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【正文】 式立面，以挺拔俊秀的豎向線條，以充滿韻律的瓢窗，以簡潔明了的裝飾架構(gòu)，以清新素雅的建筑色彩，詮釋了現(xiàn)代建筑永恒的魅力。使傳統(tǒng)與現(xiàn)代、繼承與創(chuàng)新在這里相映成輝，為廣大住戶營造一個悠閑恬靜，舒適優(yōu)雅的理想居住環(huán)境。 外立面： 外立面：高級外墻磚；門：進(jìn)房門為高級歐式防火防盜門；窗：彩鋁 +環(huán)保玻璃；陽臺：烤漆欄桿 +環(huán)保玻璃；通訊：每戶兩門 IDD 電話，有線電視到戶；大堂：地面花崗巖、高級墻面磚、造型吊頂。 戶型： 金谷房地產(chǎn)開發(fā)已歷 8年，曾經(jīng)研究并設(shè)計(jì)十余種基本戶型，銷售近 500 套，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。盛世康城的戶型設(shè)計(jì)，正是在這些經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的發(fā)展，一方面或多或少有前期戶型的影子，另一方面又是推陳出新。 ★多層戶型主要特點(diǎn)如下： ①頂層帶有屋頂平臺； ②每戶功能分區(qū)明確，保障私密性； ③戶內(nèi)采用錯層，即有三個樓梯的高差，流動空間設(shè)計(jì)，極精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 39 / 123 具情調(diào)與變化； ④大開間靈活分隔，戶型具有可塑性； ⑤每戶送集中空調(diào)系統(tǒng)，可以自 由調(diào)整室內(nèi)溫度，節(jié)省能源，使用方便，室外貼高檔面磚，既保證了建筑外型美觀，又提高了社區(qū)檔次。 ★小高層公寓： ①主力戶型為三室二廳一衛(wèi)一廚的標(biāo)準(zhǔn)平面戶型； ②主力戶型使用率達(dá)到 82%，經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，絕無一絲浪費(fèi)空間； ③主要功能區(qū)（比如主臥和主衛(wèi)、餐廳和廚房、客廳），面積充足，確保居家使用時的舒適效果； ④一梯二戶，樓內(nèi)交通便捷。 園林景觀： 康城秉承“以人為本”的園林設(shè)計(jì)理念，以“自然、綠色、健康”三大塊為主題定位 園林景觀規(guī)劃主旨是將社區(qū)規(guī)劃與建筑風(fēng)格融為一體，互為景觀設(shè)計(jì)，讓人一步入社區(qū)就會產(chǎn)生一種 身臨其境的感覺。創(chuàng)造符合現(xiàn)代生態(tài)學(xué)、美學(xué)的精神特征，控索空間環(huán)境和景觀文化意境以及企業(yè)文化完美結(jié)合的表達(dá)方式，在理解建筑創(chuàng)意的基礎(chǔ)上，使其在景觀環(huán)境中得以延續(xù)與強(qiáng)化。體現(xiàn)人與自然的關(guān)系，將宅間綠地與戶內(nèi)綠地有機(jī)的結(jié)合在一起，形成綠地的均好性。人造溪流貫穿整個社區(qū)，十足“親水”；精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 40 / 123 社區(qū)選用多種養(yǎng)生名貴樹種，可以精心營造舒適幽雅的居住環(huán)境。 景觀及配套：小區(qū)景觀打造耗費(fèi)千萬元，園區(qū)內(nèi)環(huán)繞一帶弧形水系，并以此為骨架串聯(lián)各中心綠地，設(shè)有老年健身廣場，兒童活動樂園、漫步道，旱噴，嬉水池等休閑空間，盡可能實(shí)現(xiàn)最大多數(shù)的住 宅傍水而居，充分體現(xiàn)景觀的均好性。 社區(qū)總體規(guī)劃： 小區(qū)共有十三住宅和一棟商鋪及會所。中心會館區(qū)位于地塊東北角，黃河北路和張莊路交叉口，內(nèi)部功能包括物管辦公室及適量高檔經(jīng)營用房，并結(jié)合戲水池、鋪裝廣場等營造了一個提升小區(qū)自身品味的休閑空間，同時也為小區(qū)與國土廣場提供了一個景觀過渡空間。 商鋪沿黃河北路布置，為整個小區(qū)提供生活便利。住宅主要為多層住宅，分西部和中部兩大組團(tuán)，位于中心水帶兩側(cè)，戶戶朝南，并且擁有良好景觀及活動空間。 園區(qū)內(nèi)環(huán)繞一帶弧形水系，并以此為骨架串聯(lián)各中心綠地，自東向西設(shè)有老年健身廣場 ，網(wǎng)球場，兒童活動樂園、漫步道，旱噴，嬉水池等休閑空間，盡可能實(shí)現(xiàn)最大多數(shù)的住宅傍水而居，充分體現(xiàn)景觀的均好性。 會所配套： 會所是供社區(qū)業(yè)主活、休閑、娛樂、交友的綜合所。 要結(jié)合客戶群體的特征、年齡、喜好、品味來設(shè)置其中的功精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 41 / 123 能。 盛世康城專設(shè) VIP 尊貴私家會所，內(nèi)設(shè)健身房、酒吧、桌球室、咖啡屋、棋牌室、茶館、網(wǎng)吧等娛樂場所。氽暇時刻，品茗、健身、打球??，在細(xì)致周到的服務(wù)里，休閑與娛樂于一身，盡享生活樂趣。 物業(yè)管理： XX 金谷物業(yè)管理有限公司，成立于 2021 年 4 月，注冊資金為伍拾萬元整，系三級資 質(zhì)，主要從事住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等管理與服務(wù)。 公司憑借科學(xué)規(guī)范的管理模式和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，先后多次榮獲由省、市建設(shè)局、市房管處以及城市管理局頒布的“優(yōu)秀住宅小區(qū)”，“優(yōu)秀物業(yè)管理達(dá)標(biāo)小區(qū)”，在 XX 小區(qū)管理評比中多次獲得第一名。 公司現(xiàn)有各類專業(yè)服務(wù)人員 40 余名，本著“寧可自己多流汗，不讓業(yè)主一時難”的宗旨，為住戶提供房屋維修、安全保障、環(huán)境治理等全方位服務(wù)，并致力于社會文化建設(shè)，推廣現(xiàn)代居住理念和生活方式。金谷房產(chǎn)公司優(yōu)秀的物業(yè)管理為小區(qū)住宅的保值增值提供了強(qiáng)有力的保障。 車位： 車庫建筑面積： 3200平米 。 車行入口分別位于西側(cè)及南側(cè)的 13 米規(guī)劃道路上。小區(qū)主要車行道不 6 米寬的外環(huán)車道，可直接駛?cè)氲叵萝噹?。停車精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 42 / 123 主要有組團(tuán)中心的地下車庫和少量的室外停車兩部分組成，為住戶提供了充足方便的停車位。消防道主要利用外環(huán)道路及內(nèi)部景觀道路應(yīng)急組成?？傮w設(shè)計(jì)本著功能分區(qū)合理，交通順暢、減少干擾的原則。 智能化配套： ● 公共部分、商鋪配電、動力、照明法分別設(shè)計(jì)。 ● 布線系統(tǒng)，主干采光纖，水平部分全部采用超五類雙絞線入用戶桌面，傳輸寬帶可達(dá) 100M 為業(yè)主的現(xiàn)代化辦提供強(qiáng)大的語音通訊、數(shù)據(jù)圖像支持。 ● 音樂及公共廣播 系統(tǒng)，充分與消防廣播系統(tǒng)和熱為宜，平時提供高品質(zhì)的音樂節(jié)目服務(wù)和通知。緊急情況時迅速報(bào)警并指揮人群快速疏散。 ● 設(shè)備系統(tǒng)，以中央計(jì)算機(jī)為核心，園區(qū)內(nèi)所有機(jī)電及能源設(shè)備得運(yùn)行情況進(jìn)行集中監(jiān)控和科學(xué)管理，為業(yè)營造高效、節(jié)能、安全、便利的辦公環(huán)境。 ● 公共保系統(tǒng)，以中央監(jiān)控為核心，通過全區(qū)的攝像機(jī)和探頭全天候監(jiān)視小區(qū)的出入口，同時以保安人員按時巡更，充分保證園區(qū)的人身和財(cái)產(chǎn)安全。 ● 生活戌套有暖氣，熱水，紅外線監(jiān)控，預(yù)留煤氣管道，安全環(huán)保的人車分流。 八、價格定位 （一）、影響定價的因素 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 43 / 123 因可售房源有限，戶 型為單一，價格空間并不大，影響價格的因素也不多。以下因素和假設(shè)是定價的主要依據(jù)： ● 多層較小高層容易銷售 ● 樓層、位置 ● 入住時間 ● 折扣 ● 老客戶購房比例 ● 按揭付款比例 ● 目標(biāo)客戶群 ● 社區(qū)配套進(jìn)度 （二）、價格策略 “金谷 盛世康城”是我公司致務(wù)打造的首座園林式高檔住宅小區(qū)，環(huán)境典雅優(yōu)美，配套智通完善，戶型合理時尚，物管服務(wù)先進(jìn)。 小區(qū)簡介： 小區(qū)占地 70 畝，共有 13 棟住宅樓，一棟商鋪和一座綜合性會所，建筑面積約 72021 平方米，綠化率 38%，容積率 ，日照間距 1： 。該項(xiàng)目由浙江省建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，規(guī)劃理念先進(jìn)，產(chǎn)品有特色，加之景觀和智能化的設(shè)計(jì)配套，是XX 市智能園林化高檔社區(qū)。 金谷房產(chǎn)已成功開發(fā)了金谷花園一、二期項(xiàng)目，積累了經(jīng)驗(yàn)精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 44 / 123 和客戶，其優(yōu)秀開發(fā)理念和良好的物業(yè)服務(wù)為開發(fā)商贏得了一批忠實(shí)的追隨者。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的前瞻性和多樣性決定了產(chǎn)品適應(yīng)面廣，開發(fā)的分期性決定了產(chǎn)品的可塑性強(qiáng)，精確的項(xiàng)目定位決定了產(chǎn)品的價值最大化。 公司確定銷售價格基于以下幾點(diǎn)： 1）、位置優(yōu)越： 該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于 XX 市宿城區(qū)環(huán)城北路和黃河北路交接處，是新老城區(qū)繁華和幽靜的理 想融合域，東西南北均有市區(qū)主要干道相連，即環(huán)城北路，黃河北路、八一路等，交通十分便利。周邊醫(yī)院、銀行、菜場、學(xué)校等市政配套設(shè)施劉全，最遠(yuǎn)路程步行不過十五分釧。 萬平方米的綠色國土廣場與康城相依無間，互成借景之勢，是康城的后花園。 2）、功能區(qū)劃分合理： 小區(qū)共有十三棟住宅和一棟商鋪及會所。中心會館區(qū)位于地塊東北角，黃河北路和張莊路交叉口，內(nèi)部功能包括物管辦公室及適量高檔經(jīng)營用房，并結(jié)合戲水池、鋪裝廣場等營造了一個提升小區(qū)自身品味的休閑空間，同時也為小區(qū)與國土廣場提供了一個景觀過渡空間。 商鋪沿黃河北路布 置，為整個小區(qū)提供生活便利。住宅主要為多層住宅，分西部和中部兩大組團(tuán)，位于中心水帶兩側(cè)，戶戶朝南，并且擁有良好景觀及活動空間。 小區(qū)的主入口位于張莊路上，面朝國土廣場，為人行入口。精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 45 / 123 車行入口分別位于西側(cè)及南側(cè)的 13 米規(guī)劃道路上。小區(qū)主要車行道為 6 米寬的外環(huán)車道，可直接駛?cè)氲叵萝噹?。停車主要有組團(tuán)中心的半地下車庫和少量的室外停車兩部分組成，為住戶提供了充足方便停車位。消防車道主要利用外環(huán)道路及內(nèi)部景觀道路應(yīng)急組成。總體設(shè)計(jì)本著功能分區(qū)合理，交通順暢、減少干擾的原則。 小區(qū)管線主要有自來水管、雨水管、污水管、電力 電纜線、通訊電纜線、煤氣管道及消火栓管線等。排水體系才用雨污分流，雨水直接排城市雨水管，生活污水經(jīng)生物氧化處理達(dá)標(biāo)后排入城市管網(wǎng)。 3）、景觀及配套： 小區(qū)景觀打造耗費(fèi)千萬元，園區(qū)內(nèi)環(huán)境一帶弧形水系，并以此為骨架串聯(lián)各中心綠地，設(shè)有老年健身廣場，兒童活動樂園、漫步道，旱噴，嬉水池等休閑空間，盡可能實(shí)現(xiàn)最大多數(shù)的住宅傍水而居，充分體現(xiàn)景觀的均好性。 生活配套有暖氣，熱水，紅外線監(jiān)控，預(yù)留煤氣管道，安全環(huán)保的人車分流 原則：起價的制定委重要，既要較前期房有提升，給老業(yè)主有升值的感覺，增強(qiáng)他們對盛世康城的信心；但 也不能過高，過高就會造成需求價格彈性系數(shù)小，后期升值空間少，價格的市場反應(yīng)遲緩等價格后續(xù)反應(yīng)能力不夠。同時，隨著銷售不斷進(jìn)展和入住期的接近，價格應(yīng)應(yīng)保持一個逐步上升的趨精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 46 / 123 勢。 在銷售中價格要根據(jù)市場的變化，及時調(diào)整。但由于房地產(chǎn)商品的特殊性（大宗奢侈品、市場上信息不對稱）和房地產(chǎn)市場較為混亂的現(xiàn)狀，價格策略對銷售影響并不大。而盛世康城更是有自己的獨(dú)特個性（市場定位較獨(dú)特，中產(chǎn)家庭中上層選擇另一套房和想享受金谷物業(yè)服務(wù)的中下層買房）。所以尋找需要金谷房的人，發(fā)揮整體銷售的優(yōu)勢，下一番整合營銷功夫，相信可以達(dá)到我 們的既定目標(biāo)。但是，價格必須是為他們而制定的。 保持優(yōu)越的性價比是制勝的法寶。本案的價格在第一篇幅已做了數(shù)據(jù)分析，價格是依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，再結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場價及顧客感受價，在發(fā)展商實(shí)現(xiàn)其合理利潤的前提下，最終制定出來的 ●起價 2128元 /平米， ●均價 2190元 /平米 ， （見項(xiàng)目第二篇項(xiàng)目周遍樓盤分析） 在城區(qū)數(shù)十所高檔樓盤中價格偏于保守。 第 四 部 分 營 銷 實(shí) 戰(zhàn) 篇 一、項(xiàng)目規(guī)模及開發(fā)進(jìn)度 項(xiàng)目總建筑規(guī)模 72021平米，住宅面積： 68600 平方米商業(yè)：精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 47 / 123 2100 平方米，辦公： 1300 平方米（會館），建筑密度： %。日照間距 1: 開發(fā)進(jìn)度： 基于目前土地現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)一個區(qū)的先開，從外至內(nèi)，循序漸進(jìn)。 二、銷售策略 （一）、滯銷對策 在 5 月 1日（或 6 月 10 日）開始內(nèi)部認(rèn)購 1 5樓至 6 月底，其間有 5 月 10日的 13樓開工觸銷活動，如只售出不到 30 套，說明市場對盛世康城的產(chǎn)品反應(yīng)極其平淡，今年銷售前景不容樂觀。如發(fā)生類似情況，首先應(yīng)分析原因。可能因素如下： 市場有效需求不足 區(qū)位遠(yuǎn) ，交通成本高 宣傳不到位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)發(fā)生偏差 針對不同原因，對策也有所不同。如是后三種原因，通過加強(qiáng)宣傳力度、修正訴求點(diǎn)甚致修改后期產(chǎn)品等措施都能取得一定效果；如是第一種原因，至少說明我們的目標(biāo)客戶群沒有想向的大，降價可能在所難免，有待探討的只是采取何種降價方式才能使公司的品牌形象少受影響。 （二）、銷售控制 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作