【正文】 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。***經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目所需自籌資金部分，已經(jīng)由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位***公司落實(shí)到位。該項(xiàng)目符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策要求,符合***市發(fā)展規(guī)劃。各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到了國(guó)家及地方要求標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有力地促進(jìn)***市社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)。***市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)促進(jìn)了人們的安居樂(lè)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是***市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提高了中低收入階層的住房質(zhì)量，使其享受社會(huì)發(fā)展的福祉，使其享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，提現(xiàn)了社會(huì)公平性。（5）從社會(huì)公平角度看解決中低收入家庭的住房問(wèn)題是體現(xiàn)社會(huì)公平的一個(gè)重要方面。（4）從城鎮(zhèn)化角度看目前來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)著不斷擴(kuò)張的“真實(shí)需求”：一是經(jīng)濟(jì)房因其“經(jīng)濟(jì)適用”而出現(xiàn)了供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的焦點(diǎn)；%，這將帶來(lái)城市人口的加快增長(zhǎng)，也就引致了住房需求的加快增長(zhǎng)。作為政府，把“居者有其屋”作為己任，是正義的、順乎民意的舉措，是順乎百姓安居樂(lè)業(yè)之本，是對(duì)最廣大人民利益的有力維護(hù)。此住房制度尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的提出，是作為對(duì)占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟(jì)性質(zhì)的廉租房政策，此不失為通過(guò)“扶持弱勢(shì)群體”政策謀求政治的穩(wěn)定和社會(huì)和諧的一個(gè)良策。住房是人類最基本的生存條件之一。但同時(shí)也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴(kuò)大的趨勢(shì)。目前，我國(guó)改革發(fā)展正處在一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。（2）從和諧社會(huì)角度看實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧、建設(shè)和諧社會(huì)，始終是人類孜孜以求的理想。每個(gè)人都應(yīng)擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，他只需支付材料費(fèi)、人工費(fèi)和必要的稅費(fèi)?！薄稇椃ā返谄邨l規(guī)定：國(guó)有經(jīng)濟(jì)，即全民所有制經(jīng)濟(jì)，是國(guó)有經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量。從以下幾個(gè)角度看經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)影響及效益：（1）從憲法角度看我國(guó)憲法規(guī)定，社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房可以解決城市中那些無(wú)法以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買住房的中低收入者的住房問(wèn)題，并進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)公平，增加社會(huì)福利。經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展有效地解決了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問(wèn)題，平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個(gè)人購(gòu)房的需求，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要的作用。二、社會(huì)影響經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的宏觀影響經(jīng)濟(jì)適用房制度表現(xiàn)為以保開(kāi)發(fā)商“微利原則”激活建設(shè)市場(chǎng)，達(dá)到住宅產(chǎn)品質(zhì)與量的提高；以其“經(jīng)濟(jì)性和適用性”擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)。由于是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式運(yùn)作，也容易調(diào)動(dòng)投資者的投資積極性，促進(jìn)住房建設(shè)的發(fā)展。建立以經(jīng)濟(jì)適用住房，一方面政府在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)、信貸等方面給予政策性扶持，通過(guò)清理不合理收費(fèi)，理順經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成，控制住房?jī)r(jià)格，使經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格基本能適應(yīng)廣大中低收入家庭的住房需求。改革開(kāi)放來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平有了很大的提高，但由于工資制度改革相對(duì)滯后，商品房?jī)r(jià)格上升較快等原因，導(dǎo)致居民的收入與住房?jī)r(jià)格比例不盡合理，特別是在大中城市尤為明顯。建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)，絕不允許讓部分低收入人群站在社會(huì)普遍發(fā)展之外，享受不到社會(huì)發(fā)展的福祉，甚至連基本的住房保障都沒(méi)有，基本的住房需求都不能滿足。詳見(jiàn)附表9，10，11。從資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率從第2年起小于60%。（包括建設(shè)期一年）?？疾祉?xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)狀況及償債能力，并計(jì)算借款償還期。（1）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）見(jiàn)附表8，根據(jù)該表計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表77從以上計(jì)算指標(biāo)可以看出，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明項(xiàng)目的盈利能力能滿足要求，經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)上是可行的。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%計(jì)取，公益金和任意盈余公積金分別按稅后利潤(rùn)的5%計(jì)取。依據(jù)項(xiàng)目工資福利費(fèi)的125%計(jì)取。（5）在計(jì)算期，固定資產(chǎn)借款利息計(jì)入總成本費(fèi)用。工資及福利費(fèi)估算見(jiàn)附表6。（2）本項(xiàng)目不形成固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形及遞延資產(chǎn)，故不做折舊與攤銷估算。成本費(fèi)用估算說(shuō)明：（1）開(kāi)發(fā)成本為每年所出售房屋的總造價(jià)成本。收入、銷售稅金及附加估算見(jiàn)附表2。售房收入見(jiàn)下表76。評(píng)價(jià)按保守估計(jì)：第二年出售的住宅面積占到完工面積的55%，第三出售全部所余住宅。年收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織與銀行達(dá)成相關(guān)協(xié)議，以便于個(gè)人購(gòu)房者使用住房公積金購(gòu)買住宅。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用新建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)方法，評(píng)價(jià)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，采用現(xiàn)行價(jià)格，分析計(jì)算項(xiàng)目的效益和成本費(fèi)用，進(jìn)行編制財(cái)務(wù)報(bào)表、計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、考察項(xiàng)目的盈利能力（各種數(shù)據(jù)均為含稅價(jià)）。三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)依據(jù)（1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；（2）國(guó)家現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有關(guān)規(guī)定及參數(shù)；（3）國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)財(cái)務(wù)及稅收政策；（4）中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》；（5）建設(shè)單位及工程項(xiàng)目各有關(guān)專業(yè)提供的相關(guān)資料。從第二年開(kāi)始，房屋開(kāi)始出售，獲得收入，產(chǎn)生利潤(rùn)。見(jiàn)下表75。已經(jīng)通過(guò)劃撥的形式獲得了土地使用權(quán)，；第一年住宅均可完工，保守估計(jì)高層住宅價(jià)格為2550元/平方米。融資方案。，%?？偼顿Y估算匯總表表71建設(shè)投資估算表表72主要建構(gòu)筑物造價(jià)一覽表表73其它費(fèi)用估算表表74二、融資方案概述經(jīng)估算本項(xiàng)目建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）。基本預(yù)備費(fèi)取一類工程費(fèi)用和二類其他費(fèi)用之和的8%；價(jià)差預(yù)備費(fèi)根據(jù)目前物價(jià)狀況，按零計(jì)算。（8）城市新增用水量增容費(fèi)是指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過(guò)原面積30%的建設(shè)項(xiàng)目）各類工程項(xiàng)目的單位，需要新增用水量的，須按《山西省實(shí)施城市節(jié)約用水管理規(guī)定辦法》,向城市節(jié)水部門一次性交納增容費(fèi)。（6）城市消防設(shè)施配套費(fèi)指新建、改建、擴(kuò)建（包括翻修后超過(guò)原面積30%的建設(shè)項(xiàng)目）各類工程項(xiàng)目的單位和個(gè)人，均需繳納的用于城市消防站等消防設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。（4）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)包括設(shè)計(jì)、施工階段對(duì)工程實(shí)施監(jiān)理工作所需的費(fèi)用，按照國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部[1992]價(jià)費(fèi)字479號(hào)執(zhí)行。（2）建設(shè)單位管理費(fèi)包括建設(shè)單位開(kāi)辦費(fèi)、建設(shè)單位管理經(jīng)費(fèi)等為保證項(xiàng)目建設(shè)工作正常進(jìn)行所需的各種費(fèi)用。建設(shè)投資估算 建筑工程費(fèi)依據(jù)《山西省建筑工程概算定額》概算指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際建筑設(shè)計(jì)情況進(jìn)行調(diào)整確定。影響分析本項(xiàng)目建設(shè)及建成后產(chǎn)生的垃圾不會(huì)對(duì)環(huán)境形成明顯的影響，且在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中及建成后均采取相關(guān)處理措施，從而最大程度上實(shí)現(xiàn)了對(duì)環(huán)境的保護(hù)。（2）生活垃圾分類投入相應(yīng)的垃圾桶內(nèi)，嚴(yán)禁隨意丟棄。生活垃圾從源頭開(kāi)始分類，實(shí)行分類投放、分類收集、分類運(yùn)輸和分類處理，促進(jìn)垃圾的減量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋處理。 平方米，按人均住房面積為30平方米計(jì)算。生活污水生活污水指居民生活中排出的受過(guò)不同程度污染的水體，主要有廚房廢水及因生活衛(wèi)生產(chǎn)生的廢水。瓶罐：各類瓶罐物品，包括塑料的、金屬的、玻璃的等，不包括陶瓷的。電器件：包括柱形和扣形電池，以及各種廢舊電器等。生活垃圾類別可回收物：指宜于資源利用的垃圾，包括紙類、塑料、橡膠、玻璃、金屬和織物等。四、影響分析本項(xiàng)目補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償依據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，并且符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)現(xiàn)了土地的合理利用。征地拆遷原則在征地拆遷時(shí)應(yīng)遵守以下基本原則：（1）符合城市規(guī)劃的要求；（2）有利于城市舊區(qū)改造；（3）合理補(bǔ)償；（4）有利于環(huán)境的改善；三、補(bǔ)償，項(xiàng)目單位按每畝30萬(wàn)元進(jìn)行補(bǔ)償。2001年，我國(guó)出臺(tái)了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，這是拆遷所遵循的法律依據(jù)。第五章 征地拆遷一、總述對(duì)已有建筑物的拆遷是為了保證國(guó)家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。為了城市發(fā)展和社會(huì)繁榮穩(wěn)定，該地塊被劃為城市規(guī)劃用地，為居住用地，用于居民住房建設(shè)，以滿足***市廣大中低收入家庭的住房需求。土地現(xiàn)狀及相關(guān)規(guī)劃 平方米。項(xiàng)目地塊位于***市南三環(huán)路***。***市是水資源缺乏地區(qū)之一，有大中型水庫(kù)6座。***地處黃土高原，屬溫帶大陸型氣候，降水少、日照多，晝夜溫差大，四季分明。—8176。邊緣局部地段直立至倒轉(zhuǎn)。東南翼較陡，地層傾角最大30176。礦區(qū)總體上西北翼寬緩，地層傾角一般5176。項(xiàng)目地質(zhì)條件***市礦藏資源豐富，是我國(guó)著名的“煤鄉(xiāng)”，煤炭?jī)?chǔ)量大、質(zhì)量好、熱值高，是我國(guó)重要的優(yōu)質(zhì)動(dòng)力煤生產(chǎn)基地。項(xiàng)目周邊無(wú)標(biāo)志性或特殊建筑。第四章 項(xiàng)目選址及土地利用一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目位置該經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于***市南三環(huán)路***。（4）按規(guī)定安裝各級(jí)水表，以控制用水量。（2）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無(wú)效消耗，提高水資源利用率。采暖供熱系統(tǒng)，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，不得擴(kuò)大負(fù)荷，設(shè)置計(jì)量?jī)x表嚴(yán)格控制。室內(nèi)供熱系統(tǒng)采用低溫地板輻射采暖技術(shù)，增大發(fā)熱面積，使熱輻射均勻。室內(nèi)設(shè)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。（5）門窗三道密封保溫、隔熱、隔音。不采暖樓梯間為50厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料；（3）戶門采用雙膠合板門，內(nèi)夾20厚模塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為12mm，氣密性不低于3級(jí)。（1）屋面采用80mm聚苯板保溫層，SBS防水層；坡屋面鋪油氈瓦，上人屋面鋪水泥磚。（6）消防系統(tǒng)：住宅及大型公共建筑根據(jù)國(guó)家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。（4）有線電視系統(tǒng)：各樓獨(dú)立設(shè)置電視信號(hào)放大箱。本項(xiàng)目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計(jì)防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。 設(shè)計(jì)內(nèi)容（1）本設(shè)計(jì)包括建設(shè)紅線內(nèi)的以下內(nèi)容:變配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)；電話系統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；對(duì)講系統(tǒng)；消防系統(tǒng)。(2)樓內(nèi)采暖均為分戶計(jì)量，采用一戶一表制，采暖系統(tǒng)采用單管水平串聯(lián)跨越式系統(tǒng)。暖通專業(yè) 采暖規(guī)劃概況本區(qū)設(shè)一個(gè)冬季采暖熱力站向小區(qū)內(nèi)各建筑供暖。水質(zhì)為一般生活用水。衛(wèi)生間設(shè)集中給排水系統(tǒng)。雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。本項(xiàng)目設(shè)消防專用水泵二臺(tái)保證消防用水壓力。 系統(tǒng)方案(1)室外給水系統(tǒng)水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開(kāi)獨(dú)立設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。（2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)。基礎(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級(jí)采用C30；基礎(chǔ)墊層采用C15。四、結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)條件(1)抗震等級(jí)：按抗震設(shè)防列度7度設(shè)防；耐火等級(jí)為II級(jí)；(2)主要設(shè)計(jì)使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)壓 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)雪壓 ㎡結(jié)構(gòu)選型擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集中公共建筑。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達(dá)室，負(fù)責(zé)日常的便民活動(dòng)。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點(diǎn)，為居民提供散步、鍛煉場(chǎng)所。住宅區(qū)共設(shè)有2個(gè)主要出入口，分別位于