【正文】 標(biāo)更加貼近實際，更加符合我國當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟狀況。將購房者的家庭月收入分為五組，1999元以下為低收入組，2000—3000元為中低收入組，3001—5000元為中等收入組，5001—8000元為中高收入組，8001元以上為高收入組。而到2010—2020年的時候，受第三次“嬰兒潮”的影響，25—35歲人口比重會上升。由于土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化；REICO工作室認為，2545歲群體是購買商品房的主要群體。經(jīng)濟的長足發(fā)展，使家庭越來越小，成員越來越少。隨著城市化進程的加快，我國城市人口增長加快。同時，對購買自住房且套型建筑面積90平方米以上個人住房按揭貸款比例不得低于30％。該意見指出，“十一五”期間，將重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房，全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房180萬平方米，其中中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用住房、。2004年９月１日起，***市正式實施的《***市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》明確規(guī)定，政府國土部門依據(jù)經(jīng)濟適用住房年度計劃在土地利用年度計劃中優(yōu)先安排，而且其建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收，按規(guī)定應(yīng)收取經(jīng)營服務(wù)性費用的按低限收取，小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施費用由政府承擔(dān)。要把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，應(yīng)加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。2004年建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二條給經(jīng)濟適用房下了更為具體完整的定義，“經(jīng)濟適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。這決定了經(jīng)濟適用房制度從產(chǎn)生之日起就具備雙重屬性:一方面，經(jīng)濟適用房是商品房，是房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系的重要組成部分；另一方面，經(jīng)濟適用房是社會保障性住房，是現(xiàn)階段我國社會住房保障體系的重要組成部分。1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》把“建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系”列為我國城鎮(zhèn)住房制度改革的一項基本內(nèi)容和任務(wù)。經(jīng)濟適用房建設(shè)工程由政府主導(dǎo)，通過采取統(tǒng)一劃撥土地、統(tǒng)一規(guī)劃、免收多項費用、限制利潤率等一系列措施來降低成本。1991年6月，國務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)〔1991〕30號文件）中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟實用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。經(jīng)濟適應(yīng)房政策推出幾年來，在中央有關(guān)部門的積極推動下，各地采取了多種形式，組織經(jīng)濟適用房建設(shè)，但進展情況卻大有不同。經(jīng)濟適用房價格由開發(fā)成本、稅金及利潤三部分構(gòu)成，基準(zhǔn)價格實行政府指導(dǎo)價，價格的上浮幅度，由有定價權(quán)的政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。經(jīng)濟適用房政策是公民住房社會保障體系的主要組成部分，是一項深得民心的安民政策。項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)包含建筑指標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)（見表12）。通過規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。詳見下表11。公司下設(shè)經(jīng)理辦、總工辦、項目部、預(yù)算部、財務(wù)部、售房部等部門。 ***公司***經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目可行性研究報告目 錄 第一章 申報單位及項目概況 1一、申報單位概況 1申報項目 1申報單位 1公司簡介 1二、項目概況 1項目建設(shè)地點 1項目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) 1經(jīng)濟指標(biāo) 3三、研究結(jié)論 5第二章 政策及市場分析 5一、經(jīng)濟適用房政策 5概述 5宏觀政策 6***市地方政策 10二、需求分析 12三、市場現(xiàn)狀 14房價 14住房市場分析 15***市住房公積金使用情況 19三、開發(fā)企業(yè)分析 20第三章 建筑設(shè)計方案 21一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 21二、規(guī)劃設(shè)計方案 21三、建筑方案 22建筑單體設(shè)計 22輔助工程 25四、結(jié)構(gòu)方案 26設(shè)計條件 26結(jié)構(gòu)選型 26五、配套設(shè)施 27給排水方案 27暖通專業(yè) 28電氣專業(yè) 28六、節(jié)能節(jié)水措施 29節(jié)能措施 29節(jié)水措施 30第四章 項目選址及土地利用 31一、項目選址 31項目位置 31項目周邊環(huán)境 31項目地質(zhì)條件 31二、用地方案 32土地權(quán)屬及占地面積 32土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃 32第五章 征地拆遷 33一、總述 33二、原則 33評估原則 33征地拆遷原則 34三、補償 34四、影響分析 34第六章 環(huán)境分析 35一、污染物分析 35生活垃圾類別 35生活污水 35二、環(huán)境影響及措施 35垃圾數(shù)量預(yù)測 35垃圾處理 36影響分析 36第七章 經(jīng)濟分析 37一、投資估算 37投資估算編制依據(jù) 37建設(shè)投資估算 37投資估算表 38二、融資方案 42概述 42融資方案 43三、財務(wù)評價 43評價依據(jù) 43評價范圍及評價方法 44基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 44年收入和營業(yè)稅金及附加估算 44成本費用估算 45財務(wù)評價指標(biāo) 46第八章 社會影響評價 48一、適應(yīng)性 48二、社會影響 49經(jīng)濟適用房建設(shè)的宏觀影響 49經(jīng)濟適用房建設(shè)對***市的影響 52第九章 結(jié)論 53附表附圖第一章 申報單位及項目概況一、申報單位概況申報項目***公司***經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目可行性研究報告申報單位申報單位：***公司公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售。二、項目概況項目建設(shè)地點該項目位于***市南三環(huán)路***。建筑內(nèi)容一覽表表11因此本項目以經(jīng)濟、實用、美觀為建設(shè)原則，定位于滿足區(qū)域中低收入家庭對住房的需求。經(jīng)濟指標(biāo)；，沒有流動資金。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一覽表表12三、研究結(jié)論該項目符合《***市城市總體規(guī)劃》要求，結(jié)合***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同消費群體和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要；項目的建筑規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會效益，研究結(jié)果認為本項目是必要的、可行的。經(jīng)濟適用房的建設(shè)享受特定的稅費優(yōu)惠，同時承擔(dān)一定的限制條件。經(jīng)濟適用房的開發(fā)利潤，不得超過各項費用之和的3%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、體制改革的深入和住房市場的變化，對經(jīng)濟適用房的認識也在深化。到1991998年房改的關(guān)鍵時刻，國家意識到在當(dāng)時的情況下，難以實施房產(chǎn)的完全市場化。嚴(yán)格地講，經(jīng)濟適用房并非完全意義上的商品房，具有半福利房、半商品房、半計劃體制、半市場體制的性質(zhì)。1998年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》更明確提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要目標(biāo)之一是“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。經(jīng)濟適用房的雙重屬性充分體現(xiàn)在國家關(guān)于經(jīng)濟適用房建設(shè)與管理的一系列重要文件中。2005年3月26日，國務(wù)院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，具體內(nèi)容：（一）高度重視穩(wěn)定住房價格；（二）切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負責(zé)制，省政府負總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費需求；（六）全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；（八）認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。”2007年8月1日，國務(wù)院召開會議，原則上通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。會議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時，要規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理制度，嚴(yán)格審查購房者資格，合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格上市交易管理，加強單位集資合作建房管理。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟適用房堅持保本微利的原則，實行政府指導(dǎo)價，基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，利潤不得超過３％。同時規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。在土地供應(yīng)方面，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目和低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。教育體制的改革使得每年有更多畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購房的主力軍；但同時，由于他們剛參加工作收入有限，面對市場房價只能是望洋興嘆，進而產(chǎn)生了對經(jīng)濟適用房的巨大需求。很多大家庭往往分成了一個個的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來越普及。理論上，2535歲人員處于婚齡期，對住房的需求屬于剛性需求，彈性較??；而35歲以上的人群購買住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。 截至2005年底，%，與發(fā)達國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進程仍需繼續(xù)推進。對上述分組狀況進行分析可以看出，—%，%。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應(yīng)市場的現(xiàn)狀并不如人意。分類別看，經(jīng)濟適用房、%、%%，%、%%。1—%，%,2005年以來經(jīng)濟適用房投資持續(xù)下降的局面得到改變。商業(yè)營業(yè)用房銷售價格分別為2412693133403和5759元/平方米，%，各年的增幅分別為：%、%、%、%%。同時經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資在各市之間的發(fā)展也并不平衡。這個數(shù)據(jù)說明，從2006年以來，山西省加快經(jīng)濟適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造、實施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開始產(chǎn)生效果。20012005年間，、%、%、%、%%，遠低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟適用房竣工面積也沒有明顯增加。2006年***，%，其中，%。根據(jù)***市房管局統(tǒng)計，2006年內(nèi)全市住宅建設(shè)總量為202萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房面積為60萬平方米，***市40萬平方米，縣級20萬平方米。（1）樓盤檔次目前***市現(xiàn)有樓盤可用高、中、低三個檔次來劃分。這部分樓盤以經(jīng)濟實用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。 銷售價格目前***市商品房均價在2850元左右，二手房價格也超過1800元/m2。統(tǒng)計表明***市房價與居民收入之比已超過8:1，而發(fā)展中國家合理的房價收入比應(yīng)在36之間，住房消費已成為許多市民不能承受之重。即便是在2003年，全國個人住房公積金貸款率個別城市達到了80%的這個小高潮中，***市的個人住房公積金放貸率也僅僅是1%。過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為10萬元，現(xiàn)增加到15萬元；過去貸款最長年限為10年，現(xiàn)延長為20年。四、開發(fā)企業(yè)分析目前***市具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將近130家左右，其中具有壹級開發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級開發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級開發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級開發(fā)資質(zhì)的六十五家。其目標(biāo)群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會家庭總數(shù)70%的群體。（2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點，體現(xiàn)時代特色和地域城市風(fēng)貌。消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。（1）設(shè)計原則以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計突出以起居廳為主的設(shè)計原則。（4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，適當(dāng)擴大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。④走進客廳，對面有一片完整的墻面，便于住戶裝飾。②起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風(fēng)，洗臉盆設(shè)在前室；管道集中，節(jié)約投資。⑦每戶設(shè)有朝南的陽臺，適當(dāng)增加進深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。各套型對客廳開門較少,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。門廳是人們從室外進入室內(nèi)的緩沖空間，這項設(shè)計將門廳從以往的客廳中獨立出來，可增強室內(nèi)空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。衛(wèi)生間，內(nèi)設(shè)長浴盆、淋浴器