某住宅、商服用地地塊競(jìng)買可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-06 11:40本頁(yè)面
【正文】 009萬元利潤(rùn)為0時(shí)銷售面積226122 ㎡可售面積㎡利潤(rùn)為0時(shí)銷售率75%利潤(rùn)為0時(shí)銷售面積/可售面積以上分析得出當(dāng)銷售面積達(dá)到226122㎡時(shí)，全部投資成本收回，此時(shí)已銷售面積與可售面積的比率為75%，小于房地產(chǎn)80%的臨界點(diǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈虧點(diǎn)，但是接近臨界點(diǎn)，因而項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)有較一定的風(fēng)險(xiǎn)。 第十一章 結(jié)論本報(bào)告描述了項(xiàng)目現(xiàn)狀和規(guī)劃利用條件，并在此基礎(chǔ)上，從可操作的規(guī)劃條件下進(jìn)行了成本估算和收益估算。按目前的規(guī)劃條件和市場(chǎng)情況，從較保守情況估算，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期為2年。通過對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開發(fā)成本測(cè)算及土地收益測(cè)算，得到項(xiàng)目評(píng)價(jià)的綜合結(jié)論為（1）、報(bào)告中的各種估算及預(yù)測(cè)都基于當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況作出。（2）、一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由于客觀原因的限制是在當(dāng)前的市場(chǎng)估測(cè)結(jié)果。（3）、由于四川災(zāi)后重建稅收政策性優(yōu)惠較宏觀，因而存在主觀風(fēng)險(xiǎn)。（4）、若以上條件在未來發(fā)生變動(dòng)時(shí)，本報(bào)告所得結(jié)論可能會(huì)產(chǎn)生較大誤差，開發(fā)成本應(yīng)以最終實(shí)際發(fā)生的投入為準(zhǔn)。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入約122762萬元，預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約92009萬元，此時(shí)，利潤(rùn)總額為28560萬元，所得稅按25%計(jì)征為7127萬元，稅后利潤(rùn)為21382萬元。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目平均收益率水平及銀行長(zhǎng)期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為10%。現(xiàn)金流入為銷售收入，現(xiàn)金流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本，經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為：方案經(jīng)濟(jì)分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)量單位基本方案1土地取得費(fèi)萬元200002項(xiàng)目總成本萬元920093資金籌措萬元4經(jīng)營(yíng)總收入萬元122762銷售收入萬元1227625利潤(rùn)總額萬元285106所得稅萬元71277稅后利潤(rùn)萬元21382全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元25153 全投資靜態(tài)回收期年 全投資動(dòng)態(tài)回收期年 全投資投資成本利潤(rùn)率%%上述研究表明，本開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)有較為理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。由于本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景可觀、有較高的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，投資回收期較短，盈利能力一般，但是抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，因此項(xiàng)目的開發(fā)如果考慮到相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)是具備可行性的。40基本報(bào)表1 全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（詳見excel表計(jì)算表）項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表（全部投資）項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)2009年2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1現(xiàn)金流入 1銷售收入 2現(xiàn)金流出 2土地取得成本 2前期工程費(fèi)用 2建筑安裝費(fèi)用 2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 3城市基礎(chǔ)配套費(fèi)用 3不可預(yù)見費(fèi)用 3期間費(fèi)用 3銷售稅金及附加 3所得稅 ()() 凈現(xiàn)金流量（稅前） 累計(jì)凈現(xiàn)金流量(稅前) 折現(xiàn)系數(shù) 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值（稅前） 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值（稅前） 內(nèi)部收益率FIRR(季)27% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10%）25153 靜態(tài)投資回收期（季） 動(dòng)態(tài)投資回收期（季） 基本報(bào)表2 全投資成本分布表項(xiàng)目成本匯總表 貨幣單位：萬元 項(xiàng)目合計(jì)2009年2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地取得成本 10,6,4, 完成比例 50%%% 前期工程費(fèi)用1,完成比例 %%%%%%%%建筑安裝費(fèi)用57,7,7,7,7,14,7,7,完成比例 %%%%%%% 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用及其他4,完成比例 %%%%%%%%期間費(fèi)用7,完成比例 %%%%%%%%%合計(jì)：91,10,14,12,8,8,15,8,8,1,10,45,35,基本報(bào)表3 開發(fā)銷售時(shí)間分布表住宅開發(fā)量/銷售量測(cè)算表 單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度第1期開發(fā)率/量 銷售率 100% 銷售量(平米) 第2期開發(fā)率/量148, 55%148, 銷售率 35%35%30% 銷售量(平米) 51,51,44, 第3期開發(fā)率/量121, 45%121,銷售率 35%25%25%15%銷售量(平米) 42,30,30,18,商業(yè)開發(fā)量/銷售量測(cè)算表 單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度第1期開發(fā)率/量 銷售率 100% 銷售量(平米) 第2期開發(fā)率/量17, 55%17, 銷售率 35%35%30% 銷售量(平米) 6,6,5, 第3期開發(fā)率/量14, 45%14,銷售率 35%25%25%15%銷售量(平米) 5,3,3,2, 其他/銷售量測(cè)算表 單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度第1期開發(fā)率/量 銷售率 銷售量(平米) 第2期開發(fā)率/量 銷售率 銷售量(平米) 第3期開發(fā)率/量1, 100%1,銷售率 25%25%25%25%銷售量(平米) 基本報(bào)表4銷售收入?yún)R總表項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表 貨幣單位：萬元 項(xiàng)目合計(jì)2009年2010年2011年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度 住宅 17,17,29,10,10,6, 商業(yè)建筑 3,3,6,2,2,1, 其他收入 3,3,3,3, 小計(jì)： 21,21,38,15,15,10,合計(jì)122, 42,80, 開發(fā)建設(shè)成本91, 10,14,12,8,8,15,8,8,1, 經(jīng)營(yíng)稅金及附加（%）3, 利潤(rùn)總額28, 10,14,12,11,11,21,6,6,8, 所得稅（25%）7, 2,3,3,2,2,5,1,1,2, 稅后利潤(rùn)21, 8,11,9,8,8,16,4,4,6, 銷售利潤(rùn)率23% 投資成本利潤(rùn)率23%
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