【正文】 濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的實(shí)際情況，該項(xiàng)目主要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)效益分析。該項(xiàng)目工程建成后總建筑面積為60000平方米。根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合本工程經(jīng)濟(jì)適用房的特點(diǎn)，根據(jù)山東省經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，本小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外銷售的平均售價(jià)預(yù)測(cè)為每1400元/平方米，銷售總收入8400萬(wàn)元（按全部售出測(cè)算）。一．經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、銷售稅金及附加估算表（見附表3）（見附表4）1） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=28%經(jīng)過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）12%（第三版參數(shù)），且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，是可行的,但由于是經(jīng)濟(jì)適用房，利潤(rùn)較低，所以投資回收期較長(zhǎng)，大于3年。2） 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 投資利稅率 投資回收期 ，總銷售收入為8400萬(wàn)元，（見附表五利潤(rùn)分配表）投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/總投資額100％＝％投資回收期3年（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 二．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論由以上分析可知，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房的投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是可行的。三．敏感性分析敏感性分析表（見附表5）敏感性分析圖（見附圖）通過(guò)敏感性分析可知，本項(xiàng)目對(duì)銷售價(jià)格和建設(shè)投資最為敏感，所以應(yīng)及時(shí)做好營(yíng)銷方案，制定切實(shí)可行的銷售價(jià)格，才能確保經(jīng)濟(jì)適用房的順利銷售。第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用。經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房市場(chǎng)的重要組成部分，肩負(fù)著保障百姓住房的重任，其地位無(wú)可取代，是一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。這幾年，某市的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了跳躍性發(fā)展，各個(gè)城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也是飛速提高，在這樣的背景下，更多的中低收入住房困難房戶面臨著巨大的購(gòu)房壓力。關(guān)鍵時(shí)刻，政府及時(shí)倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，解決中低收入的住房困難房戶住房問(wèn)題，更好的維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，為構(gòu)建和諧社會(huì)打下基礎(chǔ)，所以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房是解決當(dāng)前人民群眾最關(guān)心的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題的“民生工程”，是體現(xiàn)執(zhí)政為民的理念，充分保障中低收入家庭“居者有其屋”是。在某市市政府、房改辦及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃指導(dǎo)下，某市安居中心肩負(fù)著為民辦實(shí)事的歷史使命悄然登場(chǎng)，首個(gè)打造某市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。我國(guó)近年來(lái)不斷加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，取得了明顯的社會(huì)綜合效益，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。一是發(fā)揮社會(huì)住房保障功能，解決了一大批中低收入家庭的住房困難。二是配合住房制度改革，促進(jìn)了住房商品化進(jìn)程。三是擴(kuò)大居民住房消費(fèi)，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。四是優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，平抑了商品房總體價(jià)格水平。五是加快城市建設(shè)與發(fā)展，為緩解房屋拆遷矛盾開辟了新途徑。 某市安居中心投資有限公司始終堅(jiān)持客戶利益，永遠(yuǎn)第一的原則，從設(shè)計(jì)開始就為居民著想，全盤考慮人性化設(shè)計(jì)和人文建設(shè)，讓居民生活在一個(gè)設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、服務(wù)周到的社區(qū)，并且以非常合理的價(jià)位讓居民能夠用最經(jīng)濟(jì)的方式購(gòu)得住房，享受到較高質(zhì)量的生活和服務(wù)。某某小區(qū)的建設(shè)不僅僅是解決了當(dāng)?shù)鼐用竦淖》繂?wèn)題，而且更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境，解決人們對(duì)住房、環(huán)境等的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢姡卷?xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。二．項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。但考慮到該小區(qū)周圍的交通條件較好，建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。三．社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響對(duì)主要對(duì)中低收入居民影響較大較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到中低收入的居住人員提高人們的住房質(zhì)量，提高了中低收入居民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)某市的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較大項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得低于3%利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧國(guó)家政策，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無(wú)無(wú)無(wú)第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)“某某”投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。一．定性分析1. 自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。2. 政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)適用房政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。3. 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。4. 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。5. 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。6. 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。二．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：1. 通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來(lái)保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2. 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。3. 通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。第十五章 研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目為政府提倡的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，其影響主要體現(xiàn)在社會(huì)影響方面，經(jīng)濟(jì)效益要嚴(yán)格貫徹政府關(guān)于《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，故項(xiàng)目評(píng)價(jià)側(cè)重于對(duì)社會(huì)評(píng)價(jià)的定性描述，從“以人為本”的原則出發(fā)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體實(shí)際，研究?jī)?nèi)容主要為項(xiàng)目的社會(huì)影響和環(huán)境影響分析。從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)，某某建成后，可提供住宅1020套，將切實(shí)解決某市中低收入居民的生活及住房問(wèn)題。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的一個(gè)亮點(diǎn)，為某市的居民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境，使人們能夠更好的生活和工作，更好的感受經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來(lái)的直接好處，使人民在黨的旗幟下能夠幸福的生活，安居樂(lè)業(yè)，因此社會(huì)效益極為可觀。從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)，該開發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化聊城是的市容市貌，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響?？v觀開發(fā)全過(guò)程，從社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，該開發(fā)方案是十分必要的，也使完全可行的。 要強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 （1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。 （3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （4）項(xiàng)目成本須合理控制，以盡可能減低工程造價(jià)。 （5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。第十六章 附圖、附表一、附圖敏感性分析圖二、附表附表1 《總投資估算表》附表2 《其他費(fèi)用分項(xiàng)估算表》附表3 《利潤(rùn)表》附表4 《敏感性分析表》附表5 《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》 46