【導(dǎo)讀】中國最大管理資源中心。河南鑫苑置業(yè)有限公司。六、項(xiàng)目設(shè)計(jì)――――――――――――――――――――17. 《項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)》不可能把項(xiàng)目開發(fā)過程中所有的工作全部列完，只總結(jié)了一。《項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)》更不是教條，我們鼓勵(lì)和提倡在符合原則基礎(chǔ)上。政府發(fā)布的土地批租信息。城市規(guī)劃部門提供的城市規(guī)劃信息。項(xiàng)目評(píng)估轉(zhuǎn)讓協(xié)議、摘牌付款、辦土地證。市場和生產(chǎn)能力，預(yù)測市場需求，根據(jù)市場預(yù)測做出初步生產(chǎn)規(guī)劃。出產(chǎn)品定位的最終結(jié)論，并得到總經(jīng)理的審核批準(zhǔn)。1）根據(jù)公司的品

　　

【正文】 購。 標(biāo)的貨物在 5 萬元以下，采取比價(jià)采購的形式采購。 四、材料、設(shè)備采購期限 電梯：主體結(jié)構(gòu)完成 2/3 時(shí)，合同簽訂完成，設(shè)備生產(chǎn)周期一般 4 個(gè)月，主體竣工前兩個(gè)月交貨。 水泵、風(fēng)機(jī)、消防設(shè)備：主體竣工前二個(gè)月交貨。 配電三箱：內(nèi)粉完成 1/2 時(shí)交貨。 防盜門：主體竣工前 40 天交貨。 散熱器：內(nèi)粉完成 1/2 時(shí)交貨。 雨水檐溝：主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂后一周內(nèi)交貨。 屋面瓦：主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂后一周內(nèi)交貨。 外墻面磚：主體結(jié)頂前 10 天交貨。 外墻涂料：外墻粉刷完成 1/2 時(shí)確定。 空調(diào)機(jī)組：安裝前三個(gè)月簽訂合同。 1其他材料、設(shè)備：隨工程需要、采購周期最長不超過 15 天。 各類材料、設(shè)備采購需結(jié)合施工組織設(shè)計(jì)。 五、影響材料、設(shè)備采購的主要因素 規(guī)格、數(shù) 量、顏色的確定。 設(shè)備、材料生產(chǎn)周期。 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 49 頁 十六 驗(yàn) 收 驗(yàn)收分主體工程和配套工程驗(yàn)收及小區(qū)綜合驗(yàn)收三大類。 一、主體驗(yàn)收 主體竣工驗(yàn)收由工程建設(shè)部組織，五大責(zé)任主體參與，市質(zhì)監(jiān)站（或大項(xiàng)辦監(jiān)督站）監(jiān)督。 主體竣工驗(yàn)收后，各責(zé)任主體簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 主體竣工驗(yàn)收后，由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位，準(zhǔn)備相關(guān)資料，在二個(gè)月內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，在驗(yàn)收后三個(gè)月以內(nèi)到建委辦理完成備案工作。 二、配套工程驗(yàn)收 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 49 頁 消防驗(yàn)收 消防驗(yàn)收由工程建 設(shè)部組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊(duì)參與，驗(yàn)收后取得消防驗(yàn)收合格證。 消防驗(yàn)收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測工作。 消防檢測由市消防協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會(huì)認(rèn)可的檢測公司操作）。 水、電、一次熱網(wǎng)、天然氣驗(yàn)收由專業(yè)壟斷施工單位負(fù)責(zé)，工程建設(shè)部、工程配套部參與。 其他配套工程 其他配套工程完工后先由工程建設(shè)部組織監(jiān)理公司驗(yàn)收。 驗(yàn)收通過后，再由公司驗(yàn)收委員會(huì)進(jìn)行核查。公司驗(yàn)收委員會(huì)可以推翻工程建設(shè)部的驗(yàn)收結(jié)果。 三、小區(qū)綜合驗(yàn)收 小區(qū)綜合驗(yàn)收由工程建設(shè)部組織，市建委房地產(chǎn)開發(fā)處主持。 小區(qū) 綜合驗(yàn)收的參加部門原則上有：建委、房管局、規(guī)劃局、土地局、環(huán)保局、市政局、消防支隊(duì)、公用事業(yè)局、建設(shè)單位等。 小區(qū)綜合驗(yàn)收原則上在小區(qū)交付使用后一年之內(nèi)完成。 十七 交付入住 所有工程在竣工驗(yàn)收后，按合同約定需進(jìn)行交付。 一、小區(qū)交付標(biāo)準(zhǔn) 按交房標(biāo)準(zhǔn)完成各項(xiàng)施工內(nèi)容。 室外景觀工程竣工。 水、電、暖正式接通。 天然氣工程竣工通過驗(yàn)收（點(diǎn)火在交付后 60 天內(nèi)）。 竣工資料完備（包括竣工圖、各類驗(yàn)收表格）。 五大責(zé)任主體驗(yàn)收意見簽暑完成（全部在合格以上）。 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 49 頁 房間內(nèi)各類管 線標(biāo)識(shí)完成，建筑 50 線標(biāo)識(shí)完成。 室內(nèi)室外垃圾清掃完成。 外墻、玻璃清洗干凈。 二、小區(qū)交付流程 交付時(shí)先交付實(shí)物，資料（除五大責(zé)任主體驗(yàn)收意見表外）在實(shí)物交付后一個(gè)月內(nèi)交付完成。 三、其他工程交付 其他工程竣工驗(yàn)收后，由施工單位向工程建設(shè)部交付，工程建設(shè)部分批或集中向物業(yè)公司交付。 四、入住 入住由物業(yè)公司組織，營銷部、財(cái)務(wù)部配合。 入住可以采取集中辦理和單獨(dú)辦理的形式。 十八 項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目銷售分市場推廣、內(nèi)部認(rèn)購、辦理預(yù)售許可證、開盤銷售四個(gè)部分。項(xiàng)目銷售由營銷部負(fù)責(zé)。 一、市場推廣 營銷部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場推廣工作，項(xiàng)目開盤前 3~6 個(gè)月開始市場推廣。 市場推廣的主要內(nèi)容。 項(xiàng)目確定后一個(gè)月內(nèi)完成售樓部選址，二個(gè)月之內(nèi)完成裝修工作。 主題推廣活動(dòng)，包括媒體廣告、推介活動(dòng)、渠道推介等。 工程建設(shè)部自檢 物業(yè)公司 業(yè) 主 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 49 頁 施工現(xiàn)場的包裝，樣板間的設(shè)計(jì)和裝修，沙盤的制作等。 二、內(nèi)部認(rèn)購 營銷部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購工作，項(xiàng)目開盤前 1~2個(gè)月開始組織內(nèi)部認(rèn)購。 內(nèi)部認(rèn)購的主要內(nèi)容 制定銷售方案，包括基本價(jià)格、認(rèn)購原則、認(rèn)購范圍、定金、退房條件等（銷售方案由 營銷部、財(cái)務(wù)部共同制定）。 同時(shí)進(jìn)行售樓人員的培訓(xùn)工作。 三、辦理預(yù)售許可證 營銷部負(fù)責(zé)辦理預(yù)售許可證。 多層建筑進(jìn)度至 層，高層、小高層進(jìn)度至 層，開始辦理銷售許可證，自申請(qǐng)之日開始于 15 個(gè)工作日之內(nèi)辦理完成。 辦理預(yù)售許可證所要求的土地證、規(guī)劃證、施工許可證由相關(guān)部門辦理。 四、項(xiàng)目開盤銷售 營銷部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開盤銷售。 開盤條件： 已制定完整的開盤銷售方案。 多層建筑工程進(jìn)度 2層主體結(jié)頂，高層、小高層建筑工程進(jìn)度 5 層結(jié)頂。 工作內(nèi)容： 制定開盤方案 ，包括優(yōu)惠幅度、促銷活動(dòng)等。 合同簽訂，要求具備正式面積、價(jià)格、貼圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間、優(yōu)惠方案等。 售樓人員的培訓(xùn)，項(xiàng)目沙盤到位。 十九 財(cái)務(wù)管理 項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)管理工作由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。 財(cái)務(wù)管理一般程序 資金計(jì)劃 資金支付 資金分析 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 49 頁 項(xiàng)目營運(yùn)資金分析 資金分析主要內(nèi)容 概算參與 預(yù)算控制 現(xiàn)金流預(yù)測 盈虧預(yù)測 項(xiàng)目運(yùn)營結(jié)果分析 資金計(jì)劃 主要內(nèi)容 年初預(yù)算 融資計(jì)劃 投資計(jì)劃 資金回收計(jì)劃 資金支付 資金支付的主要流程 預(yù)算 合同 分階段資金計(jì)劃 按實(shí)際情況分輕重緩急處理 支付審批流程見財(cái)務(wù)流程制度 項(xiàng)目結(jié)算 項(xiàng)目結(jié)算的主要指標(biāo)：總收入、稅金、收入與工程進(jìn)度結(jié)合的程度。 預(yù)算部決算 雙方對(duì)賬 計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)和應(yīng)收款項(xiàng) 領(lǐng)導(dǎo)審批后支付 按項(xiàng)目分類歸集各項(xiàng)成本 項(xiàng)目審計(jì) 項(xiàng)目結(jié)算 項(xiàng)目審計(jì) 中國最大管理資源中心 第 44 頁 共 49 頁 項(xiàng)目審計(jì)的主要內(nèi)容及流程 項(xiàng)目審計(jì)的主要內(nèi)容 ：直接成本的真實(shí)、準(zhǔn)確、合同執(zhí)行情況。 間接費(fèi)用的配比情況：盈利能力的真實(shí)情況、收入的真實(shí)情況、最好與最差對(duì)比。 流程 ：對(duì)照合同決算考核預(yù)算指標(biāo)、考核績效指標(biāo)（按預(yù)測目標(biāo)對(duì)比分析）、 財(cái)務(wù)審計(jì)或會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)（審計(jì)內(nèi)容：直接成本真實(shí)、準(zhǔn)確情況，間接成本）。 成本費(fèi)用指標(biāo)： 直接成本按項(xiàng)目分類：建安、配套、辦證、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程等。 間接成本：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 二十 專門組織 一、工程招標(biāo)委員會(huì) 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 49 頁 成員組成：工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、行政總監(jiān)、工程預(yù)算部經(jīng)理、工程建設(shè)部經(jīng)理、工程配套部經(jīng)理、副總工程師。 工作負(fù)責(zé)人：工程總監(jiān) 二、設(shè)備招標(biāo)委員會(huì) 成員組成：工程配套部經(jīng)理、采購部經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、工程預(yù)算部經(jīng)理、行政總監(jiān) 、副總工程師、采購工程師、物業(yè)公司總工程師。 工作負(fù)責(zé)人：工程配套部經(jīng)理 三、驗(yàn)收核查委員會(huì) 成員組成：副總工程師、工程建設(shè)部經(jīng)理、工程預(yù)算部經(jīng)理、物業(yè)公司總工程師、企管部經(jīng)理。 工作負(fù)責(zé)人：副總工程師 二十一 專門表格 中國最大管理資源中心 第 46 頁 共 49 頁 材料、設(shè)備采購申請(qǐng)單 編號(hào)： 工程名稱： 分管工程師（申請(qǐng)人）： 需采購時(shí)間： 副總工程師意見：已經(jīng)確定無誤（簽名）： 經(jīng)理意見：同意進(jìn)入采購程序（簽名）： 填表日期： 說明： 本表由采購組保管按月交由資料員存檔。 表中空格不夠，可以另附詳細(xì)單據(jù)。 由采購組負(fù)責(zé)編號(hào)。 材料、設(shè)備認(rèn)價(jià)申請(qǐng)單 序號(hào) 名稱 品牌 規(guī)格 技術(shù)要求 數(shù)量 備注 中國最大管理資源中心 第 47 頁 共 49 頁 編號(hào)： 工程名稱： 分管工程師（申請(qǐng)人）： 需認(rèn)價(jià)時(shí)間： 副總工程師意見：已經(jīng)確定無誤（簽名）： 經(jīng)理意見：同意進(jìn)入認(rèn)價(jià)程序（簽名）： 填表日期： 說明： 本表由采購組保管按月交由資料員存檔。 表中空格不夠，可以另附詳細(xì)單據(jù)。 由采購組負(fù)責(zé)編號(hào)。 材料