【正文】 隨著房產(chǎn)投資增幅加大，市場(chǎng)供銷兩旺。根據(jù)長(zhǎng)興縣土地儲(chǔ)備中心得到的數(shù)據(jù)， 2020 年 110 月份土地出 讓面積達(dá)到 1063 畝，比去年同期增長(zhǎng) %。 從以上數(shù)據(jù)來看，無論是總投資完成情況還是銷售情況，都較上一年有較大幅度提高，這也從一個(gè)側(cè)面反映出了該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。因此，本區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展前景較好。 （三）項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 2020 年 6 月，公司與長(zhǎng)興縣國(guó)土資源局簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，該宗地位于雉城鎮(zhèn)古城村，編號(hào)為 202021 號(hào)，宗地面積 25093 平方米（其中出讓土地面積 16757 平方米）。本合同項(xiàng)目出讓宗地的用途為商業(yè)、住宅用地。其中商業(yè) 40 年、住宅 70 年。土地轉(zhuǎn)讓款項(xiàng) 6640 萬元，公司于 2020 年取得國(guó)有土地使用權(quán)證。 2020 年 9 月，經(jīng)長(zhǎng)興縣發(fā)展與改革委員會(huì)“長(zhǎng)發(fā)改經(jīng)備 [2020]294 號(hào)”備案，同意眾盛置業(yè)開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅。 目前，眾盛置業(yè)已取得了 《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》四證。 （四）、項(xiàng)目建設(shè)、銷售進(jìn)度計(jì)劃 2020 年 9 月，長(zhǎng)興縣發(fā)展與改革委員會(huì)“長(zhǎng)發(fā)改經(jīng)備 [2020]294 號(hào)”備案，同意眾盛置業(yè)在長(zhǎng)興中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)西側(cè)地塊開發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅和商業(yè)用房。 該項(xiàng)目計(jì)劃于 2020 年 1 月開始打樁，基礎(chǔ)于 2020 年 4 月完成； 2020 年 34月進(jìn)行預(yù)售； 2020 年底計(jì)劃竣工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目到 2020 年完成 80%的銷售，到 2020年底可全部完成銷售。 （五）項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估。 長(zhǎng)興眾盛置業(yè)有限公司在立項(xiàng)時(shí)，力求達(dá)到一流水準(zhǔn)，多次推翻原有設(shè)計(jì)，最后，公司委托浙江東南建設(shè)管理有限公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，公司設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人朱昌善是國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師，建筑工程由注冊(cè)建筑師潘曉革負(fù)責(zé)；結(jié)構(gòu)專業(yè)工程由國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師陳建琴負(fù)責(zé)； 電氣專業(yè)負(fù)責(zé)人祖寧，工程師；給排水專業(yè)負(fù)責(zé)人曹建梅，工程師。 該項(xiàng)目工程施工單位為浙 江寶盛建設(shè)集團(tuán)有限公司，該集團(tuán)是 浙江省政府命名的 建筑之鄉(xiāng) 蕭山區(qū)的五強(qiáng)建筑企業(yè)之一 ， 法定代表人沈柏?zé)?，注?cè)資金為5000 萬元，資質(zhì)為房屋建筑工程施工總承包一級(jí)、建筑工程檢測(cè)一級(jí)等多項(xiàng)專業(yè)等級(jí)。在住宅建筑方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，所承建的小區(qū)多次獲得浙江省“錢江杯”和杭州市“西湖杯”、“優(yōu)勝杯”等建筑大獎(jiǎng)。 工程監(jiān)理單位是浙江東南建設(shè)管理有限公司，注冊(cè)資金 1500 萬元，具有房屋建筑、市政公用、機(jī)電安裝、人防工程甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì)及園林綠化工程、水利水電工程監(jiān)理、農(nóng)林工程監(jiān)理乙級(jí)監(jiān)理資質(zhì)和建設(shè)設(shè)計(jì)乙級(jí)資質(zhì)的公司。公司 在杭州、寧波、嘉興、蘇州等地設(shè)有分公司，是浙江省監(jiān)理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。公司目前擁有各類相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員 382 人，其中國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師 72 人、國(guó)家注冊(cè)造價(jià)師 12 人、國(guó)家人防監(jiān)理工程師 35 人、注冊(cè)咨詢師 6 人、高級(jí)及非高級(jí)工程師 208 人。 從公司項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工單位及 工程監(jiān)理單位 來看，資質(zhì)均較高，為整個(gè)項(xiàng)目的高質(zhì)量、高水準(zhǔn)奠定了基礎(chǔ)。 （ 六）項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評(píng)估。 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)興縣中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)西側(cè)，該地塊性質(zhì)為商業(yè)住宅用地，項(xiàng)目建設(shè)符合《長(zhǎng)興縣城市總體規(guī)劃》中的有關(guān)要求； 該區(qū)域大氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀較好，能達(dá) 到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，生活污水排放的最終納污河道 — 長(zhǎng)興港水質(zhì)現(xiàn)狀較好，能達(dá)到Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)，故而該區(qū)域地塊環(huán)境質(zhì)量較好，符合商貿(mào)居住用地要求； 2020 年 10 月，長(zhǎng)興縣環(huán)境保護(hù)局根據(jù)公司要求審批建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響書的申請(qǐng)和浙江省環(huán)境工程有限公司編制的環(huán)境影響報(bào)告表，對(duì)該項(xiàng)目環(huán)境影響作出“長(zhǎng)環(huán)管 [2020]723 號(hào)”批復(fù)，同意眾盛置業(yè)在長(zhǎng)興中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)西側(cè)地塊建設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并要求執(zhí)行環(huán)?！叭瑫r(shí)”規(guī)定，做好建設(shè)期和營(yíng)運(yùn)期的各項(xiàng)污染防治工作；且建設(shè)項(xiàng)目污染防治措施必須經(jīng)環(huán)保驗(yàn)收合格后方可正式投入使用。 三、項(xiàng)目市場(chǎng)情況 評(píng)估 （一）、房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估 從宏觀數(shù)據(jù)分析 ： 根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)今年上半年國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的研究結(jié)果如下： 今年上半年，市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)顯著，但區(qū)域差異明顯。杭州、深圳、天津樓市成交面積較去年同期分別增長(zhǎng) %、 %、 %。蘇州、重慶、青島等城市也超過或接近 100%。但 31個(gè)?。▍^(qū)、市）中仍有 6 個(gè)省市前 5月銷售面積同比出現(xiàn)下降，一些城市辦公樓、商業(yè)用房的銷售面積降幅依然較大。 隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)和主要城市可售量的減少，預(yù)計(jì)企業(yè)將在下半年加大投資力 度，開發(fā)投資將穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于去年水平。由于市場(chǎng)需求仍然較為旺盛，加上購(gòu)房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期和開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價(jià)促銷和回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升，個(gè)別新增供應(yīng)不足的城市，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。 根據(jù)國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)， 2020 年 19月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 18月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資 17582 億元，同比增長(zhǎng) %，比 18 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比 去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%。 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)經(jīng)歷了連續(xù) 16 個(gè)月的環(huán)比（比上月）下降后，從今年 4 月份開始，已連續(xù) 6 個(gè)月環(huán)比小幅回升，回升幅度依次為 點(diǎn)、 點(diǎn)、 點(diǎn)、 點(diǎn)、 點(diǎn)和 1 點(diǎn)。 10 月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 ，比上月提高 點(diǎn)。 從區(qū)域市場(chǎng)分析 ： 進(jìn)入 2020 年，隨著房產(chǎn)投資增幅加大，市場(chǎng)供銷兩旺。 特別是進(jìn)入 6 月份以來，盡管周邊縣市土地市場(chǎng)仍然較低迷，但長(zhǎng)興卻“一枝獨(dú)秀”，土地價(jià)格和推地速度同步回暖，土地拍賣的價(jià)格也 不斷上升，根據(jù)長(zhǎng)興縣土地招投標(biāo)中心公告， 202035 號(hào)長(zhǎng)興老煤球廠地塊（一類地段），面積 22836平方米（ 畝），土地用途：商業(yè)住宅，容積率： ，綠地率： 30%，于 2020 年 9月 18 日以 12331 萬元的價(jià)格（折合 360 萬元 /畝）由合肥佳和置業(yè)有限公司竟得，樓面價(jià)約 3000 元 /平方米。 202037號(hào)原耐火廠地塊（一類地段），面積 13848 平方米（ 畝），容積率 ，于 2020 年 10月 30日以 8510萬元的價(jià)格（折合 409 萬元 /畝）成交，樓面價(jià)約 2458 元 /平方米。 202042 號(hào)龍山新區(qū)明珠北路西側(cè) B 地塊（二類地段），面積 40332 平方米（ 畝），容積率 ，于 2020 年 11 月 13 日以 18000 萬元的價(jià)格（折合 297萬元 /畝）由杭州