【正文】 本、稅收成本等三大部分組成，估算中的設(shè)備價(jià)格經(jīng)向有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、市場(chǎng)調(diào)查取定。 項(xiàng)目目前已支付土地款項(xiàng) 6640 萬(wàn)元，這部分資金已由公司自有資金支付。除我行外，公司目前并未向其他銀行提出借款需求申請(qǐng)。 銷售費(fèi)用 按銷售額的 2%計(jì)算，則得出公司的銷售費(fèi)用 為： 625 萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 稅目 計(jì)稅依據(jù)（萬(wàn)）及稅率 應(yīng)納稅額（萬(wàn)） 營(yíng)業(yè)稅 銷售額 *5%=31297*5% 1565 城建稅 營(yíng)業(yè)稅 *7%=1565*7% 110 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 *5%=1565*5% 78 合計(jì) 1753 管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)用 =500萬(wàn)元。公司 將按其銷售進(jìn)度與收入進(jìn)度，逐步歸還我行貸款。 六、不確定性分析 （一）、盈虧平衡點(diǎn)分析 (1) 盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷售面積 =項(xiàng)目總投資 /平均銷售單價(jià) （ 1T） =12750萬(wàn)元 /5500 （ %） =21906平方米 項(xiàng)目實(shí)際建筑面積 38590平方米 (不含車位等其他面積測(cè)算 ) 21906/38590=% (2) 盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷售價(jià)格 =項(xiàng)目總投資 /可銷售面積 （ 1T） 12750萬(wàn)元 /38254 (%)=3149元 項(xiàng)目實(shí)際平均銷售 單價(jià) 5500元 3149/5500=% (T—— 營(yíng)業(yè)稅及附加的合計(jì)稅率，按 %計(jì)算 ) 經(jīng)過(guò)測(cè)算，可看出本項(xiàng)目的銷售面積只要達(dá)到 %，即可保本；銷售價(jià)格只要達(dá)到測(cè)算價(jià)格的 %即可保本 ，盈虧平衡點(diǎn)較高， 項(xiàng)目盈利的可能性較大，虧損的可能性較小。 七、銀行綜合效益評(píng)估 （一）、資金結(jié)算量評(píng)估 本案預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的 銷售為 31297 萬(wàn)元，公司在該項(xiàng)目上預(yù)計(jì)所獲利潤(rùn)總額為8776 萬(wàn)元，等公司開(kāi)始預(yù)售后，作為公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款行，我行還將獲得豐厚的結(jié)算業(yè)務(wù)量和結(jié)算存款余額。 八、風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 （一）、抵押措施評(píng)估 公司向我行申請(qǐng)的 4800 萬(wàn)元借款的擔(dān)保方式是由公司提供的三期對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)抵押 ，土地證號(hào)為長(zhǎng)土國(guó)用（ 2020）第 00108728 號(hào)、長(zhǎng)土國(guó)用（ 2020）第 00108730 號(hào)、長(zhǎng)土國(guó)用（ 2020）第 00108731 號(hào)，該土地位于長(zhǎng)興中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)西側(cè)，土地用途為商業(yè)及住宅用地，面積分別為 5364 平方米、 5742 平方米、5651 平方米，總計(jì)面積為 16757 平方米（折合 畝），出讓年限商業(yè) 40 年、住宅 70 年。 十、總評(píng)估 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及化解能力： 長(zhǎng)興縣的房地產(chǎn)業(yè)正逐步進(jìn)入成熟期， 2020年 4月開(kāi)始，附近上海、杭州等地房產(chǎn)項(xiàng)目不斷回暖，長(zhǎng)興當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也得以帶動(dòng)剛性需求，長(zhǎng)興房市由于一直價(jià)格比較平穩(wěn)，與周邊地區(qū)相比，還有一定的升值空間，該公司進(jìn)行的“清河苑”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，符合長(zhǎng)興縣政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策，且已取得了四證，通過(guò)了環(huán)評(píng)審批，符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小。公司獲利能力較強(qiáng)，應(yīng)能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 該抵押物所處位置較好，交通便捷，易于變現(xiàn)，降低了我行貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度。 基于該公司 項(xiàng)目的可行性及銷售后的回報(bào)，根據(jù)抵押物評(píng)估價(jià)值覆蓋風(fēng)險(xiǎn)敞口，建議同意授信固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款 4800萬(wàn)元，期限 2年，利率基準(zhǔn)，由該公司的土地使用權(quán)抵押。公司已向我行承諾，若項(xiàng)目貸款得以通過(guò)，則今后項(xiàng)目按揭貸款也封閉運(yùn)行，只有符合我行授信政策的個(gè)貸客戶，全部在我行申請(qǐng)按揭貸款 。公司向我行申請(qǐng)借款 4800 萬(wàn)元，出于覆蓋抵押物風(fēng)險(xiǎn)考慮，確定申報(bào)授信額度為 4800 萬(wàn)元 。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及化解能力： 該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于未來(lái)銷售的不確定性。 九、銀行授信對(duì)象和授信業(yè)務(wù)評(píng)級(jí) 根據(jù)對(duì)該公司的分析，并對(duì)照評(píng)級(jí)定義，得出： 授信客戶長(zhǎng)興眾盛置業(yè)有限公司風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)為 級(jí)； 授信業(yè)務(wù)項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)為 級(jí)。 另外，今后可向所有業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理繳費(fèi)卡，并代理水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用，大大促進(jìn)我行代理業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。 由表就銷售收入、投資、經(jīng)營(yíng)成本等因素對(duì)所得稅后內(nèi)部收益率的影響 ,進(jìn)行了財(cái)務(wù)敏感性分析， 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)回收期較短，建設(shè)投資和銷售收入的敏感性都較強(qiáng)，其中銷售收入為其中最敏感的因素，當(dāng)銷售收入增長(zhǎng) 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，投資回收期為 年；當(dāng)銷售收入減少 10%時(shí)，內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。 根據(jù)公司目前的銷售預(yù)測(cè)，屆時(shí)公司可有一定的現(xiàn)金流用于還款。 （三）盈利能力分析 根據(jù)現(xiàn)金流量表的計(jì)算，得出以下數(shù)值 (參見(jiàn)附表 )： 投資利潤(rùn)率 ： 投資利潤(rùn)率 =建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目總投 *100% = 2770/12750*100%= % 銷售利潤(rùn)率 ： 銷售利潤(rùn)率 =建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額 /建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均銷售收入 *100% = 2770/7824*100%=% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 = 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 = % 投資回收期： 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 =31+6028/7342= （四）、貸款償還能力分析 財(cái)務(wù)情況分析 長(zhǎng)興眾盛置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“清河苑”項(xiàng)目，總投資為 12750 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的銷售為 31297 萬(wàn)元，公司在該項(xiàng)目上預(yù)計(jì)所獲利潤(rùn)總額為 8776 萬(wàn)元。 目前長(zhǎng)興市場(chǎng)對(duì)于小高層的接受度已經(jīng)大大提高，本案在產(chǎn)品定位上將小高層以“空中花園”概念推出市場(chǎng)，突出產(chǎn)品亮點(diǎn)，也為高品質(zhì)的生活建立一個(gè)富有特質(zhì)的形象。 項(xiàng)目計(jì)劃于 2020 年 34 月開(kāi)始預(yù)售，屆時(shí)便可有資金回籠。 本項(xiàng)目申請(qǐng)銀行借款 4800 萬(wàn)元，其余資金 7950 萬(wàn)元自籌，自籌比例占 62%。并在各大報(bào)紙?jiān)O(shè)置廣告，提高廣告效應(yīng)。 目前周邊規(guī)劃有醫(yī)院、銀行、酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、綠地廣場(chǎng)、大型超市、文化設(shè)施等多樣性的市政和生活配套，公共配套設(shè)施成熟，商業(yè)居住氛圍濃厚，美好的心理預(yù)期將促成巨大的升值潛力。本案具備以下綜合競(jìng)爭(zhēng)能力： 地段與交通優(yōu)勢(shì) ： 本項(xiàng)目地理位置處于長(zhǎng)興一類地段，商業(yè)氛圍濃厚，其東側(cè)為縣中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，為本小區(qū)居民日常生活提供了方便，南面與三獅住宅小區(qū)隔路相望，西靠環(huán)城西路，交通便捷，為業(yè)主的出行帶來(lái)極大的便利，北側(cè)由 杭州綠城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綠城名居，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性，小區(qū)附近的濱海小學(xué)和長(zhǎng)興虹溪高中，為小區(qū)居民子女的就近就學(xué)提供了方便。 根據(jù)與同樣處于一類地塊的長(zhǎng)興綠城房產(chǎn)價(jià)格比較，其銷售均價(jià)已在 7000元 /平方米 以上，本案將 銷售價(jià)格初步定在 5500 元 /平方米，該價(jià)格相對(duì)具有較