【正文】 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 38 （ 5） 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)指指在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過原面積 30%的建設(shè)項(xiàng)目）各類工程項(xiàng)目的單位和個(gè)人，均需繳納的用于完善該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用。 其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、磚瓦和陶器等。該 地塊現(xiàn) 利用率極低，其上 附著 少數(shù)建筑 物 ， 其余 多 為荒地 被垃圾覆蓋 。境內(nèi)地下礦藏還有鐵、銅、鋁、鋅、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花崗石等。 安裝工程設(shè)計(jì)節(jié)能措施 （ 1）給排水部分：給水管暗管采用 PP—R 管，地溝內(nèi)及立管采用熱鍍鋅鋼管，排水明管采用 UPVC 管，暗管采用離心式鑄鐵排水管。 設(shè)計(jì)依據(jù) (1)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50019— 2020 (2)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2020 版 ) (3)《 山西省民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DB304— 216— 1999 (4) 建設(shè)單位設(shè)計(jì)要求 采暖設(shè)計(jì) (1)本工程采暖熱源由換熱站提供。結(jié)構(gòu)形式如下： （ 1）住宅結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；主體混凝土強(qiáng)度等級(jí)均采用 C30。設(shè)置地漏以沖洗地面。 ⑤臥室的布置，做到“動(dòng)靜分區(qū)”，使臥室具有較強(qiáng)的私密性。廚廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達(dá)到居住性、舒適性和安全性的要求。 本項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) ***公司 的 主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā) 及商品房銷售，其資質(zhì)為貳級(jí) 。高檔次樓盤售價(jià)在每平方米 3000 元以上；中檔樓盤銷售價(jià)格在每平方米 2500－ 2900 元左右；低檔樓盤 銷售價(jià)格在每平方米1300－ 2400左右。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為 %。 2020年山西省經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬平方米，同比增長%，新開工面積 185 萬平方米，同 比增長 %，竣工面積 萬平方米，同比增長 %。中低收入家庭在社會(huì)上占據(jù)了絕大多數(shù)，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對(duì)住房需求影響明顯，在一定程度上使住房市場(chǎng)產(chǎn)品在數(shù)量上向中低端產(chǎn)品靠近，對(duì)于普通居民住宅的需求加大。城市化給城市帶來了大量的外來人口，該部分人口大部分為民工。 ***市地方政策 “十五”期間， ***市出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)法規(guī)及部門規(guī)章，有《 ***市住房分配貨幣化實(shí)施辦法》、《 ***市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置暫行辦法》、《 ***市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》、《 ***市直管公房平房出售辦法》、《 ***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理試行辦法》、《 ***市住宅 共用部位、共用設(shè)備項(xiàng)維修資金管理辦法》等。 (二 )進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。其經(jīng)濟(jì)性指其價(jià)格相對(duì)于完全意義上的商品房?jī)r(jià)格，能適應(yīng)中低收入家庭（主要是工薪階層）的經(jīng)濟(jì)承受能力。經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)時(shí)享受的優(yōu)惠主要有：（ 1）用于建造經(jīng)濟(jì)適用房的土地，實(shí)行政府行政劃撥，免交土地出讓金；（ 2）建造經(jīng)濟(jì)適用房的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目 新建住 宅 ， 共 平 方米 ， 物管衛(wèi)居及公建 平方米， 總建筑面積 平方米 。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到有機(jī) 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 3 統(tǒng)一。 宏觀政策 經(jīng)濟(jì)適用房是我國住房體制 改革的階段性產(chǎn)物，在其產(chǎn)生之時(shí)就被賦予了住房供應(yīng)體系的主體地位。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的基本任務(wù)和目標(biāo)是 :停止福利性的實(shí)物住房分配制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化和市場(chǎng)化，建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制及我國國情相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房新制度，以不斷滿足城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)需求。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。 2020 年 ***市政府在出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》。 2020年 1月專門從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的 REICO工作室發(fā)表 2020年度報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為，在上世紀(jì)六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段。 三、市場(chǎng)現(xiàn)狀 房?jī)r(jià) 近年，我國房?jī)r(jià)尤其是住房?jī)r(jià)格上漲較快， 1998 年以來，全國商品住房銷售價(jià)格年均上漲 %，比居民消費(fèi)價(jià)格年均 %的漲幅高 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 15 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示， 2020 年 6月，全國70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅與上月持平。 2020 年第一季度，山西省房地 產(chǎn)完成投資 億元，住宅完成投資 億元，其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 9378 萬元，同比增長%，辦公樓完成投資 3709 萬元，同比下降 %。由此可以看出，今后五年內(nèi) ***市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和需求量空間很大。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。以中小戶型為主。 ②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外 ， 其余房間均對(duì) 直接采光通風(fēng) 。 83 及 80m2戶型： ①客廳內(nèi)設(shè)兩個(gè)門 ， 一個(gè)門對(duì)外與門廳相連 ， 另一個(gè)門對(duì)內(nèi)通過走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。北陽臺(tái) (即服務(wù)陽臺(tái) )可設(shè)儲(chǔ)藏設(shè)施、曬衣架等 ， 以減少室內(nèi)家具的充滿度 ， 使室內(nèi)更整潔、舒適。 系統(tǒng)方案 (1)室外給水系統(tǒng) 水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨(dú)立設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。本項(xiàng)目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計(jì)防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。采暖供熱系統(tǒng)，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，不得擴(kuò)大負(fù)荷，設(shè)置計(jì)量?jī)x表嚴(yán)格控制。邊緣局 部地段直立至倒轉(zhuǎn)。 2020 年，我國出臺(tái)了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，這是拆遷所遵循的法律依據(jù)。 生活垃圾從源頭開始分類， 實(shí)行分類投放、分類收集 、分類運(yùn)輸和分類處理 ， 促進(jìn)垃圾的減量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋處理。 預(yù)備費(fèi) 基 本預(yù)備費(fèi)取一類工程費(fèi)用和二類其他費(fèi)用之和的 8%； 價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)目前物價(jià)狀況，按零計(jì)算。 建設(shè)投資估算 建筑工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)依據(jù)《山西省建筑工程概算定額》概算指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際建筑設(shè)計(jì)情況進(jìn)行調(diào)整確定。 生活垃圾類別 可回收物：指宜于資源利用的垃圾，包括紙類、塑料、橡膠、玻璃、金屬和織物等。 ***市是水資源缺乏地區(qū)之一，全市水資源總量為 億立方米，有大中型水庫 6 座，總庫容 億立方米。 第四章 項(xiàng)目選址及土地利用 一、項(xiàng)目選址 項(xiàng)目位置 該經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目 位于 ***市南 三環(huán)路 ***。 建筑設(shè)計(jì)節(jié)能措施 （ 1）屋面采用 80mm 聚苯板保溫層， SBS 防水層；坡屋面鋪 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 30 油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。衛(wèi)生間設(shè)集中給 排水系統(tǒng)。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點(diǎn)，為居民提供 散步、鍛煉場(chǎng)所。門廳是人們從室外進(jìn)入室內(nèi)的緩沖空間 ，這項(xiàng)設(shè)計(jì)將門廳從以往的客廳中獨(dú)立出來 ， 可增強(qiáng)室內(nèi)空間的私密性 ， 并能遮擋由樓梯間傳來的噪聲和視線。 ②起居室與過渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。 消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。 過去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為 10 萬元，現(xiàn)增加到 15 萬元；過去貸款最長年限為 10 年，現(xiàn)延長為 20 年。這部分 樓盤以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購買。 20202020 年間，經(jīng)濟(jì)適用房投資分別為 、 、 億元，環(huán)比增速分別為 %、 %、%、 %和 %，遠(yuǎn)低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積也沒有明顯增加。1— 6 月經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長 %，增速比去年同期提高了%,2020年以來經(jīng)濟(jì)適用房投 資持續(xù)下降的局面得到改變。 截至 2020 年底，中國城市化率為 %，與發(fā)達(dá)國家甚至部分新興工業(yè)化國家相比，我國的城市化進(jìn)程仍需繼續(xù)推進(jìn)。在土地供應(yīng)方面，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和低密度、大套型住房的土地供應(yīng)?！? 2020年 8月 1日，國務(wù)院召開會(huì)議，原則上通過《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。 2020 年 3 月 26 日，國務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，具體內(nèi)容：（一）高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；（二）切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制不力，要 追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；（三）大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；（四）嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；（五）正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；（六）全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；（七）積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；（八）認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。到 199 1998年房改的關(guān)鍵時(shí)刻，國家意識(shí)到在當(dāng)時(shí)的情況下，難以實(shí)施房產(chǎn)的完全市場(chǎng)化。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 4 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 表 12 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 備注1 總占地面積 M2其中：凈用地面積 M2 代征道路 M22 總建筑面積 M2建筑物 M2 住宅 M2 其中：高層 M2 物管衛(wèi)居及其他公建 M23 拆遷補(bǔ)償面積 M2拆遷戶數(shù) 戶4 戶型 套 中小戶型戶型1（80M2） 套 套數(shù)比例為戶型2（83M2） 套 %戶型3（87M2） 套 中小戶型戶型4（102M2） 套 面積比例為小計(jì) 套 %5 容積率6 建筑密度 %7 綠地率 %8 勞動(dòng)定員 人9 總投資 萬元 其中：貸款 自有資金10 年均銷售收入 萬元11 年均總成本費(fèi)用 萬元其中：年均可變成本 萬元年均固定成本 萬元12 年均銷售稅金及附加 萬元13 年均利稅總額 萬元14 年均利潤 萬元15 年均所得稅額 萬元16 年均稅后利潤 萬元17投資利稅率 %投資利潤率 %借款償還期 年稅前 稅后% %稅前 稅后 稅前 稅后 自有資金利潤率 %全部投資回收期年財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資內(nèi)部收益率 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 %%%%%數(shù)量 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 5 三、研究結(jié)論 該項(xiàng)目 符合 《 ***市城市總體規(guī)劃》 要求，結(jié)合 ***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同消費(fèi)群體和家庭構(gòu)成需要的多種套型住宅，滿足廣大中低收入居民的住房需要 ； 項(xiàng)目的 建筑規(guī)模合理，建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，具有顯著的社會(huì)效益，研究結(jié)果認(rèn)為 本項(xiàng)目是必要的、可行的。 目 錄 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 ..................................................................................... 1 一、申報(bào)單位概況 ................................................. 1 申報(bào)項(xiàng)目 ................................................. 1 申報(bào)單位 ................................................. 1 公司簡(jiǎn)介 ................................................. 1 二、項(xiàng)目概況 ..................................................... 1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ............................................. 1 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及目標(biāo) ....................................... 1 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................................. 3 三、研究結(jié)論 ..................................................... 5 第二章 政策及市場(chǎng)分析 ............................................................................................. 5 一、經(jīng)濟(jì)適用房政策 ............................................... 5 概述 ..................................................... 5