設(shè)投資。項目的主要經(jīng)濟指標包含建筑指標和經(jīng)濟指標（見表12）。主要經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表表12三、研究結(jié)論該項目符合《***市城市總體規(guī)劃》要求，結(jié)合***市居民的居住水準及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同消費群體和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要；項目的建筑規(guī)模合理，建筑標準適當，具有顯著的社會效益，研究結(jié)果認為本項目是必要的、可行的。第二章 政策及市場分析一、經(jīng)濟適用房政策概述經(jīng)濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造體現(xiàn)適用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；其布局要符合城市規(guī)劃的要求；其使用功能滿足居民基本生活的需要。經(jīng)濟適用房政策實施在解決中低收入家庭住房問題的同時，還體現(xiàn)出一定的宏觀經(jīng)濟職能，主要指促進新的商品化、社會化城市住房供給體系的構(gòu)建，并擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長。經(jīng)濟適用房政策是公民住房社會保障體系的主要組成部分，是一項深得民心的安民政策。經(jīng)濟適用房的建設(shè)享受特定的稅費優(yōu)惠，同時承擔一定的限制條件。經(jīng)濟適用房在建設(shè)時享受的優(yōu)惠主要有：（1）用于建造經(jīng)濟適用房的土地，實行政府行政劃撥，免交土地出讓金；（2）建造經(jīng)濟適用房的行政事業(yè)性收費減半征收。經(jīng)濟適用房的限制主要來自利潤方面。經(jīng)濟適用房價格由開發(fā)成本、稅金及利潤三部分構(gòu)成，基準價格實行政府指導(dǎo)價，價格的上浮幅度，由有定價權(quán)的政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。經(jīng)濟適用房的開發(fā)利潤，不得超過各項費用之和的3%。經(jīng)濟適用房價格的確定要與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。宏觀政策經(jīng)濟適用房是我國住房體制改革的階段性產(chǎn)物，在其產(chǎn)生之時就被賦予了住房供應(yīng)體系的主體地位。經(jīng)濟適應(yīng)房政策推出幾年來，在中央有關(guān)部門的積極推動下，各地采取了多種形式，組織經(jīng)濟適用房建設(shè)，但進展情況卻大有不同。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場的變化，對經(jīng)濟適用房的認識也在深化。在我國經(jīng)濟改革初期，中央就針對城鎮(zhèn)居民住房難問題提出了允許居民自建住房及有關(guān)商品化改革設(shè)想。不過，在當時的情況下，由于經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平及承受能力、經(jīng)濟體制改革的進程安排等方面的制約，住房體制一時還不具備商品化、市場化的條件。1991年6月，國務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)〔1991〕30號文件）中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟實用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。到1991998年房改的關(guān)鍵時刻，國家意識到在當時的情況下，難以實施房產(chǎn)的完全市場化。市場上的商品房價格與工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受力差距較大。強行推行房產(chǎn)市場化，必會產(chǎn)生負面效應(yīng)，于是經(jīng)濟適用房在1998年適時推出。經(jīng)濟適用房建設(shè)工程由政府主導(dǎo)，通過采取統(tǒng)一劃撥土地、統(tǒng)一規(guī)劃、免收多項費用、限制利潤率等一系列措施來降低成本。嚴格地講，經(jīng)濟適用房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計劃體制、半市場體制的性質(zhì)。其經(jīng)濟性指其價格相對于完全意義上的商品房價格，能適應(yīng)中低收入家庭（主要是工薪階層）的經(jīng)濟承受能力。經(jīng)濟適用房制度伴隨著住房制度改革進程而產(chǎn)生和發(fā)展。1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系”列為我國城鎮(zhèn)住房制度改革的一項基本內(nèi)容和任務(wù)。1998年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》更明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要目標之一是“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。經(jīng)濟適用房制度的基本性質(zhì)與我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本目標密切相關(guān)。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標是:停止福利性的實物住房分配制度，實現(xiàn)住房商品化和市場化，建立與社會主義市場經(jīng)濟體制及我國國情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費需求。這決定了經(jīng)濟適用房制度從產(chǎn)生之日起就具備雙重屬性:一方面，經(jīng)濟適用房是商品房，是房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系的重要組成部分；另一方面，經(jīng)濟適用房是社會保障性住房，是現(xiàn)階段我國社會住房保障體系的重要組成部分。經(jīng)濟適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國家關(guān)于經(jīng)濟適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。1998年，建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用房的若干意見》指出:發(fā)展經(jīng)濟適用住房的目的是為了建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷地滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出，“經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。2004年建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二條給經(jīng)濟適用房下了更為具體完整的定義，“經(jīng)濟適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。2005年3月26日，國務(wù)院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，具體內(nèi)容：（一）高度重視穩(wěn)定住房價格；（二）切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責任人責任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費需求；（六）全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；（八）認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。　　2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議中再次提出要進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，并提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場：（一）強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；（二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理；（三）加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；（四）完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；（六）加強金融監(jiān)管；（七）切實整頓和規(guī)范市場秩序；（八）加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。2006年5月17日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，文件明確要求：（一）切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。該《意見》明確提出，各地要根據(jù)總量與項目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例要求。并規(guī)定：自2006年6月1日起，各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到70%以上。同時明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。”2007年8月1日，國務(wù)院召開會議，原則上通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。改革開放以來我國城市住宅建設(shè)快速發(fā)展，城市居民住房條件得到較大改善。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責，應(yīng)加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。會議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時，要規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理制度，嚴格審查購房者資格，合理確定住房標準，嚴格上市交易管理，加強單位集資合作建房管理。***市地方政策“十五”期間，***市出臺了一系列房地產(chǎn)法規(guī)及部門規(guī)章，有《***市住房分配貨幣化實施辦法》、《***市城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》、《***市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》、《***市直管公房平房出售辦法》、《***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理試行辦法》、《***市住宅共用部位、共用設(shè)備項維修資金管理辦法》等。進入法律程序準備出臺的法規(guī)、規(guī)章有《***市城市房屋拆遷實施細則》、《***市城市危險房屋管理實施細則》、《***市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修改）》等。2004年９月１日起，***市正式實施的《***市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》明確規(guī)定，政府國土部門依據(jù)經(jīng)濟適用住房年度計劃在土地利用年度計劃中優(yōu)先安排，而且其建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收，按規(guī)定應(yīng)收取經(jīng)營服務(wù)性費用的按低限收取，小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施費用由政府承擔。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟適