蘇園地塊競(jìng)買可行性研究報(bào)告[001]-資料下載頁
2025-05-10 18:14本頁面
【正文】 率10%，以10%的內(nèi)部收益率推算的土地價(jià)格臨界點(diǎn)為14600萬元，以此為基本方案。土地費(fèi)用由14000萬元至16800萬元，測(cè)算了多個(gè)方案（各方案的投資只有土地費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用不同）。基本方案的項(xiàng)目總投資構(gòu)成情況詳見表8。項(xiàng)目總投資估算表表8 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱總 投 資備 注1開發(fā)建設(shè)投資土地費(fèi)用前期工程費(fèi)可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建安工程費(fèi)5%，場(chǎng)地平整費(fèi)35元/m2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)獨(dú)立別墅單方造價(jià)1200元多層住宅單方造價(jià)850元中高層住宅 單方造價(jià)1200元車庫地下車庫兼作人防，單方造價(jià)2200元商業(yè)配套單方造價(jià)800元公共配套設(shè)施費(fèi)按規(guī)定面積計(jì)算間接開發(fā)費(fèi)0財(cái)務(wù)費(fèi)用%管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)房修基金1%其它費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資 二、開發(fā)成本估算 開發(fā)產(chǎn)品竣工后，項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，每種開發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn)，土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)偅渌M(fèi)用則根據(jù)每種開發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位產(chǎn)品開發(fā)成本詳見表8。開發(fā)產(chǎn)品成本估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)獨(dú)立別墅多層住宅中高層住宅汽車車位商業(yè)配套1數(shù)量2開發(fā)產(chǎn)品成本土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)間接開發(fā)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其它費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)3單位成本（元）第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、投資計(jì)劃與資金籌措 項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位，計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開始，至開發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止，計(jì)算期3年（12期）。根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定，土地費(fèi)用可在簽定合同之日起7日內(nèi)一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，第一次和第二次在簽定合同一個(gè)季度內(nèi)付款，第三次付款在第二季度（期）完成，詳見表7“土地付款和工程進(jìn)度要求”，第1期、付款60%和第2期付40%。 建筑安裝工程費(fèi)用，在建設(shè)期內(nèi)均勻用款，管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其他費(fèi)用在工程和業(yè)務(wù)開展期間均勻使用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)每期借款余額計(jì)算實(shí)際發(fā)生額。 1）資金結(jié)構(gòu)資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求，銀行貸款不超過項(xiàng)目總投資的70%或土地出讓金的70%，其余由資本金和預(yù)售收入解決。2）資金使用的順序一般第一期應(yīng)該使用自有資金，自有資金使用數(shù)額達(dá)到貸款條件后（投入使用的自有資金一般不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資的30%。），在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀行貸款，產(chǎn)品開始預(yù)售之后，應(yīng)盡量使用預(yù)售收入，不足部分使用貸款。3）本項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃，同時(shí)由銀行開始提供貸款9000萬元。詳見表10“投資計(jì)劃與資金籌措表”。二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算 產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見營(yíng)銷策劃章節(jié)，基本售價(jià)及價(jià)格變化詳見表3“售價(jià)分析表”。獨(dú)立別墅8800元/ m2 ,多層住宅4000元/m2 ,中高層住宅4000元/m2，汽車車位3500元/m2，商業(yè)配套房3000元/m2。銷售面積: 獨(dú)立別墅12250 m2，多層住宅29900 m2，中高層19140平方米m2，汽車車位8000 m2，商業(yè)配套房500 m2，銷售額32786萬元。 營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率7%，教育費(fèi)附加4%。 每期銷售詳細(xì)情況見表11“營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加計(jì)算表” 三、經(jīng)濟(jì)分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見表9“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表”。%。此收益率是人為控制的，可接受的最高土地價(jià)格14600萬元。 其他主要報(bào)表： 表12“資金來源與運(yùn)用表” 表13“損益表” 表14 借款還本付息計(jì)算表“ 表15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表16“資本金現(xiàn)金流量表” 表17“單因素敏感性分析表” 表18“多因素敏感性分析表” 每個(gè)方案的概率分析見表191～198“概率分析表”概率分析主要指標(biāo)匯總于表17。概率分析指標(biāo)匯總表表20方案土地最高限價(jià)（萬元）基本分析內(nèi)部收益率（%）內(nèi)部收率期望值（%）內(nèi)部收益率≥10%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率≥8%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率≥6%的累計(jì)概率（%）內(nèi)部收益率小于1的概率（%）方案一146000方案二14800方案三15000方案四15400方案五15800方案六16200方案七16500方案八16800 五、評(píng)價(jià)與結(jié)論綜合上述分析可得出以下認(rèn)識(shí)：=10%測(cè)算的土地最高限價(jià)，為14600萬元，%，%，應(yīng)該比較理想。若企業(yè)土地存量較多，可選擇此方案。%，則方案四較為合適，土地價(jià)格15400萬元，內(nèi)部收益率期望值大于8%，基本分析的收益率也接近8%，內(nèi)部收益率大于8%%。，企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為6%，則土地價(jià)格16200萬元是可取的。%，%，內(nèi)部收益率大于6%%,%，值得一試。23 / 23
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