【正文】 經(jīng)濟(jì)使用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（送審稿）經(jīng)濟(jì)使用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目錄第一章 總論 1 1第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 5 6 11第三章 需求分析及建設(shè)規(guī)模 12 13 13 15第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 16 16 16 16 18 18 18 18第五章 工程技術(shù)方案 19 19 20 22 25 28 31第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 36 36 36 37 37 39 40第七章 節(jié) 能 41 41 41 41第八章 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生消防 44 44 45 46第九章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 47 承辦單位概況 47 承辦單位管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 47 人員配置及人員培訓(xùn) 48 項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu) 49 建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)管理 49第十章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度 51 51 51第十一章 項(xiàng)目招標(biāo)方案 53 53 53第十二章 投資估算與資金籌措 57 57 57 58第十三章 綜合評(píng)價(jià) 59第十四章 結(jié)論與建議 62 62 63附件：1.《關(guān)于**園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》**發(fā)展和改革委員會(huì)（百發(fā)改投資[2012]15號(hào)）；2.《關(guān)于靜安家園住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見的函》**住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)（百建函[2012]428號(hào)）；3.《關(guān)于**園保障性住房項(xiàng)目環(huán)境影響登記表的批復(fù)》**右江區(qū)環(huán)境保護(hù)局（右環(huán)管登字[2012]39號(hào)）。61第一章 總論 項(xiàng)目名稱：**園經(jīng)濟(jì)適用房承辦單位：某開發(fā)投資集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地點(diǎn)：**鳳凰片區(qū)F142地塊新建住宅用地，擬建164套經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積12761平方米，架空面積760平方米。項(xiàng)目估算總投資3040萬元，其中資金來源申請(qǐng)銀行貸款和業(yè)主自籌等多渠道籌措。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表如表11所示表11 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單 位數(shù) 量備 注1總用地面積㎡2總建筑面積㎡其中本次建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房㎡127613綠地面積㎡26004建筑密度%5綠地率%6容積率7停車位輛106（1）《中華人民共和國土地管理法》（2）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（3）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（4）《中華人民共和國消防法》（5）《中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》（6）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（7）《中華人民共和國固體廢物污染防治法》（8）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（9）《中華人民共和國水污染防治法》（10）《中華人民共和國水污染防治法實(shí)施細(xì)則》、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)（1）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》（2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），發(fā)改投資【2006】1325號(hào)（3）各項(xiàng)工程費(fèi)用估算、工程建設(shè)其他費(fèi)用估算方法、指標(biāo)及費(fèi)率，參照《某區(qū)建設(shè)及其他費(fèi)用定額》中的規(guī)定估算（4）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB 50352—2005（5）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5018093（6）《住宅建筑規(guī)范》GB 50386—2005（7）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 500961999（8）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006（9）《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB5028298）（10）《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB503182000）（11）《給水排水工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ6984）（12）《建筑結(jié)構(gòu)荷載設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500092001）（13）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500102002）（14）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500072002）（15）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112010）（16）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范（1）《**土地利用總體規(guī)劃》（2）《**城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（3）編制可行性研究報(bào)告的《委托書》（4）建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料及文件（1） 研究工作過程 我公司接受委托后組成了該項(xiàng)目的可行性研究小組，并對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、收集資料、對(duì)擬建場(chǎng)地進(jìn)行踏勘，落實(shí)建設(shè)外部條件，研究人員對(duì)本專業(yè)的技術(shù)方案進(jìn)行了調(diào)研，根據(jù)收集到的基礎(chǔ)資料和調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，確定了建設(shè)規(guī)模和工程技術(shù)方案。在此基礎(chǔ)上，我們組織各相關(guān)的專業(yè)人員編寫了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。（2） 重點(diǎn)研究的問題①通過對(duì)**低收入人群情況、**經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀，以及對(duì)建設(shè)條件、要求的研究和分析，確定工程技術(shù)方案。②項(xiàng)目需求與項(xiàng)目提出是否合理有據(jù)。③建設(shè)方案在規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、設(shè)備配置等方面是否符合國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是否先進(jìn)、實(shí)用。④項(xiàng)目建成后是否具有可持續(xù)發(fā)展能力。⑤工程項(xiàng)目建設(shè)組織與建設(shè)周期是否合理。（3）編制范圍本項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、節(jié)能措施、環(huán)境保護(hù)、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、招投標(biāo)分析論證、投資估算及資金籌措、社會(huì)評(píng)價(jià)、結(jié)論與建議等，為項(xiàng)目決策提供可靠的依據(jù)。 （4）編制原則①可行性研究遵循科學(xué)、公正、可靠的原則；②項(xiàng)目任務(wù)、目標(biāo)確定與項(xiàng)目需求相吻合、相適應(yīng)；③建筑設(shè)計(jì)方案符合國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、滿足業(yè)務(wù)技術(shù)用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。為了保證上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，提出以下建議：（1）項(xiàng)目選址生態(tài)環(huán)境比較好，建議在下一階段工作中，要注意保持好生態(tài)環(huán)境，合理利用原有的地形地貌，盡可能避免“建設(shè)性破壞”。（2）由于項(xiàng)目毗臨公路和生活區(qū)等，施工中合理安排施工工序和時(shí)間，盡量減少施工對(duì)交通、環(huán)境的影響，把對(duì)周邊人們生產(chǎn)生活的影響降到最低。（3）嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等工作，確保工程質(zhì)量。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性**右江區(qū)位于廣西西部，地處東經(jīng)104176。2839。107176。5439。，北緯22176。5139。 地處滇、黔、桂三省（區(qū)）結(jié)合部，東西最大橫距84公里，南北最大縱距82公里，全區(qū)土地總面積3713平方公里，城區(qū)有右江與澄碧河穿流而過。右江區(qū)是大西南出海通道的交通咽喉，是**的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。下轄2個(gè)街道辦事處、10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?0萬人。**自然資源豐富，是廣西面積最大的市。**是滇黔桂三?。▍^(qū)）結(jié)合部。公路：**公路四通八達(dá)，國道324線橫貫境內(nèi)，全市各縣區(qū)有二級(jí)公路相連，**至南寧高速公路于2007年底建成通車；**至隆林高速公路也已建成通車；**至靖西高速公路正在建設(shè)。鐵路：南昆鐵路穿越**5個(gè)縣區(qū)270公里，有27個(gè)著站點(diǎn)，年運(yùn)輸能力達(dá)1000多萬噸；田東至德保鐵路已投入使用。水路：**現(xiàn)有4個(gè)港口，隨著**水利樞紐、那吉航運(yùn)樞紐等建成后，右江河道的通航能力將提升到1000噸級(jí)，從**可直航南寧、廣州、香港、澳門等地。航空：**機(jī)場(chǎng)已正式開通**至廣州，**至桂林航線、**至重慶昆明航線。**位于廣西西部即桂西地區(qū)，其大地構(gòu)造位于揚(yáng)子準(zhǔn)地臺(tái)與華南褶皺系結(jié)合部位，右江大斷裂自西北向東南貫穿本區(qū)，區(qū)域構(gòu)造稱為右江再生地槽，而該區(qū)域又處于濱太平洋一喜馬拉雅兩大構(gòu)造的復(fù)合部位。由于特殊的地理位置和特殊的地質(zhì)構(gòu)造，造成**境內(nèi)地層褶皺發(fā)育，斷層發(fā)育，成礦地質(zhì)條件優(yōu)越、沉積了豐富多彩的礦產(chǎn)資源，**境內(nèi)如鋁土礦、金礦、煤礦、錳礦、銅礦、銻礦、石油天然氣等，有滇黔桂“金三角”的美譽(yù)。**總的氣候特點(diǎn)是亞熱帶季風(fēng)氣候，光熱充沛，雨熱同季，夏長(zhǎng)冬短，作物生長(zhǎng)期長(zhǎng)，越冬條件好。據(jù)多年氣象資料統(tǒng)計(jì)，℃℃，大于10℃,年積溫6230℃至7855℃，全年無霜期330至363天，／平方厘米，年平均日照1405至1889小時(shí)，年平均降雨量1113至1713毫米。右江區(qū)地處低緯度，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候，全年夏長(zhǎng)冬短，氣候濕潤，春秋相似，日照多，熱量充足，降雨量適中且比較集中，6—8月份的降雨量占全年的75%左右，平均年降雨量1115毫米，℃左右，全年無霜期為357天。**有著悠久燦爛的歷史文化，資源極其豐富，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯。近年來，**認(rèn)真實(shí)施開放帶動(dòng)、項(xiàng)目帶動(dòng)和工業(yè)立市戰(zhàn)略，把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，形成了大開放、大投入、大建設(shè)、大發(fā)展的良好局面，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了歷史性的突破。2011年全市生產(chǎn)總值達(dá)到680億元，增長(zhǎng)10%；全市工業(yè)總產(chǎn)值完成866億元，%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成760億元，%；財(cái)政收入完成84億元，%；，增長(zhǎng)18%；萬元生產(chǎn)總值能耗下降4%，化學(xué)需氧量下降4%、%、%，氮氧化物減排控制在國家許可范圍之內(nèi)；招商引資到位資金356億元，增長(zhǎng)4%；%，控制在4%的控制目標(biāo)以內(nèi)；城鎮(zhèn)居民可支配收入17570元，增長(zhǎng)10%；農(nóng)民人均純收入4155元，增長(zhǎng)20%。：：：：。2011年，右江區(qū)生產(chǎn)總值完成136億元，同比增長(zhǎng)15%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值完成16億元，％；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成77億元，同比增長(zhǎng)16％；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成43億元，同比增長(zhǎng)10%。**處于廣西七大旅游區(qū)中的大石圍天坑群旅游區(qū)，具有世界級(jí)的旅游資源，也是廣西重點(diǎn)打造的世界級(jí)旅游精品之一。隨著大石圍天坑的開發(fā)、紅色旅游的發(fā)展，**正逐漸成為廣西旅游業(yè)中繼桂林、北海之后的第三極，成為廣西旅游的發(fā)展后勁所在。**是廣西紅色旅游的重要組成部分，是廣西紅色旅游資源的龍頭和集散地,旅游發(fā)展前景廣闊。**右江區(qū)境內(nèi)旅游資源豐富，人文景觀主要有紅七軍軍部舊址—粵東會(huì)館，紅七軍政治部舊址—清風(fēng)樓，**起義烈士紀(jì)念碑園，那畢鄉(xiāng)百谷舊石器時(shí)代遺址，陽圩鎮(zhèn)漢墓群，那畢鄉(xiāng)林屋電宋代窯址等。自然景觀主要有永樂鄉(xiāng)石坪村上雪屯的天然“雅芒”崖像、澄碧河水庫、福祿河瀑布等。**旅游接待人數(shù)由2002年的120萬人次劇增到2010年300萬人次，特別是2011年建黨90周年，僅7月份就接待來自全國各地的游客達(dá)60萬人次。**山川秀美，旅游資源豐富而奇特，開發(fā)潛力大，以天坑群、大峽谷、瀑布、溶洞、原始森林等為代表的綠色生態(tài)旅游資源，使**享有“生態(tài)城”的美稱；擁有革命紀(jì)念地、邊關(guān)勝跡、歷史遺跡、現(xiàn)代工程、農(nóng)業(yè)生態(tài)等人文資源；壯、瑤、苗等少數(shù)民族風(fēng)情使**的旅游更加豐富多彩。近年來陸續(xù)推出了“鄧小平足跡之旅”、“邊關(guān)風(fēng)情之旅”、“民俗風(fēng)情之旅”、“地心之旅”等精品旅游路線。某開發(fā)投資集團(tuán)有限公司是經(jīng)**人民政府批準(zhǔn)成立的**首家國有集團(tuán)公司，公司前身是**開發(fā)投資有限責(zé)任公司，成立于2003年7月。公司注冊(cè)資金11億元，總資產(chǎn)80億元，凈資產(chǎn)35億元。公司經(jīng)營范圍有：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保障性住房建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)，港口碼頭建設(shè)運(yùn)營，工業(yè)園區(qū)建設(shè)，物流園建設(shè)、邊貿(mào)經(jīng)濟(jì)區(qū)及口岸建設(shè)，資產(chǎn)運(yùn)營，資本運(yùn)營。目前集團(tuán)公司轄6家全資子公司、2家控股公司。員工180余人。幾年來，公司投資建成江濱二路、那畢大道、拉域大橋、站前大道、進(jìn)城大道、竹洲大道、竹洲大橋、東合大橋、百林大橋、龍景小學(xué)、迎龍小學(xué)等項(xiàng)目，正在開展龍旺大橋、城南環(huán)路、龍景初中、體育中心等項(xiàng)目建設(shè)。先后完成投資70億元，完成融資65億元，開創(chuàng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作的新局面。公司先后被評(píng)為“**起義80周年紀(jì)念活動(dòng)先進(jìn)集體”、“融資及項(xiàng)目建設(shè)先進(jìn)集體”、“廣西建設(shè)系統(tǒng)重點(diǎn)工程建設(shè)優(yōu)秀組織”、“**城鄉(xiāng)風(fēng)貌改造二期工程結(jié)對(duì)幫建先進(jìn)單位”等。集團(tuán)公司致力**發(fā)展，創(chuàng)造紅城未來。力爭(zhēng)到“十二五”末，發(fā)展成為資本雄厚、主業(yè)突出、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、管理科學(xué)的區(qū)域性國有投資控股集團(tuán)公司，更好地為**革命老區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。推行城市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和公共租賃房建設(shè)，解決城市中低收入居民的住房問題，是貫徹落實(shí)胡錦濤總書記提出的“為民、務(wù)實(shí)、清廉” 要求的具體體現(xiàn)，是踐行黨和政府惠民政策的具體體現(xiàn)。做好這項(xiàng)工作，對(duì)于維護(hù)人民群眾的根本利益，調(diào)動(dòng)群眾的積極性，加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐，具有重大意義。住房問題已成當(dāng)今社會(huì)熱點(diǎn)問題之一。為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，我國各級(jí)政府采取了不少措施，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃房的建設(shè)就是措施之一。我國從1994年起開始啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃以來中低收入家庭提供了上千萬套價(jià)格相對(duì)低廉的住房。國家為建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房投入了大量補(bǔ)貼，給予了多項(xiàng)的優(yōu)惠政策，對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展起到了非常重要的作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活質(zhì)量的提高，建立多層次的住房供應(yīng)體系，滿足不同收入人群的住房需求，是實(shí)現(xiàn)在“十二五”期間全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略決策，逐步實(shí)現(xiàn)人人有住房的社會(huì)目標(biāo)。本項(xiàng)目的實(shí)施是市委、市政府貫徹落實(shí)在“十二五”開局之年建設(shè)保障性住房的總體目標(biāo)，履行執(zhí)政為民的一項(xiàng)重要舉措。**安居保障性住房的政策背景（1）全國保障性安居工程任務(wù)的下達(dá)我國計(jì)劃整個(gè)“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性住房，溫家寶總理也表示，保障性住房解決的主要是中低收入者的住房問題，首先要保障的是保障性住房建設(shè)用地的供給。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》。2011年全國計(jì)劃建設(shè)的保障性安居工程任務(wù)是1000萬套，并要求各地方政府調(diào)整之前