【正文】 第1章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱蔡家組團(tuán)中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目的承辦單位重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司。在中共北碚區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府和區(qū)政協(xié)的共同努力下，2004年底成立了蔡家組團(tuán)管理委員會(huì)，其性質(zhì)為區(qū)委、區(qū)府下設(shè)的處級(jí)事業(yè)單位。重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司為重慶市蔡家組團(tuán)管理委員會(huì)的下屬公司，其性質(zhì)為國(guó)有獨(dú)資公司，主要負(fù)責(zé)組團(tuán)規(guī)劃、建設(shè)等工作。 項(xiàng)目的主管部門重慶市北碚區(qū)人民政府。 項(xiàng)目擬建地區(qū)和地點(diǎn)中環(huán)快速干道三溪口立交橋工程位于蔡家組團(tuán)D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，于中環(huán)線和渝合高速公路相交處，通過(guò)對(duì)老三溪口立交橋進(jìn)行拓展、改建，連接中環(huán)線與渝合高速公路；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房工程位于蔡家組團(tuán)H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，規(guī)劃地塊面積275畝，規(guī)劃地塊建設(shè)用地面積約200畝，包括H0402/0H0501/0H1002/01和H1101/01 四個(gè)地塊。在鄰近中環(huán)線的南側(cè)，西鄰西環(huán)主干道，在該地塊的西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的觀音巖公園，東南側(cè)為行政辦公區(qū)；N區(qū)土地整治項(xiàng)目位于蔡家組團(tuán)N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，規(guī)劃區(qū)范圍北以蔡家引道線為界，西接212國(guó)道和渝合高速公路，東靠蔡家綠心，南臨嘉陵江，靠紅塔高爾夫球場(chǎng)和行政辦公區(qū)，包含童家溪的汪家坎、鑲石壩、塘灣三個(gè)社。 承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表承擔(dān)可行性研究工作的單位是西南大學(xué)科技咨詢公司，法人代表?xiàng)钗?。西南大學(xué)，是2005年7月經(jīng)教育部批準(zhǔn)，由原西南師范大學(xué)、原西南農(nóng)業(yè)大學(xué)合并組建的教育部直屬重點(diǎn)綜合性大學(xué)，是國(guó)家“211”工程建設(shè)學(xué)校。學(xué)校位于重慶市北碚區(qū)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)縉云山麓，風(fēng)景秀麗的嘉陵江畔，已有百年辦學(xué)歷史?，F(xiàn)任黨委書記黃蓉生同志，校長(zhǎng)王小佳同志。學(xué)校師資力量雄厚，有35個(gè)省部（市）級(jí)重點(diǎn)學(xué)科、27個(gè)省部（市）級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、1個(gè)教育部重點(diǎn)文科研究基地、6個(gè)重慶市重點(diǎn)文科研究基地。學(xué)校是重慶片“國(guó)家大學(xué)生文化素質(zhì)教育基地”牽頭單位。師資力量雄厚，主持承擔(dān)“973”、“863”、國(guó)家自然科學(xué)基金、國(guó)家社科基金等各級(jí)各類科研項(xiàng)目1400多項(xiàng)。學(xué)校與美、英、加、法、德、日、澳、俄等近30個(gè)國(guó)家或地區(qū)的高校和科研機(jī)構(gòu)進(jìn)行學(xué)術(shù)交流和開(kāi)展科研合作，與國(guó)外20多所大學(xué)及科研機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期友好合作關(guān)系。 研究工作依據(jù)（1）重慶市蔡家組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（重慶市規(guī)劃設(shè)計(jì)院2005）（2）重慶市蔡家組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃——土地利用規(guī)劃圖1：5000（3）三社（汪家坎、鑲石壩、塘灣）用地面積帶指標(biāo)圖1：5000（4）重慶市蔡家組團(tuán)D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃——土地利用規(guī)劃圖1:5000（5）三溪口立交設(shè)計(jì)平面圖（6）重慶市蔡家組團(tuán)三溪口立交橋效果圖（7）經(jīng)濟(jì)適用房總設(shè)計(jì)平面圖 研究工作概況2007年1月，重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司委托西南大學(xué)科技咨詢公司編制“蔡家組團(tuán)三溪口立交、N區(qū)土地整治、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”，西南大學(xué)科技咨詢公司在接受委托后，立即組織了研究小組；研究小組在接受任務(wù)后，按照實(shí)地踏勘、會(huì)議交流、查閱面上資料等方式全面了解和掌握項(xiàng)目情況，以實(shí)際情況和國(guó)家以及重慶市政府的有關(guān)政策、法規(guī)為依據(jù)，編制本報(bào)告。可行研究的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的背景和建設(shè)的必要性、需求預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模、工程建設(shè)技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)、機(jī)構(gòu)組織和人力資源配置、實(shí)施進(jìn)度、投資估算和資金籌措、社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 可行性研究結(jié)論蔡家組團(tuán)城市建設(shè)總項(xiàng)目是經(jīng)過(guò)反復(fù)論證并報(bào)重慶市政府和國(guó)家有關(guān)部委審批、立項(xiàng)的重點(diǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)、建設(shè)工程，是一個(gè)已經(jīng)完成了很多建設(shè)項(xiàng)目并有大量業(yè)主進(jìn)入的在建工程，本研究報(bào)告所涉及的項(xiàng)目——“蔡家組團(tuán)中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目”只是總項(xiàng)目中的一部分。由于蔡家組團(tuán)城市建設(shè)總項(xiàng)目中的各個(gè)子項(xiàng)目之間存在不可分性，市場(chǎng)的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團(tuán)中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目”，對(duì)于整個(gè)蔡家組團(tuán)按規(guī)劃建設(shè)，對(duì)于重慶主城北擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施和“主城半小時(shí)暢通工程”的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目建設(shè)符合重慶市和國(guó)家有關(guān)政策的要求，符合蔡家組團(tuán)建設(shè)總體規(guī)劃的要求；項(xiàng)目的工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)方案、組織和人力資源配置方案、實(shí)施進(jìn)度方案設(shè)計(jì)合理。經(jīng)投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析，，，%，項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益上具有可行性；項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)小，抗市場(chǎng)干擾能力強(qiáng)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（見(jiàn)表1） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1占地面積畝2總投資萬(wàn)元3工程費(fèi)萬(wàn)元262204土地征用和整治費(fèi)萬(wàn)元5基本預(yù)留費(fèi)萬(wàn)元6管理、招標(biāo)、服務(wù)費(fèi)萬(wàn)元7財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元6758總收入萬(wàn)元9總成本萬(wàn)元10利潤(rùn)萬(wàn)元11年平均投資利潤(rùn)率%12投資回報(bào)率%13投資回收期年14財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%15財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元16貸款償還期年117貸款償還比% 存在問(wèn)題及建議項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理中存在三個(gè)問(wèn)題。第一、權(quán)責(zé)不對(duì)稱問(wèn)題。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司作為業(yè)主單位存在權(quán)責(zé)不對(duì)稱的問(wèn)題。業(yè)主承擔(dān)有關(guān)債務(wù)，資產(chǎn)形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主——重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司的賬戶上既沒(méi)有資產(chǎn)又沒(méi)有收益。這種權(quán)責(zé)不對(duì)稱是一個(gè)具有我國(guó)特色的普遍性的現(xiàn)象，解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于北碚區(qū)政府。建議北碚區(qū)政府在項(xiàng)目建設(shè)完工并交交通部門管理時(shí)，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以體現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)稱的市場(chǎng)原則。第二、農(nóng)民安置補(bǔ)償方式問(wèn)題。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團(tuán)管理委員會(huì)對(duì)農(nóng)民的安置補(bǔ)償非常重視，給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也比較高，農(nóng)民比較滿意。但是，以現(xiàn)金和經(jīng)濟(jì)適用房安置作為主要安置方式，不太完整，需要加入社會(huì)保障，以很好解決農(nóng)民問(wèn)題，杜絕“三無(wú)農(nóng)民”的發(fā)生。建議組團(tuán)在貨幣、住房安置的基礎(chǔ)上加入社會(huì)保障安置，其做法是在安置補(bǔ)償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購(gòu)買社會(huì)保險(xiǎn)，包括失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等。第三、將三個(gè)子項(xiàng)目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三個(gè)子項(xiàng)目分屬于三種不同性質(zhì)，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其建設(shè)投資至少應(yīng)該由蔡家組團(tuán)所有子項(xiàng)目分?jǐn)?；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目是社會(huì)工程項(xiàng)目，其建設(shè)投資也應(yīng)該由組團(tuán)的所有項(xiàng)目分?jǐn)偂，F(xiàn)在將其打捆為一個(gè)項(xiàng)目，其投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和分析等均以打捆為依據(jù)，這樣做在建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估理論和實(shí)踐上是否講得過(guò)去，值得研究。第2章 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 項(xiàng)目提出的背景 蔡家組團(tuán)綜述第一、區(qū)位、面積和人口。蔡家組團(tuán)是《重慶市城市總體規(guī)劃》所確定的都市發(fā)達(dá)圈的十一個(gè)外圍組團(tuán)之一，在這11個(gè)外圍組團(tuán)中，蔡家組團(tuán)是距主城最近、區(qū)位優(yōu)勢(shì)最顯著的組團(tuán)。位于重慶市主城區(qū)北部、北碚區(qū)東南部，行政隸屬于北碚區(qū)。由北碚區(qū)的蔡家崗、童家溪、施家梁等三鎮(zhèn)組成。東接江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南連北部新區(qū)，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心區(qū)渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)和功能銜接的樞紐。212國(guó)道、渝合高速路從組團(tuán)西側(cè)過(guò)境。距北碚城區(qū)12公里，距重慶市中心11公里，機(jī)場(chǎng)15公里，火車站18公里，寸灘港22公里。蔡家組團(tuán)幅員75平方公里，規(guī)劃2020年城市建設(shè)用地31平方公里，人口約30萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（2050年）規(guī)劃建設(shè)面積48平方公里，人口規(guī)模約50萬(wàn)人。第二、地質(zhì)、地貌和氣候條件。組團(tuán)位于四川盆地之東南部，屬川東平等嶺谷區(qū)。前臨嘉陵江流域，有大約30公里長(zhǎng)的沿岸線；西靠中梁山山脈，大約有20公里長(zhǎng)的綠色走廊；中部地勢(shì)平坦、開(kāi)闊，海拔高度大多在200－300米之間。區(qū)內(nèi)地貌為構(gòu)造剝蝕殘丘地貌，地質(zhì)結(jié)構(gòu)好，無(wú)重大滑坡等地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生，施重慶市主城區(qū)相北拓展的最佳用地空間。地質(zhì)條件較好，上附第四系松散堆積層，下伏基巖為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組砂巖、泥巖。地質(zhì)構(gòu)造好，無(wú)重大滑坡等地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生，地震基本烈度為Ⅵ度，屬一般地震地區(qū)。亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，冬暖、春早、夏熱多伏旱、秋遲多綿雨，熱量豐富，雨量充沛，冰雪極少。無(wú)霜期較長(zhǎng)達(dá)335天。由于受季風(fēng)環(huán)流影響，降水年內(nèi)分配不均。5－9月份降水量占全年的70％，暴雨多集中在7－8月份， mm。，最大風(fēng)速27m/s。組團(tuán)東、北側(cè)臨嘉陵江，區(qū)內(nèi)沖溝發(fā)育，總體地形上有利于地表、地下水排泄。嘉陵江為該區(qū)骨干水系，屬過(guò)境河流。107l/s，106 l/s，106 l/s。第四系土層中無(wú)泉點(diǎn)，地下水貧乏，僅在雨季局部土層可存在少量上層滯水。第四系土層為粘性土，屬弱透水層，基巖主要為泥巖，屬相對(duì)隔水層，僅于溝谷地帶及強(qiáng)風(fēng)化層中賦存少量風(fēng)化裂隙水。水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單。第三、蔡家組團(tuán)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。優(yōu)美的環(huán)境、獨(dú)特的景觀、豐富的旅游資源，為蔡家組團(tuán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了良好的支撐和立足點(diǎn)。具體說(shuō)，其優(yōu)勢(shì)主要有：⑴區(qū)位優(yōu)勢(shì)。蔡家組團(tuán)位于渝北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)四區(qū)版圖交界的樞紐位置，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)、寸灘港口、龍頭寺火車站15分鐘車程，市中心20分鐘車程。⑵環(huán)境優(yōu)勢(shì)。蔡家組團(tuán)西靠峰巒疊翠的中梁山脈，東接縉云山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，碧波蕩漾的嘉陵江環(huán)繞而過(guò)，植被覆蓋面積在90%以上，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，是重慶市主城北部重要的生態(tài)屏障。⑶建設(shè)優(yōu)勢(shì)。土地性價(jià)比高，目前處于規(guī)模建設(shè)初期，土地成本較低；是重慶主城北擴(kuò)中難得的一塊寶地，極適于項(xiàng)目規(guī)劃和開(kāi)發(fā)；工程地質(zhì)條件穩(wěn)定，無(wú)地質(zhì)災(zāi)害隱患；土地資源豐饒，形成天然的地質(zhì)景觀，具有園林景觀開(kāi)發(fā)價(jià)值。⑷交通優(yōu)勢(shì)。1條黃金水道——嘉陵江貫穿南北，蔡家碼頭、845廠碼頭、余家背碼頭等分布轄區(qū)，3000噸級(jí)的輪船可直達(dá)港口；2條鐵路運(yùn)輸動(dòng)脈：遂渝高速鐵路、襄渝鐵路橫貫東西，與重慶最大的貨運(yùn)站重慶東站、龍頭寺火車站比鄰。3條快速干道：渝武高速公路、中環(huán)快速干道、外環(huán)高速公路貫穿組團(tuán)，輔以212國(guó)道，輕軌1號(hào)線、6號(hào)線、6號(hào)支線。比鄰空港，距重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)15分鐘車程。 第四、功能定位。在重慶市城市總體規(guī)劃中，蔡家組團(tuán)的功能被定義為“一個(gè)以科技、生態(tài)、環(huán)保、都市休閑商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向，規(guī)模適中現(xiàn)代化的新城區(qū)”，在眾多組團(tuán)中，蔡家組團(tuán)的區(qū)位、用地條件、交通和生態(tài)環(huán)境都擁有明顯優(yōu)勢(shì)，是城區(qū)的最佳拓展空間，是重慶經(jīng)濟(jì)建設(shè)的“最好的西裝料子”。它是承接北部新區(qū)、主城區(qū)、北碚城區(qū)的中心樞紐，主要承擔(dān)中心城市的人口疏散、部分公共服務(wù)功能和交通功能、調(diào)整城市功能等。蔡家組團(tuán)作為主城外圍11個(gè)組團(tuán)之一，以其優(yōu)越的地理位置和最佳的城市環(huán)境，被推進(jìn)了建設(shè)的快車道。根據(jù)組團(tuán)的功能的總體定位，“重慶市蔡家組團(tuán)總體規(guī)劃”將組團(tuán)的具體定位是，組團(tuán)所在北部片區(qū)為重慶城市近期重點(diǎn)拓展區(qū)域，主要承接主城區(qū)疏散的人口、部分公共服務(wù)和交通功能，聚集以高新技術(shù)、高檔次房產(chǎn)、高規(guī)格體育賽事等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風(fēng)貌。其發(fā)展方向?yàn)椤叭摺?，即高品質(zhì)的居住和都市休閑區(qū)；高科技含量的機(jī)電、儀器、儀表、微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)；高規(guī)格的國(guó)際體育賽事、會(huì)展和商貿(mào)金融區(qū)，使之成為重慶市最高檔休閑商務(wù)新城區(qū)和重慶北部經(jīng)濟(jì)高地。由此可知，組團(tuán)功能功能定位以居住為主，預(yù)留國(guó)家級(jí)或世界級(jí)體育賽事的發(fā)展用地，產(chǎn)業(yè)上突出高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市旅游休閑業(yè)、會(huì)展節(jié)會(huì)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在不久的將來(lái)，蔡家組團(tuán)將建設(shè)城為一座環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)繁榮、最適宜人居、最具有活力和競(jìng)爭(zhēng)力的生態(tài)花園城市。第五、組團(tuán)建設(shè)的意義。重慶直轄后，面臨城市規(guī)模過(guò)小、農(nóng)村人口過(guò)多的這一現(xiàn)實(shí)矛盾的困擾，為提