【正文】 塊（一類地段），面積 13848 平方米（ 畝），容積率 ，于 2020 年 10月 30日以 8510萬元的價格（折合 409 萬元 /畝）成交，樓面價約 2458 元 /平方米。 隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復和主要城市可售量的減少，預計企業(yè)將在下半年加大投資力 度，開發(fā)投資將穩(wěn)步增長，預計全年房地產開發(fā)投資增速將低于去年水平。公司目前擁有各類相關專業(yè)技術人員 382 人，其中國家注冊監(jiān)理工程師 72 人、國家注冊造價師 12 人、國家人防監(jiān)理工程師 35 人、注冊咨詢師 6 人、高級及非高級工程師 208 人。 該項目計劃于 2020 年 1 月開始打樁，基礎于 2020 年 4 月完成； 2020 年 34月進行預售； 2020 年底計劃竣工。因此，本區(qū)域的市場發(fā)展前景較好。長興是浙江省的一個重要交通樞紐，縣境內有三條鐵路交匯，二條國道穿越，其區(qū)位和交通優(yōu)勢，名列全國縣級前茅。 本項目用地面積為 16756 平方米（ 畝），總建筑面積 47611 平方米（包括地上建筑面積 38590 平方米和地下建筑面積 9021 平方米），主要建設住宅與商業(yè)房產， 本項目于 2020 年 1 月開始施工，計劃于 2020 年底全部竣工。 公司法定代表人周紹昌，注冊資本金 1000 萬元，現(xiàn)公司各股東及出資方式如下： 股東名稱 出資金額 出資占比 身份證明 周紹昌 900 90% 330522194802164534 許昌良 100 10% 330522197303282935 眾盛置業(yè)經(jīng)營范圍為房地產開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)營期限為 20 年，房地產開發(fā)資質為暫定資質（湖建發(fā) [2020]259 號）。該項目周邊居住配套設施完善，商業(yè)氛圍濃厚，西側水木花都一期、北側綠城名居的均價都已在 7000 元 /平方米左右。 截止 2020 年 10 月 全縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值（ GDP） 億元，比上年 同期 增長 9%，全縣財政收入 億元，比去年同期增長 %。其中商業(yè) 40 年、住宅 70 年。 長興眾盛置業(yè)有限公司在立項時，力求達到一流水準，多次推翻原有設計，最后，公司委托浙江東南建設管理有限公司對該項目進行方案設計，公司設計資質等級為乙級，項目負責人朱昌善是國家一級注冊建筑師，建筑工程由注冊建筑師潘曉革負責；結構專業(yè)工程由國家一級注冊結構師陳建琴負責； 電氣專業(yè)負責人祖寧，工程師；給排水專業(yè)負責人曹建梅，工程師。 本項目位于長興縣中心農貿市場西側，該地塊性質為商業(yè)住宅用地，項目建設符合《長興縣城市總體規(guī)劃》中的有關要求； 該區(qū)域大氣環(huán)境質量現(xiàn)狀較好，能達 到二級標準，生活污水排放的最終納污河道 — 長興港水質現(xiàn)狀較好，能達到Ⅲ類標準，故而該區(qū)域地塊環(huán)境質量較好，符合商貿居住用地要求； 2020 年 10 月，長興縣環(huán)境保護局根據(jù)公司要求審批建設項目環(huán)境影響書的申請和浙江省環(huán)境工程有限公司編制的環(huán)境影響報告表，對該項目環(huán)境影響作出“長環(huán)管 [2020]723 號”批復，同意眾盛置業(yè)在長興中心農貿市場西側地塊建設該房地產開發(fā)項目，并要求執(zhí)行環(huán)保“三同時”規(guī)定，做好建設期和營運期的各項污染防治工作；且建設項目污染防治措施必須經(jīng)環(huán)保驗收合格后方可正式投入使用。其中，商品住宅完成投資 17582 億元，同比增長 %，比 18 月提高 個百分點，比 去年同期回落 個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為%。 （二）、項目市場定位評估 本項目地理位置處于長興老城區(qū)一類地段，商業(yè)氛圍濃厚，東側為縣中心農貿市場，為本小區(qū)居民日常生活提供了方便，南面 與三獅住宅小區(qū)隔路相望，西靠環(huán)城西路，交通便捷，為業(yè)主的出行帶來極大的便利，北側由杭州綠城房產開發(fā)的綠城名居，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性，小區(qū)附近的濱海小學和長興虹溪高中，為小區(qū)居民子女的就近就學提供了方便。 （四）、房地產市場狀況評估 供求狀況分析 從供應趨勢分析 ：根據(jù)長興縣土地儲備中心得到的數(shù)據(jù)， 2020 年 110 月份出讓面積達到 1063 畝， 比去年下半年明顯呈增長趨勢 ，近幾年來長興縣土地出讓一直呈穩(wěn)定上升的狀態(tài) 。 周邊 項目供求量分析 ：對比長興縣現(xiàn)有樓盤，本案在地理位置較為便利，周邊無大型自然景觀可利用，無工業(yè)污染；本案區(qū)域內生活、金融、休閑、教育等 配套已基本成型。 根據(jù)對市場同類競爭性樓盤價格的參考，公司預定銷售均價為 5500 元 /平方米，對本項目造成的壓力較小。 從項目開始， 公司就一直在長興電視臺的房地產欄目中更新播出，向觀眾灌輸項目的經(jīng)營理念，以及公司對各項目的規(guī)劃、建設過程，并著重推出公司與眾不同之處，高效的物業(yè)管理，讓業(yè)主放心購買、放心居住。 項目擁有 29115 平方米的房產面積，按 5500 元 /平方米銷 售，可有 16013萬元收入，商鋪 8803 平方米，按 16000 元 /平方米銷售，可有 14084 萬元收入，另外車位 200 個（按總量 321 個的 70%出售率計算），按 6 萬元 /個銷售，可售 1200萬元，因此，該項目可回籠資金 31297 萬元。 公司財務費用 =貸款利息 =4800萬元 2年 %=553萬元 不可預見費 = 200萬元 利潤總額 利潤總額 =銷售收入 經(jīng)營成本 銷售費用 經(jīng)營稅金及附加 管理費用 財務費用 不可預見費 =31297188906251753500553200=8776萬元 銷售利潤率 =利潤總額 /銷售收入 = 8776/31297=% 本項目銷售利潤率較高。 （二）、敏感性分析 由現(xiàn)金流量表分析可知，當折現(xiàn)率確定為 7%時，本項目內部收益率為%，財務凈現(xiàn)值為 萬元，投資回收期為 年。 該土地購買總價格為 6640 萬元（不包括契稅 203 萬元），由于該地塊位于 長興中心地段，且住宅性質容積率較高；故對該抵押物不進行評估，而采取雙方協(xié)議價方式，確認協(xié)議價值為 6843 萬元（包括土地購買價和契稅），按我行 70%以內抵押率的規(guī)定，作為 4800 萬元的抵押物。 授信額度確定： 本案開發(fā)項目總投資為 12750 萬元，其中自籌 6840 萬元，自籌資金占總投資的比例為 62%，符合我行規(guī)定的房地產 項目運作自籌資金比例超 35%的要求，達到國務院此次對房地產等項目降低資本金要求的范圍。 妥否 ？請審批！ 公司業(yè)務發(fā)展部 經(jīng)理： 客戶經(jīng)理：