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中環(huán)快速干道立交橋、經(jīng)濟適用房、土地整治項目可行性研究報告-文庫吧

2025-04-11 12:08 本頁面


【正文】 高城市化水平,使之與直轄市作為城市社會、經(jīng)濟的本質相協(xié)調,重慶市政府提出了主城外擴包括西擴、北擴、南擴戰(zhàn)略,通過主城外擴戰(zhàn)略的實施,構造功能強大的都市發(fā)達經(jīng)濟圈,并以都市發(fā)達經(jīng)濟圈為重心,加快建設涪陵、萬州、黔江、以及長壽、南川、江津、合川、永川等衛(wèi)星城市。在這樣一個思路和政策背景下,2002年,重慶市政府提出在主城周遍建設包括蔡家在內的11個外圍組團的戰(zhàn)略構想。經(jīng)過5年的建設,外圍組團發(fā)展和建設是成功的,充分發(fā)揮了吸納主城人口、轉移主城產業(yè)、完善主城城市整體功能的作用。蔡家組團的建設對北碚區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展意義深遠。在重慶近郊區(qū)縣中,北碚是距主城較遠的區(qū)之一,受地理位置、交通等區(qū)位和經(jīng)濟要素的制約,北碚經(jīng)濟一直無法真正融入主城經(jīng)濟之中,并逐漸衍生為向邊緣化發(fā)展的趨勢。蔡家組團的建設,使重慶主城北擴、北碚主城東擴,徹底清除了北碚與主城之間的地理、地緣障礙,北碚經(jīng)濟與主城經(jīng)濟終于融為一體,產生了互動、聯(lián)動的社會經(jīng)濟效應。2006年,重慶市政府終于把北碚劃入主城區(qū),人事、組織、公共設施建設、收費標準、城市管理等都遵循主城原則和模式。所以,蔡家組團建設,為北碚社會經(jīng)濟的持續(xù)、快速發(fā)展提供了難得的機遇,不僅為北碚提供了正的外部性,同時,根本改變了北碚經(jīng)濟的本質規(guī)定,使北碚由一般的外圍經(jīng)濟約升為主城經(jīng)濟。 本研究項目在蔡家組團整體建設進程中的地位 本研究所涉及的項目含三個子項目,即中環(huán)干道三溪口立交橋子項目、H區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目和N區(qū)土地整治子項目。三個項目分別對應三種經(jīng)濟性質。⑴中環(huán)干道三溪口立交橋子項目。項目屬于蔡家組團整個建設進程的核心基礎工程之一,屬于公共分攤資本項目。中環(huán)干道正在建設中,已經(jīng)完成了主體工程,預計在2008年初竣工并投入運營。而中環(huán)干道三溪口立交橋子項目是連接中環(huán)路和渝合高速路的樞紐工程,若項目遲遲不開工不能如期建設完工并投入使用,不僅影響蔡家組團的整體建設進程,形成建設“瓶頸”,同時,制約中環(huán)干道作用的發(fā)揮,影響重慶市政府提出的“半小時主城暢通工程”的實現(xiàn)。⑵H區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目。該子項目在蔡家組團整體建設進程中的作用至關重要,因為項目與村民搬遷安置、與后期項目的進入等相聯(lián)系。蔡家組團建設共需搬遷安置3萬余人,該子項目建成后可以安置10800人(3375戶),占總安置量的36%,伴隨組團建設的推進,還需要建設2個相應規(guī)模的經(jīng)濟適用房。⑶N區(qū)土地整治子項目。N區(qū)土地整治段已完成拆遷安置,屬于暫時半閑置土地,整治該段土地,一則可以為后期房地產項目、體育設施項目的進入提供前期準備,二則可以很好貫徹滾動開發(fā)的思路,為組團的整體開發(fā)提供收入支撐,為項目融資提供財務保障。 前期準備工作項目已完成如下前期工作:(1)中環(huán)干道三溪口立交橋子項目已經(jīng)完成了征地、項目的設計和報批及工程設計平面圖的繪制;(2)H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目已經(jīng)完成征地、項目規(guī)劃、報批,標書的制作和上報;(3)N區(qū)土地整治子項目已完成征地、項目規(guī)劃、拆遷、標書的制作等。 投資的必要性本研究所涉及的三個子項目,是蔡家組團總項目的有機組成部分,其中,中環(huán)干道三溪口立交橋子項目是公共基礎設施項目,是組團公共設施中的重要項目之一;H區(qū)經(jīng)濟適用房子項目是整個拆遷安置中的首期項目,既關乎民生又關乎組團的整體建設進程;N區(qū)土地整治子項,是一個基于市場交易的項目,既涉及后期項目的進入,又與組團整體建設進程以及收入流量等問題。所以,三個子項目之間、三個子項目與蔡家組團總項目之間在時間、空間上是互含和對接的,其中,任何一個方面發(fā)展滯后,都會影響整體的發(fā)展。 三溪口立交成為中環(huán)干道的交通瓶頸中還快速干道三溪口立交將要成為中環(huán)干道的交通瓶頸,據(jù)預測,到2015年三溪口至蔡家崗、蔡家崗至三溪口、蔡家崗至童家?guī)r、童家?guī)r至蔡家崗高峰小時交通流量將在2608——2727(pcu/h)之間(見表2),2015年,達到3744——4036(pcu/h)之間。中還快速干道三溪口立交子項目若不盡快上馬,一個交通阻塞的狀況將很快發(fā)生。表2 三溪口立交高峰小時交通流量預測表 單位:(pcu/h)時間三溪口至蔡家崗蔡家崗至三溪口蔡家崗至童家?guī)r童家?guī)r至蔡家崗2015268927272529260820253980403637443860 H區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目該子項目將直接影響蔡家組團的建設進程。若項目推遲上馬,則其他項目的進入就會相應推遲,因為沒有拆遷安置,建設用地就滕不出來,任何項目哪怕是公共資本項目都無法進入,且會產生民怨,為組團建設和發(fā)展設置了不良的社會氛圍,拆遷居民妥善安置是組團建設穩(wěn)進的保障。 N區(qū)土地整治子項目與前述2個子項目相似,若土地不及時整治,業(yè)主就不會進入,招商引資就面臨障礙,同時,地價也起不來。重要的是,土地不及時整治并掛牌交易,整個蔡家組團建設就沒有收入來源,組團建設成為無源之水。土地出讓收益是組團經(jīng)濟發(fā)展的資金保證。第3章 需求預測和擬建規(guī)模 市場調查為科學地確定土地出讓價格,我們進行了廣泛的社會調查,重點考察了蔡家組團周邊土地的均價,以市場價格為依據(jù)并結合土地整治費用確定整治土地出讓價格。與蔡家組團一江之隔的北部新區(qū)高新區(qū)土地出讓的均價為100萬元/畝、經(jīng)開園土地出讓均價為90萬元/畝、渝北區(qū)土地出讓均價為120萬/畝、沙坪壩區(qū)土地出讓均價為80萬/畝作用。蔡家組團基準基價按照11級計算,商業(yè)用地為947元/平方米、住宅用地為444元/平方米、工業(yè)用地為220元/平方米。蔡家組團今年擬出讓土地的價格為58萬/畝。 市場預測蔡家組團正處于建設熱潮之中,倍受到投資商的青睞。目前,一系列的高端項目已經(jīng)進入組團,如中安翡翠湖、水天花園、紅鼎高爾夫球場等。隨著組團土地整治、基礎設施建設的完善以及中環(huán)干道、輕軌6號線等市級、國家級基礎設施項目的建成,蔡家組團將完全融入主城,土地需求也將穩(wěn)步上升,地價將只升不減。 市場推銷戰(zhàn)略為確保土地升值,組團擬根據(jù)國家有關政策和法規(guī)的規(guī)定,按照建設用地二級市場的交易規(guī)則,采取“曲徑通幽”的市場營銷戰(zhàn)略,其內容包括:(1)營造良好的投資環(huán)境,吸引更多的業(yè)主來組團創(chuàng)業(yè)、定居。組團將在北碚區(qū)委、政府的堅強領導下,通過不斷的組織、制度創(chuàng)新,樹立全新的管理理念,在提高辦事效率、服務精神、正的外部性等方面狠下工夫,營造良好的投資環(huán)境。(2)打造生態(tài)綠色品牌。充分挖掘和利用組團所在區(qū)域的生態(tài)、景觀資源,在建設過程中進一步提高本區(qū)的生態(tài)、景觀價值,并加以全面宣傳、包裝,來提升組團所在區(qū)域的環(huán)境美學價值,從而確保土地升值。(3)打科技文化品牌。通過重點引進機電、儀器儀表、電子、體育、文化等項目,提升開發(fā)區(qū)整體的科技文化水平,以科技文化產業(yè)的發(fā)展吸引業(yè)主。 建設方案和規(guī)模 中環(huán)干道三溪口立交橋子項目中環(huán)快速干道(蔡家段)西起三溪口道班南側的渝合高速公路,中環(huán)線與渝合高速公路相交,形成該區(qū)互通式立交。,整個立交包括跨線橋、中環(huán)線上跨A匝道路線橋、中環(huán)線上跨同心B區(qū)1#路跨線橋,;。排水工程管道總長7408m,2,3。照明工程全段設315KVA的路燈照明箱式變電站一臺,高桿燈6套。 H分區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目項目區(qū)位于蔡家組團16個標準區(qū)的H標準區(qū),規(guī)劃地塊面積275畝,建設用地面積200畝,包括H0402/0H0501/0H1002/01和H1101/01 四個地塊,建筑面積270000㎡,最低綠化率30%。 N區(qū)土地整治子項目項目位于規(guī)劃的蔡家組團16個標準區(qū)的N標準分區(qū),整治面積965畝, 其中居住用地凈用地面積482畝,占50%,道路用的48畝,占5%,綠地面積和體育用設施用地435畝,占45%。土石方量12萬方,整治區(qū)內道路全長552米,標準路幅寬26米,為城市次干道Ⅱ級,雙向四車道。本標準區(qū)規(guī)劃用地布局結構是,“以體育公園為核心,周邊為生態(tài)居住和”的布局形式。項目區(qū)道路紅線寬度分為主干道44米,次干道26~32米,支路為16~22米。第4章 工程建設技術方案 中環(huán)快速干道三溪口立交子項目 工程概要重慶市中環(huán)快速干道(蔡家段)西起三溪口道班南側的渝合高速公路,中環(huán)線與渝合高速公路相交,形成本全互通式立交一座(三溪口立交)。,整個立交包括跨線橋、中環(huán)線上跨A匝道路線橋、中環(huán)線上跨同心B區(qū)1#路跨線橋,;。排水工程管道總長7408m,2*,3*。照明工程全段設315KVA的路燈照明箱式變電站一臺,高桿燈6套。 技術經(jīng)濟指標(見表3)設計依據(jù):(1)《城市道路設計規(guī)范》;(2)《公路線路設計規(guī)范》。匝道標準斷面寬度:單向單車道匝道:。單向雙車道匝道:。表3 中環(huán)快速干道三溪口立交子項目經(jīng)濟技術表 單位:項目匝道寬度(m)匝道長度(m)最小半徑(m)最大縱坡(%)最小豎曲線半徑 (m)橋梁長度(m)拆遷面積(㎡)立交占地面積(㎡)立交通行能力(pcu/d)A匝道7651000233000B匝道6585051250C匝道2231002000D匝道2672502000E匝道3012501500F匝道2271001500G匝道6701000H匝道605501200I匝道406701250J匝道6826041500K匝道5665051500L匝道383140800輔A1027904005000335輔B10306010007000320 交通流中環(huán)線與渝合高速公路交于三溪口,為城市快速路和高速路的交叉,該立交交通流量定性分析如下:四個主要交通流: 余家灣――北碚,歇馬――悅來;四個次主要交通流:悅來――北碚,雙碑――悅來;其余皆為次要交通流。 橋型設計在渝合高速公路兩側修建兩條輔道,將老三溪口立交各匝道改成與渝合高速公路的A、B輔道相接,通過該輔導將新老立交有機地緊密聯(lián)系在一起,形成一個功能強大的大型組合式立交。設計采用“8”字形立交。對于高速公路的收費系統(tǒng)的改造,拆除三溪口立交現(xiàn)有收費站,在高速公路A、B輔道的進出口分別設置4個收費站。 H分區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目 項目概要蔡家組團經(jīng)濟適用房工程位于蔡家組團H標準分區(qū),規(guī)劃地塊面積約275畝,規(guī)劃地塊建設用地面積約200畝,包括H0402/0H0501/0H1002/01和H1101/01 四個地塊,最低綠化率30%。 管網(wǎng)項目區(qū)內管網(wǎng)包括動力線路、輸水管道、排水管道、燃氣管道、通訊線路。根據(jù)蔡家組團建設總體規(guī)劃,動力線路、輸水管道、燃氣管道、通訊線路全部沿支干道掩設,全長300米;根據(jù)地形地貌,排水管道由北向南掩設,在居民點南側建集中污水處理廠,經(jīng)處理到達標后,經(jīng)管道排入嘉陵江,管道長750米。 技術經(jīng)濟方案 根據(jù)建設部的有關規(guī)定,將人均住房面積規(guī)劃為25㎡/人,小區(qū)容積率為2,綠化面積大于30%。 H分區(qū)經(jīng)濟適用房建設子項目的技術經(jīng)濟方案分別用綜合技術經(jīng)濟指標(含1期和2期)、戶型面積比例、社區(qū)配套設施、安置人口等加以表達。前三項見表表表6 。項目建成后,安置人口10080人,占蔡家組團總安置量
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