【導讀】中國最大管理資源中心。河南鑫苑置業(yè)有限公司。六、項目設計――――――――――――――――――――17. 《項目開發(fā)手冊》不可能把項目開發(fā)過程中所有的工作全部列完，只總結了一?！俄椖块_發(fā)手冊》更不是教條，我們鼓勵和提倡在符合原則基礎上。政府發(fā)布的土地批租信息。城市規(guī)劃部門提供的城市規(guī)劃信息。項目評估轉讓協(xié)議、摘牌付款、辦土地證。市場和生產能力，預測市場需求，根據市場預測做出初步生產規(guī)劃。出產品定位的最終結論，并得到總經理的審核批準。1）根據公司的品

　　

【正文】 購。 標的貨物在 5 萬元以下，采取比價采購的形式采購。 四、材料、設備采購期限 電梯：主體結構完成 2/3 時，合同簽訂完成，設備生產周期一般 4 個月，主體竣工前兩個月交貨。 水泵、風機、消防設備：主體竣工前二個月交貨。 配電三箱：內粉完成 1/2 時交貨。 防盜門：主體竣工前 40 天交貨。 散熱器：內粉完成 1/2 時交貨。 雨水檐溝：主體結構結頂后一周內交貨。 屋面瓦：主體結構結頂后一周內交貨。 外墻面磚：主體結頂前 10 天交貨。 外墻涂料：外墻粉刷完成 1/2 時確定。 空調機組：安裝前三個月簽訂合同。 1其他材料、設備：隨工程需要、采購周期最長不超過 15 天。 各類材料、設備采購需結合施工組織設計。 五、影響材料、設備采購的主要因素 規(guī)格、數(shù) 量、顏色的確定。 設備、材料生產周期。 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 49 頁 十六 驗 收 驗收分主體工程和配套工程驗收及小區(qū)綜合驗收三大類。 一、主體驗收 主體竣工驗收由工程建設部組織，五大責任主體參與，市質監(jiān)站（或大項辦監(jiān)督站）監(jiān)督。 主體竣工驗收后，各責任主體簽署驗收報告。 主體竣工驗收后，由工程建設部負責組織相關單位，準備相關資料，在二個月內到質監(jiān)站辦理完成質量監(jiān)督報告，在驗收后三個月以內到建委辦理完成備案工作。 二、配套工程驗收 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 49 頁 消防驗收 消防驗收由工程建 設部組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊參與，驗收后取得消防驗收合格證。 消防驗收前，需進行消防電氣、設備檢測工作。 消防檢測由市消防協(xié)會負責（具體由協(xié)會認可的檢測公司操作）。 水、電、一次熱網、天然氣驗收由專業(yè)壟斷施工單位負責，工程建設部、工程配套部參與。 其他配套工程 其他配套工程完工后先由工程建設部組織監(jiān)理公司驗收。 驗收通過后，再由公司驗收委員會進行核查。公司驗收委員會可以推翻工程建設部的驗收結果。 三、小區(qū)綜合驗收 小區(qū)綜合驗收由工程建設部組織，市建委房地產開發(fā)處主持。 小區(qū) 綜合驗收的參加部門原則上有：建委、房管局、規(guī)劃局、土地局、環(huán)保局、市政局、消防支隊、公用事業(yè)局、建設單位等。 小區(qū)綜合驗收原則上在小區(qū)交付使用后一年之內完成。 十七 交付入住 所有工程在竣工驗收后，按合同約定需進行交付。 一、小區(qū)交付標準 按交房標準完成各項施工內容。 室外景觀工程竣工。 水、電、暖正式接通。 天然氣工程竣工通過驗收（點火在交付后 60 天內）。 竣工資料完備（包括竣工圖、各類驗收表格）。 五大責任主體驗收意見簽暑完成（全部在合格以上）。 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 49 頁 房間內各類管 線標識完成，建筑 50 線標識完成。 室內室外垃圾清掃完成。 外墻、玻璃清洗干凈。 二、小區(qū)交付流程 交付時先交付實物，資料（除五大責任主體驗收意見表外）在實物交付后一個月內交付完成。 三、其他工程交付 其他工程竣工驗收后，由施工單位向工程建設部交付，工程建設部分批或集中向物業(yè)公司交付。 四、入住 入住由物業(yè)公司組織，營銷部、財務部配合。 入住可以采取集中辦理和單獨辦理的形式。 十八 項目銷售 項目銷售分市場推廣、內部認購、辦理預售許可證、開盤銷售四個部分。項目銷售由營銷部負責。 一、市場推廣 營銷部負責項目的市場推廣工作，項目開盤前 3~6 個月開始市場推廣。 市場推廣的主要內容。 項目確定后一個月內完成售樓部選址，二個月之內完成裝修工作。 主題推廣活動，包括媒體廣告、推介活動、渠道推介等。 工程建設部自檢 物業(yè)公司 業(yè) 主 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 49 頁 施工現(xiàn)場的包裝，樣板間的設計和裝修，沙盤的制作等。 二、內部認購 營銷部負責項目的內部認購工作，項目開盤前 1~2個月開始組織內部認購。 內部認購的主要內容 制定銷售方案，包括基本價格、認購原則、認購范圍、定金、退房條件等（銷售方案由 營銷部、財務部共同制定）。 同時進行售樓人員的培訓工作。 三、辦理預售許可證 營銷部負責辦理預售許可證。 多層建筑進度至 層，高層、小高層進度至 層，開始辦理銷售許可證，自申請之日開始于 15 個工作日之內辦理完成。 辦理預售許可證所要求的土地證、規(guī)劃證、施工許可證由相關部門辦理。 四、項目開盤銷售 營銷部負責項目的開盤銷售。 開盤條件： 已制定完整的開盤銷售方案。 多層建筑工程進度 2層主體結頂，高層、小高層建筑工程進度 5 層結頂。 工作內容： 制定開盤方案 ，包括優(yōu)惠幅度、促銷活動等。 合同簽訂，要求具備正式面積、價格、貼圖、交房標準、交付時間、優(yōu)惠方案等。 售樓人員的培訓，項目沙盤到位。 十九 財務管理 項目開發(fā)的財務管理工作由財務部負責。 財務管理一般程序 資金計劃 資金支付 資金分析 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 49 頁 項目營運資金分析 資金分析主要內容 概算參與 預算控制 現(xiàn)金流預測 盈虧預測 項目運營結果分析 資金計劃 主要內容 年初預算 融資計劃 投資計劃 資金回收計劃 資金支付 資金支付的主要流程 預算 合同 分階段資金計劃 按實際情況分輕重緩急處理 支付審批流程見財務流程制度 項目結算 項目結算的主要指標：總收入、稅金、收入與工程進度結合的程度。 預算部決算 雙方對賬 計算應付款項和應收款項 領導審批后支付 按項目分類歸集各項成本 項目審計 項目結算 項目審計 中國最大管理資源中心 第 44 頁 共 49 頁 項目審計的主要內容及流程 項目審計的主要內容 ：直接成本的真實、準確、合同執(zhí)行情況。 間接費用的配比情況：盈利能力的真實情況、收入的真實情況、最好與最差對比。 流程 ：對照合同決算考核預算指標、考核績效指標（按預測目標對比分析）、 財務審計或會計事務所審計（審計內容：直接成本真實、準確情況，間接成本）。 成本費用指標： 直接成本按項目分類：建安、配套、辦證、前期工程、基礎設施工程等。 間接成本：管理費用、銷售費用、財務費用。 二十 專門組織 一、工程招標委員會 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 49 頁 成員組成：工程總監(jiān)、財務總監(jiān)、總經理助理、行政總監(jiān)、工程預算部經理、工程建設部經理、工程配套部經理、副總工程師。 工作負責人：工程總監(jiān) 二、設備招標委員會 成員組成：工程配套部經理、采購部經理、財務總監(jiān)、總經理助理、工程預算部經理、行政總監(jiān) 、副總工程師、采購工程師、物業(yè)公司總工程師。 工作負責人：工程配套部經理 三、驗收核查委員會 成員組成：副總工程師、工程建設部經理、工程預算部經理、物業(yè)公司總工程師、企管部經理。 工作負責人：副總工程師 二十一 專門表格 中國最大管理資源中心 第 46 頁 共 49 頁 材料、設備采購申請單 編號： 工程名稱： 分管工程師（申請人）： 需采購時間： 副總工程師意見：已經確定無誤（簽名）： 經理意見：同意進入采購程序（簽名）： 填表日期： 說明： 本表由采購組保管按月交由資料員存檔。 表中空格不夠，可以另附詳細單據。 由采購組負責編號。 材料、設備認價申請單 序號 名稱 品牌 規(guī)格 技術要求 數(shù)量 備注 中國最大管理資源中心 第 47 頁 共 49 頁 編號： 工程名稱： 分管工程師（申請人）： 需認價時間： 副總工程師意見：已經確定無誤（簽名）： 經理意見：同意進入認價程序（簽名）： 填表日期： 說明： 本表由采購組保管按月交由資料員存檔。 表中空格不夠，可以另附詳細單據。 由采購組負責編號。 材料