【正文】 第1章 總 論 項目背景 項目名稱蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項目。 項目的承辦單位重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司。在中共北碚區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府和區(qū)政協(xié)的共同努力下，2004年底成立了蔡家組團管理委員會，其性質(zhì)為區(qū)委、區(qū)府下設(shè)的處級事業(yè)單位。重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司為重慶市蔡家組團管理委員會的下屬公司，其性質(zhì)為國有獨資公司，主要負責(zé)組團規(guī)劃、建設(shè)等工作。 項目的主管部門重慶市北碚區(qū)人民政府。 項目擬建地區(qū)和地點中環(huán)快速干道三溪口立交橋工程位于蔡家組團D標準分區(qū)，于中環(huán)線和渝合高速公路相交處，通過對老三溪口立交橋進行拓展、改建，連接中環(huán)線與渝合高速公路；H區(qū)經(jīng)濟適用房工程位于蔡家組團H標準分區(qū)，規(guī)劃地塊面積275畝，規(guī)劃地塊建設(shè)用地面積約200畝，包括H0402/0H0501/0H1002/01和H1101/01 四個地塊。在鄰近中環(huán)線的南側(cè)，西鄰西環(huán)主干道，在該地塊的西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的觀音巖公園，東南側(cè)為行政辦公區(qū)；N區(qū)土地整治項目位于蔡家組團N標準分區(qū)，規(guī)劃區(qū)范圍北以蔡家引道線為界，西接212國道和渝合高速公路，東靠蔡家綠心，南臨嘉陵江，靠紅塔高爾夫球場和行政辦公區(qū)，包含童家溪的汪家坎、鑲石壩、塘灣三個社。 承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表承擔(dān)可行性研究工作的單位是西南大學(xué)科技咨詢公司，法人代表楊文。西南大學(xué)，是2005年7月經(jīng)教育部批準，由原西南師范大學(xué)、原西南農(nóng)業(yè)大學(xué)合并組建的教育部直屬重點綜合性大學(xué)，是國家“211”工程建設(shè)學(xué)校。學(xué)校位于重慶市北碚區(qū)國家級風(fēng)景名勝區(qū)縉云山麓，風(fēng)景秀麗的嘉陵江畔，已有百年辦學(xué)歷史?，F(xiàn)任黨委書記黃蓉生同志，校長王小佳同志。學(xué)校師資力量雄厚，有35個省部（市）級重點學(xué)科、27個省部（市）級重點實驗室、1個教育部重點文科研究基地、6個重慶市重點文科研究基地。學(xué)校是重慶片“國家大學(xué)生文化素質(zhì)教育基地”牽頭單位。師資力量雄厚，主持承擔(dān)“973”、“863”、國家自然科學(xué)基金、國家社科基金等各級各類科研項目1400多項。學(xué)校與美、英、加、法、德、日、澳、俄等近30個國家或地區(qū)的高校和科研機構(gòu)進行學(xué)術(shù)交流和開展科研合作，與國外20多所大學(xué)及科研機構(gòu)建立了長期友好合作關(guān)系。 研究工作依據(jù)（1）重慶市蔡家組團分區(qū)規(guī)劃（重慶市規(guī)劃設(shè)計院2005）（2）重慶市蔡家組團控制性詳細規(guī)劃——土地利用規(guī)劃圖1：5000（3）三社（汪家坎、鑲石壩、塘灣）用地面積帶指標圖1：5000（4）重慶市蔡家組團D標準分區(qū)控制性詳細規(guī)劃——土地利用規(guī)劃圖1:5000（5）三溪口立交設(shè)計平面圖（6）重慶市蔡家組團三溪口立交橋效果圖（7）經(jīng)濟適用房總設(shè)計平面圖 研究工作概況2007年1月，重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司委托西南大學(xué)科技咨詢公司編制“蔡家組團三溪口立交、N區(qū)土地整治、H區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)項目可行性研究報告”，西南大學(xué)科技咨詢公司在接受委托后，立即組織了研究小組；研究小組在接受任務(wù)后，按照實地踏勘、會議交流、查閱面上資料等方式全面了解和掌握項目情況，以實際情況和國家以及重慶市政府的有關(guān)政策、法規(guī)為依據(jù)，編制本報告?？尚醒芯康闹饕獌?nèi)容包括項目的背景和建設(shè)的必要性、需求預(yù)測和擬建規(guī)模、工程建設(shè)技術(shù)方案、環(huán)境保護、機構(gòu)組織和人力資源配置、實施進度、投資估算和資金籌措、社會及經(jīng)濟效益評價等。 可行性研究結(jié)論蔡家組團城市建設(shè)總項目是經(jīng)過反復(fù)論證并報重慶市政府和國家有關(guān)部委審批、立項的重點區(qū)域開發(fā)、建設(shè)工程，是一個已經(jīng)完成了很多建設(shè)項目并有大量業(yè)主進入的在建工程，本研究報告所涉及的項目——“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項目”只是總項目中的一部分。由于蔡家組團城市建設(shè)總項目中的各個子項目之間存在不可分性，市場的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項目”，對于整個蔡家組團按規(guī)劃建設(shè)，對于重慶主城北擴戰(zhàn)略的實施和“主城半小時暢通工程”的實現(xiàn)，對于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實意義。項目建設(shè)符合重慶市和國家有關(guān)政策的要求，符合蔡家組團建設(shè)總體規(guī)劃的要求；項目的工程技術(shù)方案、環(huán)境保護方案、組織和人力資源配置方案、實施進度方案設(shè)計合理。經(jīng)投資估算、財務(wù)預(yù)測和社會經(jīng)濟效益分析，，，%，項目在社會經(jīng)濟效益上具有可行性；項目的風(fēng)險小，抗市場干擾能力強。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表（見表1） 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1序號指標名稱單位指標1占地面積畝2總投資萬元3工程費萬元262204土地征用和整治費萬元5基本預(yù)留費萬元6管理、招標、服務(wù)費萬元7財務(wù)費用萬元6758總收入萬元9總成本萬元10利潤萬元11年平均投資利潤率%12投資回報率%13投資回收期年14財務(wù)內(nèi)部收益率%15財務(wù)凈現(xiàn)值萬元16貸款償還期年117貸款償還比% 存在問題及建議項目建設(shè)、運營和管理中存在三個問題。第一、權(quán)責(zé)不對稱問題。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司作為業(yè)主單位存在權(quán)責(zé)不對稱的問題。業(yè)主承擔(dān)有關(guān)債務(wù)，資產(chǎn)形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主——重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司的賬戶上既沒有資產(chǎn)又沒有收益。這種權(quán)責(zé)不對稱是一個具有我國特色的普遍性的現(xiàn)象，解決問題的關(guān)鍵在于北碚區(qū)政府。建議北碚區(qū)政府在項目建設(shè)完工并交交通部門管理時，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當?shù)难a償，以體現(xiàn)權(quán)責(zé)對稱的市場原則。第二、農(nóng)民安置補償方式問題。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團管理委員會對農(nóng)民的安置補償非常重視，給出的補償標準也比較高，農(nóng)民比較滿意。但是，以現(xiàn)金和經(jīng)濟適用房安置作為主要安置方式，不太完整，需要加入社會保障，以很好解決農(nóng)民問題，杜絕“三無農(nóng)民”的發(fā)生。建議組團在貨幣、住房安置的基礎(chǔ)上加入社會保障安置，其做法是在安置補償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購買社會保險，包括失業(yè)保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等。第三、將三個子項目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三個子項目分屬于三種不同性質(zhì)，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項目，其建設(shè)投資至少應(yīng)該由蔡家組團所有子項目分攤；H區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目是社會工程項目，其建設(shè)投資也應(yīng)該由組團的所有項目分攤。現(xiàn)在將其打捆為一個項目，其投資估算、財務(wù)預(yù)測和分析等均以打捆為依據(jù)，這樣做在建設(shè)項目評估理論和實踐上是否講得過去，值得研究。第2章 項目背景和發(fā)展概況 項目提出的背景 蔡家組團綜述第一、區(qū)位、面積和人口。蔡家組團是《重慶市城市總體規(guī)劃》所確定的都市發(fā)達圈的十一個外圍組團之一，在這11個外圍組團中，蔡家組團是距主城最近、區(qū)位優(yōu)勢最顯著的組團。位于重慶市主城區(qū)北部、北碚區(qū)東南部，行政隸屬于北碚區(qū)。由北碚區(qū)的蔡家崗、童家溪、施家梁等三鎮(zhèn)組成。東接江北國際機場，南連北部新區(qū)，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心區(qū)渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)經(jīng)濟聯(lián)動和功能銜接的樞紐。212國道、渝合高速路從組團西側(cè)過境。距北碚城區(qū)12公里，距重慶市中心11公里，機場15公里，火車站18公里，寸灘港22公里。蔡家組團幅員75平方公里，規(guī)劃2020年城市建設(shè)用地31平方公里，人口約30萬人，遠期（2050年）規(guī)劃建設(shè)面積48平方公里，人口規(guī)模約50萬人。第二、地質(zhì)、地貌和氣候條件。組團位于四川盆地之東南部，屬川東平等嶺谷區(qū)。前臨嘉陵江流域，有大約30公里長的沿岸線；西靠中梁山山脈，大約有20公里長的綠色走廊；中部地勢平坦、開闊，海拔高度大多在200－300米之間。區(qū)內(nèi)地貌為構(gòu)造剝蝕殘丘地貌，地質(zhì)結(jié)構(gòu)好，無重大滑坡等地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生，施重慶市主城區(qū)相北拓展的最佳用地空間。地質(zhì)條件較好，上附第四系松散堆積層，下伏基巖為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組砂巖、泥巖。地質(zhì)構(gòu)造好，無重大滑坡等地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生，地震基本烈度為Ⅵ度，屬一般地震地區(qū)。亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，冬暖、春早、夏熱多伏旱、秋遲多綿雨，熱量豐富，雨量充沛，冰雪極少。無霜期較長達335天。由于受季風(fēng)環(huán)流影響，降水年內(nèi)分配不均。5－9月份降水量占全年的70％，暴雨多集中在7－8月份， mm。，最大風(fēng)速27m/s。組團東、北側(cè)臨嘉陵江，區(qū)內(nèi)沖溝發(fā)育，總體地形上有利于地表、地下水排泄。嘉陵江為該區(qū)骨干水系，屬過境河流。107l/s，106 l/s，106 l/s。第四系土層中無泉點，地下水貧乏，僅在雨季局部土層可存在少量上層滯水。第四系土層為粘性土，屬弱透水層，基巖主要為泥巖，屬相對隔水層，僅于溝谷地帶及強風(fēng)化層中賦存少量風(fēng)化裂隙水。水文地質(zhì)條件簡單。第三、蔡家組團發(fā)展優(yōu)勢。優(yōu)美的環(huán)境、獨特的景觀、豐富的旅游資源，為蔡家組團的開發(fā)建設(shè)提供了良好的支撐和立足點。具體說，其優(yōu)勢主要有：⑴區(qū)位優(yōu)勢。蔡家組團位于渝北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)四區(qū)版圖交界的樞紐位置，距江北國際機場、寸灘港口、龍頭寺火車站15分鐘車程，市中心20分鐘車程。⑵環(huán)境優(yōu)勢。蔡家組團西靠峰巒疊翠的中梁山脈，東接縉云山國家級自然保護區(qū)，碧波蕩漾的嘉陵江環(huán)繞而過，植被覆蓋面積在90%以上，空氣質(zhì)量優(yōu)良，是重慶市主城北部重要的生態(tài)屏障。⑶建設(shè)優(yōu)勢。土地性價比高，目前處于規(guī)模建設(shè)初期，土地成本較低；是重慶主城北擴中難得的一塊寶地，極適于項目規(guī)劃和開發(fā)；工程地質(zhì)條件穩(wěn)定，無地質(zhì)災(zāi)害隱患；土地資源豐饒，形成天然的地質(zhì)景觀，具有園林景觀開發(fā)價值。⑷交通優(yōu)勢。1條黃金水道——嘉陵江貫穿南北，蔡家碼頭、845廠碼頭、余家背碼頭等分布轄區(qū)，3000噸級的輪船可直達港口；2條鐵路運輸動脈：遂渝高速鐵路、襄渝鐵路橫貫東西，與重慶最大的貨運站重慶東站、龍頭寺火車站比鄰。3條快速干道：渝武高速公路、中環(huán)快速干道、外環(huán)高速公路貫穿組團，輔以212國道，輕軌1號線、6號線、6號支線。比鄰空港，距重慶江北國際機場15分鐘車程。 第四、功能定位。在重慶市城市總體規(guī)劃中，蔡家組團的功能被定義為“一個以科技、生態(tài)、環(huán)保、都市休閑商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向，規(guī)模適中現(xiàn)代化的新城區(qū)”，在眾多組團中，蔡家組團的區(qū)位、用地條件、交通和生態(tài)環(huán)境都擁有明顯優(yōu)勢，是城區(qū)的最佳拓展空間，是重慶經(jīng)濟建設(shè)的“最好的西裝料子”。它是承接北部新區(qū)、主城區(qū)、北碚城區(qū)的中心樞紐，主要承擔(dān)中心城市的人口疏散、部分公共服務(wù)功能和交通功能、調(diào)整城市功能等。蔡家組團作為主城外圍11個組團之一，以其優(yōu)越的地理位置和最佳的城市環(huán)境，被推進了建設(shè)的快車道。根據(jù)組團的功能的總體定位，“重慶市蔡家組團總體規(guī)劃”將組團的具體定位是，組團所在北部片區(qū)為重慶城市近期重點拓展區(qū)域，主要承接主城區(qū)疏散的人口、部分公共服務(wù)和交通功能，聚集以高新技術(shù)、高檔次房產(chǎn)、高規(guī)格體育賽事等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風(fēng)貌。其發(fā)展方向為“三高”，即高品質(zhì)的居住和都市休閑區(qū)；高科技含量的機電、儀器、儀表、微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)；高規(guī)格的國際體育賽事、會展和商貿(mào)金融區(qū)，使之成為重慶市最高檔休閑商務(wù)新城區(qū)和重慶北部經(jīng)濟高地。由此可知，組團功能功能定位以居住為主，預(yù)留國家級或世界級體育賽事的發(fā)展用地，產(chǎn)業(yè)上突出高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市旅游休閑業(yè)、會展節(jié)會業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等?？梢灶A(yù)見，在不久的將來，蔡家組團將建設(shè)城為一座環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達、社會繁榮、最適宜人居、最具有活力和競爭力的生態(tài)花園城市。第五、組團建設(shè)的意義。重慶直轄后，面臨城市規(guī)模過小、農(nóng)村人口過多的這一現(xiàn)實矛盾的困擾，為提