【正文】 建筑工程費：依據(jù)當?shù)丶巴袠I(yè)指標進行編制；設備購置費：設備按廠家出廠價或參考同類工程估算，運雜費含在設備費中；安裝工程費：根據(jù)設備類別按一定的比例計取，給排水管道、供熱管道、供電線路等的安裝工程費按定額計??；基本預備費按第一、二部分費用之和的10%計??；國家及地方有關(guān)規(guī)定。 建設內(nèi)容本項目主要建設商貿(mào)物流中心5棟單體建筑，總建筑面積172862㎡。 總投資項目總投資包括建設投資、建設期利息、流動資金。 建設投資建設投資包括建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費、工程建設其他費用、基本預備費。建筑工程費。設備及工器具購置費本項目設備主要為電梯、水泵及門市房貨架等設備，根據(jù)建設單位考察后，按廠家報價或出廠價格估算總額3031萬元。安裝工程費用安裝工程費用按設備原價的8—20%估算，估算總額600萬元。工程建設其他費用 根據(jù)國家和吉林省有關(guān)規(guī)定計取，其中：⑴建設單位管理費：按財建[2002]394號文件計算。⑵招標服務費：按計價格[2002]1980號文件《招標代理服務收費暫行辦法》計算。⑶工程設計費、預算費編制費：按價格[2002]10號文件《工程勘察設計收費管理規(guī)定》計算。⑷環(huán)境評價費：根據(jù)國家計委計價格[2002]125號文件計算。⑸工程監(jiān)理費：根據(jù)國家發(fā)展改革委員會、建設部關(guān)于印發(fā)《建設工程監(jiān)理與相關(guān)服務收費管理規(guī)定》的通知要求計算（發(fā)改價格[2007]670號）。⑹工程保險費：%計算。其他費用按規(guī)定計取，合計13925萬元。基本預備費：是指在在項目實施過程中可能發(fā)生難以預料的支出，如：設計變更及施工過程中可能增加工程量等費用，需要事先預留的費用，本項目建設期3年，基本預備費按國家標準取工程費和工程建設其他費用之和的10%，為5652萬元。 建設期利息本項目計劃融資貸款15000萬元，建設期2年內(nèi)利息為9900萬元 流動資金本項目沒有流動資金，流動資金為零。所以，本項目總投資即為建設投資。 分期投資計劃項目建設期為3年，建設投資第1年投入20000萬元，第2年投入20000萬元。詳見投資計劃及資金籌措表。 資金籌措，擬由建設單位自籌16000萬元，銷售收入滾動投入45000萬元，計劃融資15000萬元。第十一章 工程招標根據(jù)國家發(fā)展與改革委員會發(fā)布的《工程建設項目招標范圍和規(guī)定》及建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》的規(guī)定，對本項目所涉及的地質(zhì)勘查、工程設計、工程監(jiān)理、工程施工以及設備采購等相關(guān)工作均采取招投標制，在招標過程中嚴格遵守《中華人民共和國招投標法》。結(jié)合本項目建設進度等具體情況，項目招標活動擬采取委托招標形式，工程建設全部均采取面向社會公開招標。為規(guī)范項目的招標活動，項目招標活動中的招標范圍、招標組織形式及招標方式應報項目審批部門核準，經(jīng)核準后建設單位如再做變更，需重新向原審批部門辦理審批手續(xù)。項目審批部門將核準變更項目招標內(nèi)容的意見抄送有關(guān)行政監(jiān)督部門。如建設單位在招標過程中弄虛作假或在招標活動中違反項目審批部門的核準事項，由項目審批部門和有關(guān)行政監(jiān)督部門按照國辦發(fā)[2000]34號文件的規(guī)定，對項目建設單位依法進行處罰。本項目招標基本情況詳見下表“工程招標基本情況表”。第十二章 財務評價根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定現(xiàn)行財稅制度、法則、政策；根據(jù)融資成本考慮一定的風險系數(shù)，財務基準收益確定為12%；各專業(yè)提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。本項目建設期3年，第一年完成A棟商場工程，第二建成一期項目并投入使用，第三年完成其他工程。 財務評價 總成本預測開發(fā)建設投資匯總表序號建筑面積㎡單方成本元/㎡建筑總投資（萬元）一期98487二期74375合計172862 營業(yè)收入（含稅）項目總建筑面積172112㎡，計劃全部對外銷售76410㎡。銷售收入 單位：萬元.㎡序號物業(yè)功能銷售總價萬元銷售面積平方米銷售均價元/平方米1住宅9,28,1253,5002商業(yè)126,143,9878,8003車位合計136,172,112出租收入 單位：萬元.㎡序號物業(yè)功能租金凈收入萬元銷售面積平方米銷售均價元/平方米1一期A商場1,03221,500480元/㎡/年2一期B商場1,05017,500600元/㎡/年3二期商場1,05017,500600元/㎡/年合計3,13256,500㎡/年自營收入：不以盈利為目的，保本經(jīng)營。本項目營業(yè)稅金為5%，城建稅為營業(yè)稅的7%，教育費及附加為營業(yè)稅的3%。，。經(jīng)計算。所得稅按25%計取。項目從第3年開始，每年仍有出租收入3132萬元。 財務評價結(jié)論及建議通過對本項目財務評價結(jié)果的分析，項目經(jīng)濟效益較好，投資回收期也是較短的，并具有一定的抗風險能力，因此，本項目在經(jīng)濟上是可行的。第十三章 風險分析 風險分析因素識別對項目綜合分析，項目的風險可能來自于以下幾個方面：工程風險本項目如掌握的數(shù)據(jù)不夠準確，與預測值偏離較大?？赡軐е鹿こ塘吭黾印⑼顿Y增加、工期延長。資金風險本項目籌資方式主要為建設單位自籌。資金供應不足或者來源中斷會導致項目工期拖期甚至被迫中止。社會風險本項目基本無社會風險。 防范和降低風險措施由于該項目地處松原市江南城區(qū)商業(yè)交通位置，逐步形成省內(nèi)建材產(chǎn)品集散地，市場前景廣闊，發(fā)展?jié)摿薮螅瑢儆谕顿Y熱土，商機無限。目前，我們?yōu)楸景干虉龅貎r格定位在8800元/㎡（均價），住宅價格定在3500元/㎡，一般的商戶和消費群體都能接受和承受，市場形勢看好。做好市場調(diào)研，與專業(yè)公司合作，通過詳細、周全的計劃，制定超前于現(xiàn)階段的項目規(guī)劃和設計方案，使項目落成后仍然領(lǐng)先與市場。 項目的規(guī)劃和設計是提升項目價值的重要因素。 項目的形象包裝和營銷推廣策略是項目成功的關(guān)鍵。 減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務成本，在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠。 分析結(jié)論綜上所述，項目可能面臨很多風險。項目可研階段預測的情況可以承擔一定范圍內(nèi)的風險。但是，如果上述幾種情況與預測值發(fā)生重大的偏離，就可能給建設單位造成一定的損失。結(jié)合項目自身的情況與項目所具有的巨大的社會效益來看，以上的風險出現(xiàn)的可能性較小，均屬于一般風險，項目有很好的抗風險性。第十四章 研究結(jié)論發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)及服務于服務業(yè)是貫徹落實科學發(fā)展觀，實施國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，黨中央、國務院歷來重視服務業(yè)發(fā)展，制定了一系列鼓勵和支持發(fā)展的政策措施，取得了明顯成效。特別是黨的十六大以來，服務業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大，結(jié)構(gòu)和質(zhì)量得到改善，服務領(lǐng)域改革開放不斷深化，在促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，擴大就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用，但是，當前在服務業(yè)發(fā)展中還存在不容忽視的問題，特別是一些地方過于看重發(fā)展工業(yè)尤其是重工業(yè)，對發(fā)展服務業(yè)重視不夠，加快把服務業(yè)提高到一個新的水平，推動經(jīng)濟社會走上科學發(fā)展的軌道。促進國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展。隨著人文觀念的轉(zhuǎn)變、消費者自我保護意識的提高，廠商產(chǎn)品品牌的提升，國際建材超市先進理念的導入，傳統(tǒng)的地攤式建材市場的經(jīng)意模式和經(jīng)營理念已經(jīng)無法適應產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；陌l(fā)展需要，項目建成后，可提升松原市及前郭縣目前建材市場服務水平，改變當?shù)卣麄€家居裝飾建材行業(yè)的格局，劣質(zhì)產(chǎn)品將逐步退出市場，促進行業(yè)的發(fā)展，最終給消費者帶來更多的實惠，項目建成后將有效改善前郭縣市場規(guī)模不足，改善建材家居經(jīng)營條件，對促進地方經(jīng)濟發(fā)展也具有一定的促進作用，為全面建設小康社會、和諧社會提供有力支持，社會效益顯著，綜合分析，項目建設是必要的、可行的。項目現(xiàn)金流量表序號項目名稱2010年(萬元)2011年(萬元)2012年(萬元)合計(萬元)1資金來源69,355105,自有資金16,18,銷售收入50,86,出租收入2,0821050信托融資銀行貸款其他來源2資金運用37,43,土地出讓金2,0002,000開發(fā)建設投資19,23,銷售費用2,1,項目管理費用2,1,經(jīng)營稅金及附加2,4,其他經(jīng)營成本費用7,7,土地增值稅所得稅1,2,信托融資收益信托融資本金銀行借款本金償還銀行借款利息支付3凈現(xiàn)金流31,62,4累計凈現(xiàn)金流93,項目資金來源序號項目金額（萬元）比例1自籌資金35,323%2信托計劃投資額3銀行貸款4部分銷售收入%5建筑總投資項目投資估算表序號項目名稱投資額萬元單方成本元估算說明1土地出讓款4,0002前期工程費用2,1303基礎設施建設費5,3474建筑安裝工程費24,21814015公共配套設施建設費4,2606開發(fā)間接費用1,1007管理費用38328財務費用154109銷售費用3,73110開發(fā)期稅費1035111其他費用及不可預見費項目總投資開發(fā)建設投資42,銷售成本42,54