【正文】 12投資回報率%13投資回收期年14財務(wù)內(nèi)部收益率%15財務(wù)凈現(xiàn)值萬元16貸款償還期年117貸款償還比% 存在問題及建議項目建設(shè)、運營和管理中存在三個問題。 可行性研究結(jié)論蔡家組團城市建設(shè)總項目是經(jīng)過反復(fù)論證并報重慶市政府和國家有關(guān)部委審批、立項的重點區(qū)域開發(fā)、建設(shè)工程，是一個已經(jīng)完成了很多建設(shè)項目并有大量業(yè)主進入的在建工程，本研究報告所涉及的項目——“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項目”只是總項目中的一部分。師資力量雄厚，主持承擔“973”、“863”、國家自然科學(xué)基金、國家社科基金等各級各類科研項目1400多項。學(xué)校位于重慶市北碚區(qū)國家級風(fēng)景名勝區(qū)縉云山麓，風(fēng)景秀麗的嘉陵江畔，已有百年辦學(xué)歷史。 項目擬建地區(qū)和地點中環(huán)快速干道三溪口立交橋工程位于蔡家組團D標準分區(qū)，于中環(huán)線和渝合高速公路相交處，通過對老三溪口立交橋進行拓展、改建，連接中環(huán)線與渝合高速公路；H區(qū)經(jīng)濟適用房工程位于蔡家組團H標準分區(qū)，規(guī)劃地塊面積275畝，規(guī)劃地塊建設(shè)用地面積約200畝，包括H0402/0H0501/0H1002/01和H1101/01 四個地塊。 項目的承辦單位重慶市蔡家組團建設(shè)開發(fā)有限公司。在中共北碚區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府和區(qū)政協(xié)的共同努力下，2004年底成立了蔡家組團管理委員會，其性質(zhì)為區(qū)委、區(qū)府下設(shè)的處級事業(yè)單位。在鄰近中環(huán)線的南側(cè)，西鄰西環(huán)主干道，在該地塊的西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的觀音巖公園，東南側(cè)為行政辦公區(qū)；N區(qū)土地整治項目位于蔡家組團N標準分區(qū)，規(guī)劃區(qū)范圍北以蔡家引道線為界，西接212國道和渝合高速公路，東靠蔡家綠心，南臨嘉陵江，靠紅塔高爾夫球場和行政辦公區(qū)，包含童家溪的汪家坎、鑲石壩、塘灣三個社?，F(xiàn)任黨委書記黃蓉生同志，校長王小佳同志。學(xué)校與美、英、加、法、德、日、澳、俄等近30個國家或地區(qū)的高校和科研機構(gòu)進行學(xué)術(shù)交流和開展科研合作，與國外20多所大學(xué)及科研機構(gòu)建立了長期友好合作關(guān)系。由于蔡家組團城市建設(shè)總項目中的各個子項目之間存在不可分性，市場的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項目”，對于整個蔡家組團按規(guī)劃建設(shè)，對于重慶主城北擴戰(zhàn)略的實施和“主城半小時暢通工程”的實現(xiàn)，對于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實意義。第一、權(quán)責不對稱問題。建議北碚區(qū)政府在項目建設(shè)完工并交交通部門管理時，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當?shù)难a償，以體現(xiàn)權(quán)責對稱的市場原則。建議組團在貨幣、住房安置的基礎(chǔ)上加入社會保障安置，其做法是在安置補償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購買社會保險，包括失業(yè)保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等。第2章 項目背景和發(fā)展概況 項目提出的背景 蔡家組團綜述第一、區(qū)位、面積和人口。東接江北國際機場，南連北部新區(qū)，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心區(qū)渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)經(jīng)濟聯(lián)動和功能銜接的樞紐。第二、地質(zhì)、地貌和氣候條件。地質(zhì)條件較好，上附第四系松散堆積層，下伏基巖為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組砂巖、泥巖。由于受季風(fēng)環(huán)流影響，降水年內(nèi)分配不均。嘉陵江為該區(qū)骨干水系，屬過境河流。水文地質(zhì)條件簡單。蔡家組團位于渝北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)四區(qū)版圖交界的樞紐位置，距江北國際機場、寸灘港口、龍頭寺火車站15分鐘車程，市中心20分鐘車程。土地性價比高，目前處于規(guī)模建設(shè)初期，土地成本較低；是重慶主城北擴中難得的一塊寶地，極適于項目規(guī)劃和開發(fā)；工程地質(zhì)條件穩(wěn)定，無地質(zhì)災(zāi)害隱患；土地資源豐饒，形成天然的地質(zhì)景觀，具有園林景觀開發(fā)價值。比鄰空港，距重慶江北國際機場15分鐘車程。蔡家組團作為主城外圍11個組團之一，以其優(yōu)越的地理位置和最佳的城市環(huán)境，被推進了建設(shè)的快車道。可以預(yù)見，在不久的將來，蔡家組團將建設(shè)城為一座環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達、社會繁榮、最適宜人居、最具有活力和競爭力的生態(tài)花園城市。經(jīng)過5年的建設(shè)，外圍組團發(fā)展和建設(shè)是成功的，充分發(fā)揮了吸納主城人口、轉(zhuǎn)移主城產(chǎn)業(yè)、完善主城城市整體功能的作用。2006年，重慶市政府終于把北碚劃入主城區(qū)，人事、組織、公共設(shè)施建設(shè)、收費標準、城市管理等都遵循主城原則和模式。⑴中環(huán)干道三溪口立交橋子項目。⑵H區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目。N區(qū)土地整治段已完成拆遷安置，屬于暫時半閑置土地，整治該段土地，一則可以為后期房地產(chǎn)項目、體育設(shè)施項目的進入提供前期準備，二則可以很好貫徹滾動開發(fā)的思路，為組團的整體開發(fā)提供收入支撐，為項目融資提供財務(wù)保障。 三溪口立交成為中環(huán)干道的交通瓶頸中還快速干道三溪口立交將要成為中環(huán)干道的交通瓶頸，據(jù)預(yù)測，到2015年三溪口至蔡家崗、蔡家崗至三溪口、蔡家崗至童家?guī)r、童家?guī)r至蔡家崗高峰小時交通流量將在2608——2727（pcu/h）之間（見表2），2015年，達到3744——4036（pcu/h）之間。 N區(qū)土地整治子項目與前述2個子項目相似，若土地不及時整治，業(yè)主就不會進入，招商引資就面臨障礙，同時，地價也起不來。與蔡家組團一江之隔的北部新區(qū)高新區(qū)土地出讓的均價為100萬元/畝、經(jīng)開園土地出讓均價為90萬元/畝、渝北區(qū)土地出讓均價為120萬/畝、沙坪壩區(qū)土地出讓均價為80萬/畝作用。目前，一系列的高端項目已經(jīng)進入組團，如中安翡翠湖、水天花園、紅鼎高爾夫球場等。（2）打造生態(tài)綠色品牌。 建設(shè)方案和規(guī)模 中環(huán)干道三溪口立交橋子項目中環(huán)快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南側(cè)的渝合高速公路，中環(huán)線與渝合高速公路相交，形成該區(qū)互通式立交。 H分區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目項目區(qū)位于蔡家組團16個標準區(qū)的H標準區(qū)，規(guī)劃地塊面積275畝，建設(shè)用地面積200畝，包括H0402/0H0501/0H1002/01和H1101/01 四個地塊，建筑面積270000㎡，最低綠化率30%。項目區(qū)道路紅線寬度分為主干道44米，次干道26～32米，支路為16～22米。照明工程全段設(shè)315KVA的路燈照明箱式變電站一臺，高桿燈6套。表3 中環(huán)快速干道三溪口立交子項目經(jīng)濟技術(shù)表 單位：項目匝道寬度(m)匝道長度(m)最小半徑(m)最大縱坡(%)最小豎曲線半徑 (m)橋梁長度(m)拆遷面積(㎡)立交占地面積(㎡)立交通行能力(pcu/d)A匝道7651000233000B匝道6585051250C匝道2231002000D匝道2672502000E匝道3012501500F匝道2271001500G匝道6701000H匝道605501200I匝道406701250J匝道6826041500K匝道5665051500L匝道383140800輔A1027904005000335輔B10306010007000320 交通流中環(huán)線與渝合高速公路交于三溪口，為城市快速路和高速路的交叉，該立交交通流量定性分析如下：四個主要交通流： 余家灣――北碚，歇馬――悅來；四個次主要交通流：悅來――北碚，雙碑――悅來；其余皆為次要交通流。 H分區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目 項目概要蔡家組團經(jīng)濟適用房工程位于蔡家組團H標準分區(qū)，規(guī)劃地塊面積約275畝，規(guī)劃地塊建設(shè)用地面積約200畝，包括H0402/0H0501/0H1002/01和H1101/01 四個地塊，最低綠化率30%。 H分區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目的技術(shù)經(jīng)濟方案分別用綜合技術(shù)經(jīng)濟指標（含1期和2期）、戶型面積比例、社區(qū)配套設(shè)施、安置人口等加以表達。 表4 H分區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目綜合技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表 單位：項目單位指標數(shù)值備注總用地面積㎡183425居住戶（套）數(shù)戶（套）2293居住人數(shù)㎡25㎡/人10080總建筑面積㎡270000其中：地上建筑面積㎡ 地下建筑面積㎡總占地面積133400容積率2 其中獎勵容積率建筑密度％不大于30％綠地率％不小于30％停車位個不小于567621 其中：地上停車位個250 地下停車位個560表5 H分區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目1期工程技術(shù)經(jīng)濟指標表 單位：項目單位指標數(shù)值備注總建筑面積㎡130000用地面積㎡88044建筑占地面積㎡64032⑴住宅建筑面積㎡⑵商業(yè)建筑面積㎡⑶輔助配套用房㎡一期工程居委會及物管用房㎡一期工程配電房㎡公廁㎡消防控制室㎡16⑷幼兒園㎡⑸地下車庫建筑面積㎡⑴地上建筑面積㎡⑵地下建筑面積㎡其中地下車庫面積㎡容積率其中獎勵容積率建筑密度％表 6 H分區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目2期工程技術(shù)經(jīng)濟指標表 單位：總建筑面積㎡140000用地面積㎡95381建筑占地面積㎡69368?、抛≌ㄖ娣e㎡⑵商業(yè)建筑面積㎡⑶地下停車庫㎡ 其中地下配套設(shè)備用房㎡860⑷社區(qū)配套公建建筑面積㎡1450社區(qū)文化活動站㎡700二期工程居委會及物管用房㎡600聯(lián)防執(zhí)勤點㎡30消防控制室㎡120⑴地上建筑面積㎡⑵地下建筑面積㎡其中地下車庫面積㎡容積率其中獎勵容積率建筑密度％表 8 H分區(qū)經(jīng)濟適用房建設(shè)子項目戶型面積比例一覽表 單位：套數(shù)（套）建筑面積（㎡）建筑面積小于90平方米的戶型1584建筑面積大于90平方米的戶型455合計2039建筑面積小于90平方米的戶型比例％％建筑面積大于90平方米的戶型比例％％表7 1期工程戶型面積比例一覽表 單位：套數(shù)（套）建筑面積（平方米）建筑面積小于90平方米的戶型858建筑面積大于90平方米的戶型246合計1104130000建筑面積