【正文】 22道路、管網(wǎng)、環(huán)境、景觀工程 　　小計(jì) 　　　　　　建安費(fèi)用23消防工程 　24塑鋼窗、防火、防盜門 　25建筑工程費(fèi) 　26建筑裝飾費(fèi) 　　小計(jì) 　　　　　　金融及管理費(fèi)27管理費(fèi)用 按5%計(jì)算28建設(shè)期相關(guān)稅金 %計(jì)算29銀行貸款利息 貸款8000萬元，利率7%，按2年計(jì)算　小計(jì) 　預(yù)備費(fèi)30基本預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)按5%計(jì)算合計(jì)31　建筑成本合計(jì) 　第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算計(jì)算期的確定本項(xiàng)目的運(yùn)營期為50年。銷售稅金及附加的確定該項(xiàng)目為廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，按照萍鄉(xiāng)市《廉租住房保障辦法》的相關(guān)規(guī)定，運(yùn)營期免征營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。資金來源按照《廉租住房保障辦法》以及《中央預(yù)算內(nèi)投資對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)新建廉租住房項(xiàng)目的支持辦法》，該項(xiàng)目建設(shè)所需資金主要由中央財(cái)政補(bǔ)貼705萬元（200元/㎡）；市財(cái)政部門補(bǔ)貼1410萬元（400元/㎡）；申請(qǐng)銀行貸款8000萬元；其余部分由土地出讓金留區(qū)（縣）。運(yùn)營期收支確定（1）項(xiàng)目運(yùn)營收入測算A、廉租住房租金收入按照《廉租住房保障辦法》和相關(guān)規(guī)定，㎡?月結(jié)合上栗縣的實(shí)際情況，㎡，㎡?月。B、物業(yè)管理費(fèi)收入按照《廉租住房保障辦法》的相關(guān)規(guī)定結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，㎡?月。項(xiàng)目廉租住房計(jì)算期為50年，%（%為參照）計(jì)算。C、經(jīng)濟(jì)適用房收入根據(jù)相關(guān)規(guī)定，㎡，售價(jià)由征地折遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、3%以內(nèi)的利潤構(gòu)成。出售經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)其售價(jià)由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項(xiàng)因素綜合確定，經(jīng)綜合分析論證后，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房售價(jià)確定給1600元/平方米。因經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)比商品房價(jià)格低，且其購買對(duì)象是特定的群體，因此預(yù)測其銷售在完工后1年內(nèi)就能全部完成。各年具體租金收入見表131租金收入和運(yùn)營費(fèi)用表。項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用測算該項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用主要包括維修費(fèi)和管理人員工資福利費(fèi)。該項(xiàng)目建成后將需要工作人員20人，人。工作人員的總工資福利費(fèi)為20萬元/年。根據(jù)類似項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)估算出該項(xiàng)目的年維修費(fèi)用為8萬元，該項(xiàng)目總的運(yùn)營費(fèi)用為：28萬元/年。項(xiàng)目的計(jì)算期為50年，% 上調(diào)（%為參照）。各年具體運(yùn)營費(fèi)用支出見表131租金收入和運(yùn)營費(fèi)用表。二、盈利能力分析從動(dòng)態(tài)盈利能力來看，%小于零，項(xiàng)目無法收回投資。項(xiàng)目在運(yùn)營期內(nèi)，各年租金收入在支付維修費(fèi)用和管理人員工資后并有微利，可以實(shí)現(xiàn)維護(hù)管理的收支平衡，不需要政府追加后續(xù)投資。三、貸款償還能力分析貸款基本資料序號(hào)貸款金額（萬元）1貸款期限（年）32貸款利率2年期貸款利率（%）5年期貸款利率（%）3年償還額貸款期第二年起，每年償還本金（萬元）貸款期期末償還本金（萬元） 還款計(jì)劃表 單位：萬元年份償還本金支付利息本金及利息支付額還款來源20110經(jīng)濟(jì)適用房銷售收入2012上栗縣財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)適用房銷售收入2013上栗縣財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)適用房銷售收入2014上栗縣財(cái)政收入2015上栗縣財(cái)政收入合計(jì)通過以上兩表分析，還款期為5年，%。項(xiàng)目貸款償還來源于上栗縣財(cái)政、廉租房租金及經(jīng)濟(jì)適用房銷售收入，經(jīng)計(jì)算至2015年本項(xiàng)目可產(chǎn)生收入2200余萬元，缺額部分為7760萬元，目前上栗縣人民政府已為本項(xiàng)目召開了專項(xiàng)會(huì)議，并通過了安排財(cái)政收入償還銀行貸款本金及利息的決議，同意從縣財(cái)政收入中2013年2015年每年安排資金償還項(xiàng)目銀行貸款利息及本金。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年上栗縣財(cái)政總收入完成63828萬元，其中：地方一般預(yù)算收入完成40416萬元，比上年增收6038萬元，%?？梢钥闯霰卷?xiàng)目還款來源—上栗縣財(cái)政收入呈逐漸增長趨勢，相對(duì)比較穩(wěn)定，因此其作為本項(xiàng)目還款主體是可以接受的，并且是可靠的。四、評(píng)價(jià)結(jié)論從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的角度來看，本項(xiàng)目的建設(shè)是不可行的；但從社會(huì)效益角度分析，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目的是解決低收入家庭住房困難的需要、是構(gòu)建和諧社會(huì)的需要，項(xiàng)目建設(shè)是必須的。表131 租金收入與運(yùn)營費(fèi)用表 單位：萬元序號(hào) 年份項(xiàng)目合計(jì)201420182019202320242028202920332034203820392043204420482049205320542058205920631收入廉租住房租金收入經(jīng)濟(jì)適用房收入2運(yùn)營費(fèi)用3租金收入凈額表132 資金籌措與使用計(jì)劃表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20112012201320141總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動(dòng)資金2資金籌措補(bǔ)貼資金自有資金銀行貸款表133 損益表 單位：萬元序號(hào) 月份項(xiàng)目　合計(jì)20112013201420182019202320242028202920332034203820392043204420482049205320542058205920631 凈收入2 總投資3 建設(shè)投資4 利潤總額5 累計(jì)利潤總額6 所得稅7 稅后利潤8 可供分配利潤 盈余公積金 未分配利潤9 累計(jì)未分配利潤表134 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號(hào) 月份項(xiàng)目 　合計(jì)20112013201420182019202320242028202920332034203820392043204420482049205320542058205920631資金來源資本金廉租房租金收入經(jīng)濟(jì)適用房收入2資金運(yùn)用建設(shè)投資銷售稅金及附加運(yùn)營費(fèi)用盈余公積金所得稅3盈余資金4累計(jì)盈余資金表135 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào) 月份項(xiàng)目 合計(jì)20112013201420182019202320242028202920332034203820392043204420482049205320542058205920631 現(xiàn)金流入 租金收入2 住房出售收入 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 運(yùn)營費(fèi)用3 所得稅4 稅后凈現(xiàn)金流　累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)值累計(jì)稅后凈現(xiàn)值　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%表136 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào) 月份項(xiàng)目合計(jì)20112013201420182019202320242028202920332034203820392043204420482049205320542058205920631 現(xiàn)金流入 租金收入2 住房銷售收入 現(xiàn)金流出 資本金 銷售稅金及附加 銷售費(fèi)用3 所得稅4 稅后凈現(xiàn)金流　累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)值　累計(jì)凈現(xiàn)值第十四章 社會(huì)評(píng)價(jià)一、社會(huì)影響評(píng)價(jià)該項(xiàng)目屬于公益設(shè)施建設(shè)，本項(xiàng)目的建設(shè)資金主要通過各級(jí)財(cái)政撥款解決。本項(xiàng)目是上栗縣實(shí)施民心工程的建設(shè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目的實(shí)施能夠改善低收入家庭的住宿條件，保證人民安居樂業(yè)和社會(huì)安定，對(duì)全面建設(shè)小康社會(huì)等具有較大的促進(jìn)作用。二、互適性分析從直接受益者來看，本項(xiàng)目的建設(shè)，可提高低收入家庭的生活水平和質(zhì)量。從地方政府來看，本項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的安定起到積極的作用，社會(huì)效益明顯。從長遠(yuǎn)來看，本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起積極的推動(dòng)作用?？梢姡?dāng)?shù)卣蛷V大人民群眾都對(duì)本項(xiàng)目有肯定、積極支持的態(tài)度。本項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境適應(yīng)良好。三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目不僅符合當(dāng)?shù)氐褪杖爰彝サ淖》啃枨螅也粨p害其他群體的利益，有利于和諧社會(huì)的建設(shè)，不會(huì)產(chǎn)生、激化社會(huì)矛盾。不存在社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。第十五章 結(jié)論與建議一、結(jié)論本項(xiàng)目是上栗縣實(shí)施民心工程的建設(shè)項(xiàng)目，廉租房建設(shè)目的是解決低收入家庭住房困難的需要、是構(gòu)建和諧社會(huì)的需要，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。項(xiàng)目建設(shè)符合上栗縣城市建設(shè)規(guī)劃的要求，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模適度，水電氣、道路、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施能滿足要求，無各方面的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。二、建議在工程建設(shè)過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，實(shí)行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，以及符合環(huán)境保護(hù)要求。在工程建設(shè)過程中，應(yīng)加強(qiáng)管理，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)盡量降低投資，把項(xiàng)目建成形象工程。鑒于該項(xiàng)目社會(huì)效益較好，在此建議相關(guān)部