【導(dǎo)讀】北京海淀區(qū)溫泉D1地塊。貝特蘭房地產(chǎn)投資顧問有限公司。、海淀區(qū)是北京市住宅開發(fā)熱點區(qū)域之一，銷售價格高

　　

【正文】 首先選取了對開發(fā)利潤率產(chǎn)生影響的土地取得費用、建安費用、銷售價格等三個因素做敏感性分析，詳細(xì)參見附件五“ 溫泉 D1 可研項目項目敏感性分析表 ”，作出相應(yīng)的變化曲線： 敏感性分析表1%2%5%8%11%14%17%20%20% 10% 5% 0% 5% 10% 20%土地取得費用對稅后利潤率的影響 建安費用對稅后利潤率的影響銷售價格對稅后利潤率的影響 圖四：土地取得費用、銷售價格 (均價 )及建安費用對稅后利潤率的敏感性分析圖 通過分析知：建安成本對稅后利潤率的平均敏感度為 ；土地取得費用對稅后利潤率的平均敏感度為 ；銷售價格對稅后利潤率的平均敏感度為 。因此在具體操作上對這三個因素都應(yīng)引起重視，尤其是銷售價格和土地成本。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 42 保本點分析 本案通過對銷售均價、土地取得費用兩個因素對開發(fā)經(jīng)營可能產(chǎn)生影響的因素進(jìn)行了分析，詳細(xì)參見附件六“ 溫泉 D1 可研項目盈虧平衡分析 保本點分 析 ”，并做出曲線圖加以分析。 銷售均價對投資利潤率與稅后利潤率影響20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%30% 20% 10% 5% 0% 5% 10% 20% 30%稅后利潤率 投資利潤率 圖五：銷售價格保本點分析圖 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 43 土地取得費用對投資利潤率與稅后利潤率影響10%0%10%20%30%40%50%30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%稅后利潤率 投資利潤率 圖十八：土地取得費用的保本點分析圖 通過分析知 ： 在其他因素及關(guān)系配比不變的情況下 ,最低銷售價格住宅為 元 /平方米、寫字樓為 元 /平方米、商業(yè)為 元 /平方米 ,最高土地取得費用 億元 。由此可見對價格過于敏感，抵抗風(fēng)險的能力一般。 七、結(jié)論 ? 本項目區(qū)域優(yōu)勢 明顯，市場空間潛力較大； ? 投資收益高，稅后利潤率達(dá)到 %，內(nèi)部收益率為 10%。 因此， 該項目具備開發(fā)價值，項目可行。 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 44 本公司已推出北京吉普車廠地塊和常營等地塊可行性研究報告，如有所需請致電 聯(lián)系電話： 64843163， 13801235417 第五部分、附件 附件一 溫泉鎮(zhèn)周圍旅游資源 鳳凰嶺自然風(fēng)景區(qū)： 位于溫泉鎮(zhèn)的西北方向，占地面積 973 公頃，背靠神山，面向朝陽。風(fēng)景區(qū)天然景觀和人文景觀相融一體，山、寺、泉的特色?？捎^景點達(dá)四十余處，尤以龍泉寺、北魏石佛、黃普 院、Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 45 上方寺、鯨魚背著稱。該地區(qū)四至十月相對濕度 58％，凈化空氣純度為市區(qū)五倍，含負(fù)氧離子十倍以上，春秋兩季平均氣溫為 23℃。這里四季交替，生態(tài)平衡。春到山花爛漫，百鳥爭鳴；夏來瀑落激花，滾金瀉銀‘秋臨蟈蟈抖翅，果園墜枝；冬至山澗結(jié)冰，冰柱倒掛。是旅游、度假避暑、修身養(yǎng)性，最佳理想勝地。 妙峰古道 ：它穿越陽臺山自然風(fēng)景區(qū)，從海淀區(qū)的北安河村到門頭溝區(qū)的妙峰山的娘娘廟，全程共 40 里，中間設(shè) 5 個茶棚，依次是響墻茶棚 朝陽院茶棚 瓜打石茶棚 廟兒洼茶棚（進(jìn)入門頭溝區(qū)） 澗溝村茶棚，古道兩 側(cè)古樹名木眾多，峰巒疊翠。 陽臺山自然風(fēng)景區(qū) ： 位于山后地區(qū)北安河鄉(xiāng)境內(nèi)，面積 26 平方公里。陽臺山山脈主峰海拔 1276 米，是臨近平原的第一高峰。其南邊緊臨 鷲峰森林公園 ,北邊是鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)。陽臺山自古以來就是著名的自然風(fēng)景區(qū)，金代章宗時期，享有盛名的“西山八大水院”中的金水院（金山寺）、香水院（法云寺）、清水院（大覺寺）都在陽臺山一帶。 鷲峰森林公園 ：座落于海淀區(qū)小西山風(fēng)景區(qū)，是北京著名的森林公園，南邊是大覺寺，北邊是陽臺山風(fēng)景區(qū)。鷲峰歷史悠久，曾是遼代屯兵的 72 營之一。山頂上的兩座山峰好似一只振翅欲飛 的鷲鳥，兩棵古松高聳入云（其中一棵松樹于前幾年已死去），相對而立相互掩映，遠(yuǎn)望仿佛一只山鷲昂首張望巋然屹立，故稱鷲峰。鷲峰不僅以Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 46 它古樸蜿蜒曲折，通達(dá)鷲峰山頂?shù)谋P山古道和雄奇秀麗的景色吸引眾多游客，而且更以那豐富的植物資源所構(gòu)成的自然風(fēng)光聞名于京城，故面成為小西山風(fēng)景區(qū)最佳的登高觀景場所。 黑龍?zhí)都褒埻鯊R： 位于畫眉山北的黑龍?zhí)?，明成化二十二年?1486年）在潭旁敕建此廟，后屢次重修，現(xiàn)存為清代建筑。建筑坐西朝東，依山而上，因潭水遇天旱之年亦不干枯，故稱為帝王、百姓求雨勝地?，F(xiàn)為北京市衛(wèi)生局培訓(xùn)中心所在地。 灤州起義紀(jì)念塔： 辛亥革命灤州起義烈士的衣冠冢。位于溫泉村東的小山上。 1912 年 1 月 2 日，馮玉祥、王金銘等在灤州、唐山一帶率部起義， 1936 年馮玉祥在此筑塔、樹碑、辟陵園， 1937 年 4月落成，同年 5 月在此舉行國葬典禮。并手書“精神不死”“浩氣長存”等字?，F(xiàn)為北京胸科醫(yī)院所在地。 曹雪芹故居前石橋 ：位于白家疃村西，橋呈東西走向，雙孔石板橋，相傳乾隆二十三年（ 1758 年）前后，曹雪芹潦倒中來到白家疃，住在離家不遠(yuǎn)的茅屋中，十分清貧。此橋是他經(jīng)常過往的地方，如今橋下小溪已成村中道路，小橋僅存四塊花崗巖石條 。 溫泉泉眼 ：位于海淀區(qū)工讀學(xué)校北院內(nèi)，現(xiàn)已干枯，殘留 3 3米方池，曾常年噴涌溫泉，鎮(zhèn)名由此而來。 大覺寺： 位于陽臺山麓，建于遼咸雍四年（ 1068 年），是北京遼代著名的八大水院之一的“清水院”。南院原有兩棵樹齡 300 多年的玉蘭王。山上的泉水沿著南北兩路院落中的水漕流向前院的水池，長Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 47 年不斷。院中的天王殿、無量壽福殿和龍王殿是明代所建。寺院內(nèi)環(huán)境幽雅，有明慧茶院、飯店和招待所，是會議和休息的好地方。 附件二 溫泉 D1 可研項目動態(tài)資金測算表 開發(fā)時 間 2021年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 合計 全區(qū) 前期 1 期 2 期 3 期 建筑面 積 建筑面 積 建筑面 積 建筑面 積 施工面積 230589 230589 施工進(jìn)度 % % % % Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 48 住宅 172932 172932 施工進(jìn)度安排 40% 30% 30% % 商業(yè) 11250 3375 4500 3375 11250 施工進(jìn)度安排 30% 40% 30% % 寫字樓 36957 36957 施工進(jìn)度安排 25% 35% 40% % 其他配套面積 9450 1890 3780 3780 9450 施工進(jìn)度安排 20% 40% 40% % 銷售總面積 年度總比例 % % % % % 住宅 銷售進(jìn)度 30% 30% 30% 10% % 商業(yè) 銷售進(jìn)度 15% 30% 30% 25% % 辦公樓 銷售進(jìn)度 20% 35% 30% 15% % 其他配套 銷售進(jìn)度 18% 50% 32% % 附件三 溫泉 D1 可研項目成本測算表 項 目 合計 單位造價 面積 計算方法 (萬元 ) (萬元 /米 ) (平方米 ) 開發(fā)計劃 一 .土地開發(fā)費 47,839 298,991 占總成本的 49% 二 .前期工程費 1,186 298,991 占總成本的 % 45 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 49 1,141 230,589 1,038 230,589 建安費用的 % 104 230,589 三、房屋開發(fā)費 39,546 230,589 占總成本的 40% 34,589 230,589 +… . 住宅 24,210 172,932 商業(yè) 2,025 11,250 寫字樓 6,652 36,957 其他配套商業(yè) 1,701 9,450 4,612 230,589 其它費用 346 230,589 （質(zhì)量監(jiān)督費、招標(biāo)管理費 施工執(zhí)照費、竣工圖費、 綠化費、開發(fā)管理費等） 四 .費用 7,053 230,589 占總成本的 % 2,657 230,589 管理費率按 % 3,685 230,589 按銷售額的 % 711 230,589 18,291 萬元貸款 五 .不可預(yù)見費 2,869 230,589 占總成本的 % 不可預(yù)見費按 % 六 .總成本 98,493 230,589 當(dāng)年投資比例 累計投資比例 Betterland Investment Consulting Co., Ltd. TEL： 01064843163 50 七 .總銷售額 122,824 219,230 面積銷售進(jìn)度 年度銷售面積 住宅銷售 92,259 167,744 寫字 樓銷售 21,509 35,848 商業(yè)銷售 7,639 10,913 配套商業(yè) 1,418 4,725 面積 * 萬元 銷售比例 累計銷售比例 八 .銷售稅金 6,755 219,230 九 .經(jīng)營利潤 24,331 219,230 結(jié)利比率 累計結(jié)利 十 .所得稅 8,029 219,230