20xx年眾盛置業(yè)清河苑房地產(chǎn)項(xiàng)目評估報(bào)告(19頁)-地產(chǎn)綜合(已修改)
2025-08-23 07:46 本頁面
【正文】 項(xiàng) 目 評 估 報(bào) 告 借款人名稱： 長興眾盛置業(yè)有限公司 項(xiàng)目名稱： 清河苑 借款人名稱： 長興眾盛置業(yè)有限公司 項(xiàng)目名稱： 清河苑 評估組織單位： 交通銀行湖州分行公司業(yè)務(wù)發(fā)展部 評估小組人員： 俞冰 戴泳強(qiáng) 評估時(shí)間： 目錄： 借款人資信評估 ………………………………………………………………… .4 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評估 ………………………………………………… …… .4 項(xiàng)目市場情況評估 ……………………………………………………………… ..7 投資估算與融資方案評估 ……………………………………………………… ..12 財(cái)務(wù)效益評估 …………………………………………………………………… .12 不確定性分析 …………………………………………………………………… ..15 銀行綜合效益評估 ……………………………………………………………… .16 風(fēng)險(xiǎn)防范措施評估 ……………………………………………………………… .17 授信對象及授信業(yè)務(wù)評級 …………………… ………………………………… .18 總評估 …………………………………………………………………………… 18 長興眾盛置業(yè) 有限公司 “清河苑”評估報(bào)告 一、 借款人資信評估 （一）借款人資信評估 長興眾盛置業(yè)有限公司（以下簡稱“眾盛置業(yè)”）企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司，于 2020 年 7 月注冊成立， 注冊地址位于湖州市長興縣雉城鎮(zhèn)柏家浜村。 公司法定代表人周紹昌，注冊資本金 1000 萬元，現(xiàn)公司各股東及出資方式如下： 股東名稱 出資金額 出資占比 身份證明 周紹昌 900 90% 330522194802164534 許昌良 100 10% 330522197303282935 眾盛置業(yè)經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，經(jīng)營期限為 20 年，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為暫定資質(zhì)（湖建發(fā) [2020]259 號）。雖然公司新成立，但其管理團(tuán)隊(duì)吳江山鷹眾盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家具有貳級資質(zhì)的房地產(chǎn)公司，成立于 2020 年 4月，注冊資本 5000 萬元，公司法定代表人周紹昌，注冊地址位于吳江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江陵東路，從業(yè)人員 31 人，該公司旗下的團(tuán)隊(duì)中擁有 5 年大型房產(chǎn)公司管理經(jīng)驗(yàn)人員 10人，具備工程類中級以上職稱 12人，其余人員都是各工程技術(shù)人 員和專業(yè)銷售人員，熟悉項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)，對項(xiàng)目成本控制、進(jìn)度計(jì)劃以及相關(guān)建筑設(shè)計(jì)、施工法規(guī)都有豐富經(jīng)驗(yàn)。公司遵循“業(yè)戶至上，誠信服務(wù)”的宗旨，用專業(yè)的管理體系、服務(wù)理念和標(biāo)準(zhǔn)流程，相繼成功開發(fā)江蘇吳江陽光嘉園小區(qū)、安徽廣德金桂苑小區(qū)等樓盤，其中吳江陽光嘉園總開發(fā)建筑面積為 27萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，目前銷售率已達(dá) 95%；安徽廣德金桂苑小區(qū)占地面積 190畝，開發(fā)建筑面積約 20 萬平方米，銷售收入約 6億元，目前已全部售罄。 由于上述樓盤銷售均已處于尾聲， 2020 年，公司計(jì)劃開發(fā)長興清河苑項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資 12750 萬元，占地面積 16757 平方米（ 畝），建筑總面積 47611平方米。 二、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評估 （一）項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評估 2020 年 9 月，長興縣發(fā)展與改革委員會備案，同意眾盛置業(yè)在長興中心農(nóng) 貿(mào)市場西側(cè)地塊開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅和商業(yè)用房（長發(fā)改經(jīng)備 [2020]294 號）。 本項(xiàng)目用地面積為 16756 平方米（ 畝），總建筑面積 47611 平方米（包括地上建筑面積 38590 平方米和地下建筑面積 9021 平方米），主要建設(shè)住宅與商業(yè)房產(chǎn)， 本項(xiàng)目于 2020 年 1 月開始施工，計(jì)劃于 2020 年底全部竣工。 項(xiàng)目由浙江寶盛建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)，由浙江東南建設(shè)管理有限公司負(fù)責(zé)監(jiān)理。 （二）項(xiàng)目建設(shè)的基本情況評估 項(xiàng)目地理位置、四至、用途 該項(xiàng)目擬建位置位于長興縣中心農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)，屬于老城區(qū)一類地塊，東臨長興中心農(nóng)貿(mào)市場，南面與三獅巷住宅小區(qū)隔路相望，西臨環(huán)城西路（隔道路約60 米處為長興華盛虹溪中學(xué)），北臨長興港及楊西弄，用地面積 16757 平方米，地理位置優(yōu)越。該項(xiàng)目周邊居住配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃厚，西側(cè)水木花都一期、北側(cè)綠城名居的均價(jià)都已在 7000 元 /平方米左右。 根據(jù)用地規(guī)劃及國有土地使用權(quán)出讓合同（ 長國讓字（ 2020）第 89 號）文，本項(xiàng)目宗地的用途為商業(yè)和住宅用地。 主要建設(shè)指標(biāo) 本案的各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)如下： 用地面積： 16757 平方米（ 畝） 總建筑面積： 47611 平方米（其中地上 38590 平方米，地下 9021 平方米） 容積率： 建筑占地面積： 4928 平方米 建筑密度： % 綠化率： 35% 居住總戶數(shù)： 330 戶（含單身公寓 108 戶） 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目計(jì)劃總投資為 12750萬元，其中固定資產(chǎn)投資： 12250萬元（ 土建費(fèi)用8800萬元，設(shè)備費(fèi)用 450萬元，安裝費(fèi)用 400萬元，工程 建設(shè)其他費(fèi)用 2400萬元，預(yù)備費(fèi)用 200萬元），鋪底流動資金 500萬元（注：土地出讓款 6640萬元未包括在內(nèi)）。 項(xiàng)目開發(fā)所在區(qū)域的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃 長興縣位于浙江省最北部，面積 平方公里，人口 萬。它東臨太湖，西枕天目，南望杭州，北接江蘇，屬長江三角洲中心地帶。長興是浙江省的一個(gè)重要交通樞紐，縣境內(nèi)有三條鐵路交匯，二條國道穿越，其區(qū)位和交通優(yōu)勢，名列全國縣級前茅。長興人面對新世紀(jì)，正在實(shí)施加快建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、加快建設(shè)現(xiàn)代化中等城市的戰(zhàn)略，把長興建設(shè)成為浙蘇皖邊際最重要的交通 中心和太湖西岸現(xiàn)代化的新興中等工貿(mào)城市。 2020 年長興縣 經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長。 截止 2020 年 10 月 全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年 同期 增長 9%，全縣財(cái)政收入 億元，比去年同期增長 %。 110 月 全縣房地產(chǎn)完成總投資 億元，銷售商品房共計(jì) 6471 套，總面積 萬平方米，同比增長 %，銷售額約 億元，同比增長 %。特別是 2020 年 6月份以來，
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